【正文】 所得稅萬元21409凈利潤萬元10投資利潤率%%11投資利稅率%%12建設期年2第二章 項目市場分析一、XX市經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析1 、國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、和總體規(guī)劃《XX市城市總體規(guī)劃（20012020）》于2003年9月5日通過XX省級評審。三期工程：為青少年科普綜合大樓， m2。四、建設規(guī)模：（），㎡，該項目建設分三期進行：一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場， m2， m2，共5層高，一、二層層高為5 m， m， m。 XX市現(xiàn)代廣場可行性研究報告XXXX房地產開發(fā)有限公司二00四年八月目 錄第一章 概論第二章 項目市場分析第三章 項目市場定位及銷售預測第四章 項目的工程技術方案第五章 項目管理與建設進度計劃第六章 項目招商方案第七章 投資估算和資金籌措第八章 效益分析第九章 項目風險及防范措施第十章 結論及建議附件一 項目目標市場定位附件二 定價模型第一章 概 論一、項目名稱：XX現(xiàn)代廣場項目二、項目地點：位于**市**區(qū)建設廣場西南角項目東面：臨主干道南京路項目南面：靠城市主干道長江路工程西面：西接南山小區(qū)項目北面：臨桂花一村住宅小區(qū)三、區(qū)域特點：自然條件：場地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。二期工程：包括錦繡花園和青少年活動中心二部分①、錦繡花園為住宅樓， m2，分為兩棟?，F(xiàn)代廣場建設規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（㎡）備注第一期工程㎡1現(xiàn)代商業(yè)廣場商場主體5層局部7層㎡2地下車庫車庫1層㎡車位105個第二期工程1青少年活動中心科教6層㎡2錦繡花園住宅高層26層小高層12層㎡第三期工程科教㎡總計五、可行性研究范圍：本可研只對第一期工程和第二期工程進行分析。該規(guī)劃將XX市城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術產業(yè)為先導的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿和現(xiàn)代物流中心。2005年城市化水平達到42%，2010年達到50%，2020年達到60%。(2)商品住宅銷售情況分析 2004年首季，商品住宅銷售額16572萬元，％； 2004年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，％。(1)、從基本情況看①、投資繼續(xù)了高位運行態(tài)勢。②、非國有投資依然強勁。③、新開工項目規(guī)模提高。截止5月底，同比增長52%。今年以來，開發(fā)市場的亮點不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。,%%；，%，%%。%。數(shù)據(jù)顯示。從一季度的調查樣本顯示，XX市房地產景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。(2)、從政策影響看但對于投資的拉動意義重大。上收縣級以下土地審批權限。一是征土地補償費用3 個月內支付率100%；二是征地補償清欠無拖欠情況；%。③.資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。截止5月底，下降29%，喜的是預售面積成倍增長，；二是空置上升。空置的面積大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實際預售，銷售周期拉長，因此時點數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。當前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉變。②、加快城鎮(zhèn)化進程將創(chuàng)造新的住房需求。大量農村人口向城鎮(zhèn)轉移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會不斷創(chuàng)造新的住房需求。④、啟動汽車消費將促進住房消費。三、 區(qū)域市場分析XX區(qū)處于XX市區(qū)的東北地帶，地價較中心地區(qū)低?？梢灶A計在未來的兩年內XX區(qū)的商品住宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點。(2).交通優(yōu)勢：本項目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。(5).政策優(yōu)勢：本項目經(jīng)XX政府辦公會議初步定位為本區(qū)重點項目（已經(jīng)開始申報市重點項目），并由區(qū)政府組織成立項目協(xié)調小組，協(xié)助相關手續(xù)的辦理和理順有關部門關系，為項目順利建設護航。據(jù)城市規(guī)劃，該高架橋有望在2006年拆除。(4).進入WTO的大背景下，隨著城市化進程的加速，XX區(qū)的物流配送領袖地位將促進經(jīng)濟、產業(yè)發(fā)展，各種基礎設施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。(2).目前XX區(qū)部分樓盤由于長時間的知名度，會在項目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。本項目存在的威脅主要來自競爭對手。因此，區(qū)域市場是我們的主導客戶吸納方向?？梢M：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。可采取買斷或者聯(lián)營運作方式進行。三、銷售價格預測商業(yè)部分現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實例，依據(jù)個別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進行分析，通過交易情況、交易日期、房地產狀況（包括區(qū)域狀況、實體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價。類比樓盤綜合因素得分表序號樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(Y)1華湘大廈 17282世紀花園19003明珠花園18004西湖花園1700說明：以上房價皆以小高層住宅為參考指標據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。本項目是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設計簡潔明快、富有現(xiàn)代感。四、給排水工程 給水：本項目設1路水源，進水管徑為DN200鑄鐵給水管。給水：采用一戶一表制。 消防：本項目設室內消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)五、人防：本項目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。九、環(huán)境保護：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項目的最大優(yōu)勢和買點，在項目開發(fā)過程中應制定有效的環(huán)境保護措施，有效保護這一自然資源。建筑垃圾及時清理、文明施工。C. 商場和住宅的垃圾應及時清理，實行垃圾袋裝化。D. 在適當位置建造園林景觀小品，起畫龍點睛的作用。二、招投標管理工程項目建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備 、材料等的采購，均采取招標形式。本項目竣工后組織專門的物業(yè)管理機構進行統(tǒng)一管理，負責市場、住宅的清潔、維護、保安等各項具體事務。 2005年6月1日至2005年10月10日完成一期工程裝飾工程。五、 銷售計劃根據(jù)工程進度計劃制定相應的銷售計劃：工程進度銷售階段銷售比例銷售收入商場部分住宅部分青少年活動中心2004年10月—12月項目銷售宣傳階段2005年1月—5月項目銷售預定階段15%18710%182052005年6月—11月商場銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202005年12月—3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512006年4月—5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562006年6月—8月整個項目強銷期5%125015%53530%32021052006年9月—12月尾盤銷售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項目營銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項目營銷中可采取二種經(jīng)營方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。選擇那種經(jīng)營方式要視公司的經(jīng)濟實力和其他因素決定。必須主動尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門。）二、招商策略招商策略是