【文章內(nèi)容簡介】 地興建房屋銷售之房屋。 四、 營業(yè)人與其他營業(yè)人合建分屋，經(jīng)約定營業(yè) 人附買回條件再銷售 之房屋及其坐落基地。 施行細則立法理由 定明本條例第 5條第 7款所稱營業(yè)人興建房屋完成後第一次移轉(zhuǎn)之情形，以資明確。 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2地主 建主 土地 房屋 承購戶 承購戶 地主 建主 土地 房屋 合建與改建型態(tài)與免稅、課稅 ◎地主只課土地增值稅，出售土地免所得稅 、合建分成 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2權(quán)利變換 都更土地建物所有人、地上權(quán)人等 都更實施者 土地 ＋ 房屋 ，拆除 改建 或 合建分屋 、 改建型態(tài)與房地產(chǎn)特種銷售稅 －適用興建完成後第一次移轉(zhuǎn)免稅與課稅 「權(quán)利變換」 型態(tài) 地主 建主 法令依據(jù) 合建分屋 免稅 免稅 施 1施 14 合建分成 免稅 免稅 施 1施 14 合建分售 課稅 （特種銷售稅） 10％（二年內(nèi)） 15％（一年內(nèi)） 或＊免稅 免稅 施 13 都市更新權(quán)利變換 免稅 免稅（都更實施者） ＃ 5十一、施 14 持有一年以上自用住宅用地 （自地自建、合建分屋） 免稅 免稅 ＃ 5十 ＊原施 13未列入「分建分售」但 5/10日經(jīng)濟日報報導財政部已將合建分售列入施 13的免稅範圍 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2財政部答客問 2年內(nèi)被徵收，應否繳納特種貨物及勞務稅？ 答：否。房屋被徵收而移轉(zhuǎn)，不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。 ？ 答：預售屋在未建築完成前出售，係屬移轉(zhuǎn)權(quán)利，應依所得稅法規(guī)定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不用課徵特種貨物及勞務稅。 ，建商把房子過戶給客戶，應否課徵特種貨物及勞務稅？ 答：不課徵。營業(yè)人興建房屋完成後第 1次移轉(zhuǎn)，係屬合理、常態(tài)銷售不動產(chǎn)，依據(jù)本條例草案第 5條規(guī)定，不用課徵特種貨物及勞務稅。 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2，並已交屋過戶到名下，如果將其出售，是否應繳納特種貨物及勞務稅？ 答：如果過戶後（即持有期間）超過 2年才出售，不用繳納。反之，如果出售時（以訂約日為準）持有期間在 2年以內(nèi)，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業(yè)使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。 、行政執(zhí)行法或其他法律規(guī)定強制拍賣 者。 案例一： 陳宏志現(xiàn)有一戶土城房地產(chǎn)，未償還積欠之銀行貸款遭銀行聲請法院拍賣，雖持有未滿 2年即銷售 → 免徵 特種銷售稅（非自願性） 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2 76條 （商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)而取得 \ 之不動產(chǎn)或股票，除符 合第 74條或第 75條規(guī)定者外， 應自取得之日起四年內(nèi)處分之。但經(jīng)主管機關(guān)核 準 者，不在此限。） 或其他法律規(guī)定處分，或依目的事業(yè) 主管機關(guān)命令處分者。 對策： 被法院或行政執(zhí)行署拍賣，可以檢附相關(guān)證明文件，可以免徵特種銷售稅 案例一： 大大銀行拍賣債務人抵押之房地，因二次減價拍賣無人應買。大大銀行依底價承受該房地產(chǎn)後， 2年內(nèi)出售 → 免徵 特種銷售稅 （非自願性） 財政部答客問 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2，原所有權(quán)人要繳納特種貨物及勞務稅嗎？又拍定人於取得後再行出售，應否課徵特種貨物及勞務稅？ 答：（一）依強制執(zhí)行法、行政執(zhí)行法或其他法律規(guī)定強制拍賣之不動產(chǎn)，不須課徵特種貨物及勞務稅。 （二）如拍定人持有期間超過 2年才出售，不用繳納。反之，如果拍定人再行出售時（以訂約日為準）持有期間在 2年以內(nèi)，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業(yè)使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。 對策： 因為是依目的事業(yè)主管命令處分者應保留該命令文件 銷售者。 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2 施 14：本條例第 5條第 10款所稱自住房地，指符合下 列各款情形之房屋及其坐落基地： 一、 土地稅法第九條及第 17條第 1項規(guī)定。 二、 自戶籍遷入日至房屋核準拆除日或建造 執(zhí)照核發(fā)日止之期間屆滿一年。 本條例第 5條第 10款所稱所有權(quán)人以其自住房 地與營業(yè)人合建分屋銷售，包括所有權(quán)人移轉(zhuǎn) 土地與營業(yè)人及銷售分得之房屋及其坐落基地 者。 施行細則立法理由 依本條例第 5條第 10款立法說明，該款係財政部 81年 1月31日臺財稅第 811657956號函、 81年 4月 13日臺財稅第811663182號函及 84年 3月 22日臺財稅第 841601122號函有關(guān)自地自建或合建分屋等規(guī)定，爰依據(jù)上開財政部函釋，定明自住房地定義及合建分屋適用範圍。 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2對策： 地主如符合持有自用住宅拆除改建另可以免徵銷售房屋之營業(yè)稅 財政部函釋 釋示函令標題：個人建屋出售原則上應辦理營業(yè)登記課稅 釋示函令內(nèi)容 (如文號 ) 主旨：建屋出售核屬營業(yè)稅法規(guī)定應課徵營業(yè)稅之範圍，自本函發(fā)布日起，經(jīng)建築主管機關(guān)核發(fā)建造執(zhí)照者，除土地所有權(quán)人以持有一年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業(yè)登記，課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。說明：二、營業(yè)稅法第一條規(guī)定：「在中華民國境內(nèi)銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規(guī)定課徵營業(yè)稅?！雇ǖ谌龡l第一項規(guī)定：「將貨物之所有權(quán)移轉(zhuǎn)與他人，以取得代價者，為銷售貨物?！? 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2故在中華民國境內(nèi)建屋出售，係屬在我國境內(nèi)銷售貨物，自應依上開規(guī)定辦理。三、邇來迭據(jù)反映，營業(yè)人每多假借（利用）個人名義建屋出售，規(guī)避營業(yè)稅與營利事業(yè)所得稅，造成依法登記納稅之業(yè)者稅負不公平，亟應予以改進遏止，以杜取巧。四、茲為明確界定應辦營業(yè)登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規(guī)定如次：（一）建屋出售者，除土地所有權(quán)人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應依法辦理營業(yè)登記，並課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。（二）前項土地所有權(quán)人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權(quán)人檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關(guān)契約，憑以計算其所得。五、本函發(fā)布日前，營業(yè)人假借（利用）個人名義建屋出售者， 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2稽徵機關(guān)仍應依照本部 80/07/10臺財稅第 801250742號函規(guī)定，加強查核，賡續(xù)辦理。六、至本部 73/05/28臺財稅第 53875號函有關(guān)個人出資建屋出售，其財產(chǎn)交易所得計課綜合所得稅之規(guī)定，適用之範圍，自本函發(fā)布日起，應以依本函規(guī)定免辦營業(yè)登記並 免課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅者為限。（財政部 81/01/31臺財稅第 811657956號函、財政部 81/04/13臺財稅第 811663182號函） 附件：財政部 81/01/31臺財稅第 811657956號函適用疑義之處理意見 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2適 用 疑 義 處 理 意 見 一、持有一年如何認定？ 二、自用住宅用地之定義為何？ 四、建築用地一般均無地址，應以何地為營業(yè)登記之地址？ 一、自戶籍遷入日至房屋核準拆除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執(zhí)照核發(fā)日屆滿一年者，擇一認定。 二、本函所稱之自用住宅用地指土地稅法第九條規(guī)定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項標準者，應依照規(guī)定辦理營業(yè)登記。 四、如建屋出售者在工地並無銷售行為，可以其實際銷售地之地址辦理營業(yè)登記；如其工地即為營業(yè)場所，則以該地房屋拆除前之地址或申請臨時門牌為營業(yè)地址，必要時應由稽徵機關(guān)予以設籍課稅。 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2 配取得更新後之房屋及其坐落基地者。 （＃ 5十一 項）（屬合理、常態(tài)及非自願性銷售且非列舉之 9種情 形） 案例一： 張甲兄弟 5人共有房地產(chǎn)一戶，各有持分 1/5，最近 3位哥哥依土地法第 34條之 1多數(shù)決出售該房地產(chǎn)，張甲因非自願出售房地產(chǎn)，縱然持有未滿 2年即出售 符合非自願性 移轉(zhuǎn) ，應申請國稅局轉(zhuǎn)呈財政部核定後方可以免徵特種銷售稅。 立法理由： 一、 對不動產(chǎn)課徵特種貨物及勞務稅，旨在健全房屋市 場，爰參照土地稅法第 28條、第 34條、第 39條及第 39條之 都市更新條例第四章、財政部 81年 1月 31 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2 日臺財稅第 811657956號函、同年 4月 13日臺財稅第 811663182號函及 84年 3月 22日臺財稅第 841601122號 函有關(guān)自地自建或合建分屋 等規(guī)定，於第 1款至第 9 款定明合理、常態(tài)及 非自願性移轉(zhuǎn) 房地之情形，排 除課稅，以符合本條例立法意旨。 二、依上開財政部函釋自地自建或合建分屋規(guī)定，除所有權(quán)人以持有一年以上之自用住宅用地拆除改建或與建設公司合建分屋銷售，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝範圍者，可免辦營業(yè)登記，按其銷售房屋之所得課徵綜合所得外，其餘均應依法辦理營業(yè)登記，課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。 考量 個人亦有興建房屋或合建分屋銷售之情形，係屬替代原有自用房地，且免辦理營業(yè)登記，爰排除課稅，以資衡平。 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2第 2條第 1項第 2款至第 6款規(guī)定之特種貨物，有下列情形之一， 免徵 特種貨物及勞務稅： 。 。 ，於展覽完畢原物復運回廠或出口者。 、教育或研究機關(guān)，依其設立性質(zhì)專供 教育、研究或?qū)嶒炛?，或?qū)９﹨⒓訃H比賽及訓練之 用者。 第 2條第 1項第 2款規(guī)定之特種貨物，專供研究發(fā)展、公共安全或緊急醫(yī)療救護、災難救助之用者，免徵特種貨物及勞務稅。 第 2條第 1項第 4款規(guī)定之特種貨物，非供自用者，免徵特種貨物及勞務稅。 （＃ 6） 北市長春路7 2 9 之六 話：5 1 7 6 7 0 0 真：5 0 4 0 9 9 9臺 1 號樓 電 2 傳 2 施 15：本條例第 6條第 2項用詞定義如下： 一、 專供研究發(fā)展之用者，指供新車種之開發(fā)設 計、功能系統(tǒng)分析、測試或為安全性能、節(jié) 約能源、防治污染等之改進及零組件開發(fā)設 計等之小客車。 二、 專供公共安全之用者，指供政府機關(guān)使用附有 特殊裝置之警備車、偵查勘驗用車、追捕提