【文章內容簡介】 用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。：是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。 ：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積，由三部分組成：　?。?）套內使用面積：A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和；B，躍層住宅中的戶內樓梯，按自然層數的面積總和計入使用面積；C，不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積?！　。?）套內墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積；內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。　?。?）陽臺建筑面積：A原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；B，挑臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；D，半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。房屋數據： ：指按照住宅性能評定技術標準，經對住宅進行綜合評價，表明該住宅性能達到的高低程度。根據國家建設部有關規(guī)定，住宅性能根據住宅的安全性能、適用性能、耐久性能、環(huán)境性能、經濟性能劃分等級，按照住宅性能評定方法和標準由低至高依次劃分為“ 1A（A）”、“2A（AA）”、“3A（ AAA ）”三個等級。3A（ AAA ）為最高級，由國家建設部指定的機構認定。1A（A）、2A（AA）由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定的機構認定。：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在１９８７年發(fā)布的《住宅建筑模數協(xié)調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：、。：是指住宅的實際長度。在１９８７年實施的《住宅建筑模數協(xié)調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：、、、。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。：是住宅的寬度。在１９８７年頒布的《住宅建筑模數協(xié)調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：、、。 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然的寬度而言，故又稱開間。—。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積247。建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質量就會超高。：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。房屋產權： ：是依照法律、政策的規(guī)定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和其他項權利。：是指房屋所有權擁有者有將其房屋典當給他人以獲得利益的權利。房屋典當是指承典人用價款從房屋所有人手中取得使用房屋的權利的行為。承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，約定回贖期限（即存續(xù)期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人還清典價，贖回房屋。典價無利息，房屋無租金。典契中一般規(guī)定，到期不贖的，由承典人改典為買，也可經雙方協(xié)商，續(xù)期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典權存續(xù)期內，還可以將房屋轉典，或出租給他人，并且可以典權作為抵押權的標的物。：是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋并優(yōu)先受償。：是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。：是指對房屋全面支配的權利?！吨腥A人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。：是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。：通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內的占有、使用權讓渡給承租人來行使。部分產權：國務院發(fā)布的《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對“全部產權”和“部分產權”都作了明確的規(guī)定?！叭慨a權”：是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權?！安糠之a權”：是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配?！安糠之a權”與“全部產權”的不同之處在于，“部分產權”雖然具有永久使用權和繼承權，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉為全部產權。：鄉(xiāng)產權在農村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，居民修建房屋居住，這種房屋也不用交納土地出讓金等，房屋所有人對房屋享有所有權。但是，如果要在這樣的土地上興建商品房出售，就必須先將土地征為國有，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，再出售給購房人士，然后國家以房產所有權證書的形式確認購房人士對該房屋的產權。這期間，需要交納土地出讓金等稅費。：關于“大產權”和“小產權”的問題，還有人說，房地產開發(fā)商取得的是“大產權”，買房人取得的是“小產權”。那么，究竟什么是“大產權”，什么是“小產權”呢？其實，房屋產權即房屋所有權，是指對房屋的行使占有、實用、處分、收益的權利，從概念上講是沒有大小之分的。所謂的“大產權”和“小產權”只是一種較為通俗的說法。一般把開發(fā)商取得的房屋所有權稱為“大產權”，把買房人取得的房屋所有權稱之為“小產權”，這種分法主要是從數量上來界定的，在實際的權利行使上，兩者沒有質的區(qū)別。房屋屬于不動產，與其他商品的買賣不同，國家對此有明確的規(guī)定。購房者買了房子后能否順利取得合法的房屋所有權證，關鍵在于開發(fā)商能否首先取得房屋所有權證。開發(fā)商開發(fā)的房地產項目竣工后，應到房地產權屬管理部門申請房地產權屬登記，由登記部門通知房地產測繪部門進行現(xiàn)場勘測，待勘測數據確定后，權屬管理部門需要通知土地管理部門最后核定地價，還要審核該項目是否按規(guī)劃批準的用途實用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款最終繳納的情況，以及拆遷安置結案情況等。只有在上述內容全部審核無誤后，才能確認產權，頒發(fā)房屋所有權證，即俗稱的開發(fā)商的“大產權”?！　￠_發(fā)商在取得“大產權證”后，才能辦理買房人的房屋產權證，即“小產權證”。屆時，開發(fā)商與買房人一同到北京市房地產交易中心（外銷房）或各區(qū)縣的房地產交易部門（內銷房），繳納相應的契稅、手續(xù)費等，取得賣契后，到產權登記部門申請辦理買房人的房屋所有權證和土地使用權證。在辦理時需要提交的證件包括：房產賣契、房屋銷售契約、有效的身份證明等，如果是委托辦理的，代理人需要提供有效的授權委托書。　　現(xiàn)在，開發(fā)商銷售現(xiàn)房已經不需要辦理《銷售許可證》了，而判定是否現(xiàn)房的依據就是要看開發(fā)商是否擁有所售房屋的“大產權證”，這一點是購買現(xiàn)房的朋友們尤其要注意的。：指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產產權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產權人才具有對房地產的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益，排地性，是指產權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。：是指房地產所有者對其所有的房地產享有的占用、使用、收益、處分的權利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實上對房地產的控制和支配。占有是房地產產權的基本內容，占有房地產的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對房地產的占有。：是指房地產的占有者按照房屋的性能及使用價值對房屋合理地加以利用。房地產的權屬所有人可以自己行使使用權，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產的使用權轉讓給他人，如出租、出借、抵押等。房地產的使用權和占有權是密不可分的，沒有占有權，使用權就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產所有權人按照法律規(guī)定，從履行權利義務關系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產收益是房地產所有權的內在固有的要求，它是所有權實現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內，根據自己的意志，對房地產進行處置的權利如依法對自己所有的房地產出售、贈與、變換等。14. 房地產抵押：指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供 債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。房屋銷售： 1.五證、兩書：“五證”包括：《國有土地使用證》、是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！拔遄C”還有《建設工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》。兩書是《住宅質量 保證書》和《住宅使用說明書》。2.“樓花”：一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建設而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。由此進一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。：一般也稱作內部認購。是指項目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預訂銷售方式。一般只交