【文章內容簡介】 人的生活產生過大的變動，維持了基于承租人的占有而形成的社會秩序，最大限度地避免占有人和權利人不一致而產生的爭執(zhí)，有利于經濟秩序的穩(wěn)定。再者，我們說賦予優(yōu)先購買權人對房屋的優(yōu)先購買權，還可以簡化物上的法律關系，維持原有的使用關系，更有利于維護現(xiàn)有的經濟秩序的穩(wěn)定。比如，承租人對房屋行使優(yōu)先購買權后，租賃物的所有權和使用權都歸承租人，這樣，不但原有的使用關系不變，而且租賃物的所有和使用合而為一，還能消除承租人的心理負擔，并鼓勵其更加謹慎、合理地利用該物，發(fā)揮物的最大效益。另外，需要補充說明的是，臺灣地區(qū)土地承租人的優(yōu)先購買權“本于憲法扶植自耕農的基本國策”而設，“為便利佃農成為自耕農，以促進耕者有其田之實現(xiàn)，具有特別立法目的?！盵18]顯然是出于維護政治統(tǒng)治秩序的需要。（3）承租人優(yōu)先購買權制度有利于實現(xiàn)社會的和諧。當今世界，各國政府都致力于保障公民個人的基本生活，不斷提高全體社會成員的物質生活待遇，促進社會福利水平的提高，世界各國相繼提出“福利國家”的口號，而這一切的實現(xiàn)必須借助于法律手段。2007年3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中強調：“房地產業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房；政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題；加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度；改進和完善經濟適用房制度。”落實這一要求，必須強化地方政府的住房保障責任，加強租房制度建設。根據(jù)馬克思主義的觀點，作為上層建筑部分的法律，必須具有為社會服務的價值。承租人優(yōu)先購買權制度也不例外，也應具有促進社會和諧的功能。平等是近代民法的基本原則，在世界各國民法中都得到了充分地體現(xiàn)，但民法上的這種平等僅為形式上的平等，而不是實質上的平等，并不能限制主體之間因經驗、智力、機遇等各種因素所造成的實質上的不平等。然而，如果我們任由這種不平等發(fā)展下去，無疑會激化社會矛盾，使整個社會的經濟難以得到穩(wěn)定持久的發(fā)展。近代民法向現(xiàn)代民法的過渡，實現(xiàn)了由個人本位向社會本位的轉變，很重要的一點就體現(xiàn)在現(xiàn)代民法更注重民事主體實質上的平等，對經濟弱者給以特殊的保護，以實現(xiàn)社會的公平與和諧發(fā)展?！氨Ｗo弱者的社會利益”是現(xiàn)代社會一些經濟、政治（當然包括法律制度）產生與存在基礎和出發(fā)點。維護每個人最基本的生存權利也成為現(xiàn)代國際社會的基本準則，法律和政策都允許對弱者（如雇傭關系中的被雇傭人、下崗失業(yè)工人、老年人、殘疾人等）體現(xiàn)出一定的傾斜，通過犧牲相對強勢群體的部分利益來維護相對弱勢群體的利益?！鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”是歷代有為統(tǒng)治者的政治抱負，使人民“安居樂業(yè)”更被看作是保持社會穩(wěn)定的重要方法之一。臺灣地區(qū)學者王澤鑒也認為“居住為人生之基本需要，物價高漲，購買不易，承租人多屬經濟上弱者，實有特別保護之必要?！盵19]在我國實行社會主義市場經濟條件下，經濟生活領域的關系主要由法律來調整，法律倡導人人平等、公平競爭、優(yōu)勝劣汰，然而在現(xiàn)實生活中卻處處充滿著實質上的不平等、不公平。在房地產領域尤為突出，特別在我國目前的條件下，隨著我國市場化改革取向的日趨深入，商品化住房制度的建立，房產交易市場必將更加活躍。但是我們目前正處于社會主義初級階段，貧富兩極分化，大部分人民的物質文化生活水平不高，社會弱勢群體數(shù)量龐大，勞動者的生存狀況不容樂觀。在房屋租賃關系中承租人屬于無力購買房屋而又需要使用房屋的一方，一般為經濟弱者，如果不賦予該權利，就會增加其生活壓力和費用。而出租人卻是擁有房屋而無使用其必要的另外一方，經濟方面，出租人顯然占有絕對的優(yōu)勢。相對于出租人而言，承租人毫無疑問屬于社會弱者，無論是立法還是執(zhí)法其砝碼都應向弱勢群體傾斜。通過承租人優(yōu)先購買權制度給予承租人特殊的保護，間接兌現(xiàn)政治家們所承諾的“居者有其屋”。體現(xiàn)了民法所倡導的人性理念和正義價值，有利于實現(xiàn)“實質公平”和對人的終極關懷，對于縮小貧富差距、穩(wěn)定社會秩序、實現(xiàn)社會和諧、保障我國社會主義市場經濟的順利發(fā)展都有重要意義。二、房屋承租人優(yōu)先購買權的法律性質對房屋承租人優(yōu)先購買權法律性質的界定是研究承租人優(yōu)先購買權一個最基本的問題，也是一個十分重要的問題，因為權利的性質決定權利的法律效力， 從而決定著權利人與義務人之間的法律關系與地位，進而決定著當事人之間利益的分配。房屋承租人優(yōu)先購買權，屬于優(yōu)先購買權之一種。欲研究房屋承租人優(yōu)先購買權之性質，只要厘清優(yōu)先購買權的性質，問題便迎刃而解。研究優(yōu)先購買權的法律性質，對建立嚴謹?shù)姆审w系，實現(xiàn)對其進行具體的規(guī)范，從而達到正確適用法律解決實務中的問題，起著至關重要的作用。王澤鑒先生也指出：“優(yōu)先承買權，在實務甚為重要，訴訟案件甚多，最高法院有甚多判例，其中最基本的問題，系關于優(yōu)先承買權法律性質……?！?[20]優(yōu)先購買權看似十分簡單，但是要在理論上弄清其性質，并非易事。對此，各國民法理論和實務見解不盡一致。在德國，學者通說認為，不動產先買權為附條件的形成權。在我國臺灣地區(qū)，多數(shù)學者認為不動產先買權為附條件的形成權。我國民法理論界對優(yōu)先購買權法律性質的也是眾說紛紜，意見不一，主要有請求權說、期待權說、形成權說（附條件形成說）、物權說或債權說等不同的觀點，筆者先對幾種主要觀點進行介紹，然后闡述自己的觀點。（一）請求權說 該說認為，優(yōu)先購買權是一種請求權。所謂請求權（right of request ； right of claim）就是指法律關系中的一方當事人請求他方為一定行為或不為一定行為的權利。[21]將優(yōu)先購買權視為一種請求權就是指當出賣人出賣財產時，在同等條件下優(yōu)先購買權人有權請求出賣人與自己訂立買賣合同。優(yōu)先購買權人“有權請求出賣人優(yōu)先將財產轉讓給自己，出賣人也有義務滿足先買權人的請求，而不能把財產出賣轉讓給其他購買人，優(yōu)先購買權人則有權請求人民法院宣布其買賣無效，并有權請求出賣人繼續(xù)履行義務?！盵22]臺灣地區(qū)民法判例也認為，《土地法》第173條所定承租人之優(yōu)先承買權即為承租人對于出租人之買賣契約訂立請求權?！锻恋胤ā返?04條后段所謂優(yōu)先購買權，系指買賣契約訂立請求權而言。[23]它們的意思都是說，優(yōu)先購買權是優(yōu)先購買權人得請求相對人（出賣人）與其訂立買賣合同的權利。請求權說又分為訂立合同請求權說、具有物權性質的請求權說和附有強制締約義務的請求權說三種，訂立合同請求權說主張，優(yōu)先購買權是優(yōu)先購買權人對出租人的買賣合同訂立行使請求權，而依買賣合同訂立請求權的法理，買賣合同尚須經出賣人之承諾才能成立。具有物權性質的請求權說主張，承租人優(yōu)先購買權是優(yōu)先購買權人依法對出賣人即出租人享有的一種具有物權性質的請求權，得直接對抗第三人。附強制締約義務的請示權說主張，雖然承租人得請求出租人將房屋出賣于他，但出租人非有正當理由不得拒絕承諾。[24]筆者認為三種請求權說雖然說法不一樣，但實際上都道明了優(yōu)先購買權終究是一種請求權，而請求權在性質上屬于手段性的權利，而非目的，有特定的義務主體，權利人只能請求義務主體為一定行為（作為或不作為），但是義務人仍能對權利人進行抗辯，或者說義務人可以以承擔法律責任來換取對權利人的抗辯。因此,主張優(yōu)先購買權是請求權不能保障承租人優(yōu)先購買權的實現(xiàn)，而且，筆者認為具有物權性質的請求權或附強制締約義務的請求權這些提法本身就自相矛盾，是請求權就不得對抗相對人以外的其他人，是請求就不得強制。筆者認為優(yōu)先購買權不是一種請求權，原因在于：（1）如將優(yōu)先購買權視為一種請求權，則優(yōu)先購買權人必須請求出賣方與自己訂立買賣合同，如此一來，優(yōu)先購買權人權利的實現(xiàn)依賴于出租人是否同意與其訂約，如果出租人拒絕，優(yōu)先購買權人的權利就不能實現(xiàn)，優(yōu)先購買權形同虛設，這與法律規(guī)定優(yōu)先購買權的初衷不相吻合。事實上從優(yōu)先購買權的本意來看，只要優(yōu)先購買權人具備了與第三人的“同等條件”，出租人就得將出賣的財產賣給優(yōu)先購買權人，而不須經過出租人的同意。（2）優(yōu)先購買權如果是一種請求權，則意味著只能針對出租人提出請求而無權要求第三人，這與優(yōu)先購買權保護特定群體的民事特權之立法本旨不符。果真如此，則權利人無行使優(yōu)先購買權之必要，而單純以一般主體的身份參與買賣即可。依各國法律，若出租人或第三人侵害了優(yōu)先購買權人的優(yōu)先購買權，優(yōu)先購買權人可訴諸法律，請求法院撤銷該轉讓行為。即優(yōu)先購買權人不僅可以對抗出租人，而且可以對抗第三人。（3）請求權需借助義務人為一定行為。而依承租人優(yōu)先購買權的規(guī)定，對承租人之請求，出租人有滿足之義務，則此承租人優(yōu)先購買權實質上就是依權利人之單方意思而得以實現(xiàn)，是一種單方法律行為。此時，此請求權則不謂“請求權”，而是“形成權”了（下文詳述）。筆者認為優(yōu)先購買權是一種請求權的說法是毫無任何根據(jù)的。（二）期待權說大部分學者認為優(yōu)先購買權是一種期待權，認為所有權人未將標的物出賣，則優(yōu)先購買權人的權利尚未現(xiàn)實化，只處于期待權狀態(tài)。筆者同意這種觀點。期待權（Expectiant right），又稱“預期權”或“希望權”，系指附條件的權利，權利保持現(xiàn)狀持續(xù)存在直到將來特定事件之發(fā)生與否。[25]我國臺灣地區(qū)學者王澤鑒先生認為，期待權是指因具備取得權利之部分要件，受法律保護，具有權利性質的法律地位。[26]我國著名學者王利民也認為，所謂期待權，是指一種將來可能取得權利的權利，其權利系寄托在他人將來可能取得的權利上。期待權的性質即取決于將來可能取得的權利的法律性質。[27]筆者認為，要判斷優(yōu)先購買權是否是期待權，有必要首先區(qū)別期待權與既得權（Vested right）。期待權與既得權是按同一標準劃分的權利，是否已具備全部成立要件是判斷一項權利是期待權或既得權的標準。權利成立要件之事實中全部具備亦即具備現(xiàn)實性之權利者，為既得權。而尚未具備全部成立要件之權利亦即將來有可能性之權利者為期待權。既得權與期待權的區(qū)別是：（1）既得權之成立要件已全部具備，而期待權只具備權利成立的部分要件；（2）既得權之權利人已現(xiàn)實地享有權利，權利人已可以行使權利。而期待權之權利人尚未現(xiàn)實地享有權利，權利人尚未可以行使權利。[28]權利是可以享受特定利益之法律實力，一般所謂的權利是確定既得之權利，判斷一項權利是否為既得權并非難事。相比之下，期待權的判斷則要復雜得多?！捌诖龣唷币辉~乃源于德國學說的創(chuàng)造，其基本內容“在權利發(fā)生要件這事實中，唯發(fā)生一部分，其他一個或數(shù)個事實尚未發(fā)生時，法律對于將來權利人所與之保護，期待權可視為在生成過程之權”[29]關于期待權的成立，理論界有形成觀點理論者與實質觀點理論者之爭。形成觀點理論者中認為取得權利具備了重要之要件，而尚缺最后要件的，此為期待權。實質觀點理論者認為，考慮一種權利是否是期待權，并不能單純地認為將來取得的權利就為期待權，應依實質觀點論斷之，應考慮兩個因素：“此種地位是否已受法律保護；此種地位是否有賦予權利之必要”。如果某種法律權利已具備部分要件，“當事人已經不能依單方行為，予以損害，法律又設有保護規(guī)定，是稱為期待權。若其地位，為脆弱，他方當事人可隨時予以毀滅，若認為其具有權利性質，無任何實益也。” [30]期待權的實質在于對當事人將來可得利益的預先保護，故在期待權受到侵害時，當事人可訴請保護。根據(jù)上述的分析，我們簡單分析一下承租人優(yōu)先購買權，承租人優(yōu)先購買權的實現(xiàn)必須具備三個條件：其一，合法的房屋租賃合同關系，這是承租人優(yōu)先購買權實現(xiàn)的基礎法律關系；其二，出售房屋，這是承租人優(yōu)先購買權實現(xiàn)的時間條件；其三，同等條件，這是承租人優(yōu)先購買權實現(xiàn)的實質條件。缺欠前述的任何一個條件，承租人優(yōu)先購買權均不能實現(xiàn)。從現(xiàn)行觀點理論看，承租人優(yōu)先購買權很明顯是一種期待權，關鍵是它在具備基礎法律關系時就開始存在，還是在出租人出售房屋時才產生。筆者認為，具備了基礎法律關系，優(yōu)先購買權就當然存在，就有保護之必要。有人認為，僅有基礎法律關系的存在，優(yōu)先購買權主體資格尚不應成立。因為此時優(yōu)先購買權地位很弱，只要所有人不出賣房屋，或在基礎法律關系消滅后再轉讓，優(yōu)先購買權作為權利的作用等于無。因此，在此種情況下，尚無賦予優(yōu)先購買權的必要。只有具備了基礎關系和出售標的物兩條件，優(yōu)先購買權才成立。[31]筆者不同意這種觀點。優(yōu)先購買權地位的脆弱與否，不能單從其是否受到沖擊而導致不能實現(xiàn)而論。如果這樣，我們能因為債務人將財產贈于他人惡意逃避債務而否認債權人享有的債權嗎？更有甚者，即使具備了標的物所有人出售或轉讓標的物的條件，標的物所有人仍可以贈于或回收所有權等辦法消減優(yōu)先購買權的地位。[32]此時，即使具備了前二個條件，優(yōu)先購買權還是不能成立?！兜聡穹ǖ洹返?04條規(guī)定 “對標的物有優(yōu)先買受權的人，在先賣義務人與第三人對標的物訂立買賣合同時，可以行使先買權?！边@也表明優(yōu)先購買權的成立乃是以存在基礎關系為已足，此時優(yōu)先購買權已有保護之必要。出租人出售房屋只是承租人優(yōu)先購買權的行使條件而已。也就是說，優(yōu)先購買權在具備這二個條件時，其取得條件已經全部具備，為既得權而非期待權。同時，筆者認為將優(yōu)先購買權定性為期待權，還可以最大限度的體現(xiàn)了優(yōu)先購買權的存在價值。在基礎法律關系成立時，作為一種期待權，權利人尚不能行使優(yōu)先購買權，只有在出租人愿意出售標的物時，優(yōu)先購買權才能成為現(xiàn)實。這就極有可能在標的物出售前出現(xiàn)損害優(yōu)先購買權的情況，賦予優(yōu)先購買權期待權，使優(yōu)先購買權在第一時間得到保護，體現(xiàn)了優(yōu)先購買權作為 “民事特權”的特性，最大限度地保護了權利人的利益。 （三）形成權或附條件形成權說 此種觀點認為優(yōu)先購買權是形成權。該說認為：優(yōu)先購買權無論為法定還是約定，性質上皆屬形成權，即優(yōu)先購買權人得一方的意思表示，形成以義務人和第三人買賣合同同樣條件為內容的合同，無須義務人（出賣人）之承諾。唯此項形成權附有停止條件，只有在義務人出賣標的物時，才能夠得以行使。[33]該說為我國臺灣地區(qū)理論上的通說，學者史尚寬、王澤鑒、謝哲勝、溫豐文等采納此種觀點。所謂形成權（Gestalaltungsrecht）是指因一方的行為即能引起某種民事權利發(fā)生變更或消滅的權利。形成權一名始于賽克爾（Scektr）。[34]我國民法學者梁彗星認為，形成權是指權利人依自己的行為，使自己與他人間的法律關系發(fā)生變動的權利，其主要功能在于權利人得依其單方之意思表示，使已經成為之法律關系之效力發(fā)生、變更或消滅。[35]因此，一項權利要成為形成權必須具備以