我國地產融資的發(fā)展現(xiàn)狀(編輯修改稿)
2025-07-26 14:01 本頁面
【文章內容簡介】 發(fā)行公債等方式籌集資金。而我國《預算法》明確規(guī)定不允許地方政府舉債，同時國內債券市場、投資基金市場也不發(fā)達，狹窄的融資渠道使得貸款成為收購儲備土地的主要資金來源。二是房地產商融資結構單一。由于我國房地產企業(yè)上市融資能力較弱，房地產投資基金等融資方式還沒有發(fā)展起來，房地產商融資渠道也較為單一，我國房地產業(yè)投資資金主要來源于銀行貸款(含個人住房按揭貸款轉化而來的預收款)，一般要占70%以上，遠超過40%的國際通行標準。這表明我國房地產業(yè)對銀行依賴度過高，容易出現(xiàn)“一榮俱榮、一損俱損”的局面，不利于防范金融風險?！ ?房地產企業(yè)地產貸款風險較大 雖然人民銀行規(guī)定商業(yè)銀行不得為房地產商購買土地發(fā)放地產貸款，但實際上商業(yè)銀行在執(zhí)行此規(guī)定時存在一定偏差。商業(yè)銀行通過發(fā)放流動資金貸款或項目貸款等方式為房地產商購買土地提供資金支持，在對房地產商發(fā)放地產貸款時存在放松條件的現(xiàn)象和管理上的漏洞，沒有堅持擇優(yōu)扶持、淘汰落后的信貸原則或房地產企業(yè)通過其他途徑變相將貸款填補購買土地資金缺口；同時，房地產企業(yè)普遍存在規(guī)模小、資質低、實力弱的狀況，缺乏抗風險能力，導致我國房地產企業(yè)地產貸款的風險較大，%和11，2%?！ ?對政府土地儲備機構的信貸管理難度較大 土地儲備機構具有較強的政府背景，其地塊收購決策、土地收益分配政策均由地方政府統(tǒng)一決定；國家對土地儲備中心缺乏相應的管理辦法，機構運營的透明度較低，使金融機構對其整體運營情況及風險較難把握。借貸雙方的權利義務不對等，加之土地儲備機構所提供的資料有限，因而銀行難以準確掌握和了解土地儲備機構整體資金需求狀況、現(xiàn)金流量、資金去向和收益狀況，較難把握地方政府財政收入情況和財政支出狀況，銀行信貸監(jiān)督較為薄弱。 政府土地儲備機構的資本金不足，抗風險能力較差 政府土地儲備機構大量借用貸款用于收購、處置土地，與此同時政府獲得充沛的預算外財政收入和土地儲備機構獲得相當?shù)默F(xiàn)金收益，但政府對該類機構的資本金撥付量卻明顯不足，資本金撥補制度不健全。以東南沿海某市為例，，資本金與貸款的比率僅為1：18。2001年扣除土地儲備機構上繳財政的土地出讓金后(見表1)，(當年累計收回資金—當年累計投入收購資金—當年累計上繳財政資金)，而這些儲備機構的資本金僅比2000年增加了1975萬元，占當年收益的12%。同時，相當部分土地儲備貸款以信用方式發(fā)放，當房地產市場疲軟時貸款存在潛在風險。據(jù)統(tǒng)計，2002年6月末，%。對政府土地儲備機構大量發(fā)放信用貸款，究其主因一是土地儲備機構具有政府背景，二是辦理土地抵押過程中存在抵押費用和抵押間隔期間的問題。土地商品的特殊性決定了土地金融是具有擔保的金融，“抵押權實為不動產金融之基礎”。由于全國各地經濟發(fā)展程度不一，地方政府財力狀況參差不齊，大量對政府土地儲備機構發(fā)放信用貸款，長期看此類貸款的潛在風險較大?！ ?對園區(qū)地產貸款的發(fā)放不規(guī)范 園區(qū)地產貸款的還款資金主要來源于招商后的土地出讓金收入、園區(qū)內企業(yè)上繳稅收返還等，因而園區(qū)地產貸款的還款能否得到保證關鍵在于開發(fā)區(qū)的吸引力，整體上其風險較大。同時，在實踐操作中，開發(fā)區(qū)管委會不能作為借款主體，往往采取成立一家開發(fā)公司作為借款主體的變通方式向銀行籌集資金，貸款雖以擔保方式為主，但根據(jù)對商業(yè)銀行的調查，無論是借款企業(yè)還是擔保企業(yè)，自有資金往往較少，擔保企業(yè)不具備真正的擔保能力，很大程度上還是以政府信用為保證。我國地產融資發(fā)展思路及需要配套解決的問題 我國土地流轉制度的深化改革使得相關經濟主體購買土地使用權的資金需求顯著增加，相應刺激了我國地產融資的快速發(fā)展，但總體上，我國地產融資的結構過于單一，缺乏專門的管理政策，地產融資的發(fā)展欠規(guī)范。因而，為使我國地產融資規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展，國家必須制定專門的地產融資政策，將地產融資納入規(guī)范管理軌道，發(fā)展多種融資方式，促進融資方式多樣化；同時，國家要加強對土地儲備中心的管理和地產融資的監(jiān)管，達到既支持房地產市場發(fā)展又要防范房地產市場泡沫和地產貸款的風險的雙重目標。 地產融資發(fā)展的總體原則 。《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》[國發(fā)(2001)15號]文中提出“為加強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持.”該文從政策上明確了金融機構可以對土地儲備機構給予信貸支持。房地產企業(yè)在取得“四證”之前購買土地使用權以及土地儲備中心儲備土地所產生的融資需求均有一定的合理性，發(fā)展地產融資是深化土地使用制度改革和發(fā)展房地產業(yè)的客觀要求。因而，今后金融業(yè)可根據(jù)國家政策和人民銀行出臺的有關管理辦法，對地產流通的合理資金需求給予直接或間接融資支持?！ ７康禺a業(yè)是一個高風險的行業(yè)，未被開發(fā)的地產作為一種稀缺性資源和生產要素，往往是房地產市場泡沫的根源，而資金推動往往是誘發(fā)泡沫的直接原因。因而，在發(fā)展地產融資的過程中，必須始終注意控制其風險，金融對地產流通的資金支持必須適度，防止地產融資的過度對形成房地產市場泡沫起推波助瀾的負面作用?！ ?我國地戶融資發(fā)展思路 ，將地產融資
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