【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 每畝平均達(dá)到 萬(wàn)元，同比上漲了 %； 4 季度成交 畝，土地交易價(jià)格每畝平均達(dá)到 萬(wàn)元，同比上漲了 18%。 可見，隨著城市房地產(chǎn) 開發(fā)的升溫，城區(qū)土地資源也越來(lái)越緊張，使地價(jià)也不斷攀升，這與全國(guó)、全省的情況是一致的。 （ 4） 建材類價(jià)格上漲。 由于構(gòu)成房屋的主要建筑材料有不同程度的上漲，如：沙料價(jià)格、石料價(jià)格比去年同期上漲 8%到 30%、粘土磚價(jià)格漲幅在10%到 20%。另外，燃料的上漲，如：機(jī)油價(jià)格比去年同期上漲10%到 17%、機(jī)械費(fèi)用上漲在 20%到 44%，主要原因還是由于能源價(jià)格、原材料價(jià)格上漲、運(yùn)輸成本上升導(dǎo)致建材類價(jià)格上漲。 （ 5） 人工費(fèi)有明顯提高。 部分建筑公司工程管理人員、工程技術(shù)人員、普通工人的 日工資漲幅在 10%到 37%，除聘 請(qǐng)的人員素質(zhì)高、職稱高，待遇也相應(yīng)提高以外，由于天氣炎熱，企業(yè)發(fā)放的季節(jié)性補(bǔ)貼提高也是原因之一。另外，由于本地技術(shù)人員工資標(biāo)準(zhǔn)比外地更低，人員流失現(xiàn)象明顯，人員不好找，由于競(jìng)爭(zhēng)使然，包括不少本地技術(shù)工人的日工資都有大幅上漲。 （ 6） 對(duì)房?jī)r(jià)上漲的樂觀預(yù)期引導(dǎo)人們投資房產(chǎn) 受周邊城市房?jī)r(jià)上漲和有關(guān)媒體對(duì)大城市房?jī)r(jià)上漲的宣傳影響，認(rèn)為在低利率的情況下存錢不如買房。雖然媒體對(duì)大城市房?jī)r(jià)下跌也不時(shí)有報(bào)道，但人們認(rèn)為那畢竟是在一平米幾千，上萬(wàn)元基礎(chǔ)上的下跌，而我們二線城市才 2 千元左右，還遠(yuǎn)未到下跌的程度，何況城市核心區(qū) 的房?jī)r(jià)還不斷在上漲，土地價(jià)格也在上漲，房?jī)r(jià)要降下來(lái)談何容易。因此，許多市民將投資房產(chǎn)作為升值的手段，從而拉動(dòng)我市房?jī)r(jià)上漲。 據(jù)了解，在 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。其中商品房施工面積完成 萬(wàn)平方米，比去年同期減少 %，但其中住宅的施工面積完成 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %；商品房竣工面積完成 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %；同期商品房銷售面積完成 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)%。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯 示，自貢市 07 年房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了較大 幅度的上漲，平均售價(jià)預(yù)計(jì) 元 /平方米，與去年同期相比上漲 %。其中，普通住宅均價(jià)為 1919 元 /平方米；高檔住宅均價(jià)為 元 /平方米；商業(yè)娛樂用房均價(jià)為 元 /平方米；二手房住宅均價(jià)為 1260 元 /平方米。 根據(jù)調(diào)查資料，由于自貢房?jī)r(jià)仍然處于上升期，自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的發(fā)展空間， 市場(chǎng)需求還是比較旺盛。從 07年商品房完工面積估計(jì)，自貢市場(chǎng)年需求墻體材料約 65萬(wàn)方。 （二）自貢市區(qū)正在建設(shè)或銷售的房產(chǎn)項(xiàng)目 在建項(xiàng)目情況 : 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 建 筑面積(M2) 項(xiàng)目地址 開發(fā)企業(yè) 1 泰豐 翰林尚都 130000 匯西南湖 泰豐集團(tuán) 2 青杠林生態(tài)苑 50000 貢井青杠林青杠林路 自貢市鷹大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 遠(yuǎn)達(dá) 尚東國(guó)際 75000 自貢市匯東新區(qū)市政府 四川遠(yuǎn)大集團(tuán) 4 巴厘島 怡景灣 38000 匯東丹桂大街與匯興路交叉口 自貢中晟置業(yè)有限公司 5 英祥 青崗 20200 自貢市貢井區(qū) 英祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 麗景苑 E區(qū) 青杠林 6 宏豐 綠洲花園 65000 自貢市兩口塘 自貢市宏豐房地產(chǎn)開發(fā)公司 7 榮新 上品空間 自貢市 馬吃水 自貢市 榮新集團(tuán) 8 暫無(wú) 45000 自貢市 理工大學(xué)旁 自貢市 興茂房產(chǎn) 9 總建筑面積 （三）成都市場(chǎng) 2020 年成都全域土地市場(chǎng)年度供應(yīng)分析 （ 1）土地市場(chǎng) 1）土地供應(yīng)情況 2020 年，成都市土地市場(chǎng)共發(fā)布拍賣和 掛牌宗地 411 宗（其中流標(biāo)后重新進(jìn)入市場(chǎng)土地以最后一次供應(yīng)為準(zhǔn)），實(shí)際供應(yīng)面積共計(jì) 。 與 06 年相比， 07 年整體供應(yīng)的土地宗數(shù)和面積均有不同程度的增長(zhǎng)，其中供應(yīng)宗數(shù)增加 106 宗，同比增長(zhǎng) %；土地 供應(yīng)面積增加 畝，同比增長(zhǎng) %。其中主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際供應(yīng)土地 129宗，供應(yīng)面積為 畝。 2）土地成交情況 2020 年成都市土地市場(chǎng)共計(jì)交易土地 301 宗（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止為 2020 年 12月 31日），成交面積 畝，成交土地平均規(guī)模為 /宗，平均價(jià)格為 331萬(wàn)元 /畝。 與 06 年相比， 07年成交土地宗數(shù)、面積和均價(jià)都呈現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)，其中成交土地宗數(shù)增加 101宗，同比增長(zhǎng) %；成交面積增加 %；成交土地均價(jià)上升 181 萬(wàn)元 /畝，同比上升 %，土地交易價(jià)格上升速度相當(dāng)快。其中，主城區(qū)范圍內(nèi)成交土地 118 宗，成交面積為 畝，總成交金額為5207229 萬(wàn)元，平均成交價(jià)為 902 萬(wàn)元 /畝，成交宗地平均規(guī)模為 畝 /宗。與去年相比， 2020 年主城區(qū)成交土地宗數(shù)明顯上升，而成交面積則小幅回落，同比下 降 %，土地交易均價(jià)同比上升 228%。 （ 2）商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 2020 年全年，成都市新開住宅樓盤 419 個(gè)，新增供應(yīng)面積 萬(wàn)㎡。其中，主城區(qū)新增樓盤 239 個(gè)，新增供應(yīng)面積 萬(wàn)㎡，占到總體供應(yīng)量的 %；郊區(qū)新增住宅樓盤在數(shù)量和體量上均小于市區(qū)，郊區(qū)新增樓盤 180個(gè)，新增供應(yīng)面積 萬(wàn)㎡。隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場(chǎng)所占比例份額 將越來(lái)越重。 與 06 年相比， 07年整個(gè)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)增加 萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) %；主城區(qū)新增供應(yīng)量 07 年較 06年增加 萬(wàn)㎡，郊區(qū) 07年較 06年住宅新增供應(yīng)量增長(zhǎng) ㎡； 與新增供應(yīng)量相同， 07 年全市新增項(xiàng)目數(shù)量也有所上升，較 06年增加 197 個(gè)，主城區(qū) 07 年較 06年新增住宅項(xiàng)目增加 123個(gè)，而郊區(qū)則相增加 74個(gè)。 （ 3）商品房市場(chǎng)交易情況分析 1）成交量 07年成交量較 06年成交量上漲三成多，主城區(qū)共成交商品房 萬(wàn)平方米，較 06 年成交面積上漲了三成多 ,漲幅%。 成交套數(shù) 07年成都市主城區(qū)共成交二手房 49247 套，較 06年成交量有所上升，其增加約 4487套， 同比上升 %。 2）成交價(jià)格 2020 全年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1）市場(chǎng)環(huán)境 1）政策對(duì)房地產(chǎn)的制約作用會(huì)更加明顯； 2）地震對(duì)成都樓市是弊多于利，但是其中不乏機(jī)會(huì)，比如都江堰、彭州等地的災(zāi)區(qū)重建； 3）人們的觀望態(tài)度會(huì)更加強(qiáng)烈，同時(shí)購(gòu)房時(shí)考慮的因素會(huì)更多更苛刻； 4）人們的更加理性和房產(chǎn)環(huán)境的不確定因素增加，成都樓市的銷售情況可能會(huì)更趨不盡人意。 （ 2）整體開發(fā)量 根據(jù)成交土地整體開發(fā)時(shí)間控制等條件，結(jié)合 06年、 07年成交土地整體可開發(fā)量預(yù)測(cè)， 2020 年全域成都房產(chǎn)可新增供應(yīng)量約 4000 萬(wàn) ㎡左右，住宅物業(yè)面積近 3000 萬(wàn)㎡，其中主城區(qū)的供應(yīng)量在 1200萬(wàn)㎡左右。 （ 3）土地市場(chǎng) 根據(jù)近幾年來(lái)整個(gè)土地市場(chǎng)的供應(yīng)情況、城市整體發(fā)展、規(guī)劃，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展形勢(shì)， 2020 年的的土地市場(chǎng)市場(chǎng)整體保持比較平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，整體供應(yīng)量會(huì)有小幅度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將會(huì)超過 3 萬(wàn)畝。 根據(jù)近幾年土地市場(chǎng)總體供銷情況分析，隨著土地市場(chǎng)供應(yīng)量的增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)成交量的年度增長(zhǎng)情況也十分明顯，預(yù)計(jì)2020 年土地成交量將會(huì)在 07 年的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的上升狀態(tài)，初步估計(jì)整體成交量在 24000 畝左右。而土地價(jià)格 在經(jīng)歷了 2020 年急速增長(zhǎng)之后，預(yù)計(jì) 2020 年漲幅會(huì)相對(duì)縮小，但仍然保持上漲的趨勢(shì)。 根據(jù) 06年、 07年以及 08年各年的土地成交及開發(fā)量預(yù)測(cè)，08年全域成都房產(chǎn)新增供應(yīng)量約 4000 萬(wàn)㎡左右，成都市場(chǎng)年需求墻體材料新增估算約在 1000萬(wàn) M3以上。 （四）重慶市場(chǎng) （一）、 2020 年重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)回顧 （ 1） 供應(yīng) 市場(chǎng) 2020 年重慶主城區(qū)商品房批準(zhǔn)上市量為 萬(wàn)平方米，同比 2020 年增長(zhǎng) %。十一個(gè)主城區(qū)中，渝北區(qū)的批準(zhǔn)上市量最大，達(dá)到 萬(wàn)平方米，分列二、三位的是南岸區(qū)和北部 新 區(qū)，分別為 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米。其中商品住宅 萬(wàn)平方米，占商品房總量的 %，排在前三位的是渝北區(qū)、南岸區(qū)和北部新區(qū)，分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米；非住宅 萬(wàn)平方米，占商品房批準(zhǔn)上市總量的 %。全年北部三區(qū)商品房供給量較大，渝北區(qū)、北部新區(qū)和江北區(qū)分列第一、第三和第四位，三個(gè)區(qū)的批準(zhǔn)上市總量達(dá)到 ，所占比重達(dá) %。 （ 2） 需求 市場(chǎng) 2020 年重慶市主城區(qū)商品房共成交 182699 套，同比 2020年 增長(zhǎng) %；成交面積達(dá) ，同比增長(zhǎng) %；成交金額為 億元，同比增長(zhǎng) %。其中商品住宅共成交 163404 套，成交面積為 萬(wàn)平方米，成交金額為 億元；商業(yè)用房共成交 7748 套，成交面積為 萬(wàn)平方米，成交金額為 ；寫字樓共成交 1335套，成交面積為 萬(wàn)平方米，成交金額為 。 （ 3） 價(jià)格 市場(chǎng) 2020 年重慶商品房市場(chǎng)價(jià)格在諸多利好的刺激下穩(wěn)步走高。全年商品房成交均價(jià)為 3335 元 /平方米，同比 2020 年上 漲%。其中商品住宅成交均價(jià)為為 3241 元 /平方米，同比 2020年上漲 %；商業(yè)用房的成交均價(jià)為 6576 元 /平方米，同比2020 年上漲 %；寫字樓的成交均價(jià)為 4165 元 /平方米，同 比 2020年下降 %。 （ 4） 土地 市場(chǎng) 2020 年重慶主城區(qū)共通過招拍掛方式出讓土地 208 宗，同比增加 58 宗；但成交面積有所下降，為 萬(wàn)平方米，同比減少 %；總金額為 億元，同比增長(zhǎng) %。十一個(gè)區(qū)主城中，渝中區(qū)土地價(jià)格居于榜首，達(dá)到 9403元 /平方米，其次為江 北區(qū)和高新區(qū)。從土地用途上看，住宅用地占絕對(duì)主要的地位， 2020 年重慶共出讓住宅用地 萬(wàn)平方米，占總出讓面積的 %，商業(yè)和寫字樓用地所占比例相對(duì)較低。 （二）商品房市場(chǎng)展望 2020 年重慶市保障性住房供應(yīng)量將大幅增加 根據(jù)重慶的 “ 十一五 ” 規(guī)劃有關(guān)內(nèi)容，重慶從 2020 年將加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和為農(nóng)民工集中配套建設(shè)集體宿舍的力度，逐步解決城市低收入家庭住房困難問題。重慶市 2020年出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》規(guī)定，未來(lái) 5 年，計(jì)劃向房地產(chǎn)領(lǐng)域投資 5000億元， 其中 1000 億元為政府主導(dǎo)，用于建設(shè)面向低收入群體的住房。 區(qū)縣開發(fā)熱潮涌現(xiàn) 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，重慶主城區(qū)的開發(fā)空間和利潤(rùn)空間正在縮小，重慶各大小開發(fā)商開始尋找新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。 資本壁壘低、開發(fā)節(jié)奏快的近郊區(qū)縣吸引了大多數(shù)開發(fā)商的目光，到重慶周邊區(qū)縣開發(fā)已成為一種新趨勢(shì)。區(qū)縣由于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程加快，催生了大量的市場(chǎng)需求。而區(qū)縣的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城區(qū)，項(xiàng)目銷售周期短，資金回籠速度快，風(fēng)險(xiǎn)更小，主城、區(qū)縣市場(chǎng)并舉有助于企業(yè)的戰(zhàn)略生產(chǎn)能力的合理布局。 商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲 勢(shì)趨緩。 2020 年重慶商品房?jī)r(jià)格大幅上漲，這主要是由諸多利好消息促成的。在政策層面， 2020 年正值重慶直轄十周年，又獲批新特區(qū)，城市價(jià)值提高。在市場(chǎng)層面，三北（江北、渝北、北部新區(qū)）地區(qū)高檔房、區(qū)縣購(gòu)房者和建筑原材料漲價(jià)成為推動(dòng)重慶房?jī)r(jià)走高的三大因素。 2020 年重慶商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)上揚(yáng)，但商品房?jī)r(jià)格漲幅有可能回落。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，有關(guān)部門開始打擊開發(fā)商捂盤惜售、違規(guī)放號(hào)等擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序行為，同時(shí)，投資性購(gòu)房者會(huì)有一段時(shí)間的觀望期。未來(lái)兩年，重慶市主城區(qū)上市商品住房總面積將達(dá)到 3500萬(wàn) 平方米，房源供應(yīng)充足，制約著重慶房?jī)r(jià)快速上漲。 重慶房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn) 可能性較小 中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)類似于香港 1998 年之后的房?jī)r(jià)急挫。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊地根政策沒有改變，從國(guó)土資源部一連串對(duì)違規(guī)違法用地占地的查處，以及國(guó)務(wù)院整頓小產(chǎn)權(quán)房來(lái)看，中 央保障 18 億畝耕地的決心不會(huì)動(dòng)搖，同時(shí)土地的現(xiàn)行制度也不會(huì)動(dòng)搖，這表明支撐房?jī)r(jià)的最大支柱仍然屹立不倒；其次，可以預(yù)期人民幣明年將以以較大幅度升值，住房、能源等作為最大的人民幣資產(chǎn)，其價(jià)值仍然存在，不然洛克菲勒基金等不會(huì)繼續(xù)投入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)公司投資 考察團(tuán)也在中國(guó)考察尋覓商機(jī)；第三，中國(guó)城市化的進(jìn)程方興未艾，遠(yuǎn)未結(jié)束；第四，打壓房?jī)r(jià)主要目的是降低通脹預(yù)期、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)，只要這一目的達(dá)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，打壓過程即告結(jié)束。 根據(jù)重慶市區(qū)的土地供應(yīng)量及相關(guān)商品房銷售量估計(jì)，墻體材料年需求量在 900 萬(wàn)立方左右。 小結(jié)： 從內(nèi)江、自貢、成都以及重慶市場(chǎng)的土地供應(yīng)情況、商品房銷售情況看，房地產(chǎn)開發(fā)依然處于較快的發(fā)展期，墻體材料的需求也會(huì)隨之增加。從調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)表明，按目前內(nèi)江市商品房供應(yīng)現(xiàn)狀估計(jì)，內(nèi)江市場(chǎng)商品房墻體材料預(yù)計(jì)年需求在 40萬(wàn) M3 以 上；自貢市場(chǎng)需求在 65 萬(wàn) M3 以上，兩地的墻體材料需求超過 100 萬(wàn)立方。而成都市場(chǎng)和重慶市場(chǎng)則更大，分別達(dá)到 1000萬(wàn)方和 900萬(wàn)方以下。墻