【正文】 76%~78%80%四房?jī)蓮d~~~74%~77%75%復(fù)式1~74%~%90%復(fù)式2~%~71%75%車位數(shù)量：300個(gè)車位配比：1：3車位租用費(fèi)：300元/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共設(shè)施豪華大堂：地面鋪砌進(jìn)口拋光地磚及精美云石，拼合特色美術(shù)圖形；墻身飾大理石及美國(guó)杜邦可麗耐至天花住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)門扇：大門采用高級(jí)實(shí)心雕花門，各房門采用優(yōu)質(zhì)木門。該項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)其中心位置、價(jià)值潛力及周圍的地王大廈等形象物業(yè)，又與香港中環(huán)、美國(guó)曼哈頓等國(guó)際知名商業(yè)中心進(jìn)行同比，目的在于提升項(xiàng)目的物業(yè)檔次，加強(qiáng)其豪宅概念，以搶占外銷市場(chǎng)。好銷單位：二房、三房、復(fù)式內(nèi)外銷比例： 4：6業(yè)主結(jié)構(gòu)分析：地處羅湖口岸地帶的豪宅型物業(yè)，消費(fèi)群中港人成數(shù)較高。 雖然均價(jià)較高，但通過(guò)較大幅度的折扣將均價(jià)下調(diào)，以達(dá)到刺激客戶成交的目的；建筑期針對(duì)其非現(xiàn)樓的特點(diǎn)，為增強(qiáng)顧客信心采用建筑期內(nèi)免息付款的形式，減輕了業(yè)戶負(fù)擔(dān)。嘉賓路項(xiàng)目羅湖區(qū)蔡屋圍地王金融中心區(qū)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嘉賓路項(xiàng)目工程基本信息調(diào)查報(bào)告5. 樓盤個(gè)案分析個(gè)案一：都市名園[概況]位置：羅湖區(qū)蔡屋圍地王金融中心區(qū)開(kāi)發(fā)商：帝王居房地產(chǎn)公司策劃代理商：偉業(yè)物業(yè)顧問(wèn)有限公司承建商：江蘇一建設(shè)計(jì)單位：深圳市建筑設(shè)計(jì)院第二分公司物業(yè)管理公司：三九物業(yè)管理有限公司（原為：中海物業(yè)管理有限公司）[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：33000平方米總建筑面積：207500平方米綠化率：30%容積率：覆蓋率：36%棟數(shù)及層數(shù)：6棟32層商住公寓，1~5層商業(yè)用房，地下三層停車場(chǎng)。付款方式：1） 一次性付款，九四折優(yōu)惠；2） 銀行20年按揭，九七折優(yōu)惠；3） 建筑期免息分期付款，九八折優(yōu)惠；4） 特惠銀行按揭（二成分期、七成按揭），照定價(jià)。[智能化設(shè)施]1） 每座塔樓入口裝有電子防盜大門2） 安裝樓宇彩色視像對(duì)講機(jī)3） 閉路監(jiān)控保安系統(tǒng)[功能分布及小區(qū)戶外配套設(shè)施]1） 中庭園林式游泳池2） 露天茶座3） 小區(qū)圍欄設(shè)計(jì)及用料：}未定4） 小區(qū)道路設(shè)計(jì)及用料：}未定[樣板房]已拆除[售樓處面積及功能情況] 300平方米，設(shè)置咨詢臺(tái)、洽談茶座、模型及功能牌區(qū)、入伙辦公區(qū)。 但自其1998年3月開(kāi)售以來(lái)，銷售速度較為緩慢。窗戶：采用高雅淺綠色玻璃配以華貴鋁制窗框。衛(wèi)生間：地面鋪砌防滑地磚，墻身鋪以高級(jí)彩色拼花釉面瓷磚至天花，并配備世界名牌“美標(biāo)”高級(jí)套裝衛(wèi)生潔具及大理石洗面臺(tái)。主要機(jī)電品牌規(guī)格：三菱進(jìn)口豪華電梯標(biāo)準(zhǔn)平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：現(xiàn)代經(jīng)典 超值家園市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6666元/平方米 均價(jià)—8900元/平方米 最高價(jià)—11030元/平方米總價(jià)范圍：~價(jià)格策略：該項(xiàng)目雖然均價(jià)及整體價(jià)格水平都比較高，但是通過(guò)選出一定量的單位，采取用較低的售價(jià)，在市場(chǎng)上造成起價(jià)較低的形式。空置單位及原因分析：1） 剩余樓層多為28層以上，總價(jià)較高。內(nèi)外銷比例： 1：9業(yè)主結(jié)構(gòu)分析： 港人為主。[樣板房]設(shè)計(jì)單位：雅典居裝修費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)：一房一廳~三房?jī)蓮d（5萬(wàn)~10萬(wàn)的港式家居裝修）包括：天花吊頂、墻壁噴涂、鋪設(shè)高級(jí)復(fù)合地板、房間及廚房櫥柜、防滑地磚、廚廁TOTO衛(wèi)生潔具、實(shí)木房門。[關(guān)鍵時(shí)間]初始開(kāi)工時(shí)間：97年底開(kāi)工時(shí)間：98年8月（98年中旬停工）竣工時(shí)間：99年12月裝飾部分完工時(shí)間：2000年6月30開(kāi)盤時(shí)間：99年5月入伙時(shí)間：2000年12月底[綜合評(píng)述] 港逸豪庭為純外銷樓盤，針對(duì)港人消費(fèi)特點(diǎn)，在戶型設(shè)計(jì)上，以小戶型面積單位為主，參揉物業(yè)景觀秀美的特色，采用了“明星效應(yīng)”的推銷手段，贏得認(rèn)同，取得業(yè)績(jī)較為理想，現(xiàn)已售出8成左右。兩房?jī)蓮d~79%三房?jī)蓮d~77%四房?jī)蓮d80%30五房?jī)蓮d92%六房?jī)蓮d~80%~83%車位數(shù)量：約700個(gè)（定為地下一層，但車位單位尚未劃分）車位配比： 1：2（一個(gè)車位配兩戶）車位租用費(fèi)：400元/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：入口大堂豪華鋼化玻璃門，地面鋪高檔花崗巖，墻面為高級(jí)云石配腰線，天花為藝術(shù)造型吊頂配高檔照明燈具。）2） 宣傳地理位置的優(yōu)越及萬(wàn)佳百貨進(jìn)駐3） 以公寓一房一廳一口價(jià)28萬(wàn)送全套裝修及電器打廣告，引人關(guān)注。好銷單位：住宅中小型單位，一房~三房； 公寓基本上全部是酒店式套間，尤其是東面0110房號(hào)及1314房號(hào)，因面積合適（約40平方米），且全部帶有廚房，并具備不錯(cuò)的山景。廳房：地面鋪設(shè)復(fù)合地板，墻面/天花噴涂乳膠漆，配以壁柜廚房：開(kāi)放式廚房，地面鋪設(shè)大理石，墻面鑲瓷磚，配以櫥柜洗手間：地面鋪設(shè)大理石/云石，墻面粘貼瓷磚至天花，天花裝膠塑板[售樓處面積及功能情況]約200平方米，設(shè)置了咨詢臺(tái)、洽談散座（里外兩間）、模型區(qū)、功能牌區(qū)。個(gè)案四富怡雅居[概況]位置：羅湖區(qū)振華路開(kāi)發(fā)商：深圳富怡達(dá)投資發(fā)展有限公司及溫州華甌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理商：世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)公司承建商：鐵道部建廠局深圳工程處設(shè)計(jì)單位：重慶建筑大學(xué)設(shè)計(jì)研究院環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林物業(yè)管理公司：香港傳定物業(yè)管理有限公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：10770平方米總建筑面積：39000平方米容積率：覆蓋率：40%棟數(shù)及層數(shù)：4棟(1棟：11層/1棟：12層/2棟：24棟)總戶數(shù)：320套（可售240套）戶型：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型結(jié)構(gòu)戶型面積客廳面積餐廳面積主人房面積實(shí)用率銷售率三房?jī)蓮d+傭人房+一陽(yáng)臺(tái)90%60%%三房?jī)蓮d+傭人房+儲(chǔ)藏間+兩陽(yáng)臺(tái)85%四房?jī)蓮d +傭人房85%70%85%90%90%五房?jī)蓮d+傭人房%100%車位數(shù)量：180個(gè)車位配比：1：2裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂：入口大堂鋪花崗石和大理石，電梯大堂鋪優(yōu)質(zhì)瓷磚室內(nèi)：天花及地面水泥砂漿抹平，防火防盜門，優(yōu)質(zhì)玻璃彩鋁窗主要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口三菱電梯標(biāo)準(zhǔn)平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：花園住宅市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6900元/平方米 均價(jià)—8500元/平方米 最高價(jià)—11000元/平方米價(jià)格策略：價(jià)格相對(duì)不高，但是并沒(méi)有采取較低的售價(jià)，而是運(yùn)用較高的折扣進(jìn)行發(fā)售，在價(jià)格優(yōu)惠上造成較大的優(yōu)勢(shì)，用來(lái)促進(jìn)客戶的購(gòu)買欲望。[功能分布及小區(qū)戶外配套設(shè)施]會(huì)所、游泳池[樣板房]裝修費(fèi)用：五房—50萬(wàn)元 三房—36萬(wàn)元[售樓處面積及功能情況]約200平方米，設(shè)置了咨詢臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。個(gè)案五雷圳大廈一期 都市e站[概況]位置：上海賓館對(duì)面開(kāi)發(fā)商：深圳市雷圳實(shí)業(yè)有限公司策劃代理商：深圳萬(wàn)用信息網(wǎng)有限公司承建商：中建四局深圳公司代理商：深圳市淦潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司設(shè)計(jì)單位：深圳市設(shè)計(jì)總院[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：總建筑面積：31000平方米容積率：覆蓋率：%綠化率：%，屋頂40%棟數(shù)及層數(shù)：1棟32層總戶數(shù)：263戶戶型：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型戶型結(jié)構(gòu)建筑面積實(shí)用率A13房2廳1衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)%A23房2廳1衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)%A33房2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)%A43房2廳1廚1工2陽(yáng)臺(tái)%B12房2廳1衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)%C1房1廳1衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)%D14房2廳2衛(wèi)1廚1工2陽(yáng)臺(tái)%D24房2廳2衛(wèi)1廚1工2陽(yáng)臺(tái)%E16房3廳2衛(wèi)1廚1工2陽(yáng)臺(tái)%E26房2廳2衛(wèi)1廚1工2陽(yáng)臺(tái)%裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分：外墻：高級(jí)涂料及面磚大堂：地面、墻面為高級(jí)石材，藝術(shù)天花標(biāo)準(zhǔn)裝修：（一房、二房）內(nèi)墻、天花：高級(jí)乳膠漆地面：高級(jí)復(fù)合地板門扇：入戶門為高級(jí)防防火、防盜門；室內(nèi)門為高級(jí)夾板木門窗戶：綠色雙層中空玻璃衛(wèi)生間：送全套潔具；地面為耐磨防滑地磚；墻面為高級(jí)浴室專用 瓷磚；天花為高級(jí)扣板吊頂、防水燈廚房：送高級(jí)櫥柜；地面及墻面為高級(jí)瓷磚；天花為高級(jí)扣板及吸 頂燈主要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口LG名牌高速電梯[功能分布及小區(qū)戶外配套設(shè)施]：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：中心區(qū)e時(shí)代商務(wù)住宅典范市場(chǎng)價(jià)格定位：定價(jià)：起價(jià)—5773元/平方米 均價(jià)—7100元/平方米 最高價(jià)—8250元/平方米價(jià)格策略： 抽簽預(yù)定期推出特惠超值單位60套。各戶型銷售數(shù)量及比例：于2000年5月20日開(kāi)始發(fā)售，之前一套未售。Office、網(wǎng)上飛鴻的金領(lǐng)一族[智能化設(shè)施]1） 小區(qū)局域網(wǎng)（網(wǎng)絡(luò)速度達(dá)100M）2） 3） 高速寬頻網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持[樣板房]未開(kāi)放，觀看模型。同時(shí)，在E時(shí)代的網(wǎng)絡(luò)世界外，都市E站還擁有罕有的景觀視野?？倯魯?shù)：648戶戶型：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型結(jié)構(gòu)戶型面積實(shí)用率剩余量二房?jī)蓮d~85%15套三房?jī)蓮d~85%售磬四房?jī)蓮d~85%4套復(fù)式五房?jī)蓮d18590%2套車位數(shù)量：600個(gè)車位配比： 1：1車位租用費(fèi)：售：：400元/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：入口大堂：地面鋪砌高級(jí)云石麻石拼花，墻身麻石/彩色石頭漆/高級(jí)涂料，陪藝術(shù)壁燈、裝飾畫(huà)；天花為藝術(shù)吊頂，配高級(jí)吊燈室內(nèi)裝修（基本）地面 ：水泥沙漿抹平墻身 ：內(nèi)墻為輕質(zhì)隔墻，水泥抹平窗戶 ：隱框鋼化玻璃窗門扇 ：鋼化玻璃彈簧門室內(nèi)裝修（精裝）地面 ：廳房鋪設(shè)高級(jí)木地板，浴室鋪高級(jí)耐磨防滑地磚墻身 ：廳房墻身涂高級(jí)涂料，浴室墻身鋪砌高級(jí)瓷磚到頂天花 ：廳房天花采用優(yōu)質(zhì)吊頂，配高級(jí)藝術(shù)燈飾，衛(wèi)生間采用優(yōu)質(zhì)鋁扣板吊頂窗戶 ：隱框鋼化玻璃窗，木窗臺(tái)門扇 ：入戶門為高級(jí)防火防盜門配防盜門鎖；內(nèi)門采用高級(jí)夾板木門衛(wèi)生間：采用全套優(yōu)質(zhì)潔具，云石洗面臺(tái)，高級(jí)防霧大掛鏡及配件主要機(jī)電品牌規(guī)格：原裝進(jìn)口三菱電梯（其中兩部觀光電梯）[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：閃耀世紀(jì)大都會(huì)絢麗華彩市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—8000元/平方米 均價(jià)—9800元/平方米 最高價(jià)—12000元/平方米價(jià)格策略：整體價(jià)格水平較高，除了在折扣上采取較大的優(yōu)惠措施外，還設(shè)立了建筑分期付款的形式，既起到了吸引客戶的目的，又可以增強(qiáng)客戶對(duì)該物業(yè)的信心。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)] 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介：深圳市廬山物業(yè)管理有限公司已通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“顧客滿意”的CS（custmer satisfaction）管理戰(zhàn)略目標(biāo)[關(guān)鍵時(shí)間]開(kāi)盤時(shí)間：1999年3月入伙時(shí)間：2000年8月[綜合評(píng)述] 該項(xiàng)目地處深南中路繁華地段，又為羅湖區(qū)與福田區(qū)的交通樞紐，物業(yè)本身針對(duì)港人口味定位為“大都會(huì)”，提升物業(yè)檔次，現(xiàn)代感濃郁，吸引周邊業(yè)主及港人關(guān)注。付款方式：1） 一次性付款 92折2） 銀行按揭 95折3） 建筑期內(nèi)分期 97折4） 特惠免息 照定價(jià)空置單位及原因分析：1） 朝向西北方，近鄰深南大道，噪音大，看不到中心庭院景觀。[售樓處面積及功能情況]約 400平方米，設(shè)置了咨詢臺(tái)、洽談散座、模型區(qū)、功能牌區(qū)、銷控表區(qū)。個(gè)案八海悅?cè)A城[概況]位置：皇崗港深鐵路總站開(kāi)發(fā)商：鼎太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理商：置業(yè)國(guó)際承建商：江蘇一建六處設(shè)計(jì)單位：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林物業(yè)管理公司：富林酒店（國(guó)際連鎖五星級(jí)）[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]棟數(shù)及層數(shù)：3棟35層商住物業(yè)總戶數(shù)：720戶戶型及銷售比例：：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型結(jié)構(gòu)戶型面積實(shí)際售出率三房?jī)蓮d7575%7968%8865%（注：一期東面兩棟已售萬(wàn)，目前在售為二期項(xiàng)目即東面一棟高層，戶數(shù)為240戶）占地面積：7000平方米總建筑面積：73387平方米車位數(shù)量：500車位配比： 1：2裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共大堂墻面及地面鋪砌高級(jí)花崗石，天花以石膏板吊頂及豪華燈式室內(nèi)裝修樓面地板：客廳/睡房配備高級(jí)長(zhǎng)條櫸木地板，廚房及浴室、陽(yáng)臺(tái)鋪設(shè)高級(jí)防滑瓷磚，所有臥室裝設(shè)惠爾浦窗口式空調(diào)。20平方米，定價(jià)RMB￥595600元，第15層則為RMB￥691100元，月供RMB￥3300—3800元，價(jià)格逐層上升。因該項(xiàng)目在皇崗口岸，出入關(guān)方便，又從建筑風(fēng)格及戶型面積上均考慮了香港人的需求，小戶型卻高使用性的三房，滿足了在深港兩地經(jīng)商、但駐留深圳時(shí)間久的小業(yè)主需要，故此類置業(yè)港人居多。 但因其地段限制，從皇崗口岸過(guò)往的港人相對(duì)羅湖口岸的通關(guān)人數(shù)畢竟有限，而其戶型選擇空間只限于三房，故銷售進(jìn)度較為遲緩。室內(nèi)裝修外墻：基座為花崗石面/仿石劈開(kāi)磚，樓身為仿石啞光釉面磚。主要機(jī)電品牌規(guī)格：原裝慕尼黑觀光電梯/三菱電梯/大型奧的斯室外自動(dòng)扶梯[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：（深圳中心