【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 統(tǒng)：電子顯示屏、有線(xiàn)電視、光纖寬帶網(wǎng)（建立小區(qū)局域網(wǎng)）、電話(huà)系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)：停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)[功能分布及小區(qū)戶(hù)外配套設(shè)施][樣板房]未建成。[售樓處面積及功能情況]約 400平方米，設(shè)置了咨詢(xún)臺(tái)、洽談散座、模型區(qū)、功能牌區(qū)、銷(xiāo)控表區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)] (未確定)物業(yè)管理公司：華強(qiáng)自管。[關(guān)鍵時(shí)間]開(kāi)工時(shí)間：2000年2月竣工時(shí)間：2001年9月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2000年4月底入伙時(shí)間：2001年12月底[綜合評(píng)述] 該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，為華強(qiáng)地鐵站上蓋物業(yè)，又緊鄰商業(yè)繁盛區(qū)，物業(yè)環(huán)境較為成熟，許多有購(gòu)買(mǎi)能力的華強(qiáng)老住戶(hù)對(duì)此處關(guān)注，其中的D幢業(yè)主多為此類(lèi)人士。同時(shí)未來(lái)地鐵開(kāi)通后，將使香港與本地的往來(lái)更加方便，所以許多香港人也樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)此處物業(yè)。個(gè)案八海悅?cè)A城[概況]位置：皇崗港深鐵路總站開(kāi)發(fā)商：鼎太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理商：置業(yè)國(guó)際承建商：江蘇一建六處設(shè)計(jì)單位：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林物業(yè)管理公司：富林酒店（國(guó)際連鎖五星級(jí)）[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]棟數(shù)及層數(shù)：3棟35層商住物業(yè)總戶(hù)數(shù)：720戶(hù)戶(hù)型及銷(xiāo)售比例：：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型面積實(shí)際售出率三房?jī)蓮d7575%7968%8865%（注：一期東面兩棟已售萬(wàn)，目前在售為二期項(xiàng)目即東面一棟高層，戶(hù)數(shù)為240戶(hù)）占地面積：7000平方米總建筑面積：73387平方米車(chē)位數(shù)量：500車(chē)位配比： 1：2裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共大堂墻面及地面鋪砌高級(jí)花崗石，天花以石膏板吊頂及豪華燈式室內(nèi)裝修樓面地板：客廳/睡房配備高級(jí)長(zhǎng)條櫸木地板，廚房及浴室、陽(yáng)臺(tái)鋪設(shè)高級(jí)防滑瓷磚，所有臥室裝設(shè)惠爾浦窗口式空調(diào)。門(mén) 窗：高級(jí)白色粉沫噴涂鋁門(mén)窗，配以淺綠色玻璃窗 臺(tái)：優(yōu)質(zhì)花崗巖門(mén) 扇：大門(mén)為櫸木飾面內(nèi)置鋼板防火防盜門(mén)，陪有雙保險(xiǎn)門(mén)鎖及防盜眼；內(nèi)門(mén)均為櫸木面門(mén)，浴廁內(nèi)側(cè)加以防水膠板處理，并配以高級(jí)石材門(mén)檻浴 室：全套英國(guó)Imperial牌陶瓷潔具及五金配件，天花涂以防霉乳膠漆，陪西門(mén)子洗衣干衣機(jī)，日本松下煤氣熱水器。廚 房：全套高級(jí)櫥柜，佳麗雅煤氣灶及意大利法貝抽油煙機(jī)。主要機(jī)電品牌規(guī)格：1）進(jìn)口日本日立高速電梯2）天威TOPWAY自動(dòng)化管理系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)平面圖：[營(yíng)銷(xiāo)]項(xiàng)目主題：市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—8100元/平方米 均價(jià)—9000元/平方米 最高價(jià)—10000元/平方米折后總價(jià)范圍：600，000港幣~910，000港幣價(jià)格策略：采用分類(lèi)定價(jià)的形式，共分人民幣、港幣21種價(jià)格，例如：第3層南北朝向77177。20平方米，定價(jià)RMB￥595600元，第15層則為RMB￥691100元，月供RMB￥3300—3800元，價(jià)格逐層上升。付款方式：1） 一次性付款 92折2） 低首期優(yōu)惠即供按揭 95折3） 輕松分期優(yōu)惠即供按揭 97折4） 特惠建筑分期 按照定價(jià)（AB座不適用）促銷(xiāo)手段：隨樓奉送價(jià)值100，000豪華裝修就及歐日名廠電器空置單位及原因分析：戶(hù)型不方正，客廳臥房均有拐角。好銷(xiāo)單位：朝東方向的三房。內(nèi)外銷(xiāo)比例： 一二期外銷(xiāo)均能達(dá)到98%業(yè)主結(jié)構(gòu)分析：基本為香港人。因該項(xiàng)目在皇崗口岸，出入關(guān)方便，又從建筑風(fēng)格及戶(hù)型面積上均考慮了香港人的需求，小戶(hù)型卻高使用性的三房，滿(mǎn)足了在深港兩地經(jīng)商、但駐留深圳時(shí)間久的小業(yè)主需要，故此類(lèi)置業(yè)港人居多。[智能化設(shè)施] TOPWAY天威，24小時(shí)安全、通信、管理三大項(xiàng)目的智能化電腦監(jiān)控網(wǎng)路系統(tǒng)1） 保安監(jiān)控2） 科技紅外線(xiàn)偵測(cè)3） 門(mén)磁開(kāi)關(guān)4） 電子門(mén)鎖5） 數(shù)據(jù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)6） 有線(xiàn)電視系統(tǒng)7） 水、電、煤遠(yuǎn)程抄表8） 電梯攝影監(jiān)控管理 [樣板房]室內(nèi)設(shè)計(jì)：新加坡南華建筑事物所裝修單位：永強(qiáng)裝修工程公司裝修費(fèi)用：4萬(wàn)~6萬(wàn)[功能分布及小區(qū)戶(hù)外配套設(shè)施][售樓處面積及功能情況]約 500平方米，設(shè)置了咨詢(xún)長(zhǎng)臺(tái)、高檔洽談座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)] [關(guān)鍵時(shí)間]開(kāi)盤(pán)時(shí)間：1999年4月入伙時(shí)間：一期為2000年2月 二期為2000年6月[綜合評(píng)述] 無(wú)論從建筑風(fēng)格及銷(xiāo)售方式上皆以外銷(xiāo)為主，重視樣板房及售樓處的裝飾包裝，景觀朝向以香港方向?yàn)橹?。從?hù)型面積及附帶裝修都強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，無(wú)謂不致關(guān)注香港置業(yè)者的需求。 但因其地段限制，從皇崗口岸過(guò)往的港人相對(duì)羅湖口岸的通關(guān)人數(shù)畢竟有限，而其戶(hù)型選擇空間只限于三房，故銷(xiāo)售進(jìn)度較為遲緩。個(gè)案九中海華庭[概況]位置：中心區(qū)新州路及福華路交界處開(kāi)發(fā)商：中海地產(chǎn)有限公司策劃代理商：經(jīng)緯物業(yè)顧問(wèn)行承建商：設(shè)計(jì)單位：深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林物業(yè)管理公司：中海物業(yè)顧問(wèn)有限公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：總建筑面積：容積率：綠化面積：3000平方米棟數(shù)及層數(shù)：1棟14層辦公樓（中海大廈），4棟12層住宅（華景軒）、2棟30層住宅（華景峰）、2棟28層住宅（華景臺(tái) 共326戶(hù)）組成。總戶(hù)數(shù)：742戶(hù)戶(hù)型：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型面積實(shí)用率剩余量四房三廳（工）~87%售磬三房?jī)蓮d（工）~87%12套兩房?jī)蓮d（工）~87%16套（朝西南向）車(chē)位數(shù)量：560個(gè)車(chē)位配比： 1：2車(chē)位售出費(fèi)： 6萬(wàn)~7萬(wàn)元/個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)：入口大堂地面及墻身鋪砌花崗石/云石，并配以名貴木飾，天花線(xiàn)配以典雅燈飾。電梯大堂地面鋪砌花崗石/云石/高級(jí)拋光磚/高級(jí)進(jìn)口紙皮石，墻身鋪砌拋光磚/高級(jí)木材及防火皮，并配以大幅玻璃鏡，鑲邊明鏡指示牌及進(jìn)口名貴燈飾。室內(nèi)裝修外墻：基座為花崗石面/仿石劈開(kāi)磚，樓身為仿石啞光釉面磚。內(nèi)墻及天花：內(nèi)墻客/飯廳/睡房膩?zhàn)幽ス?，衛(wèi)生間/廚房砂漿搓毛，天花砂漿搓毛/膩?zhàn)幽ス?。地面：?飯廳/睡房/浴室及廚房均為砂漿收光，陽(yáng)臺(tái)為高級(jí)防滑地磚陽(yáng)臺(tái)：玻璃拉板加鐵花藝術(shù)欄桿鋁窗：綠色/香檳色氟碳噴涂窗框配高級(jí)灰綠色玻璃，沿馬路一側(cè)設(shè)雙層隔音玻璃。門(mén)扇：高級(jí)木質(zhì)多點(diǎn)鎖防火防盜實(shí)木門(mén)，裝有防盜眼、防盜扣及豪華門(mén)鎖等。主要機(jī)電品牌規(guī)格：原裝慕尼黑觀光電梯/三菱電梯/大型奧的斯室外自動(dòng)扶梯[營(yíng)銷(xiāo)]項(xiàng)目主題：（深圳中心區(qū)跨世紀(jì)規(guī)劃）市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6500元/平方米 均價(jià)—7500元/平方米 最高價(jià)—11000元/平方米價(jià)格策略：除了在付款方式上采取了一定的優(yōu)惠措施外，并沒(méi)有特別的價(jià)格策略。付款方式：1） 一次性付款 95折2） 建筑分期 98折3） 優(yōu)惠免息分期 98折4） 即供銀行按揭 97折空置單位及原因分析：朝南方向靠近新州路噪音大，視野空曠。好銷(xiāo)單位：朝北方向，看庭院景觀的戶(hù)型，以四房為主。內(nèi)外銷(xiāo)比例： 6：4業(yè)主結(jié)構(gòu)分析：30~40歲之間的二次置業(yè)、有私家車(chē)的優(yōu)越富裕人士[智能化設(shè)施]1） 遠(yuǎn)紅外線(xiàn)監(jiān)察系統(tǒng)2） 用戶(hù)可視對(duì)講系統(tǒng)及煤氣報(bào)警系統(tǒng)3） 單位自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)接駁保安中心4） 智能卡記帳服務(wù)5） 24小時(shí)巡更[樣板房]即將拆除。[售樓處面積及功能情況] 約500平方米，設(shè)置了咨詢(xún)長(zhǎng)臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、裝飾材料展示區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)] 4元/平方米 中海物業(yè)管理（深圳）有限公司是中國(guó)海外全資附屬公司，亦是國(guó)內(nèi)首家榮獲ISO9002質(zhì)量認(rèn)證的物業(yè)管理公司，擁有為國(guó)內(nèi)近60個(gè)大型屋苑提供專(zhuān)業(yè)全面的保安及管理服務(wù)之經(jīng)驗(yàn)，所管理面積達(dá)到500余萬(wàn)平方米，管理物業(yè)的總資產(chǎn)市值超過(guò)350億元人民幣，管理規(guī)模在中國(guó)大陸的同行業(yè)中穩(wěn)居第一。所管轄的小區(qū)大部分均獲得國(guó)家[優(yōu)秀示范小區(qū)]之稱(chēng)號(hào)。 [功能分布及小區(qū)戶(hù)外配套設(shè)施] [關(guān)鍵時(shí)間]開(kāi)盤(pán)時(shí)間：1999年5月入伙時(shí)間：2000年12月底[綜合評(píng)述] 該物業(yè)在設(shè)計(jì)上全面體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，首層全部架空設(shè)計(jì)，擴(kuò)大綠化空間近30000平方米，首創(chuàng)室外觀光扶手電梯及小高層觀景電梯。在中央綠化庭園方面更是大費(fèi)苦心。交通十分便利，更毗鄰興建中的深圳地鐵益田站出口。實(shí)屬深圳中心區(qū)的大型豪華住宅。個(gè)案十萬(wàn)科金色家園[概況]位置：福田中心區(qū)開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科地產(chǎn)策劃代理商：自管承建商：江蘇一建設(shè)計(jì)單位：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院環(huán)境設(shè)計(jì)公司：清華大學(xué)下屬公司物業(yè)管理公司：自管[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：30000平方米總建筑面積：83465平方米容積率：綠化率：42%棟數(shù)及層數(shù)：5棟建筑主體，共23層總戶(hù)數(shù)：524套戶(hù)型：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型面積實(shí)用率售出率三房?jī)蓮d~85%70%~85%60%四房?jī)蓮d85%30%復(fù)式五房三廳~85%30%車(chē)位數(shù)量：500車(chē)位配比： 1：1車(chē)位租用費(fèi)：425元/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：〈公共部分〉外墻：裙樓采用高級(jí)干掛花崗巖結(jié)合金色鋁板，局部點(diǎn)掛玻璃，塔樓采用進(jìn)口涂料?！椿狙b修〉門(mén)：優(yōu)質(zhì)防盜門(mén)窗：德國(guó)“維卡VEKA”系列塑鋁窗內(nèi)墻：兩廳及臥室為優(yōu)質(zhì)乳膠漆，廚衛(wèi)為優(yōu)質(zhì)墻面磚天花：兩廳及臥室均為幼稚乳膠漆配石膏角線(xiàn)，廚衛(wèi)為優(yōu)質(zhì)鋁板地面：兩廳及臥室為水泥砂漿找平，廚衛(wèi)及陽(yáng)臺(tái)為優(yōu)質(zhì)地磚主要機(jī)電品牌規(guī)格：廣州日立乘客電梯標(biāo)準(zhǔn)平面圖：[營(yíng)銷(xiāo)]項(xiàng)目主題：都市精品 進(jìn)取之作市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6300元/平方米 均價(jià)—7000元/平方米 最高價(jià)—9100元/平方米價(jià)格策略：雖然沒(méi)有特別輕松的付款方式，在價(jià)格優(yōu)惠上力度也并非較大，但是在起價(jià)上相對(duì)較低，通過(guò)有效的利用萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)，給客戶(hù)以物超所值的感覺(jué)。付款方式：1） 一次性付款 95折2） 首期三成 七成銀行按揭 98折3） 首期一成 二成分期 七成銀行按揭 照定價(jià)促銷(xiāo)手段：1） 在深圳大劇院等重要地段掛大型戶(hù)外條幅2） 參加2000年春季房地產(chǎn)交易會(huì)3） 送全套裝修4） 設(shè)置看樓專(zhuān)車(chē)空置單位及原因分析：開(kāi)始發(fā)售時(shí)間較短，平均實(shí)際銷(xiāo)售為6成左右，而小區(qū)靠邊的E棟C、D單位銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢。好銷(xiāo)單位：107~114平方米的A單位內(nèi)外銷(xiāo)比例： 7：3業(yè)主結(jié)構(gòu)分析：從事軟件開(kāi)發(fā)的科技人員、高收入白領(lǐng)、事業(yè)有成的企業(yè)管理者或私人小業(yè)主。[智能化設(shè)施]1） 可視對(duì)講2） 區(qū)內(nèi)設(shè)局域網(wǎng)絡(luò)、通過(guò)DDN專(zhuān)線(xiàn)與INTERNER連接3） 有線(xiàn)電視4） 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)5） 安防系統(tǒng)6） IC卡樓宇門(mén)禁及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) [樣板房]設(shè)計(jì)單位：清華大學(xué)下屬設(shè)計(jì)公司裝修費(fèi)用：10萬(wàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：廳房：鋪設(shè)櫻桃木地板，墻面粘貼墻紙，天花噴涂乳膠漆洗手間：送玻璃浴室及全套衛(wèi)生潔具，墻面鋪瓷磚，地面為防滑地磚廚房：全套櫥柜、爐灶及不銹鋼洗手池，地面為防滑地磚，墻面為白色釉面瓷磚門(mén)窗：實(shí)木門(mén)及刷成白色的鐵桿配白色玻璃欄河，大理石窗臺(tái)。[售樓處面積及功能情況]約1000平方米，設(shè)置了咨詢(xún)長(zhǎng)臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)] 物業(yè)管理公司：萬(wàn)科物業(yè)管理公司[關(guān)鍵時(shí)間]開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2000年4月入伙時(shí)間：2000年11月[綜合評(píng)述] 該項(xiàng)目通過(guò)強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)掀起了一段看樓熱潮，在售樓處及樣板房做足功夫。戶(hù)型結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，主要目標(biāo)客戶(hù)為本地二次置業(yè)者，故戶(hù)型面積較為寬大均勻。同時(shí)引入萬(wàn)佳的進(jìn)駐，提高了物業(yè)設(shè)施的方便性，也有利于吸引客戶(hù)關(guān)注。個(gè)案十一深業(yè)花園[概況]位置：福田中心區(qū)開(kāi)發(fā)商：深業(yè)控股有限公司及深業(yè)集團(tuán)（深圳）公司策劃代理商：不詳承建商：深圳市第三建筑工程有限公司設(shè)計(jì)單位：陳世民建筑師事務(wù)所環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林香港有限公司物業(yè)管理公司：深業(yè) 自管[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：總建筑面積：133000平方米容積率：覆蓋率：23%綠化率：60%棟數(shù)及層數(shù)：5棟12層及5棟22~30層住宅，共十棟總戶(hù)數(shù)：670戶(hù)戶(hù)型：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型面積實(shí)用率供應(yīng)套數(shù)售出率兩房?jī)蓮d~85%2320%三房?jī)蓮d95~12286~89%23330%五房?jī)蓮d135~15086~89%39430%214~22985%1612%復(fù)式5房3廳20186%425%車(chē)位數(shù)量：650個(gè)車(chē)位配比： 1：1 車(chē)位租用費(fèi)：租用：400元/月 售價(jià)：8萬(wàn)/個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)：首層大堂：優(yōu)質(zhì)云石墻面，國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地磚地面外墻：優(yōu)質(zhì)外墻磚內(nèi)墻：白灰抹面地面：水泥砂漿抹面門(mén)窗：塑鋼型材，窗用淺綠色玻璃，高級(jí)防火防盜裝甲門(mén)廚衛(wèi)：水泥砂漿抹面，預(yù)留水、電、氣接口陽(yáng)臺(tái)：優(yōu)質(zhì)瓷磚地面，方鋼欄桿主要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口三菱電梯標(biāo)準(zhǔn)平面圖：[營(yíng)銷(xiāo)]項(xiàng)目主題：創(chuàng)建21世紀(jì)中心區(qū)高尚住宅市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6900元/平方米 均價(jià)—7300元/平方米 最高價(jià)—10300元/平方米價(jià)格策略： 深業(yè)花園在銷(xiāo)售推廣的過(guò)程中，主要是打品牌優(yōu)勢(shì)，把價(jià)位定在