【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 沒有區(qū)域格局，只在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中求生存。服務(wù)、配套設(shè)施滯后，停車場(chǎng)狹小擁擠。其它超市規(guī)模較小，且分布于各住宅小區(qū)，只能服務(wù)于社區(qū)。衡水市品牌商品比較分散，沒有銷售優(yōu)勢(shì)，不能形成規(guī)模。而且商鋪均為沿街商住或企事業(yè)辦公樓一、二層門店。經(jīng)營(yíng)環(huán)境極差。如果你想買到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性較弱。給銷售帶來瓶頸，制約人們消費(fèi)。衡水市商貿(mào)城始建于上世紀(jì)末。雖規(guī)模較大，但由于結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位原因，50%處于閑置狀態(tài)，其余大部分處于維持經(jīng)營(yíng)。只有沿街部分商鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀較好。衡水市寫字樓目前還是起步階段，其設(shè)施環(huán)境比較滯后，還有部分地區(qū)的寫字樓沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低。高檔寫字樓更是空白。個(gè)人創(chuàng)業(yè)辦公場(chǎng)所絕大多數(shù)在商業(yè)門店，租金高，環(huán)境差，設(shè)施也不完善。而外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者不但要租賃銷售及辦公場(chǎng)地，還要租用居住寓所。這樣給外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者增加了投入資金。嚴(yán)重制約衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展。衡水商業(yè)、服務(wù)環(huán)境相對(duì)落后，現(xiàn)有的幾大商場(chǎng)均為國(guó)營(yíng)零售百貨公司；目前衡水無(wú)大型專業(yè)銷售公司，更沒有高檔的購(gòu)物中心。“走精品之路，創(chuàng)龍頭商業(yè)”是本項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)和機(jī)遇。從本項(xiàng)目所處的特定區(qū)域環(huán)境看，項(xiàng)目最強(qiáng)的就是地段優(yōu)勢(shì)，這為項(xiàng)目提供了更為廣闊的發(fā)展空間，從而降低了其它不利因素對(duì)項(xiàng)目的影響。“紅旗商廈”是衡水市歷史最久、規(guī)模較大的國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)，并正欲進(jìn)行擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。本項(xiàng)目和“紅旗商廈”統(tǒng)一建設(shè)，憑借“紅旗商廈”的“老字號(hào)”優(yōu)勢(shì)和本項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的歷史契機(jī)，必將形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的局面，一定會(huì)打造出衡水市最具活力和規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的景觀優(yōu)勢(shì)，在生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、文化方面都成分體現(xiàn)了現(xiàn)代、時(shí)尚的氣息，使之與衡水市城市建設(shè)的主題思路相契合，有力推動(dòng)現(xiàn)代化生態(tài)園林城市建設(shè)。綜合以上情況，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的。第三章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)近年來衡水市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。，按可比價(jià)格計(jì)算(下同)，%，創(chuàng)近幾年增速之最。2004年，在國(guó)家采取一系列宏觀調(diào)控政策措施的引導(dǎo)下，衡水市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持健康發(fā)展，消費(fèi)品市場(chǎng)供應(yīng)充足,銷售活躍，呈現(xiàn)一派繁榮景象。城鄉(xiāng)居民收入較快增長(zhǎng)。2004年，在崗職工年平均工資10751元/人，%。根據(jù)城市調(diào)查隊(duì)和農(nóng)村調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，2004年，全市城市居民人均可支配收入7690元，%，人均消費(fèi)性支出5797元，%；%。全市農(nóng)民人均純收入3184元，%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1551元，%，%。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見旺。，%。其中，%，%，城市市場(chǎng)增速繼續(xù)快于農(nóng)村市場(chǎng)。分行業(yè)看，%；，%；，%。 2004年， 億元，%。零售總額分季度呈階梯式增長(zhǎng)。一季度受元旦、春節(jié)消費(fèi)需求拉動(dòng)，消費(fèi)品市場(chǎng)開局良好，商品銷售活躍，城鄉(xiāng)市場(chǎng)保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，%。二季度由于受2003年“非典”影響，其基數(shù)低呈恢復(fù)性增長(zhǎng)，%。%。四季度繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，%。 城鄉(xiāng)市場(chǎng)均實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，城市消費(fèi)品市場(chǎng)快于農(nóng)村市場(chǎng)。分城鄉(xiāng)市場(chǎng)發(fā)展看，%；農(nóng)村（縣及縣以下），%；。 餐飲業(yè)市場(chǎng)增勢(shì)依然強(qiáng)勁，增幅居各行業(yè)之首 隨著人們生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，傳統(tǒng)的飲食消費(fèi)習(xí)慣已被快捷、便利的生活方式所代替。特別是近年來節(jié)假日時(shí)間延長(zhǎng)，為居民外出休閑就餐提供了便利。同時(shí)，餐飲業(yè)整體衛(wèi)生狀況提高，就餐環(huán)境改善，飯菜價(jià)格穩(wěn)定，增強(qiáng)了對(duì)消費(fèi)者的吸引力。2004年，%，其增幅居全社會(huì)消費(fèi)品零售總額中批零貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其他三者之首。 4 、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)消費(fèi)對(duì)整個(gè)社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)的拉動(dòng)明顯 2004年，國(guó)家進(jìn)一步將拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到擴(kuò)大以居民消費(fèi)為主體的最終消費(fèi)上來，制定合理有效的措施，縮小居民收入分配的差距，促進(jìn)居民總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)已進(jìn)入升級(jí)階段，從傳統(tǒng)的基本生活消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)移為發(fā)展型和享受型消費(fèi)。，%. %,。 非公有制批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。以私營(yíng)和個(gè)體商業(yè)為主的非公有制批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)，具有零售網(wǎng)點(diǎn)多、經(jīng)營(yíng)機(jī)制靈活、經(jīng)營(yíng)成本低和經(jīng)營(yíng)品種更貼近人們?nèi)粘Ｉ钚枰葍?yōu)勢(shì)，是近年來我市商品零售市場(chǎng)的一支非?；钴S的力量。，%。 市場(chǎng)成交額保持增長(zhǎng)，骨干市場(chǎng)作用突出。2004年，我市加強(qiáng)消費(fèi)品市場(chǎng)建設(shè)投資，努力改善交易環(huán)境，市場(chǎng)成交總額繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。到年底，全市消費(fèi)品市場(chǎng)371個(gè)，完成市場(chǎng)建設(shè)投資額3340萬(wàn)元。各地十分重視大型市場(chǎng)的培育和建設(shè)，骨干市場(chǎng)對(duì)全市市場(chǎng)成交額增長(zhǎng)貢獻(xiàn)突出。年成交額億元以上消費(fèi)品市場(chǎng)17個(gè)，%%。 2004年，我市堅(jiān)定不移地實(shí)施“開放興市”戰(zhàn)略，進(jìn)一步增強(qiáng)開放意識(shí)，提高開放本領(lǐng)，創(chuàng)造開放環(huán)境，注重開放實(shí)效，全年對(duì)外貿(mào)易保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，%，增速連續(xù)七年保持全省第一，總量躍居全省第三位。2004年，全市實(shí)際利用外資9751萬(wàn)美元，%，其中直接利用外資8967萬(wàn)美元，%，在直接利用外資中，亞洲對(duì)衡投資6467萬(wàn)美元；歐洲投資1095萬(wàn)美元；北美洲投資1405萬(wàn)美元。全年全市引進(jìn)省外資金34億元，增長(zhǎng)15%。 旅游事業(yè)得到較快發(fā)展。隨著衡水湖順利晉級(jí)為國(guó)家級(jí)濕地自然保護(hù)區(qū)，我市旅游事業(yè)得到了快速發(fā)展。2004年，%，其中接待國(guó)外旅游人數(shù)2125人次，%。，%。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)處于消費(fèi)快速增長(zhǎng)期，市場(chǎng)潛力巨大。2004年末，全市總?cè)丝跒?142711人，出生人口65194人，‰；死亡人口41073人，‰，‰。 外來人口167898人。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐加快，越來越多的人涌入城市定居、創(chuàng)業(yè)，給消費(fèi)市場(chǎng)帶來了勃勃生機(jī)，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。同時(shí)，旅游事業(yè)的發(fā)展，極大地帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。國(guó)家通過宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)整，極大地刺激了人們的消費(fèi)觀念的改變，有力激發(fā)人們的消費(fèi)欲望，使之成為強(qiáng)有力的消費(fèi)支持。項(xiàng)目總占地面積約62畝，其中：SOHU（辦公住宅）：；賣場(chǎng)建筑面積：； 商業(yè)街建筑面積：；售樓部面積：； 地下公共建筑：。，景觀、綠化率32%。第四章 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件項(xiàng)目選址在衡水市市中心，東臨紅旗大街；南臨和平中路；西臨中心街；北臨衡水火車站、公共汽車站、長(zhǎng)途汽車站和老火車站。距石黃、。符合項(xiàng)目開發(fā)及發(fā)展需要。地塊總面積62畝。地形周正，建筑物已拆除完畢，地勢(shì)平坦，周邊環(huán)境適合商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。（1）氣象條件衡水屬大陸季風(fēng)氣候區(qū)，為溫暖半干旱型。氣候特點(diǎn)是四季分明，冷暖干濕差異較大。夏季受太平洋副高邊緣的偏南氣流影響，潮溫悶熱，降水集中，冬季受西北季風(fēng)影響，氣候干冷，雨雪稀少，春季干旱少雨多風(fēng)增溫快，秋季多秋高氣爽天氣，有時(shí)有連陰雨天氣發(fā)生。農(nóng)業(yè)氣候資源較豐富，主導(dǎo)風(fēng)為南風(fēng)。，無(wú)霜期198天，適宜小麥、玉米等糧食作物、棉花、花生、芝麻等經(jīng)濟(jì)作物生長(zhǎng)。（2）地形與地質(zhì)條件衡水市地處河北沖積平原，地勢(shì)自西南向東北緩慢傾斜，海拔