【文章內(nèi)容簡介】 大的銻品生產(chǎn)基地錫礦山礦務局，有中南最大的生鐵鑄造基地冷水江鋼鐵總廠，某某、冷水江、被列入全國100個重點產(chǎn)煤縣市。2010年全縣工業(yè)總產(chǎn)值28億元，五年平均增長15％，隨著某某工業(yè)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，將不斷推動對物流市場的需求，特別是由于某某的建材陶瓷等材料工業(yè)的結構特點，迫切需要大力發(fā)展物流業(yè)，以支持工業(yè)企業(yè)提高經(jīng)濟效益和生產(chǎn)效率。另一方面，某某縣目前的城市化水平很低，隨著城市化步伐不斷加快，城市的物資需求也越來越大，特別是隨著人們生活水平的提高和生活方式的改變，人們的消費需求也在發(fā)生根本的變化，人們對產(chǎn)品的期望值越來越高，個性化服務需求越來越多。因此，對城市配送服務的要求也越來越高，這也對城市物流配送服務體系，以及物流企業(yè)的物流配送與服務能力等提出了更高的要求。此外，某某作為農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)林產(chǎn)品物流量很大，特別是隨著新農(nóng)村建設的推進和農(nóng)林產(chǎn)品加工企業(yè)的大量興起，某某的糧油食品及特色農(nóng)林產(chǎn)品流通量劇增，迫切需要加強和改善物資流通的渠道，加快物資流通的效率，因而需要大力發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。5)內(nèi)外貿(mào)易發(fā)展良好勢頭帶來的物流需求。近年來，某某工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的迅速發(fā)展，為市場提供了充裕的貨源，市場需求日趨繁榮活躍。特別是通過穩(wěn)步推進流通體制改革和大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟，逐步形成了多種經(jīng)濟成分、多種流通渠道、多種經(jīng)營方式、減少經(jīng)銷環(huán)節(jié)的流通體制。到2010年底，全市共擁有各類批發(fā)零售餐飲業(yè)機構網(wǎng)點近10000個，2010年全市實現(xiàn)社會消費品零售額40億元，可以預見，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和湖南省經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，某某的內(nèi)外貿(mào)易將有一個更加美好的前景，同時也迫切需要不斷改進和完善婁底物業(yè)的服務水平和效率。1）區(qū)域農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、居民日用消費品物流配送服務需求分析根據(jù)對某某縣域范圍的生產(chǎn)資料、農(nóng)村日用消費品流通的現(xiàn)狀調(diào)查，預計到2010年，某某及周邊影響區(qū)各類需供應物資社會總量可達150萬噸，運輸總量按平均50公里里程（含配送前物流運輸）計，可達7500萬噸公里。物流配送周轉(zhuǎn)量按每年300天計，約為5000噸/天。批次貨物倉儲周轉(zhuǎn)期平均按10天計，物流配送周轉(zhuǎn)倉庫儲量就在50000噸以上，考慮現(xiàn)代倉儲及貨物進出交通條件，倉儲面積至少需要20萬平方米。2）區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品及加工產(chǎn)品物流基礎服務需求分析考慮某某農(nóng)產(chǎn)品總量約50%（2010年已達45%）的加工和商品轉(zhuǎn)化率，周邊縣市按某某總量的20%預估。區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品加工與市場服務需求總量約為60萬噸?？紤]季節(jié)性因素，物流配送周轉(zhuǎn)量約為10000噸/天。批次貨物倉儲周轉(zhuǎn)期平均按10天計，且考慮未經(jīng)加工農(nóng)產(chǎn)品的堆放條件，物流配送周轉(zhuǎn)倉庫面積至少需要40萬平方米。產(chǎn)品運輸二次周轉(zhuǎn)平均按100公里計算。3) 區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品加工生產(chǎn)場地需求分析根據(jù)《婁底市“十二五”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的戰(zhàn)略規(guī)劃與分析，在“十二五”期間緊緊圍繞生豬、黑牛、山羊等草食動物、田魚、有機稻米、油茶、楊梅等農(nóng)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)，計劃總投資28億元，建設24個重點項目，形成優(yōu)質(zhì)稻米、薯類、肉類、藥材、果蔬等主要產(chǎn)業(yè)鏈，培養(yǎng)年銷售收入500萬元以上的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)企業(yè)達到100家。使全縣農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)總產(chǎn)值到2015年達到22億元，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)增加值達到8億元。針對中小企業(yè)發(fā)展的特點，一般投入資金能力有限，投資建廠一是投入大，二是風險高，而租賃專業(yè)化的生產(chǎn)廠址是一種可以解決矛盾的有效途徑，這也是我國很多開發(fā)區(qū)都設有中小企業(yè)孵化基地的主要原因。因此，可以預測，對于出租經(jīng)營的專業(yè)生產(chǎn)建筑設施存在很大需求。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)主大多在農(nóng)村生活，可能對于城市的需求變化把握不夠，要實現(xiàn)產(chǎn)品的市場價值轉(zhuǎn)化，還必須要有靈敏的市場信息，而要掌握這些信息，往往企業(yè)自身很難辦到，這就需要對于信息服務的依賴。一種新的品牌或是新的品種，要投入市場，還需要通過展示、宣傳、交易活動來實現(xiàn)。因此，對于最直接的展示、交易平臺無疑也是最需要的。企業(yè)要實現(xiàn)經(jīng)營目標，員工管理也至關重要，規(guī)范的生產(chǎn)流程管理與員工生活配套是企業(yè)規(guī)范發(fā)展的必要條件。發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗表明，商貿(mào)性質(zhì)的物流中心具備為生產(chǎn)、倉儲、交易和物流信息、綜合配套服務的多重功能。且能與生產(chǎn)企業(yè)建立產(chǎn)業(yè)鏈接關系，可以相互依賴，共同發(fā)展。4）冶金、工業(yè)與建筑業(yè)物流服務需求分析目前，某某已形成了特種陶瓷、新能源、冶金、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，同時隨著城市化進程的加快，建筑業(yè)正處于發(fā)展高峰期。 “十二五”時期特種陶瓷業(yè)將以科技、生產(chǎn)、物流、教育培訓四位一體為內(nèi)容，將某某建成全國重要的特種陶瓷生產(chǎn)基地。到2015年，全縣特種陶瓷企業(yè)總產(chǎn)值將達到50億元。建材產(chǎn)業(yè)將湖南海螺水泥做大做強，在現(xiàn)有基礎上再興建一條5000噸/日干法水泥生產(chǎn)線，到2015年，海螺水泥年產(chǎn)量將達到200萬噸，值達到10億元。大力發(fā)展煤矸石磚等新型墻體材料，將某某打造成婁底市新型墻體材料—煤矸石生產(chǎn)基地，到2015年，全縣年產(chǎn)煤矸石磚30億塊。礦產(chǎn)資源開發(fā)產(chǎn)業(yè)在節(jié)約資源和保護環(huán)境的前提下，加大對礦產(chǎn)資源的有序勘探、開發(fā)與精深加工力度。到“十二五”期末，全縣原煤年產(chǎn)量達到350萬噸以上。同時，城鄉(xiāng)每年約有新建建筑面積200萬平方米，除地方材料外仍需要大量的外來建筑安裝材料、設備，將在某某集散，其貨運總量將達50萬噸左右。綜合分析，某某縣現(xiàn)狀的物流業(yè)基本上處于簡單運輸?shù)拇址欧绞?，物流潛在需求總量巨大，社會物資年貨物吞吐量可達600萬噸，物流運輸服務總量可達1億萬噸公里。社會物資集散倉儲需求面積可達80萬平方米?！澳衬澄锪鳟a(chǎn)業(yè)園”項目按照市場占有率20%的目標，物流運輸服務設計為2000萬噸公里，倉儲設施建筑面積需16萬平方米。、物流關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析根據(jù)某某縣十二五規(guī)劃中關于發(fā)展新型工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、發(fā)展現(xiàn)代物流服務業(yè)的整體規(guī)劃構想，以物流基礎設施建設為先導、以物流配套送為基礎、科技、信息及教育培訓為紐帶，聯(lián)合、吸引關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、儲存、產(chǎn)品展示、遠程交易等復合功能為一體，建設高標準、功能完善的物流產(chǎn)業(yè)園，不僅是某某新一輪經(jīng)濟增長的需要，也將在資源節(jié)約與環(huán)境效益上都發(fā)揮不可替代的作用。、項目市場化營銷組合策略考慮行業(yè)綜合性、專業(yè)性強的特點，根據(jù)社會資源情況分析，本項目主要為建立生產(chǎn)加工、倉儲、產(chǎn)品展示、物流配送、綜合信息等公共經(jīng)營平臺，以生產(chǎn)資料、日用品配送、商務、信息服務為中心，廣泛吸納社會物流、加工生產(chǎn)、產(chǎn)品經(jīng)營力量，共同打造 “某某物流產(chǎn)業(yè)園”的整體品牌。項目主要設施投入除信息系統(tǒng)、展示中心、倉儲、綜合配送服務由投資者經(jīng)營外，其它廠房、交易市場、生活配套設施均考慮以租賃形式招商聯(lián)合專業(yè)公司和發(fā)展型企業(yè)經(jīng)營為主要方式，對于物流配送也適當采取品牌合作、社會掛靠經(jīng)營方式。這樣，既有利于專業(yè)化管理，又有利于降低投資總成本，擴大經(jīng)營規(guī)模，求得總體經(jīng)營的規(guī)模效益。，確保生產(chǎn)、加工、市場交易、市場流通服務在項目硬件設施上，以現(xiàn)代化的經(jīng)營模式和技術條件定位，在整體規(guī)劃建筑風格、交通組織、建筑設施功能結構布局、環(huán)境與生產(chǎn)安全、物流操作流程組織等方面進行全面科學考慮，盡量避免沿襲傳統(tǒng)上不合理的因素，達到“品牌形象好、工作效率高、技術條件新、配套服務全”的目的與原則，以確保整個物流園的物流配送、生產(chǎn)、加工、市場交易、員工生活等流動規(guī)范有序、相互帶動、相互促進。同時，建立客戶對物流中心的信任度和滿意度，提高項目合作招商的比率與質(zhì)量，從而達到全面經(jīng)營的設計負荷。、商務服務與信息化服務體系，提高服務質(zhì)量與服務水平在建立完善的硬件設施基礎之上，先進的管理體系至關重要，做為市場的經(jīng)營管理主體，項目投資經(jīng)營單位應針對項目的經(jīng)營范圍與經(jīng)營特點，合理組織管理機構，有效協(xié)調(diào)、管理好物流中心的每項流程和每項服務工作。建立先進、系統(tǒng)的信息網(wǎng)絡并加強維護工作，以保證各相關經(jīng)營單位的信息需求。建立完善的商務服務體系，滿足客戶單位的交易、策劃推廣、咨詢、金融、辦公文書等各種商務服務需求。建立嚴格的服務質(zhì)量標準與制度，在中心內(nèi)部實行社會化的監(jiān)督管理機制，及時收集各單位的合理意見，確保服務質(zhì)量。，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢。因為入園的企業(yè)和經(jīng)營個體來源主要是社會，還有些來自農(nóng)村，所以建立有效的政策服務平臺，為相關企業(yè)及時提供最新的政策信息，有利于幫助他們掌握政策動向及對其經(jīng)營的影響，從而科學決策經(jīng)營發(fā)展方向。同時，可享受的政策扶持和優(yōu)惠，爭取其能合法享受。以此也可表現(xiàn)物流園管理方的合作關懷，提高社會美譽度。、高品位的產(chǎn)品展示與交易活動，促進市場的繁榮。充分利用會展中心的設施條件優(yōu)勢和某某缺少專業(yè)化會展條件的機會，以新型產(chǎn)品、特種產(chǎn)品、“三農(nóng)”產(chǎn)品等展示推廣為基礎，廣泛聯(lián)系省內(nèi)外商業(yè)貿(mào)易展覽、訂貨會等大型活動，政府大型商務活動等，發(fā)揮其推廣窗口與平臺的作用，為物流園與商貿(mào)經(jīng)濟的繁榮提供支持條件。第四章：建設規(guī)模與場址選擇、建設規(guī)模根據(jù)市場預測分析與功能定位分析，“某某物流產(chǎn)業(yè)園”擬建設成為一個集綜合物流、科技信息、生產(chǎn)資料及日用工業(yè)品配送、農(nóng)副產(chǎn)品加工儲運、產(chǎn)品展示、交易平臺、生活配套等多元功能于一體的綜合性物流產(chǎn)業(yè)園。園區(qū)建成后，將承載某某及周邊影響地區(qū)20%的社會物資流通量。規(guī)劃總用地1266畝。主要建筑設施功能分區(qū)考慮以下幾個部分組成：1）綜合物流區(qū)：主要承擔日用消費工業(yè)品集散、倉儲、配送，主要為公路運輸。規(guī)劃用地用地261畝，建筑面積：128000㎡。2）建材及家居配送區(qū)：專業(yè)化組織鋼材、水泥、建筑裝修材料、居家及室內(nèi)裝飾用品配送、展示及交易中心。規(guī)劃用地283畝，建筑面積：120000㎡。主要建設倉儲、成品分裝、物流配送、產(chǎn)品展示廳、賣場。3）農(nóng)副產(chǎn)品加工配送區(qū)： 包括農(nóng)產(chǎn)品加工、包裝、儲運及配送功能，配套倉儲、物流及生產(chǎn)車間，規(guī)劃用地127畝，建筑面積：98000㎡。主要建設倉儲、包裝車間、生產(chǎn)車間、物流運輸?shù)仍O施。4）汽車配送交易區(qū)：專業(yè)化組織汽車整車及汽車配件運輸、展示及交易活動，用地122畝，建筑面積：24000㎡。主要建設包括4S店、維修站、配件區(qū)、交易辦公等設施。5）義烏小商品產(chǎn)業(yè)園：承接東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)的轉(zhuǎn)移，通過定向招商引資，合作等方式，以義烏小商品生產(chǎn)為主導，依托物流園區(qū)的基礎配套條件，建設小商品產(chǎn)業(yè)園。規(guī)劃用地170畝，建筑面積：84000㎡。 主要建設標準廠房。6）會展區(qū)：以承接產(chǎn)品展示、展銷會為主要功能，兼有承接地方政府部門及相關單位大型會展、文藝活動的功能。，建筑面積：37000㎡，主要建設會展中心。7）辦公管理服務區(qū)：承擔物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理服務辦公、電子信息管理、產(chǎn)品檢測、檢疫等功能。，建筑面積：38000㎡。8）生活配套區(qū)：由于物流產(chǎn)業(yè)園的功能復合化和規(guī)模集約化，倉儲物流管理工作勞動定員數(shù)量較大，且有農(nóng)產(chǎn)品加工、小商品生產(chǎn)，均屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)用工量大，預計園區(qū)常年工作人員將在15000—20000人。需要一定規(guī)模的生活配套。生活區(qū)規(guī)劃用地175畝， 建筑面積：239000㎡，、項目選址1）選址原則1）符合城市總體規(guī)劃。物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃和建設應首先符合城市的總體規(guī)劃和布局，符合城市產(chǎn)業(yè)空間布局和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整需要，符合城市管理的長遠效果，符合城市的功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略。2）靠近交