房地產(chǎn)司法鑒定報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-16 00:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 外墻墻面磚、防水涂料電梯數(shù)量（部）樓梯數(shù)量（條）戶型第一層為兩室兩廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)；負(fù)一層為兩室一廳；負(fù)二層呈通間布局設(shè)施設(shè)備水、電、氣、訊、消防設(shè)施等使用現(xiàn)狀自用作為“住宅使用樓層情況地上總樓層（層）地下總樓層（層）評(píng)估樓層根據(jù)鑒定委托人提供的《登記信息查詢結(jié)果》未記載鑒定對(duì)象的樓層，本次司法鑒定人在鑒定委托人承辦法官、權(quán)利人（張彤丹）、小區(qū)物管的陪同下對(duì)鑒定對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，其鑒定對(duì)象實(shí)地所在樓層為平小區(qū)道路負(fù)層、負(fù)層、第層，其中據(jù)小區(qū)物管介紹和權(quán)利人張彤丹的確認(rèn)，鑒定對(duì)象負(fù) 層和負(fù)層為贈(zèng)送面積，未計(jì)入證載建筑面積。第層入戶門為鐵藝大門和防盜門，室內(nèi)均為木質(zhì)門和塑鋼玻璃推拉門；負(fù)層入戶門為防盜門；負(fù) 層未安裝門。負(fù)層和第層均為塑鋼推拉窗第層客廳天花板石膏板吊頂?shù)孛娴卮u內(nèi)墻乳膠漆臥室天花板石膏板吊頂和乳膠漆地面木地板內(nèi)墻乳膠漆廚衛(wèi)天花板鋁扣板吊頂?shù)孛娣阑卮u內(nèi)墻墻面磚負(fù)層、負(fù)層天花板乳膠漆地面地磚鑒定對(duì)象：鑒定對(duì)象坐落重慶市江北區(qū)鴻恩二路號(hào)負(fù)二層負(fù)甚物業(yè)類型花園洋房樓盤稱保利山莊房屋用途（證載）停車用房建成年代約年建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑面積()．外墻墻面磚、防水涂料電梯數(shù)量（部）每棟部樓梯數(shù)量（條）每棟條設(shè)施設(shè)備水、電、氣、訊、消防設(shè)施、防盜監(jiān)控等使用現(xiàn)狀自用作為“停車用房使用樓層情況地上總樓層（層）地下總樓層（層）證載樓層負(fù)層士裝修智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)無(wú)天花板涂料地面水泥漆內(nèi)墻涂料（四） 鑒定對(duì)象權(quán)益狀況 權(quán)屬狀況鑒定對(duì)象權(quán)證號(hào)權(quán)利人房地證字第號(hào)張彤丹、李歡歡房地證字第號(hào)張彤丹、李歡歡 他項(xiàng)權(quán)利狀況（1） 抵押狀況：根據(jù)鑒定委托人提供的《送達(dá)回證》中記載鑒定對(duì)象已設(shè)定抵押，鑒定對(duì)象未設(shè)立抵押。（2） 租賃狀況：經(jīng)鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，鑒定對(duì)象、均為自用，未設(shè)立租賃權(quán)。（3） 其他狀況：鑒定對(duì)象位置條件鑒定對(duì)象位于重慶市江北區(qū)鴻恩寺片區(qū)，其所在小區(qū)為“保利山莊，緊鄰鴻恩寺森林公園，所在區(qū)域主要為住宅區(qū)。商服設(shè)施狀況鑒定對(duì)象所在區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，其小區(qū)所臨道路為社區(qū)型道路，其商業(yè)主要呈住宅底商分布，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)正處于出售或招商中，零散分布有生活超市、房產(chǎn)中介、餐飲、建材等商服設(shè)施；鑒定對(duì)象距新新購(gòu)物中心步行距離約公里，距廣場(chǎng)車程距離約公里，距江北區(qū)觀音橋商業(yè)中心車程距離約公里。綜上所述，鑒定對(duì)象距離周邊大型商場(chǎng)及商業(yè)中心有一定距離，受其商服影響較小。同類物業(yè)聚集度鑒定對(duì)象所在區(qū)域位于住宅區(qū)，其所在區(qū)域內(nèi)聚集有首創(chuàng)鴻恩國(guó)際生活區(qū)、東原區(qū)、華潤(rùn)中央公園、保利江山明珠等住宅小區(qū)，區(qū)域內(nèi)有住宅小區(qū)，同類似物業(yè)聚集度較高。交通條件鑒定對(duì)象所在小區(qū)“保利山莊臨社區(qū)道路，區(qū)域內(nèi)有鴻恩三路、鴻恩路、嘉鴻大道等主次干道通過(guò)；距鴻恩寺專線公交車停靠點(diǎn)步行距離約，距紅旗河溝汽車站車程距離約公里，距重慶北站車程距離約 公里，距江北機(jī)場(chǎng)車程距離約公里。環(huán)境狀況鑒定對(duì)象所在小區(qū)“保利山莊臨社區(qū)道路，車流量較小，無(wú)明顯的汽車噪音及粉塵污染；所在區(qū)域內(nèi)有在建項(xiàng)目，有輕微的機(jī)械噪音污染；鑒定對(duì)象與鴻恩寺森林公園相鄰，所在區(qū)域綠化率較高。公共配套設(shè)施狀況區(qū)域內(nèi)有學(xué)校（鴻恩實(shí)驗(yàn)學(xué)校、貓兒石實(shí)驗(yàn)學(xué)校、江北區(qū)科技實(shí)驗(yàn)小學(xué)、江北生生森林幼兒園等）、醫(yī)院（重慶石油醫(yī)院、重慶三博江陵醫(yī)院大石壩綜合醫(yī)院、重慶阿瑪施眼科門診部等）以及金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、生活超市等公共配套設(shè)施。根據(jù)鑒定鑒定委托人提供的資料及介紹，結(jié)合鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)查勘調(diào)查了解的情況，鑒定對(duì)象已設(shè)立抵押權(quán)，鑒定對(duì)象、均被查封，未進(jìn)行實(shí)體查封，除上述權(quán)利限制，鑒定對(duì)象權(quán)屬明確無(wú)其他他項(xiàng)權(quán)益限（五） 鑒定對(duì)象區(qū)位狀況 咝 尸繆 廬黔 民 院五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)霰根據(jù)鑒定委托人提供的（）黔法委評(píng)字第號(hào)《重慶市黔江區(qū)人民法院司法評(píng)估委托書》未對(duì)其價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，我公司鑒定人員于年月巧日對(duì)鑒定對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，故本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定為年月巧日。六、價(jià)值類型根據(jù)鑒定委托人提供的相關(guān)資料，確定本次鑒定采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值即鑒定對(duì)象在進(jìn)行了適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、審慎且無(wú)被迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金七、鑒定原則本次鑒定中鑒定人員遵循以下鑒定原則： 獨(dú)立、客觀、公正原則：要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方鑒定利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原 合法原則：要求鑒定結(jié)果是在依法判定的鑒定對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求鑒定結(jié)果是在根據(jù)鑒定目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。 替代原則：要求鑒定結(jié)果與鑒定對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。 最高最佳利用原則：要求鑒定結(jié)果是在鑒定對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。八、鑒定依據(jù)（一）有關(guān)法律、法規(guī)和政策依據(jù) 《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《司法鑒定程序通則》 《重慶市司法鑒定條例》 《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干，孑見．全國(guó)秀評(píng)佐秀評(píng)師孬物近及只員規(guī)定》最高人民法院法釋[] 號(hào)（二）有關(guān)鑒定標(biāo)準(zhǔn) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》 重慶市高級(jí)人民法院印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行工作中司法評(píng)估的規(guī)定（試行）》的通知（渝高法發(fā)[] 號(hào)）（三）鑒定鑒定委托人提供的資料 司法評(píng)估委托書（（）黔法委評(píng)字第號(hào)） 鑒定鑒定委托人提供的權(quán)屬、面積、用途等資料
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