【文章內(nèi)容簡介】 沒有區(qū)域格局，只在價格競爭中求生存。服務、配套設施滯后，停車場狹小擁擠。其它超市規(guī)模較小，且分布于各住宅小區(qū)，只能服務于社區(qū)。衡水市品牌商品比較分散，沒有銷售優(yōu)勢，不能形成規(guī)模。而且商鋪均為沿街商住或企事業(yè)辦公樓一、二層門店。經(jīng)營環(huán)境極差。如果你想買到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性較弱。給銷售帶來瓶頸，制約人們消費。衡水市商貿(mào)城始建于上世紀末。雖規(guī)模較大，但由于結構、環(huán)境設計及項目定位原因，50%處于閑置狀態(tài)，其余大部分處于維持經(jīng)營。只有沿街部分商鋪經(jīng)營現(xiàn)狀較好。衡水市寫字樓目前還是起步階段，其設施環(huán)境比較滯后，還有部分地區(qū)的寫字樓沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低。高檔寫字樓更是空白。個人創(chuàng)業(yè)辦公場所絕大多數(shù)在商業(yè)門店，租金高，環(huán)境差，設施也不完善。而外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者不但要租賃銷售及辦公場地，還要租用居住寓所。這樣給外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者增加了投入資金。嚴重制約衡水經(jīng)濟發(fā)展。衡水商業(yè)、服務環(huán)境相對落后，現(xiàn)有的幾大商場均為國營零售百貨公司；目前衡水無大型專業(yè)銷售公司，更沒有高檔的購物中心?！白呔分?，創(chuàng)龍頭商業(yè)”是本項目開發(fā)的目標和機遇。從本項目所處的特定區(qū)域環(huán)境看，項目最強的就是地段優(yōu)勢，這為項目提供了更為廣闊的發(fā)展空間，從而降低了其它不利因素對項目的影響。“紅旗商廈”是衡水市歷史最久、規(guī)模較大的國營百貨商場，并正欲進行擴大經(jīng)營規(guī)模。本項目和“紅旗商廈”統(tǒng)一建設，憑借“紅旗商廈”的“老字號”優(yōu)勢和本項目開發(fā)、經(jīng)營的歷史契機，必將形成優(yōu)勢互補、強強聯(lián)手的局面，一定會打造出衡水市最具活力和規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心。本項目具有較強的景觀優(yōu)勢，在生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、文化方面都成分體現(xiàn)了現(xiàn)代、時尚的氣息，使之與衡水市城市建設的主題思路相契合，有力推動現(xiàn)代化生態(tài)園林城市建設。綜合以上情況，本項目建設是必要的。第三章 市場需求預測近年來衡水市國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力顯著增強。，按可比價格計算(下同)，%，創(chuàng)近幾年增速之最。2004年，在國家采取一系列宏觀調(diào)控政策措施的引導下，衡水市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持健康發(fā)展，消費品市場供應充足,銷售活躍，呈現(xiàn)一派繁榮景象。城鄉(xiāng)居民收入較快增長。2004年，在崗職工年平均工資10751元/人，%。根據(jù)城市調(diào)查隊和農(nóng)村調(diào)查隊抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，2004年，全市城市居民人均可支配收入7690元，%，人均消費性支出5797元，%；%。全市農(nóng)民人均純收入3184元，%，農(nóng)民人均生活消費支出1551元，%，%。消費品市場穩(wěn)中見旺。，%。其中，%，%，城市市場增速繼續(xù)快于農(nóng)村市場。分行業(yè)看，%；，%；，%。 2004年， 億元，%。零售總額分季度呈階梯式增長。一季度受元旦、春節(jié)消費需求拉動，消費品市場開局良好，商品銷售活躍，城鄉(xiāng)市場保持了穩(wěn)步增長的良好態(tài)勢，%。二季度由于受2003年“非典”影響，其基數(shù)低呈恢復性增長，%。%。四季度繼續(xù)保持快速增長，%。 城鄉(xiāng)市場均實現(xiàn)快速增長，城市消費品市場快于農(nóng)村市場。分城鄉(xiāng)市場發(fā)展看，%；農(nóng)村（縣及縣以下），%；。 餐飲業(yè)市場增勢依然強勁，增幅居各行業(yè)之首 隨著人們生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，傳統(tǒng)的飲食消費習慣已被快捷、便利的生活方式所代替。特別是近年來節(jié)假日時間延長，為居民外出休閑就餐提供了便利。同時，餐飲業(yè)整體衛(wèi)生狀況提高，就餐環(huán)境改善，飯菜價格穩(wěn)定，增強了對消費者的吸引力。2004年，%，其增幅居全社會消費品零售總額中批零貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其他三者之首。 4 、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)消費對整個社會消費品市場的拉動明顯 2004年，國家進一步將拉動經(jīng)濟增長的重點轉到擴大以居民消費為主體的最終消費上來，制定合理有效的措施，縮小居民收入分配的差距，促進居民總體消費的增長。消費結構已進入升級階段，從傳統(tǒng)的基本生活消費逐步轉移為發(fā)展型和享受型消費。，%. %,。 非公有制批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售增勢強勁。以私營和個體商業(yè)為主的非公有制批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)，具有零售網(wǎng)點多、經(jīng)營機制靈活、經(jīng)營成本低和經(jīng)營品種更貼近人們?nèi)粘Ｉ钚枰葍?yōu)勢，是近年來我市商品零售市場的一支非?；钴S的力量。，%。 市場成交額保持增長，骨干市場作用突出。2004年，我市加強消費品市場建設投資，努力改善交易環(huán)境，市場成交總額繼續(xù)穩(wěn)定增長。到年底，全市消費品市場371個，完成市場建設投資額3340萬元。各地十分重視大型市場的培育和建設，骨干市場對全市市場成交額增長貢獻突出。年成交額億元以上消費品市場17個，%%。 2004年，我市堅定不移地實施“開放興市”戰(zhàn)略，進一步增強開放意識，提高開放本領，創(chuàng)造開放環(huán)境，注重開放實效，全年對外貿(mào)易保持強勁增長。據(jù)海關統(tǒng)計，%，增速連續(xù)七年保持全省第一，總量躍居全省第三位。2004年，全市實際利用外資9751萬美元，%，其中直接利用外資8967萬美元，%，在直接利用外資中，亞洲對衡投資6467萬美元；歐洲投資1095萬美元；北美洲投資1405萬美元。全年全市引進省外資金34億元，增長15%。 旅游事業(yè)得到較快發(fā)展。隨著衡水湖順利晉級為國家級濕地自然保護區(qū)，我市旅游事業(yè)得到了快速發(fā)展。2004年，%，其中接待國外旅游人數(shù)2125人次，%。，%。 經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)處于消費快速增長期，市場潛力巨大。2004年末，全市總人口為4142711人，出生人口65194人，‰；死亡人口41073人，‰，‰。 外來人口167898人。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐加快，越來越多的人涌入城市定居、創(chuàng)業(yè)，給消費市場帶來了勃勃生機，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r，旅游事業(yè)的發(fā)展，極大地帶動消費市場發(fā)展。國家通過宏觀調(diào)控及經(jīng)濟杠桿的調(diào)整，極大地刺激了人們的消費觀念的改變，有力激發(fā)人們的消費欲望，使之成為強有力的消費支持。項目總占地面積約62畝，其中：SOHU（辦公住宅）：；賣場建筑面積：； 商業(yè)街建筑面積：；售樓部面積：； 地下公共建筑：。，景觀、綠化率32%。第四章 場址選擇與建設條件項目選址在衡水市市中心，東臨紅旗大街；南臨和平中路；西臨中心街；北臨衡水火車站、公共汽車站、長途汽車站和老火車站。距石黃、。符合項目開發(fā)及發(fā)展需要。地塊總面積62畝。地形周正，建筑物已拆除完畢，地勢平坦，周邊環(huán)境適合商業(yè)項目開發(fā)。（1）氣象條件衡水屬大陸季風氣候區(qū)，為溫暖半干旱型。氣候特點是四季分明，冷暖干濕差異較大。夏季受太平洋副高邊緣的偏南氣流影響，潮溫悶熱，降水集中，冬季受西北季風影響，氣候干冷，雨雪稀少，春季干旱少雨多風增溫快，秋季多秋高氣爽天氣，有時有連陰雨天氣發(fā)生。農(nóng)業(yè)氣候資源較豐富，主導風為南風。，無霜期198天，適宜小麥、玉米等糧食作物、棉花、花生、芝麻等經(jīng)濟作物生長。（2）地形與地質條件衡水市地處河北沖積平原，地勢自西南向東北緩慢傾斜，海拔