【文章內(nèi)容簡介】 灣為例，由於區(qū)內(nèi)公用土地面積甚廣，而這些土地的業(yè)權(quán)屬發(fā)展商或其屬下物業(yè)管理公司以信託形式擁有。在這種情況下，縱使區(qū)內(nèi)所有物業(yè)全部售出，所有小業(yè)主共同擁有的不可分割業(yè)權(quán)亦不過約為23%，根本無法達(dá)到成立業(yè)主立案法團(tuán)的要求。其次，目前法例上並無任何誘因，鼓勵熱心的業(yè)主成立業(yè)主立案法團(tuán)，投入管理物業(yè)這種義務(wù)性質(zhì)的工作。相反，這些熱心的業(yè)主很容易因管理工作上的問題而被牽涉入某些爭拗之中，此等不利因素會減低業(yè)主投身管理物業(yè)工作的熱誠。容議員又表示，2002年初她曾去信立法會屬下的建築物管理?xiàng)l例檢討工作小組委員會，建議在制訂調(diào)解大廈管理糾紛的機(jī)制時，考慮以勞工署的勞資審裁法定機(jī)制為藍(lán)本，規(guī)定爭辯雙方必須出席參與。因?yàn)槟壳暗恼{(diào)解機(jī)制屬自願性質(zhì)，這機(jī)制只有在爭辯雙方同時出席有關(guān)的調(diào)解安排才能運(yùn)作。假如任何一方拒絕參與，則有關(guān)的調(diào)解機(jī)制將無法運(yùn)行。而調(diào)解過程中，假若業(yè)主需要花費(fèi)一筆金錢聘請律師，則會進(jìn)一步打擊業(yè)主要求調(diào)解的意欲。容議員又指出，目前每月經(jīng)由土地審裁署處理有關(guān)小業(yè)主、業(yè)主立案法團(tuán)、管理公司與及大業(yè)主之間糾紛的訴訟個案數(shù)目相當(dāng)多，涉及的金錢亦以數(shù)十萬元計(jì)。因此假若政府只靠舉辦研討會、講座和工作坊，而不考慮改善目前調(diào)解大廈管理糾紛的機(jī)制，實(shí)難以鼓勵業(yè)主成立業(yè)主立案法團(tuán)，以管理自己的物業(yè)。容議員又表示，民政事務(wù)總署的職權(quán)範(fàn)圍，不應(yīng)只限於協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主立案法團(tuán)，還需協(xié)助業(yè)主解決爭拗。她引述2000年愉景灣一宗選舉個案，指出有關(guān)業(yè)主將爭拗的書信副本寄交離島民政事務(wù)處，為數(shù)約50封。而自2002年開始，類似的爭拗不斷增加，有見及此，她曾去信民政事務(wù)總署和離島民政事務(wù)處，要求召開會議商議解決辦法。有關(guān)會議在2002年3月舉行，當(dāng)時民政事務(wù)總署以馬錦基先生為代表，廉政公署、私隱專員公署和離島民政事務(wù)處亦有派員出席。會議中協(xié)議由民政事務(wù)總署發(fā)出公函，提醒業(yè)主避免簽署空白的授權(quán)書，以免被人濫用。此外，會議中又同意由愉景灣居民負(fù)責(zé)印刷和派發(fā)有關(guān)公函。但民政事務(wù)總署延至同年5月，卻以書面表示不會發(fā)出有關(guān)函件。嗣後，愉景灣小業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的紛爭不斷，而投訴個案亦愈來愈多。容議員指出，2002年愉景灣的一次選舉活動中，離島民政事務(wù)處有派員在現(xiàn)場監(jiān)察，但卻發(fā)生了一宗空白授權(quán)書被盜用的事件，這宗事件最後被警方列為刑事案件。她認(rèn)為民政事務(wù)總署若不能檢討該署的工作權(quán)力範(fàn)圍，縱使如何修改法例，亦難以鼓勵小業(yè)主成立業(yè)主立案法團(tuán)。雖然民政事務(wù)總署經(jīng)常以涉及私人合約為藉口，拒絕參與調(diào)解業(yè)主與發(fā)展商之間的紛爭，但從《建築物管理?xiàng)l例》第344章附表7和附表8內(nèi)文所載，均顯示民政事務(wù)總署原則上已加入私人合約中的條款。容議員又表示，從愉景灣業(yè)主與發(fā)展商自2000年開始發(fā)生的各宗大、小紛爭，足以顯示離島民政事務(wù)處未曾發(fā)揮協(xié)助解決紛爭的作用。此外，離島民政事務(wù)處曾派員出席一愉景灣業(yè)主會的選舉，而該名職員又未有在會上表明是以觀察員的身份出席會議，以至被人利用，令與會者錯誤以為該選舉會議是公開、公平、公正和合法的。如此的處理手法，著實(shí)無法令小業(yè)主相信，民政事務(wù)總署可以對他們提供任何在物業(yè)管理工作上的協(xié)助。她建議民政事務(wù)總署在計(jì)劃修訂《建築物管理?xiàng)l例》第344章時，針對改善這方面的不足，以挽回小業(yè)主對政府的信心。56. 張馮泳萍女士回應(yīng)，表示政府鼓勵業(yè)主成立業(yè)主立案法團(tuán)，是希望私人大廈的業(yè)主參與大廈管理的工作。她指出業(yè)主立案法團(tuán)屬法人團(tuán)體，成立法團(tuán)後，對於大廈管理的工作應(yīng)有幫助。不過，成立法團(tuán)並非唯一管理大廈的方法，事實(shí)上，過往亦有不少個案，有關(guān)居民以其他組織如業(yè)主委員會或其他居民組織參與管理大廈的工作，成效亦不錯。至於愉景灣的個案，她知悉發(fā)展商與小業(yè)主所佔(zhàn)的業(yè)權(quán)份數(shù)分別約為70%及30%，以致小業(yè)主在根據(jù)《建築物管理?xiàng)l例》成立法團(tuán)方面出現(xiàn)困難，而業(yè)權(quán)分配已是業(yè)主與發(fā)展商在80年代初所簽訂的公契中的一項(xiàng)條款，政府實(shí)難以改動私人公契合約的條款。而在1993年，政府曾修訂《建築物管理?xiàng)l例》(第344章)，加入附表7及第VIA部，條文適用於所有不論任何年代入伙的樓宇，政府加入有關(guān)條文，主要是因?yàn)椴糠执髲B公契未能達(dá)到平衡業(yè)主與發(fā)展商利益的目的。至於條例是否可以再作進(jìn)一步修訂，她相信困難甚大，但當(dāng)局亦會繼續(xù)研究。張女士表示文件提出的建議，曾在數(shù)月前在立法會民政事務(wù)委員會的《建築物管理?xiàng)l例》檢討工作小組委員會討論。她補(bǔ)充，近月來香港受非典型肺炎事件的困擾，政府亦有考慮公契與大廈管理的問題，例如巿區(qū)部分大廈的管理有欠理想，該等大廈不單沒有成立法團(tuán)，連清理垃圾的基本服務(wù)亦沒有，對於此類大廈是否應(yīng)進(jìn)行較多強(qiáng)制的法律要求，如近日報(bào)章所提及，強(qiáng)制成立業(yè)主立案法團(tuán)、強(qiáng)制管理等，此類要求其實(shí)已超越公契的規(guī)限，但要跨越雙方簽訂的公契條款，其足夠的理據(jù)支持。至於容議員所提的個案，問題主要是在於業(yè)權(quán)份數(shù)的分配，某一方佔(zhàn)有大比數(shù)，現(xiàn)時政府要作任何改變，實(shí)非常困難。而議員提及在法例中加入強(qiáng)制法定調(diào)解機(jī)制，其實(shí)近日亦有經(jīng)常討論，申訴專員亦有此建議。張女士指出政府現(xiàn)時正與香港兩個專業(yè)團(tuán)體——香港調(diào)解中心及香港調(diào)解學(xué)會合作，由這兩個團(tuán)體提供協(xié)助，進(jìn)行試驗(yàn)計(jì)劃，希望完成10宗個案，勸籲涉及發(fā)生大廈管理爭拗的兩方，以自願性質(zhì)參加免費(fèi)的調(diào)解服務(wù)。直至目前為止，經(jīng)這個調(diào)解機(jī)制，已經(jīng)處理了4宗個案。張女士指出，他們面對的主要困難，在於說服雙方參與，亦曾遇到一方同意，而另一方不願意參加的情況，過程需大量的游說工作。張女士補(bǔ)充，該4宗個案中，2宗獲得成功調(diào)解，大廈管理糾紛亦從而得以解決；其餘2宗則因雙方未能接受建議的調(diào)解方案，可能會向土地審裁署申請聆訊。她重申政府會繼續(xù)嘗試有關(guān)計(jì)劃，亦會不斷檢討和作出改善。此外，政府亦有考慮容議員提及的法定機(jī)制，其實(shí)政府現(xiàn)已採用類似機(jī)制處理勞資糾紛；除調(diào)解機(jī)制外，亦在勞資審裁處轄下設(shè)有小額薪酬索償仲裁處，由勞工事務(wù)主任作為調(diào)解仲裁人。她表示政府除了考慮所提及的試驗(yàn)計(jì)劃外，與此同時，亦會考慮類似勞資審裁處的機(jī)制，但必需一提的是，在此機(jī)制下，雙方均可簽署文件表示不願意參與調(diào)解，個案亦可直接要求在勞資審裁處聆訊。至於大廈管理方面的爭拗，張女士指出此類個案除涉及法例外，亦需考慮公契的條文，而公契是相當(dāng)複雜的法律文件，如直接參考處理勞資糾紛的機(jī)制，即勞工處派職員出席仲裁的做法，在實(shí)行上會有困難；因?yàn)槿缧枵块T的同事演繹公契內(nèi)的條文，將會涉及法律責(zé)任問題。雖然如此，張女士強(qiáng)調(diào)政府仍會以開放態(tài)度，考慮是否採用類似機(jī)制。她表示立法會對此議程十分關(guān)注，部門亦不斷將工作進(jìn)度向該會報(bào)告，並會繼續(xù)物色適合調(diào)解的個案。57. 陳念德專員回應(yīng)容議員對離島民政事務(wù)處提出的意見。他指出容議員所提的70多封寄予離島民政事務(wù)處的信件中，其中40多封均來自同一位業(yè)主。發(fā)信人在最初的一年多，是將信件副本寄交離島民政事務(wù)處，其後才致函直接要求離島民政事務(wù)處協(xié)助調(diào)解，而離島民政事務(wù)處亦已作出聯(lián)絡(luò)、跟進(jìn)及安排，但事件最後仍因雙方所持法律觀點(diǎn)上的差異，因而未能達(dá)成共識。此個案他亦已在上次會議交代清楚，有關(guān)內(nèi)容已收錄在上次會議紀(jì)錄第42段中。至於投訴更改授權(quán)票一事，在上次會議紀(jì)錄第57段中，已記錄警方對事件的看法，指出事件雖屬刑事案件，但未能對涉案人士採取行動。此外，他表示在上次會議紀(jì)錄第42段，已說明離島民政事務(wù)處曾應(yīng)業(yè)主要求，向管業(yè)處反映授權(quán)票有欠妥善，而管業(yè)處亦已回覆表示正在諮詢法律意見，民政事務(wù)處亦有繼續(xù)跟進(jìn)事件，並盡量提供協(xié)助，至於管業(yè)處最終的決定，並非民政事務(wù)處所能控制。關(guān)於離島民政事務(wù)處同事出席或列席有關(guān)選舉會議的身份，陳專員指出，他已在上次會議紀(jì)錄第56段中闡述，為免誤會議進(jìn)程，在此不再贅述。58. 主席表示只要將事件解釋清楚，應(yīng)有助解決問題。至於有關(guān)愉景灣的管業(yè)問題，他相信可以透過民政事務(wù)總署及離島民政事務(wù)處的協(xié)調(diào)處理，始終解鈴還需繫鈴人，現(xiàn)在政府既擬立例，市民可透過不同渠道將事件反映，立法會亦表關(guān)注，相信會盡量修訂條例配合。他多謝部門代表提供詳盡資料，並希望代表能將政府與容議員之間的分歧拉近。59. 周轉(zhuǎn)香副主席表示，準(zhǔn)備文件之時應(yīng)未發(fā)生非典型肺炎事件，現(xiàn)時文件亦正來得合時；從全城清潔策略，引申到私人大廈的管理問題，其中涉及一幢大廈的部分業(yè)主拒絕支付維修費(fèi)用，除了影響維修工作之外，亦產(chǎn)生環(huán)境生方面的問題。她認(rèn)為修訂法例中，建議業(yè)主立案法團(tuán)以代理人向政府借貸，個人毋需肩負(fù)有關(guān)債項(xiàng)，周副主席表示有關(guān)修訂配合時宜，亦能切合全城清潔策略的推行。她指出不少私人大廈未能組成法團(tuán)，甚至連業(yè)主會亦不能成立，可能是涉及地段、公契、條例或其他問題，她詢問在新法例下，此類大廈可否組成法團(tuán)。她又指出很多業(yè)主並不了解有關(guān)法例，遇到大廈管理出現(xiàn)問題，便投訴法團(tuán)、管業(yè)公司，根本連法團(tuán)與管業(yè)公司的角色亦混淆不清，她認(rèn)為新法例未能對民政事務(wù)局及民政事務(wù)總署的角色起積極作用，如果只單單修改法例，而沒有賦予有關(guān)部門相應(yīng)執(zhí)行職責(zé)的權(quán)力，則難以推行法例。周副主席指出，一直以來，民政事務(wù)總署及民政事務(wù)處亦負(fù)責(zé)協(xié)助調(diào)解糾紛、協(xié)助成立法團(tuán)及提供有關(guān)服務(wù)，為免有責(zé)無權(quán)，當(dāng)局應(yīng)賦予民政事務(wù)總署及民政事務(wù)處相應(yīng)權(quán)力，履行職責(zé)。至於部分業(yè)主立案法團(tuán)邀請律師在業(yè)主會上提供法律意見，周副主席認(rèn)為有關(guān)法律意見多會保障業(yè)主或發(fā)展商，為解決此問題，必需先清晰界定民政事務(wù)總署的權(quán)責(zé)。而在大廈資源管理中心方面，全港只有4個，市民如遇上大廈管理方面的問題，需親臨管理中心，而市民亦往往不能將事件說得清晰。她認(rèn)為總署可考慮培訓(xùn)各區(qū)民政事務(wù)處的聯(lián)絡(luò)主任，由他們向市民解釋有關(guān)條文。最後，她表示透過民事訴訟解決問題，並不容易，時間冗長，希望當(dāng)局可考慮加強(qiáng)以仲裁方式，從速解決大廈管理方面的問題。她補(bǔ)充問題大部分只屬管理公司與業(yè)主之間的糾紛，並非涉及複雜的法律問題。60. 張馮泳萍女士回應(yīng)表示，會積極考慮仲裁機(jī)制，並檢討試驗(yàn)計(jì)劃成功之處。此外，政府亦曾接獲多方面的意見，表示需增加民政事務(wù)總署的權(quán)責(zé)，或增加有關(guān)職員的權(quán)力。至於建議由他們擔(dān)任仲裁角色