房地產(chǎn)行單身公寓項目銷售計劃(編輯修改稿)
2025-08-16 01:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 宇位置系數(shù)（%）+5+225單元樓層系數(shù)項目單元所處的層數(shù)，樓房間距，光照時間，視野，景觀，電梯配置情況，居民的生活習(xí)性等的綜合影響系數(shù)。在衢州，如果是六層的多層住宅，一般是一，六樓較便宜，二五樓居中，三四樓最貴。二層樓3層樓4層樓5層樓6層樓一層12233２層0+2+2+1+13層0+3+4+44層3+2+35層406層5單元朝向系數(shù)是指該單元的朝向，通風(fēng)采光，視野景觀，平面布局，消費習(xí)性的綜合影響系數(shù)。一般地，正面朝向，視野寬廣，景觀美麗等的價格較高。雙朝向單元朝向南北向東西向單元朝向系數(shù)+33單朝向單元朝向朝向南朝向北朝向東朝向西單元朝向系數(shù)+44+22復(fù)雜朝向單元朝向東南西南東北西北單元朝向系數(shù)+4+224. 價格調(diào)整公式單元價格調(diào)整，即將小區(qū)內(nèi)若干幢同類物業(yè)的基準(zhǔn)價格乘以各調(diào)整系數(shù)，從而得出各單元的調(diào)整后價格。計算公式為單元價格＝基準(zhǔn)價格X單元調(diào)整系數(shù)（1＋樓宇位置系數(shù)）X（1＋單元朝向系數(shù)）由上可見，用某種定價法定出了基準(zhǔn)平均價格之后，單元價格調(diào)整的關(guān)鍵便是合理確定調(diào)整系數(shù)。具體的調(diào)整系數(shù)必須是根據(jù)具體情況具體確定。七、市場影響。根據(jù)市場變化情況和企業(yè)自身營銷策略的要求，及時進行價格調(diào)整。為了精確地定出物業(yè)的合理價格，應(yīng)盡量將物業(yè)價值決定因素進行量化分析；為了體現(xiàn)營銷整體架構(gòu)，房地產(chǎn)的價格可以形象化地分為常規(guī)價值和潛在價值；為了獲取最大利潤，要在兌現(xiàn)常規(guī)價值的基礎(chǔ)上，充分地挖掘和提升潛在價值。價格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免：第 價格下調(diào)。房價在樓盤開盤以后，基本原則為只升不跌，一旦樓盤下調(diào)，不僅會嚴(yán)重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負(fù)面效應(yīng)，而且會使樓盤市場信譽度下降而影響樓盤銷售。第 價格做空。有些開發(fā)商為了人為地制造人氣，即使在市場實際接受力較差的情況下，依舊提高市場銷售價，而在實際銷售中，又隨意地給客戶還價、打折，出現(xiàn)價格做空現(xiàn)象。第 升值太快，第 缺少價格空間。有些開發(fā)商一旦發(fā)現(xiàn)自身樓盤市場出現(xiàn)業(yè)績，便誤認(rèn)為上市價格太低，過快或過大地上調(diào)房價，以至于市場應(yīng)預(yù)留的空間失去，盡管從外表形式上看非常榮耀，但往往會推動市場。不少房地產(chǎn)企業(yè)就因為價格上調(diào)比例和速度過快，使樓盤推動了市場，一旦發(fā)現(xiàn)價格控制失誤，再欲下調(diào)又無法下調(diào)時，便束手無策。銷售時間與過程：衢州單身公寓項目總用地面積為3648平方米，建筑密度52%。主要建筑構(gòu)架（如圖所示），序列項目價格（圓/平）建筑面積（平）備注?單層商鋪68801120?雙層商鋪42001640?住宅約14009000合計11760本案的銷售是一個體現(xiàn)綜合區(qū)位、概念和項目整體的過程，主要是用區(qū)位、品位和價位三者的綜合指數(shù)打動購買者。針對本案特有的地理概念和性價比取向，根據(jù)工程進度，住宅物業(yè)（單身公寓）銷售過程可分為籌備期、開盤期、熱銷期、持銷期、消退期、清盤期等階段，針對不同階段有針對性地編排營銷方式——開盤價（籌備期、開盤期）、封頂價（熱銷期）、竣工價（持銷期）、入住價（消退期）、清盤價（清盤期），同時根據(jù)工程與銷售變化安排廣告投放。商業(yè)物業(yè)由于受市場、外圍條件等的原因左右，銷售難度將不會很大，其銷售將含概于住宅的銷售全過程，不作特殊設(shè)定。根據(jù)“購房者導(dǎo)向”的價值策略，結(jié)合衢州市場環(huán)境，項目住宅部分的總體均價應(yīng)在1400元/平方米左右，價格上采用“個性入市，低開高走”的形式，這是簡單樓市價格概念，其實是銷售環(huán)節(jié)中最難控制的市場要素。任何一個房地產(chǎn)項目都不能不認(rèn)真地對待樓盤價格。在以價格為軸心動作的樓市行情中，自一開盤便面對價格策略的難點，所以我們在前期就測定出嚴(yán)禁的價格策略，低開的目的是吸引市場注目，其線路是為了后期價格提升。價格調(diào)節(jié)幅度的關(guān)鍵是：小幅遞增，調(diào)價的要點是小幅頻漲，一般每次漲幅為58％，如設(shè)定每平米1400元左右的樓盤，每次調(diào)價幅度以60元至100元之間為宜，調(diào)價新近幾天，可配以適當(dāng)折扣策略，作為價格局部過渡，有新客源時，再撤銷折扣?？刂苾r格的兩大難點是：一調(diào)價頻率；二調(diào)價幅度價格調(diào)節(jié)頻率的關(guān)鍵是：虛實轉(zhuǎn)換。每次調(diào)價后物業(yè)總有一種市場的瞬間斷層，即難以圓市場曲線，沒有市場客房積累基礎(chǔ)主觀調(diào)價，不僅會影響購買人氣，而且會直接影響成效。沒有導(dǎo)入概念，價格調(diào)高后對前期購房客戶有積極影響，但對洽談客房往往有副作用。因此，只有在市場相對熱銷的前提下，才能進行調(diào)價，即使有其虛的成份，也可逐級盤實。項目單元所處的層數(shù)，樓房間距，光照時間，視野，景觀，電梯配置情況，
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