【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地興建房屋銷售之房屋。 四、 營業(yè)人與其他營業(yè)人合建分屋，經(jīng)約定營業(yè) 人附買回條件再銷售 之房屋及其坐落基地。 施行細(xì)則立法理由 定明本條例第 5條第 7款所稱營業(yè)人興建房屋完成後第一次移轉(zhuǎn)之情形，以資明確。 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2地主 建主 土地 房屋 承購戶 承購戶 地主 建主 土地 房屋 合建與改建型態(tài)與免稅、課稅 ◎地主只課土地增值稅，出售土地免所得稅 、合建分成 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2權(quán)利變換 都更土地建物所有人、地上權(quán)人等 都更實(shí)施者 土地 ＋ 房屋 ，拆除 改建 或 合建分屋 、 改建型態(tài)與房地產(chǎn)特種銷售稅 －適用興建完成後第一次移轉(zhuǎn)免稅與課稅 「權(quán)利變換」 型態(tài) 地主 建主 法令依據(jù) 合建分屋 免稅 免稅 施 1施 14 合建分成 免稅 免稅 施 1施 14 合建分售 課稅 （特種銷售稅） 10％（二年內(nèi)） 15％（一年內(nèi)） 或＊免稅 免稅 施 13 都市更新權(quán)利變換 免稅 免稅（都更實(shí)施者） ＃ 5十一、施 14 持有一年以上自用住宅用地 （自地自建、合建分屋） 免稅 免稅 ＃ 5十 ＊原施 13未列入「分建分售」但 5/10日經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)導(dǎo)財(cái)政部已將合建分售列入施 13的免稅範(fàn)圍 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2財(cái)政部答客問 2年內(nèi)被徵收，應(yīng)否繳納特種貨物及勞務(wù)稅？ 答：否。房屋被徵收而移轉(zhuǎn)，不包括在特種貨物及勞務(wù)稅之課稅範(fàn)圍。 ？ 答：預(yù)售屋在未建築完成前出售，係屬移轉(zhuǎn)權(quán)利，應(yīng)依所得稅法規(guī)定按實(shí)際交易所得申報(bào)個(gè)人綜合所得稅，不用課徵特種貨物及勞務(wù)稅。 ，建商把房子過戶給客戶，應(yīng)否課徵特種貨物及勞務(wù)稅？ 答：不課徵。營業(yè)人興建房屋完成後第 1次移轉(zhuǎn)，係屬合理、常態(tài)銷售不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)本條例草案第 5條規(guī)定，不用課徵特種貨物及勞務(wù)稅。 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2，並已交屋過戶到名下，如果將其出售，是否應(yīng)繳納特種貨物及勞務(wù)稅？ 答：如果過戶後（即持有期間）超過 2年才出售，不用繳納。反之，如果出售時(shí)（以訂約日為準(zhǔn)）持有期間在 2年以內(nèi)，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業(yè)使用，否則仍應(yīng)繳納特種貨物及勞務(wù)稅。 、行政執(zhí)行法或其他法律規(guī)定強(qiáng)制拍賣 者。 案例一： 陳宏志現(xiàn)有一戶土城房地產(chǎn)，未償還積欠之銀行貸款遭銀行聲請(qǐng)法院拍賣，雖持有未滿 2年即銷售 → 免徵 特種銷售稅（非自願(yuàn)性） 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2 76條 （商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)而取得 \ 之不動(dòng)產(chǎn)或股票，除符 合第 74條或第 75條規(guī)定者外， 應(yīng)自取得之日起四年內(nèi)處分之。但經(jīng)主管機(jī)關(guān)核 準(zhǔn) 者，不在此限。） 或其他法律規(guī)定處分，或依目的事業(yè) 主管機(jī)關(guān)命令處分者。 對(duì)策： 被法院或行政執(zhí)行署拍賣，可以檢附相關(guān)證明文件，可以免徵特種銷售稅 案例一： 大大銀行拍賣債務(wù)人抵押之房地，因二次減價(jià)拍賣無人應(yīng)買。大大銀行依底價(jià)承受該房地產(chǎn)後， 2年內(nèi)出售 → 免徵 特種銷售稅 （非自願(yuàn)性） 財(cái)政部答客問 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2，原所有權(quán)人要繳納特種貨物及勞務(wù)稅嗎？又拍定人於取得後再行出售，應(yīng)否課徵特種貨物及勞務(wù)稅？ 答：（一）依強(qiáng)制執(zhí)行法、行政執(zhí)行法或其他法律規(guī)定強(qiáng)制拍賣之不動(dòng)產(chǎn)，不須課徵特種貨物及勞務(wù)稅。 （二）如拍定人持有期間超過 2年才出售，不用繳納。反之，如果拍定人再行出售時(shí)（以訂約日為準(zhǔn)）持有期間在 2年以內(nèi)，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業(yè)使用，否則仍應(yīng)繳納特種貨物及勞務(wù)稅。 對(duì)策： 因?yàn)槭且滥康氖聵I(yè)主管命令處分者應(yīng)保留該命令文件 銷售者。 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2 施 14：本條例第 5條第 10款所稱自住房地，指符合下 列各款情形之房屋及其坐落基地： 一、 土地稅法第九條及第 17條第 1項(xiàng)規(guī)定。 二、 自戶籍遷入日至房屋核準(zhǔn)拆除日或建造 執(zhí)照核發(fā)日止之期間屆滿一年。 本條例第 5條第 10款所稱所有權(quán)人以其自住房 地與營業(yè)人合建分屋銷售，包括所有權(quán)人移轉(zhuǎn) 土地與營業(yè)人及銷售分得之房屋及其坐落基地 者。 施行細(xì)則立法理由 依本條例第 5條第 10款立法說明，該款係財(cái)政部 81年 1月31日臺(tái)財(cái)稅第 811657956號(hào)函、 81年 4月 13日臺(tái)財(cái)稅第811663182號(hào)函及 84年 3月 22日臺(tái)財(cái)稅第 841601122號(hào)函有關(guān)自地自建或合建分屋等規(guī)定，爰依據(jù)上開財(cái)政部函釋，定明自住房地定義及合建分屋適用範(fàn)圍。 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2對(duì)策： 地主如符合持有自用住宅拆除改建另可以免徵銷售房屋之營業(yè)稅 財(cái)政部函釋 釋示函令標(biāo)題：個(gè)人建屋出售原則上應(yīng)辦理營業(yè)登記課稅 釋示函令內(nèi)容 (如文號(hào) ) 主旨：建屋出售核屬營業(yè)稅法規(guī)定應(yīng)課徵營業(yè)稅之範(fàn)圍，自本函發(fā)布日起，經(jīng)建築主管機(jī)關(guān)核發(fā)建造執(zhí)照者，除土地所有權(quán)人以持有一年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應(yīng)依法辦理營業(yè)登記，課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。說明：二、營業(yè)稅法第一條規(guī)定：「在中華民國境內(nèi)銷售貨物或勞務(wù)及進(jìn)口貨物，均應(yīng)依本法規(guī)定課徵營業(yè)稅?！雇ǖ谌龡l第一項(xiàng)規(guī)定：「將貨物之所有權(quán)移轉(zhuǎn)與他人，以取得代價(jià)者，為銷售貨物?！? 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2故在中華民國境內(nèi)建屋出售，係屬在我國境內(nèi)銷售貨物，自應(yīng)依上開規(guī)定辦理。三、邇來迭據(jù)反映，營業(yè)人每多假借（利用）個(gè)人名義建屋出售，規(guī)避營業(yè)稅與營利事業(yè)所得稅，造成依法登記納稅之業(yè)者稅負(fù)不公平，亟應(yīng)予以改進(jìn)遏止，以杜取巧。四、茲為明確界定應(yīng)辦營業(yè)登記之範(fàn)圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實(shí)，並維護(hù)租稅公平，特規(guī)定如次：（一）建屋出售者，除土地所有權(quán)人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應(yīng)按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應(yīng)依法辦理營業(yè)登記，並課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。（二）前項(xiàng)土地所有權(quán)人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計(jì)算所得核課綜合所得稅時(shí)，應(yīng)由該土地所有權(quán)人檢具建屋成本及費(fèi)用之支出憑證暨有關(guān)契約，憑以計(jì)算其所得。五、本函發(fā)布日前，營業(yè)人假借（利用）個(gè)人名義建屋出售者， 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2稽徵機(jī)關(guān)仍應(yīng)依照本部 80/07/10臺(tái)財(cái)稅第 801250742號(hào)函規(guī)定，加強(qiáng)查核，賡續(xù)辦理。六、至本部 73/05/28臺(tái)財(cái)稅第 53875號(hào)函有關(guān)個(gè)人出資建屋出售，其財(cái)產(chǎn)交易所得計(jì)課綜合所得稅之規(guī)定，適用之範(fàn)圍，自本函發(fā)布日起，應(yīng)以依本函規(guī)定免辦營業(yè)登記並 免課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅者為限。（財(cái)政部 81/01/31臺(tái)財(cái)稅第 811657956號(hào)函、財(cái)政部 81/04/13臺(tái)財(cái)稅第 811663182號(hào)函） 附件：財(cái)政部 81/01/31臺(tái)財(cái)稅第 811657956號(hào)函適用疑義之處理意見 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2適 用 疑 義 處 理 意 見 一、持有一年如何認(rèn)定？ 二、自用住宅用地之定義為何？ 四、建築用地一般均無地址，應(yīng)以何地為營業(yè)登記之地址？ 一、自戶籍遷入日至房屋核準(zhǔn)拆除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執(zhí)照核發(fā)日屆滿一年者，擇一認(rèn)定。 二、本函所稱之自用住宅用地指土地稅法第九條規(guī)定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)者，應(yīng)依照規(guī)定辦理營業(yè)登記。 四、如建屋出售者在工地並無銷售行為，可以其實(shí)際銷售地之地址辦理營業(yè)登記；如其工地即為營業(yè)場(chǎng)所，則以該地房屋拆除前之地址或申請(qǐng)臨時(shí)門牌為營業(yè)地址，必要時(shí)應(yīng)由稽徵機(jī)關(guān)予以設(shè)籍課稅。 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2 配取得更新後之房屋及其坐落基地者。 （＃ 5十一 項(xiàng)）（屬合理、常態(tài)及非自願(yuàn)性銷售且非列舉之 9種情 形） 案例一： 張甲兄弟 5人共有房地產(chǎn)一戶，各有持分 1/5，最近 3位哥哥依土地法第 34條之 1多數(shù)決出售該房地產(chǎn)，張甲因非自願(yuàn)出售房地產(chǎn)，縱然持有未滿 2年即出售 符合非自願(yuàn)性 移轉(zhuǎn) ，應(yīng)申請(qǐng)國稅局轉(zhuǎn)呈財(cái)政部核定後方可以免徵特種銷售稅。 立法理由： 一、 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)課徵特種貨物及勞務(wù)稅，旨在健全房屋市 場(chǎng)，爰參照土地稅法第 28條、第 34條、第 39條及第 39條之 都市更新條例第四章、財(cái)政部 81年 1月 31 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2 日臺(tái)財(cái)稅第 811657956號(hào)函、同年 4月 13日臺(tái)財(cái)稅第 811663182號(hào)函及 84年 3月 22日臺(tái)財(cái)稅第 841601122號(hào) 函有關(guān)自地自建或合建分屋 等規(guī)定，於第 1款至第 9 款定明合理、常態(tài)及 非自願(yuàn)性移轉(zhuǎn) 房地之情形，排 除課稅，以符合本條例立法意旨。 二、依上開財(cái)政部函釋自地自建或合建分屋規(guī)定，除所有權(quán)人以持有一年以上之自用住宅用地拆除改建或與建設(shè)公司合建分屋銷售，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝範(fàn)圍者，可免辦營業(yè)登記，按其銷售房屋之所得課徵綜合所得外，其餘均應(yīng)依法辦理營業(yè)登記，課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。 考量 個(gè)人亦有興建房屋或合建分屋銷售之情形，係屬替代原有自用房地，且免辦理營業(yè)登記，爰排除課稅，以資衡平。 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2第 2條第 1項(xiàng)第 2款至第 6款規(guī)定之特種貨物，有下列情形之一， 免徵 特種貨物及勞務(wù)稅： 。 。 ，於展覽完畢原物復(fù)運(yùn)回廠或出口者。 、教育或研究機(jī)關(guān)，依其設(shè)立性質(zhì)專供 教育、研究或?qū)嶒?yàn)之用，或?qū)９﹨⒓訃H比賽及訓(xùn)練之 用者。 第 2條第 1項(xiàng)第 2款規(guī)定之特種貨物，專供研究發(fā)展、公共安全或緊急醫(yī)療救護(hù)、災(zāi)難救助之用者，免徵特種貨物及勞務(wù)稅。 第 2條第 1項(xiàng)第 4款規(guī)定之特種貨物，非供自用者，免徵特種貨物及勞務(wù)稅。 （＃ 6） 北市長(zhǎng)春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺(tái) 1 號(hào)樓 電 2 傳 2 施 15：本條例第 6條第 2項(xiàng)用詞定義如下： 一、 專供研究發(fā)展之用者，指供新車種之開發(fā)設(shè) 計(jì)、功能系統(tǒng)分析、測(cè)試或?yàn)榘踩阅?、?jié) 約能源、防治污染等之改進(jìn)及零組件開發(fā)設(shè) 計(jì)等之小客車。 二、 專供公共安全之用者，指供政府機(jī)關(guān)使用附有 特殊裝置之警備車、偵查勘驗(yàn)用車、追捕提