【文章內(nèi)容簡介】 作方式進行。二、銷售情況預測項目預計十月份動工，2005年4月份左右即可拿到預售許可證開始對外銷售。住宅因總量不大，加之項目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計銷售難度不大，保守估計在今年年底預定率將達到20％，2005年上半年銷售率將達到60％，余下40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時將陸續(xù)銷售完畢。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月份）力爭完成60％的銷售率，剩下部分預計在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時得到良好銷售。三、銷售價格預測商業(yè)部分現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實例，依據(jù)個別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價。詳細計算過程見附件?？杀葘嵗饺卦芬粚由啼伿蹆r：9300元/㎡可比實例山水花園一層商鋪售價：6300元/㎡ 可比實例荷塘家園一層商鋪售價：9300元/㎡現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格層數(shù)垂直遞減比例平均售價計算值（元/㎡）平均售價取定值（元/㎡）一層195129500二層57075500三層39954000四層31963000五層25572500整體平均售價取定值（元/㎡）4900根據(jù)本項目與華湘大廈、世紀花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實力及信譽、戶型設計、環(huán)保等方面的因素進行對比分析，結(jié)合其他項目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。定級因素及各樓盤得分計算情況見附件。類比樓盤綜合因素得分表序號樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(Y)1華湘大廈 17282世紀花園19003明珠花園18004西湖花園1700說明：以上房價皆以小高層住宅為參考指標據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設置為：Y＝a+bX1728＝a＋ ①1900＝a＋ ②1800＝a＋ ③1700＝a＋ ④計算得到： Y＝，代入公式得Y＝＝。由于此價格估算有5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價初步確定為1750元/平方米第四章 項目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動中心為6層，㎡。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布置綠化、水池等室外景觀設施，在長江路路側(cè)設置次入口；錦繡花園出入口設在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設在東面和西面。本項目是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設計簡潔明快、富有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：商場部分：。錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：㎡，按70VA/㎡的電力容量計算，本項目需設置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。四、給排水工程 給水：本項目設1路水源，進水管徑為DN200鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項目在地下室設一容量為600m3貯水池，在屋頂設容積約50m3的水箱，設2臺揚程達100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR塑料管。給水：采用一戶一表制。 排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。 消防：本項目設室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)五、人防：本項目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。七、主要設備設施：冷暖空調(diào)和通風系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設計要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機，同時設置通風系統(tǒng)；防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；電梯：商場每層設自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺2噸貨梯，兩臺觀光電梯（1噸）八、交通與停車： 本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車場設在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青少年活動中心之間的內(nèi)廣場，共計可停放車輛約60輛。九、環(huán)境保護：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項目的最大優(yōu)勢和買點，在項目開發(fā)過程中應制定有效的環(huán)境保護措施，有效保護這一自然資源。 施工中的環(huán)境保護：本項目施工過程中機械設備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此應盡可能使用噪聲較小的施工設備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時清理、文明施工。 使用中的環(huán)保：A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。C. 商場和住宅的垃圾應及時清理，實行垃圾袋裝化。 環(huán)境景觀改造：A. 商場、住宅竣工后應進行周圍道路園林景觀工程建設，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。B. 對現(xiàn)有山林植被進行取舍和修整。C. 在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強環(huán)境的靈氣。D. 在適當位置建造園林景觀小品，起畫龍點睛的作用。E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章 項目管理與建設進度計劃一 、項目運作模式 組織機構(gòu)：該項目由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行整個項目的全程管理和運作。二、招投標管理工程項目建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關(guān)的重要設備 、材料等的采購，均采取招標形式。招標方式可采取公開招標或邀請招標。二、 工程監(jiān)理本項目應請有實力的監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。三、 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。本項目竣工后組織專門的物業(yè)管理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理，負責市場、住宅的清潔、維護、保安等各項具體事務。四、 建設進度計劃為了加強工程建設步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強關(guān)鍵線路進程的各項管理工作，編制好施工組織設計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。本項目分三期進行實施，總工期為2年，其控制性進度計劃如下2004年10月1日開工建設，2005年1月30日完成第一期工程土方、基礎及地下室工程(4個月)。 2005年2月1日至2005年5月30日完成一期工程主體施工。 2005年6月1日至2005年10月10日完成一期工程裝飾工程。 2005年11月20日一期工程竣工驗收。 2006年5月20日二期工程竣工驗收。 2006年9月20日三期工程竣工驗收。五、 銷售計劃根據(jù)工程進度計劃制定相應的銷售計劃：工程進度銷售階段銷售比例銷售收入商場部分住宅部分青少年活動中心2004年10月—12月項目銷售宣傳階段2005年1月—5月項目銷售預定階段15%18710%182052005年6月—11月商場銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202005年12月—3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512006年4月—5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562006年6月—8月整個項目強銷期5%125015%53530%32021052006年9月—12月尾盤銷售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項目營銷和招商方案一、銷售、租