【文章內(nèi)容簡介】 寫字樓m212000第二章 市場分析 青島房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)發(fā)展概況青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級機(jī)關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看，1984年以青島市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。1988年青島市開始實(shí)施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。1992年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，%、%和136%，93年達(dá)到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，%，997年則出現(xiàn)了負(fù)增長，分別為19%%，%，99年增幅明顯加大，%。目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，%，%。青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了9094年高速增長期后，95年增速明顯減緩，997年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開始出現(xiàn)一定的增長。隨著國家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。2006上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，%；，%；,%。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，%，%。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場上的主要角色,前6個(gè)月，%，%。二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，%,%，其中：，%，%；從企業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場上的主力軍。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共31家，,%。三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá)2916萬平方米,%。國有及國有控股企業(yè)完成1000萬平方米，,%。上半年，新開工面積1165萬平方米,%，%。其中：國有及國有控股企業(yè)施工面積323萬平方米，%,%。新開工面積放量增長,說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。四、建筑市場進(jìn)一步規(guī)范,招投標(biāo)率占90%以上工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場競爭機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標(biāo)承包的施工面積2709萬平方米，％，％。其中：國有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面積999萬平方米，％，%，；一級資質(zhì)以上招投標(biāo)面積1676萬平方米，％，%。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長。上半年，%。從企業(yè)的資質(zhì)等級來看，%，%；，%；，%。 六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊(duì)伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。今年上半年,%。 目前，全市注冊有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機(jī)構(gòu)450家，其中約一半為外商投資企業(yè)。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá)15000人。總體上看， 青島房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點(diǎn)，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價(jià)格能相差46倍。2006年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強(qiáng)今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看, ， %，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點(diǎn)。一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高　　據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊(duì)2006年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟(jì)較快增長、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達(dá)今年新高。其中。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場發(fā)展看好。二、餐飲市場消費(fèi)火上半年，全市住宿、餐飲市場在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點(diǎn)此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時(shí)間延長的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%；，%。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過1千萬元的企業(yè)達(dá)41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%；營業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，；青島肯德基有限公司，青島香格里拉大飯店有限公司。三、非公有制企業(yè)實(shí)力強(qiáng)從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺投資企業(yè)33家，%；私營企業(yè)144家，%；國有及國有控股企業(yè)43家，%。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確立。四、市內(nèi)四區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，%；其中星級住宿及限上餐飲企業(yè)129家，%，%?！∥?、能源消耗總體低速增長上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。從上半年能源消費(fèi)情況看，電力消費(fèi)量7051萬千瓦時(shí)，%；，%；汽油消費(fèi)量728噸，%；，%；天然氣消費(fèi)量328萬立方米，增長397%；，%。 房地產(chǎn)市場的供求分析青島的房地產(chǎn)市場由于92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起996年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡，98年后形勢有所轉(zhuǎn)變。實(shí)際銷售面積在995年達(dá)到100萬M2以上，96年開始回落，從銷售面積的增長幅度看，994兩年急劇增長，95年維持了94年的水平，96年回落已成為必然，銷售面積下降20%，,97年開始反彈,%,98年由于房改實(shí)施,%，99年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋236萬M2,%。我市在今年迎來大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。 　　其中，旅游規(guī)劃編制工作進(jìn)展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。市級旅游規(guī)劃方面，《青島市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《青島市海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃》和《青島市度假旅游專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了《青島市海島保護(hù)和利用專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過專家評審；《青島市游艇碼頭專項(xiàng)規(guī)劃》已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實(shí)施。 　　區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內(nèi)專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。 　　在重點(diǎn)旅游區(qū)和項(xiàng)目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團(tuán)溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)入專家評審階段；嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報(bào)國家建設(shè)部，進(jìn)入國務(wù)院審批程序；青島海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報(bào)省建設(shè)廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時(shí)尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項(xiàng)規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。 旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強(qiáng)化旅游招商引資工作,吸引了一批國外企業(yè)集團(tuán)來我市投資開發(fā)旅游項(xiàng)目。2005年，引進(jìn)旅游大項(xiàng)目29個(gè)，投資額151億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項(xiàng)目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到10多家。目前，香港中旅集團(tuán)、瑞典危爾馬拉集團(tuán)、英國CHR公司、大連海昌集團(tuán)等大企業(yè)投資建設(shè)高星級酒店、大型度假休閑項(xiàng)目以及大型室內(nèi)主題公園等項(xiàng)目正在洽談中。 　　事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃。 　　2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。 　　一是數(shù)量多、投資大。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。 　　目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設(shè)，計(jì)劃2008年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計(jì)劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)，9月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年3月開工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。同時(shí)，一些先行開工的項(xiàng)目則相繼開放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于5月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 　　另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項(xiàng)目——唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。 房地產(chǎn)市場走勢分析從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下：宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”， 為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，相應(yīng)出臺了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段，1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對福利分房的依賴，鼓勵(lì)個(gè)人購房，銀行支持個(gè)人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998年全國人大通過新的《土地法》，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。在上述種種利好情況下，可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊，令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個(gè)較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)