天津宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析[001](編輯修改稿)
2025-07-26 11:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 007年發(fā)展走勢(shì)（一）市場(chǎng)供應(yīng)量變化趨勢(shì)按照天津市“十一五”規(guī)劃，未來(lái)五年內(nèi)，天津市公用設(shè)施投資將達(dá)到1180億元，房地產(chǎn)投資將達(dá)到2760億元。新建各類(lèi)公建設(shè)施1200萬(wàn)平方米，住宅7000萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2010年達(dá)到人均住房建筑面積30平方米。按天津建委規(guī)劃，06年房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃比05年增長(zhǎng)25%，其中新開(kāi)工面積2000萬(wàn)平米，其中住宅1600萬(wàn)平方米，加上05年的留轉(zhuǎn)施工項(xiàng)目，06年在施住宅面積將比05年增加400萬(wàn)平方米左右，創(chuàng)歷史最高。竣工面積上，06年，天津市計(jì)劃竣工面積1500萬(wàn)平米。可以確定，007年，天津市的市場(chǎng)整體供應(yīng)量將有顯著提升，在需求增長(zhǎng)相對(duì)平緩的狀態(tài)下，市場(chǎng)供應(yīng)的放量無(wú)疑將對(duì)整體銷(xiāo)售形勢(shì)造成壓力，但主要將集中在外環(huán)沿線區(qū)域，中環(huán)內(nèi)供應(yīng)將保持平穩(wěn)。（二）區(qū)域分布與產(chǎn)品形態(tài)變化趨勢(shì)伴隨供應(yīng)的放量，007年，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將做出較大的調(diào)整，區(qū)域分布與產(chǎn)品形態(tài)也將出現(xiàn)變化。市場(chǎng)供應(yīng)分布變化趨勢(shì)城市版圖擴(kuò)張，主要向東、西、南發(fā)展天津城市發(fā)展戰(zhàn)略逐步東移，濱海新區(qū)納入城區(qū)范圍，輕軌、高速公路、城際鐵路、快速路、地鐵二號(hào)線等一系列城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使河?xùn)|、東麗成為市區(qū)連接濱海新區(qū)及北京的重要一環(huán)，區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)也將因此獲得廣闊發(fā)展前景。 天津東部地區(qū)目前整體地產(chǎn)市場(chǎng)偏于中檔、實(shí)用，產(chǎn)品面積控制較為適宜。由于河?xùn)|地區(qū)為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，可開(kāi)發(fā)用地較多，土地成本較低，因此區(qū)域項(xiàng)目多為多層和小高層，容積率偏低，適合于純居住產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。而同時(shí)地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展中，也使區(qū)域土地稀缺性較弱，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低，具備開(kāi)發(fā)中大規(guī)模，舒適居住項(xiàng)目的條件。城市向西擴(kuò)張主要指天津西部西青區(qū)中北鎮(zhèn)正在建設(shè)的區(qū)域。規(guī)劃中為建成占地4平方公里，建筑面積400萬(wàn)平方米的西部新城大型居住板塊。目前，已經(jīng)有萬(wàn)科、招商、金廈、上投等多家大開(kāi)發(fā)商在中北鎮(zhèn)進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，區(qū)域成熟度迅速提升，板塊形象在不斷完善中，目前市場(chǎng)上主要以普通多層與小高層產(chǎn)品為主，價(jià)格在4200—4700元/平方米，未來(lái)2—3年預(yù)期價(jià)格還將有1000元/平方米的提升潛力。而城市中心南移則表現(xiàn)在自02年順馳進(jìn)行藍(lán)水系列開(kāi)發(fā)以來(lái)，梅江區(qū)域聚集了一批實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行區(qū)域的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域形象與項(xiàng)目檔次不斷上升。目前梅江區(qū)域已在天津人的心目中樹(shù)立了高檔區(qū)域的形象，奠定了作為天津高檔區(qū)域的基礎(chǔ)。而在此基礎(chǔ)上，松江進(jìn)行梅江南整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)，萬(wàn)隆取得梅江灣200萬(wàn)平方米的整體開(kāi)發(fā)權(quán)，使區(qū)域在近年內(nèi)存在四百萬(wàn)平米以上的潛在供應(yīng)，將使區(qū)域繼續(xù)保持較高熱度，帶動(dòng)南部區(qū)域市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，在未來(lái)幾年內(nèi)，大梅江板塊仍然成為天津地產(chǎn)高檔市場(chǎng)的熱點(diǎn)。中高檔產(chǎn)品回歸中心城區(qū)05年之前，天津市高端產(chǎn)品集中在大梅江板塊。但是，由于大梅江區(qū)域目前在售產(chǎn)品規(guī)劃與市場(chǎng)需求脫節(jié)以及市政配套仍不夠便利等一系列原因，宏觀調(diào)控后，大梅江板塊項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度一直較為低迷，新項(xiàng)目入市節(jié)奏也相對(duì)放緩。與此同時(shí)，隨著海河開(kāi)發(fā)改造，市中心土地價(jià)值飛速上升，豪宅回歸中心城區(qū)的趨勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，007年，這一趨勢(shì)將日漸明顯。老城廂、五大道及海河沿線以及尚未開(kāi)發(fā)完成的奧運(yùn)板塊將成為未來(lái)兩年天津市高檔住宅的主要聚集地。l 老城廂區(qū)域老城廂的開(kāi)發(fā)改造促使007年區(qū)域內(nèi)將有大批中、高端項(xiàng)目上市，后現(xiàn)代城、富力城都將有產(chǎn)品推出。此外，10號(hào)地等別墅項(xiàng)目也將推入市場(chǎng)。從產(chǎn)品形態(tài)上看，老城廂區(qū)域?qū)⑿纬筛邔雍蛣e墅的組合型產(chǎn)品，尤其市中心的經(jīng)濟(jì)型別墅將成為區(qū)域亮點(diǎn)。l 五大道區(qū)域五大道區(qū)域由于地塊稀缺，土地供應(yīng)有限。但是，由于地域優(yōu)越的配套資源和人文環(huán)境，將可能出現(xiàn)天津市最高端的頂級(jí)豪宅。007年，除在售的犀地項(xiàng)目、賽頓中心外，潛在公建類(lèi)地塊中的公寓部分也將占有較大比例。l 海河沿線海河規(guī)劃中，中段區(qū)域和平區(qū)主要以商務(wù)區(qū)為主。因此，除東馬路的仁恒項(xiàng)目外，泰達(dá)城、海河大道、海河新天地等項(xiàng)目均分布在發(fā)展程度相對(duì)較低的紅橋、河北及河?xùn)|區(qū)，作為區(qū)域改善型住宅，在天津?qū)儆谥懈叨水a(chǎn)品。但是，由于避開(kāi)了高端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，憑借海河的概念及景觀優(yōu)勢(shì)，依靠周邊豐富的客源和成熟的配套，因此一般均能取得優(yōu)秀的銷(xiāo)售速度。本案雖位于整體品質(zhì)較高的河西區(qū)，但也處于河西與河?xùn)|的交界處，由于市政配套相對(duì)市中心不足、人文環(huán)境相對(duì)較弱，過(guò)去為老工業(yè)區(qū)，未經(jīng)過(guò)大力度推廣，相對(duì)為河西的發(fā)展落后位置，項(xiàng)目定位于市區(qū)中高端產(chǎn)品。市場(chǎng)認(rèn)可度較低售價(jià)，難以達(dá)到天津市最高水平。 但在明確項(xiàng)目定位，控制好產(chǎn)品總價(jià)前提下，仍可預(yù)期良好的銷(xiāo)售狀態(tài)。中端安居型產(chǎn)品向外發(fā)散06年，天津市將實(shí)施新家園建設(shè)計(jì)劃，即在中心城區(qū)周邊地區(qū)規(guī)劃建設(shè)10個(gè)新型居住區(qū)，包括東南部雙港；東
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