【文章內(nèi)容簡介】 較強。（3）、房地產(chǎn)的價值量的大小。一般的說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。估價對象的價值量較大，市場流通性較弱。（4）、可分割轉(zhuǎn)讓性：可分割轉(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開使用。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，而如果該房地產(chǎn)容易分割，就可以分割成多個價值量小的可以獨立使用的部分分別轉(zhuǎn)讓，這樣就可以提高其變現(xiàn)能力。根據(jù)估價對象的特點，比較適宜分割出租，故可分割性較強。（5）、變現(xiàn)能力：在當前市場條件下，由于受到行業(yè)限制，同類行業(yè)在市場上轉(zhuǎn)讓情況較少，綜合考慮估價對象的具體情況，預計估價對象短期內(nèi)變現(xiàn)能力較弱。（6）、快速變現(xiàn)價值：假定在價值時點強制處分估價對象，如拍賣或者變賣估價對象，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥、賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方?jīng)]有足夠的時間談判、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍程度等因素，將會產(chǎn)生一定的價值減損。（7）、變現(xiàn)時間、費用、清償順序等：變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)，一般來說，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本高。在按合法程序處置標的物時所發(fā)生的費用一般包括：訴訟費、保全費、司法鑒定（評估）費、執(zhí)行費、拍賣時發(fā)生的公告費、傭金、成交后辦理相關(guān)手續(xù)時賣方應承擔的費用、適量的不可預見費等。．個別因素承蒙貴方的委托，本估價報告對位于銅山區(qū)盛世年華，6號樓1單元202室的房產(chǎn)建筑物以及所屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的情況價值進行評估。（1）、待估房地產(chǎn)權(quán)益具體情況根據(jù)委托方提供的一冊《房屋所有權(quán)證》及一冊《國有土地使用證》，房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人為王貴平，該房地產(chǎn)框架結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為6層，本次評估位于2層，待估房地產(chǎn)外墻涂料，入戶防盜門，室內(nèi)白色乳膠漆墻面，地磚地面，木包門，塑鋼窗，約建于2004年。具體信息：（見表3）表3 ：估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證證載信息房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人房屋坐落登記時間總層數(shù)所在樓層建筑面積（㎡）徐房字第050921X X X銅山區(qū)盛世年華，北京路18號盛世年華2004年5月20日62113（2）、估價對象土地狀況1）、土地實物狀況：據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，結(jié)合委托方提供的資料，估價對象坐落在銅山新區(qū)的附近，屬于正在開發(fā)的地區(qū)。土地登記用途為居住用地，㎡；土地形狀為規(guī)則的四邊形。估價對象宗地內(nèi)外達到通路、通電、通上水、通下水、通訊 、通氣、通暖及宗地內(nèi)場地平整的“七通一平”的開發(fā)程度，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度較優(yōu)。宗地內(nèi)地勢平坦，地基承載力較優(yōu)。（見表4）表4： 估價對象土地產(chǎn)權(quán)證證載信息房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人房屋坐落登記時間土地類型使用類型土地面積（㎡）徐國字第051120X X X銅山區(qū)盛世年華，北京路18號盛世年華2002年6月8日居住出讓2）、地理區(qū)域位置徐州盛世年華位于銅山新區(qū)北京路東、海河路南,距徐州師范大學新校區(qū)、銅山中學僅一站路，距中國礦業(yè)大學3站路，南臨徐州海寧皮革批發(fā)城。徐州盛世年華地理位置非常優(yōu)越，周圍有學校、醫(yī)院、商場、市場多處，交通非常方便。估價對象所在區(qū)域?qū)儆阢~山區(qū)，估價對象距公交站臺約400米，有11路、56路等共10路徐州公交車從小區(qū)西門經(jīng)過，到市區(qū)中心座公交僅20分鐘，開車15分鐘。3）、基礎(chǔ)配套設(shè)施情況①、供水：估價對象所在區(qū)域由徐州市自來水總公司供水，供水條件較優(yōu)。②、排水：估價對象所在區(qū)域排水采用雨污分流制，雨污水排入城市排水管網(wǎng)，排水設(shè)施完善，排水通暢，大雨后地面無積水現(xiàn)象，排水條件較優(yōu)。 ③、用電：估價對象所在區(qū)域由徐州市供電公司單回路供電，供電條件較優(yōu)。④、通氣取暖：估價對象所在區(qū)域由徐州燃氣公司供氣、附近熱電廠供暖，狀況較優(yōu)。4）、環(huán)境質(zhì)量估價對象位于徐州中心城區(qū)境內(nèi)，區(qū)域內(nèi)基本無水污染，稍有大氣、噪音污染，綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。5）、公用設(shè)施狀況估價對象所在區(qū)域內(nèi)有中國銀行、彭城廣場等生活配套設(shè)施，公用設(shè)施狀況優(yōu)。6）、城市規(guī)劃限制根據(jù)徐州市總體規(guī)劃，估價對象所在區(qū)域主要以商業(yè)、辦公用地為主，規(guī)劃對估價對象利用類型及利用強度有一定限制。7）、自然災害影響估價對象所在區(qū)域基本不受自然災害影響。8）、相鄰區(qū)域土地利用情況估價對象相鄰區(qū)域以商業(yè)、辦公用地為主，土地利用強度較高。．市場背景分析（1）、城市建設(shè)狀況要進一步加強與各主城區(qū)、徐州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)和新城區(qū)的溝通對接，在廣泛征求社會各界意見和建議的基礎(chǔ)上，科學謀劃明年的城建重點工程，確定哪些工程由區(qū)里做，哪些工程列入市城建重點工程計劃，真正科學系統(tǒng)地建設(shè)工程，推動城市現(xiàn)代化建設(shè)再上新臺階。尤其是市區(qū)道路工程安排應慎之又慎，除了抓好示范路建設(shè)外，要集中精力建好三環(huán)高架快速路等重大道路工程，切實提升道路工程建設(shè)的科學化、集約化水平 。要緊緊圍繞“四個聚焦”、優(yōu)先安排“八大中心”建設(shè)項目、“五大行動計劃”項目和棚戶區(qū)及城中村改造項目，（2）、交通狀況徐州交通便捷發(fā)達，隴海、京滬兩大鐵路干線縱橫交會，目前已經(jīng)開通的京滬高鐵、建設(shè)中的鄭徐高鐵將在徐州貫通；5條國道、20條省道、5條高速公路在徐州縱橫成網(wǎng)，高速公路通車里程達350公里，在中國地級市中位居前列；市區(qū)距離連云港國際港口僅200公里，并與高速公路相連，運河及海上運輸較為便利； 徐州觀音機場為國家一類開放口岸。已開通北京、上海、廣州、深圳、香港等國內(nèi)20多條航線；魯寧地下輸油管道縱貫徐州境內(nèi)，已經(jīng)形成了鐵路、公路、水運、航空、管道“五通匯流”的現(xiàn)代化立體交通體系。（3）、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況由于我國經(jīng)濟遠超預期的增長速度，城市規(guī)模膨脹的速度十分驚人，甚至遠遠快于城鎮(zhèn)人口的增長速度，據(jù)統(tǒng)計，20022011年，全國城市建成區(qū)面積從25973平方公里擴大到43603平方公里，%，而同期，城鎮(zhèn)人口從32924萬人增加到39807萬人，%。城市的快速粗放式膨脹，以及建設(shè)規(guī)劃的落后，導致我國各大城市出現(xiàn)了大量僅僅過了二三十年就需要重新改造的區(qū)域，城市擁堵，城市內(nèi)欠缺區(qū)塊規(guī)劃，城市內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)滯后的問題近年來暴露無疑，以舊城區(qū)、舊廠房、城中村的改造為主的“城市更新”成為了各地政府著力推進的重點工作。（4）、金融政策及狀況政府將放寬準入門檻，有利于引導各種所有制資本進入金融租賃行業(yè)，深入推進金融業(yè)改革開放。適當擴大業(yè)務范圍，強化股東風險責任意識，實施分類管理，完善監(jiān)管規(guī)則，有利于促進金融租賃公司科學健康發(fā)展，充分發(fā)揮融資租賃特色優(yōu)勢。金融租賃是一種以融物代替融資，融物與融資密切相連的信用形式。它以融通資金為直接目的，以技術(shù)設(shè)備等動產(chǎn)為租賃對象，以經(jīng)濟法人——企業(yè)為承租人，具有非常濃厚的金融色彩。（5）、房地產(chǎn)市場狀況徐州作為三線城市在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面有著很多優(yōu)勢：一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展離不開購買力的提升，隨著徐州市消費者購買力不斷提升，積累了足夠的購買力，而相對于一線城市而言，三線城市的商業(yè)供給不足，市場空白比較大，對于商業(yè)地產(chǎn)的需求比較足，所以投資商業(yè)地產(chǎn)前景可期。二是徐州市的商業(yè)環(huán)境越來越好，日趨成熟與完善，金山橋開發(fā)區(qū)與新城區(qū)的快速崛起，使得徐州商業(yè)氛圍更加濃厚，體系更加完整，后續(xù)發(fā)展力有保障。三是政策利好，國家房地產(chǎn)調(diào)控主要針對的是住宅產(chǎn)品，對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響不大，而且一直以來，國家對于商業(yè)地產(chǎn)的政策一直都比較穩(wěn)定，鮮少有大的變動，徐州本地對于商業(yè)地產(chǎn)項目的的扶持也越來越多，包括吸引大的、有影響力的地產(chǎn)項目的入駐等。、估價依據(jù)原則房地產(chǎn)估價應首先遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分、合法交易的為前提進行估價、交易循序合法原則，第一、要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)；第二，要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的；第三，要求估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分必須是合法的房地產(chǎn)估價應遵循最高最佳使用原則，以估價對象的最高最佳使用為前提估價。此體現(xiàn)在房地產(chǎn)使用過程中。最高最佳使用必須是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，在估價的結(jié)論中得到多方人士的認可。房地產(chǎn)估價應遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提。替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程，房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的客觀合理的價值或價格，對房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價格或價值應當是在公開市場上最可能形成或成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價值或價格的。房地產(chǎn)估價應遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。同一宗房地產(chǎn)在不同價值時點上往往會有不同的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)價格時，必須假定市場情況停止在價值時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況也是以其在該時點的狀況為準。房地產(chǎn)估價同其它物品一樣，受供求關(guān)系的影響，估價時必須充分考慮到該地區(qū)的房地產(chǎn)的供求情況和可能導致供求關(guān)系變化的因素，才能對房地產(chǎn)價格的變化趨勢做出準確的預測。、客觀性、公正性、謹慎性的工作原則（1）、客觀性原則：一切從實際出發(fā)，認真進行現(xiàn)場勘察和調(diào)查研究，掌握詳實可靠的資料和依據(jù)，采取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結(jié)果。（2）、獨立性原則：估價機構(gòu)和估價人員嚴格按照國家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評估業(yè)務當事人的影響，確保資產(chǎn)評估結(jié)果的客觀性和公允性。（3）、謹慎性原則：在存在不確定因素的情況下，估價人員作出相關(guān)判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計估價對象在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。．估價方法（1）、市場比較法，是將估價對象與價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計算過程主要步驟如下：①、搜集交易實例；②、選取可比實例；③、對可比實例的成交價格進行適當處理；④、求取比準價格。（2）、收益法是指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計算過程主要步驟如下：①、搜集有關(guān)收入和費用的資料；②、估算潛在毛收入；③、估算有效毛收入；④、估算運營費用；⑤、估算凈收益；⑥、選用適當?shù)膱蟪曷?、增長率；⑦、選用適宜的計算公式求出收益價格。．采用市場法進行測算（1）、調(diào)查案例案例A(盛世年華） 所處位置：銅山區(qū)盛世年華，北京路18號，居住在3號樓2單元4層402房間， 房型為三室 兩廳 兩衛(wèi)共達面積139平米 。此房產(chǎn)的建造年代是：2004年 ，使用用途：普通住宅，此房屋的成交日期：2013年10月。 案例B(盛世年華） 所處位置：銅山區(qū)盛世年華，北京路18號，居住在2號樓2單元3層301房間， 房型為三室 兩廳 兩衛(wèi)共達面積135平米 。此房產(chǎn)的建造年代是：2004年 ，使用用途：普通住宅，此房屋的成交日期：2014年2月。 案例C(盛世年華）所處位置：銅山區(qū)盛世年華，北京路18號，居住在6號樓1單元2層202房間， 房型為兩室 兩廳 兩衛(wèi)共達面積104平米 。此房產(chǎn)的建造年代是：2004年 ，使用用途：普通住宅此房屋的成交日期：2013年10月。 （2）、比較因素的選擇根據(jù)估價對象與可比實例的對比情況，我們選擇影響該對象的主要因素：①、成交時日：根據(jù)房地產(chǎn)在交易時的價格指數(shù)，來進行相關(guān)交易期日修正。②、交易情況說明：是否為公平、公正。誠實、正常、自愿的交易。③、區(qū)域因素：主要指街道的條件、公共配套完備度、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度、有事基礎(chǔ)設(shè)施完善度環(huán)境優(yōu)劣度也是影響其的一個原因。④、個別因素：主要指房建筑年代、結(jié)構(gòu)、臨街狀況、裝修、層高等。（見表5）表5：交易的信息比較實例名稱估價對象盛世年華A盛世年華B盛世年華C單位面積售價6535元/m2 6741元/m2 6762元/m2 貨幣種類人民幣人民幣人民幣用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅交易狀況付款方式_________首期付其總價款的30%，余款分20年按月支付還清首期付其總價款的30%，余款分20年按月支付還清首期付其總價款的30%，余款分20年按月支付還清成交日期_________2013年10月2014年2月2014年4月交易情況說明________正常正常正常區(qū)域因素新舊程度八五成新八五成新八五成新八五成新自然條件地勢平坦，地質(zhì)普通，植被覆蓋好，采光好地勢平坦，地質(zhì)普通，植被覆蓋好，采光好地勢普通，地質(zhì)普通，植被覆蓋良好，采光好地勢平坦，地質(zhì)普通，植被覆蓋好，采光好街道條件較好，周圍環(huán)境很好，干凈無坑洼較好，周圍環(huán)境很好，干凈無坑洼較好，周圍環(huán)境很好，干凈無坑洼較好，周圍環(huán)境很好，干凈無坑洼交通（公交）條件交通便利，估價對象距公交站臺約400米，有11路、56路等共10路徐州公交車從小區(qū)西門經(jīng)過，交通便利，估價對象距公交站臺約400米，有11路、56路等共10路徐州公交車從小區(qū)西門經(jīng)過，交通便利，估價對象距公交站臺約400米，有11路、56路等共10路徐州公交車從小區(qū)西門經(jīng)過，交通便利，估價對象距公交站臺約400米，有11路、56路等共10路徐州公交車從小區(qū)西門經(jīng)過，距車站就離不遠，不遠，不遠，不遠，教育配套設(shè)施