集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)技術(shù)路線的研究(編輯修改稿)
2025-08-11 04:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 征收補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指與估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。根據(jù)土地征收補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，土地征收補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)分別考慮補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)構(gòu)成因素時(shí)點(diǎn)和補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)價(jià)格計(jì)算時(shí)點(diǎn)。 應(yīng)受補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)包括物質(zhì)因素（如地上和地下的附著物等）和法律因素（如租賃權(quán)、他物權(quán)等），這些因素是在計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)必須考慮的重要因素。由于這些因素是經(jīng)常變動(dòng)的，所以必須選定某一固定日期作為計(jì)算財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)。 在我國，土地征收應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的行政許可制度。土地征收公告之后對土地征收申請人（土地需用人）進(jìn)行資格審查，舉行征收聽證會(huì)，申請人的事業(yè)確實(shí)符合法定建設(shè)目的，審批機(jī)關(guān)才頒發(fā)土地征收許可證。土地征收執(zhí)行人獲得土地征收許可證之后必須在法定時(shí)間內(nèi)對土地征收相對人進(jìn)行補(bǔ)償。在土地征收補(bǔ)償費(fèi)全部支付以后，法定機(jī)關(guān)才能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)移土地及其附屬物的權(quán)屬。所以，對集體土地征收補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)構(gòu)成因素時(shí)點(diǎn)，本文認(rèn)為應(yīng)確定為法定機(jī)關(guān)土地征收公告之日。法定機(jī)關(guān)的土地征收公告是公布土地征收需用人、征收土地的用途、范圍、面積和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜葍?nèi)容。土地權(quán)利人得知公告范圍內(nèi)的土地將被征收，有可能對土地及地上物進(jìn)行快速改良以增加補(bǔ)償費(fèi)的數(shù)額，也有可能對土地及地上物的權(quán)屬進(jìn)行改變而增加補(bǔ)償?shù)膹?fù)雜性，所以將土地征收公告之日定為補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)構(gòu)成因素時(shí)點(diǎn)較為合理。至于我國補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算時(shí)點(diǎn)，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，參照房屋拆遷評估中估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定方式，應(yīng)確定為土地征收許可證頒發(fā)之日較為合理。綜上，集體土地征收補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)構(gòu)成因素時(shí)點(diǎn)應(yīng)定位于法定機(jī)關(guān)土地征收公告之日；集體土地征收補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)價(jià)格計(jì)算時(shí)點(diǎn)應(yīng)定于土地征收許可證頒發(fā)之日。這樣，既考慮了要固定被征收人財(cái)產(chǎn)的物質(zhì)和法律因素，又考慮了土地征收公告到土地征收許可證頒發(fā)所致補(bǔ)償金的價(jià)值差異與房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)因素。2. 土地征收補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)路線 我國的集體土地征收補(bǔ)償制度正處于改革之中，為了彌補(bǔ)“產(chǎn)值倍數(shù)法”的缺陷，許多地方主動(dòng)采取一些修正措施，對“產(chǎn)值倍數(shù)法”或與市場和區(qū)位相結(jié)合、或再附加條件、或與“市場價(jià)”相結(jié)合等方式進(jìn)行自身改良?！掇r(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》三個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)形式頒布，全國正在對農(nóng)用地進(jìn)行“分等、定級、估價(jià)”工作，這是以農(nóng)用地分等定級的成果結(jié)合農(nóng)用地價(jià)格評估來確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這種技術(shù)路線較原來的“產(chǎn)值倍數(shù)法”不失為一種進(jìn)步，它考慮了被征地的區(qū)位條件、個(gè)體差異以
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