【正文】 公司及收費(fèi)] 6元/平方米梁振英測(cè)量師行為主要提供港式物業(yè)管理服務(wù)，以五星級(jí)酒店居家式服務(wù)為主。[關(guān)鍵時(shí)間]開(kāi)盤(pán)時(shí)間：1998年6月封盤(pán)時(shí)間：1999年4月入伙時(shí)間：1998年10月[綜合評(píng)述] 名仕閣位于深圳繁華商業(yè)中心地帶，靠近羅湖口岸，針對(duì)其自身的戶型等特點(diǎn)，在物業(yè)定位上提出酒店式公寓的概念，目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確，使得該物業(yè)成為深圳酒店式公寓的代表之做個(gè)案十六皇御苑[概況]位置：開(kāi)發(fā)商：深圳皇城地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理公司：皇城物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位：澳洲柏濤（深圳）設(shè)計(jì)一分院承建商：福建五建景觀設(shè)計(jì)：澳洲柏濤[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：總建筑面積：容積率：≤覆蓋率：≤25綠化率：75%綠化面積：13000平方米總戶數(shù)：1595戶（一期）戶型：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型結(jié)構(gòu)戶型面積實(shí)用率售出率一房公寓80%43%（400套）一房一廳~80%二房二廳~80%40%（378套）三房二廳~80%17%（156套）四房二廳~80%尚未推出五房二廳313~31580%車(chē)位數(shù)量：1700個(gè)車(chē)位配比： 1：1車(chē)位租用費(fèi)：未定裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂：拼花磨光花崗石地面，大理石墻面，石膏板天花。住宅部分：內(nèi)墻、天花、地面：廳房水泥砂漿找平窗戶：綠色鋁合金窗框，淺綠色玻璃門(mén)窗：入戶門(mén)為高級(jí)防火防盜門(mén)，內(nèi)門(mén)設(shè)門(mén)框廚衛(wèi)：防水聚合物水泥砂漿地面及墻面、抹平陽(yáng)臺(tái)：地面水泥砂漿抹平主要機(jī)電品牌規(guī)格：美國(guó)多快牌（DOVER）電梯。標(biāo)準(zhǔn)平面圖：[營(yíng)銷(xiāo)]項(xiàng)目主題：皇崗超大規(guī)模園林式住宅小區(qū)市場(chǎng)價(jià)格定位：折后起價(jià)—4600元/平方米折后均價(jià)—7200元/平方米折后最高價(jià)—11000元/平方米價(jià)格策略：先推出中等偏差單位以低價(jià)入市，爾后逐步提升價(jià)格。付款方式：1） 一次性付款2） 免首期3） 首期一成 7成銀行按揭4） 首期三成 7成銀行按揭促銷(xiāo)手段：1） 展銷(xiāo)會(huì)額外折扣2） 老客戶帶新客戶優(yōu)惠空置單位及原因分析：小單位的高層單位。單位高，投資成本相對(duì)較高。好銷(xiāo)單位：2房、3房及1房低層小單位。內(nèi)外銷(xiāo)比例： 4：6業(yè)主結(jié)構(gòu)分析：周邊客戶、香港貨柜車(chē)司機(jī)、與內(nèi)地有淵源關(guān)系的部分香港客戶及投資客。[智能化設(shè)施]電梯間、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)等處裝配全天候閉路監(jiān)控系統(tǒng)；停車(chē)場(chǎng)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；住戶入口設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)。 [功能分布及小區(qū)戶外配套設(shè)施][樣板房]設(shè)計(jì)單位：香港石安設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)費(fèi)用：樣板房加上售樓處共計(jì)600萬(wàn)[售樓處面積及功能情況]約1300平方米（2層），設(shè)置接待臺(tái)、洽談區(qū)、模型區(qū)、樣板房、觀景臺(tái)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]住宅：商場(chǎng)：8元/平方米/月 [關(guān)鍵時(shí)間]開(kāi)工時(shí)間：1999年3月竣工時(shí)間：2001年5月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：1999年12月封頂時(shí)間：2000年6月入伙時(shí)間：2001年6月[綜合評(píng)述] 該物業(yè)臨近皇崗口岸，地理位置極其優(yōu)越，交通便利，擁有大規(guī)模小區(qū)，小區(qū)園林設(shè)計(jì)集中中西之大成，融入綠色環(huán)保概念，從而使人、建筑、自然三方面和諧融合，生活配套一應(yīng)俱全，是在深圳難得的口岸規(guī)模小區(qū)物業(yè)。個(gè)案十七招商花園城[概況]位置：深圳蛇口工業(yè)大道開(kāi)發(fā)商：深圳招商房地產(chǎn)有限公司策劃代理商：深圳中原（中國(guó)）物業(yè)顧問(wèn)有限公司承建商：汕頭建筑工程總公司深圳分公司設(shè)計(jì)單位：華森設(shè)計(jì)有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)單位：美國(guó)易道物業(yè)管理公司：招商物業(yè)管理公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：總建筑面積：第一期64495平方米綠化面積：7211平方米容積率：覆蓋率：26%棟數(shù)及層數(shù)：14棟9~16層小高層帶電梯（疊翠軒、錦繡軒、碧雅軒三區(qū)組合而成）總戶數(shù)：659戶車(chē)位數(shù)量：204個(gè)車(chē)位配比：1：3車(chē)位收費(fèi)：未定戶型：結(jié)構(gòu)單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)實(shí)用率售出數(shù)量1房1廳~高達(dá)85%以上共324套2房2廳|~3房2廳~復(fù)式~裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分外墻：面磚與涂料相結(jié)合，鋁合金或塑鋼推拉門(mén)窗大堂；花崗地面、大理石墻面住宅部分樓面：兩廳和臥室為高級(jí)木地板；廚衛(wèi)和陽(yáng)臺(tái)用優(yōu)質(zhì)防滑地磚。墻面：兩廳、臥室為高級(jí)乳膠漆；廚衛(wèi)為彩色瓷片到頂。天花：高級(jí)乳膠漆門(mén)：木質(zhì)防火防盜進(jìn)戶門(mén)，臥室用雕花實(shí)木門(mén)；廚衛(wèi)用夾板門(mén)；陽(yáng)臺(tái)用鍍鈦鋁合金推拉門(mén)。窗：鍍鈦鋁合金窗框，寶石綠玻璃鍍鈦鋁合金窗框。潔具：全套進(jìn)口高級(jí)高陶潔具。廚房：精美廚框、排油煙機(jī)、不繡鋼洗滌盆、配進(jìn)口高級(jí)龍頭主要機(jī)電品牌規(guī)格：名廠電梯，品牌未定。標(biāo)準(zhǔn)平面圖：[營(yíng)銷(xiāo)]項(xiàng)目主題：深圳一線邁阿密海濱風(fēng)情住宅小區(qū)市場(chǎng)價(jià)格定位：折后起價(jià)：5200元/平方米折后均價(jià)：5800元/平方米 最高價(jià)：6400元/平方米價(jià)格策略：中等偏高的價(jià)格，配合較高的物業(yè)定位，針對(duì)外銷(xiāo)發(fā)展趨勢(shì)取得的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較為理想，將持續(xù)高位價(jià)格。付款方式：1）一次性付款 2）首期三成，七成按揭 3）首期一成，二成分兩年付完，七成按揭廣告媒體的選擇：1）電視：翡翠臺(tái)及本港臺(tái) 2）報(bào)紙：深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào) 3）戶外廣告路牌營(yíng)銷(xiāo)組合及費(fèi)用：香港電視及報(bào)刊三次全面性廣告，共投入資金約五百萬(wàn)左右。促銷(xiāo)手段：1）展銷(xiāo)期間享用額外95折 2）送一年船票（香港~蛇口），半價(jià)優(yōu)惠空置單位及原因分析：1） 朝向2） 一部分小三房（81~87平方米）只配合一個(gè)衛(wèi)生間的很難迎合現(xiàn)代年輕人的需求，特別是兩代或兩代以上的家庭。好銷(xiāo)單位：1）朝向好的兩房 2）結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用率高的戶型。內(nèi)外銷(xiāo)比例： 3：2業(yè)主結(jié)構(gòu)分析：內(nèi)銷(xiāo)為第一次置業(yè)為主，外銷(xiāo)以度假投資為主[智能化設(shè)施]初級(jí)防盜報(bào)警（入戶門(mén)磁、客廳紅外線探測(cè)器）、可視對(duì)講及開(kāi)鎖、緊急求助、紅外線探測(cè)及閉路電視監(jiān)控巡更，三表遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表、戶外綠地背景音樂(lè)、電子布告欄、小區(qū)車(chē)輛自動(dòng)化管理，光纖到小區(qū)，全區(qū)設(shè)置寬頻網(wǎng)絡(luò)。[功能分布及小區(qū)戶外配套設(shè)施] 第一期小區(qū)配備豪華會(huì)所，會(huì)所前設(shè)有邁阿密疊泉、小區(qū)棕櫚樹(shù)、西班牙拼貼、燈柱、水景等，構(gòu)成亞熱帶海濱風(fēng)景，會(huì)所功能齊全：托幼、健身、醫(yī)療……。[樣板房]設(shè)計(jì)單位：深圳森喜設(shè)計(jì)有限公司裝修費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米，室內(nèi)地面為木地板，乳膠漆墻面，衛(wèi)生間為防滑瓷磚地面及釉面瓷磚墻面。[售樓處面積及功能情況]售樓處面積約700平方米，接待廳約占300平方米，展示廳（示范單位）400平方米，包括接待處、洽談茶座、功能牌區(qū)、模型區(qū)及展示區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)] 。招商自管的物業(yè)管理公司，蛇口85%以上的職工宿舍和鯨山別墅由其負(fù)責(zé)管理 [關(guān)鍵時(shí)間]開(kāi)工時(shí)間：竣工時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：入伙時(shí)間：[綜合評(píng)述]該項(xiàng)目定位為開(kāi)放式的邁阿密海濱小區(qū)，其命題較為適合蛇口地況，而招商地產(chǎn)隸屬的招商集團(tuán)是蛇口的壟斷企業(yè)，包攬當(dāng)?shù)氐囊率匙⌒懈鞣矫妫谖飿I(yè)定位宣傳方面，該發(fā)展商不遺余力的動(dòng)用其一切可控因素，拍攝了《吃喝玩樂(lè)在蛇口》的專題節(jié)目，將蛇口的人文及地理環(huán)境極盡宣揚(yáng)，將蛇口工業(yè)區(qū)的形象過(guò)渡為渡假休閑旅游勝地。招商集團(tuán)又利用其碼頭的便利條件，對(duì)香港到深圳的船票給予了極大優(yōu)惠，低于了鐵路價(jià)格；而濱海大道的便利人所共知，這些解決了香港人對(duì)其關(guān)注的交通因素的疑慮。而蛇口的幽雅的生活環(huán)境更是港人、南山區(qū)居民及二次置業(yè)者所追求的，所以該項(xiàng)目的定位較為成功。戶型面積上以方正實(shí)用的小戶型設(shè)計(jì)為主，使得房屋總價(jià)多為60萬(wàn)以下，現(xiàn)期潛在消費(fèi)群50%以上對(duì)此價(jià)格是可承受的。所以取得的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較為理想。各參考樓盤(pán)廣告媒體選擇一覽表注明：《深圳特區(qū)報(bào)》以下簡(jiǎn)稱為“特” 《深圳商報(bào)》以下簡(jiǎn)稱為“商”樓盤(pán)名稱媒 體 選 擇費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）日期媒體名稱版面都市名園98年…………特24B半版彩色商13B1/4彩色特4B1/4彩色特24B1/4彩色特24B半版彩色特32B1/3彩色商4B1/3彩色特21B1/3彩色特4B1/3套紅商4B半版套紅商4B1/3彩色商4B1/3彩色商13B1/3彩色商4B半版彩色特13B半版彩色特4B半版彩色特20B半版彩色商24B1/3彩色商4B半版彩色商4B1/3彩色1/3彩色特14B1/3套紅特27B1/3彩色商16B1/3彩色商28B1/3彩色樓盤(pán)名稱媒 體 選 擇費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）日期媒體名稱版面百仕達(dá)特24B1/4彩色221特16B半版彩色特24B1/3彩色特16B1/3彩色特4B半版彩色商A4半版彩色商16B半版彩色特4B1/4彩色商13B半版彩色特16B半版彩色特24B半版彩色晚報(bào)半版繕稿商25B半版彩色特4B半版彩色特24B半版黑白特7B半版黑白特8B整版彩色特23B半版彩色特22B整版彩色特7B半版彩色特7B半版彩色商12B半版彩色特23B半版套紅商10B半版套紅商4B半版彩色樓盤(pán)名稱媒 體 選 擇費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）日期媒體名稱版面黃埔雅苑特7B整版套紅商18B整版套紅皇御苑特17B半版彩色88特20B半版彩色特12B半版彩色商4B半版彩色特9B半版彩色特9B半版彩色特11B半版彩色商5B半版彩色鼎盛時(shí)代特10B半版繕稿廣告特2B2/3彩色特20B半版彩色特4B半版彩色深港豪苑特24B半版彩色特4B半版彩色特13B1/3彩色深業(yè)花園特36B半版彩色72特4B半版彩色特4B半版彩色特4B整版彩色商4B整版彩色特12B整版彩色樓盤(pán)名稱媒 體 選 擇費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）日期媒體名稱版面嘉匯新城特24B半版彩色商4B半版彩色特12B半版彩色特12B半版繕稿特21B1/3彩色商4B半版繕稿特21B1/3彩色商1B1/3彩色商4B半版繕稿特5B1/3彩色商13B1/3彩色投資導(dǎo)報(bào)半版繕稿商4B半版彩色特21B半版彩色特13B1/3彩色商1B1/3彩色商13B1/3彩色特21B半版彩色特6B1/3彩色特9B2/3彩色商13B1/3彩色特2B半版彩色特9B1/3彩色特17B半版彩色特20B2/3彩色樓盤(pán)名稱媒 體 選 擇費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）日期媒體名稱版面港逸豪庭商4B半版彩色特A4整版彩色商4B半版彩色商4B整版彩色商4B半版彩色中海華庭半版彩色特20B半版彩色東方日?qǐng)?bào)半版套紅商16B整版彩色商4B半版彩色特20B半版彩色特20B半版彩色商24B半版彩色商4B半版彩色商13B半版彩色特9B1/3彩色特13B半版彩色特4B1/3彩色特17B1/3彩色特9B1/3彩色特17B半版彩色特17B1/3彩色特4B半版彩色特4B半版彩色樓盤(pán)名稱媒 體 選 擇費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）日期媒體名稱版面海悅?cè)A城商13B1/3彩色61特24B半版彩色商13B1/3套紅特24B半版彩色商13B半版彩色特21B1/3彩色商13B1/3彩色特21B1/3彩色長(zhǎng)豐苑特16B半版彩色特18B半版彩色特10B1/3彩色特10B1/3彩色特10B1/3彩色特27B1/3彩色特9B