【文章內(nèi)容簡介】 配備滅火器材方可入場施工。 對于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)，方可開工。 在交房期間，通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置簡明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。（四）、日檢、月檢、季檢、半年檢相結(jié)合，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理檢查類別檢查內(nèi)容備注日檢檢查火災(zāi)報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞； 檢查消防泵風(fēng)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常； 檢查疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。月檢或試驗 進(jìn)行消防水泵啟動運轉(zhuǎn)，當(dāng)消防水泵為自動控制時，應(yīng)進(jìn)行模擬自動控制的條件啟動運轉(zhuǎn)，檢查其運轉(zhuǎn)是否正常； 檢查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全； 檢查屋頂供水水箱的儲水位和保證消防用水不作他用； 檢查消防泵房間的防火門是否完好。季檢或?qū)嶒?查火災(zāi)警報裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源進(jìn)行自動轉(zhuǎn)換實驗； 進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層實驗； 對水流指示器進(jìn)行功能實驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動作，消防控制室應(yīng)有信號顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警聲，并應(yīng)啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗進(jìn)行供水實驗，驗證系統(tǒng)的供水能力； 檢查噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時更換，當(dāng)噴頭上有異物時應(yīng)及時清除； 檢查室外閥門井中進(jìn)水閥、屋項水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態(tài)； 檢查與火災(zāi)報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門（包括防水卷簾）能否聯(lián)動，檢查設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好； 檢查防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。半年檢及試驗 查室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟； 檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損； 檢查滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。其他對安裝的探測器，應(yīng)當(dāng)每年進(jìn)行一次實驗，并對全部報警控制裝置進(jìn)行一次實驗；火災(zāi)探測器投入運行2年后，每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。三、消防管理人員及項目消防快速反應(yīng)分隊建立根據(jù)項目實際情況，項目的消防具體管理工作由治消隊長及監(jiān)控室人員負(fù)責(zé)，不另行配備人員。同時，在治消人員中選拔一批隊員組建項目“消防快速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)緊急事件時，能迅速作出反應(yīng)，最大限度地控制局面，減少公司不必要的損失。四、項目消防管理規(guī)程：嚴(yán)格按照《嘉寶公司治消工作手冊》執(zhí)行。五、項目消防管理工作標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格按照《治消管理督導(dǎo)實施細(xì)則》執(zhí)行。第七節(jié) 環(huán)境保護(hù)與管理一、環(huán)境保護(hù)在項目的環(huán)境保護(hù)上，著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。（一）垃圾處理：對裝修垃圾采用聯(lián)系固定的垃圾清運公司，約定具體地點、時間倒放，統(tǒng)一清運，減少裝修垃圾在物業(yè)內(nèi)的擺放時間。對于生活垃圾及保潔產(chǎn)生垃圾實行“保潔人員區(qū)域責(zé)任清運制”，由該區(qū)域保潔人員自行運至垃圾房。商場要求各商家協(xié)調(diào)處理好各自門前的環(huán)境管理工作，同時樓層和保潔人員定時巡邏保潔。二樓、三樓餐飲垃圾由商家自行處理。（二）噪音消除：通過分析，項目內(nèi)噪音產(chǎn)生的來源主要包括：裝修施工、汽車、商場、設(shè)備等。項目處采取以下措施進(jìn)行預(yù)防及消除：嚴(yán)格控制二次裝修，積極與周邊施工單位協(xié)調(diào)，在裝飾裝修協(xié)議中明確裝修時間，并嚴(yán)格執(zhí)行，以避免噪音擾民；嚴(yán)格車輛管理，物業(yè)內(nèi)車輛禁止鳴笛；（三）美化觀瞻與城管、派出所、居委會等有關(guān)部門密切配合，同時對治消員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo)，加強(qiáng)巡查和清潔，杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)的“亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛”等六亂現(xiàn)象，為客戶營造良好的環(huán)境。二、環(huán)境管理（一）環(huán)境衛(wèi)生工作指導(dǎo)思想：全員保潔，人過地凈；重點部位，重點保潔。確保項目內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全；建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)；（二）環(huán)境衛(wèi)生管理的具體措施……略（三）保潔人員配備：……略三、寵物飼養(yǎng)管理飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定（成都市犬只管理辦法），對違反者及時勸告、報告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。四、消殺建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊、白蟻等害蟲孳生。五、項目環(huán)境管理規(guī)程：嚴(yán)格按照《嘉寶公司保潔綠化工作手冊》執(zhí)行。六、項目保潔人員行為標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格按照《嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。七、項目環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格按照《保潔、綠化管理督導(dǎo)實施細(xì)則》執(zhí)行。第八節(jié) 工程管理為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)物業(yè)的統(tǒng)一、美觀，保證項目設(shè)施設(shè)備正常運行，項目的工程管理分為裝修管理、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備及客戶室內(nèi)報修管理。一、項目裝修管理（一）項目裝修管理重點：房屋結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）（二）裝修管理內(nèi)容：加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)針對項目的特色，制訂詳細(xì)的《裝飾裝修管理辦法》（包括在項目的《物業(yè)服務(wù)手冊》中），在辦理交房手續(xù)時發(fā)放給客戶，同時項目處為客戶提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙，指導(dǎo)客戶合理進(jìn)行二次裝修；裝修手續(xù)的辦理由客戶中心統(tǒng)一辦理。嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查在二次裝修的審批過程中，建立項目工程主管初審，項目處經(jīng)理審批的二級審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。 加強(qiáng)對施工隊伍的管理，實施“二證一協(xié)議”制度，要求裝修施工單位辦理“裝修入場證”和“施工人員出入證”，并簽訂“裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”，同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金。 加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管，實施“全員管理”。各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點。 在裝修期間，成立以樓層管理人員、工程、治消為成員的二次裝修聯(lián)合管理組。在裝修高峰期間，對裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控，并著重監(jiān)督以下方面：為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，在實際工作中，除要求工程人員的例行巡查外，項目處治消員、清潔等各崗位也對二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理。為防止房屋裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)項目處工程主管確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。為維持物業(yè)裝修秩序及安全，加強(qiáng)對施工隊的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)；實施對外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各區(qū)出入口，對搬出/入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾的清運，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。依法管理，以理服人對違章裝修的施工單位以說服教育為主，勸其整改。對整改不良的以《裝飾裝修管理協(xié)議》為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。謹(jǐn)慎驗收，不留隱患著重驗收房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向項目處申報，經(jīng)項目處驗收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收，同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度，即在裝修完畢后的兩個月內(nèi)，再次上門復(fù)查，對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。二、公共部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍 公共部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、雨落水管、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的實施公共部養(yǎng)護(hù)的實施：序號項目名稱日常維修計劃實施方案實施效果備注01房屋主體承重結(jié)構(gòu)02外墻面03屋面04樓梯間、通道序號設(shè)施名稱日常維修計劃實施方案實施效果備注01物業(yè)內(nèi)道路02雨水井、污水井、化糞池、閥門井03文化場所04停車場（自行車棚）05落水管06消防監(jiān)控系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消防管道、消火栓、滅火器材等07消防通道08公用標(biāo)識設(shè)施09防雷系統(tǒng)10水、電設(shè)備一般項目（公共照明、供水設(shè)備等）三、客戶室內(nèi)報修：客戶室內(nèi)報修由客戶服務(wù)中心統(tǒng)一受理，實行填單制，其實施流程嚴(yán)格按照《嘉寶客戶工作手冊》中“客戶報修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”執(zhí)行。四、項目工程人員配備：五、項目工程管理規(guī)程：嚴(yán)格按照《嘉寶公司工程管理手冊》執(zhí)行。六、項目維修人員行為標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格按照《嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。七、項目工程管理標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格按照《工程管理督導(dǎo)實施細(xì)則》執(zhí)行。第九節(jié) 項目文化管理物業(yè)文化的營造是物業(yè)精神文明生活不可缺少的，它不但可以蕩滌人們的身心，更促進(jìn)物業(yè)的祥和、融洽。良好的物業(yè)文化不但可以塑造人的品格，還可以提升物業(yè)的人文品位。通過項目物業(yè)文化和環(huán)境文化建設(shè)，使人性思想、倫理觀念與張揚個性、崇尚自我完美地結(jié)合，使項目的環(huán)境具有鮮明的個性特征，客戶具有獨特的精神風(fēng)貌。二、項目物業(yè)文化的實現(xiàn)措施根據(jù)項目業(yè)主群特點，預(yù)測其文化需求，利用自身及其它社會資源，全力營造文化環(huán)境以豐富服務(wù)內(nèi)涵。 物業(yè)文化活動操作流程擬定營造計劃宣傳發(fā)動相關(guān)資源支持開展文化營造總結(jié)經(jīng)驗效果根據(jù)目標(biāo)構(gòu)想 文化形式我們設(shè)想中的文化環(huán)境營造應(yīng)當(dāng)是多種形式并存的。根據(jù)資源條件，采用的形式主要有以下方面：1） 互動活動形式；2） 期刊形式；3） 通訊欄形式。四、項目環(huán)境文化環(huán)境文化建設(shè)日益受到社會的重視，做為項目的管理者，我們對形成良好的環(huán)境文化負(fù)有很大的使命，在項目環(huán)境文化管理上將大力推行環(huán)境文化意識的培養(yǎng)，以此來豐富“真、善、美”的內(nèi)涵，只有客戶認(rèn)識到維持環(huán)境整潔的重要性，才會認(rèn)同我們的管理。五、項目文化建設(shè)效果評估項目文化建設(shè)是一項極有意義的工作，應(yīng)該堅持不懈、志在長遠(yuǎn)，建立評估反饋機(jī)制，不斷總結(jié)經(jīng)驗，調(diào)整思路和計劃，確保文化活動的實施效果。項目盈虧測算及增收節(jié)支措施第一節(jié) 項目盈虧測算依據(jù)及原則測算依據(jù)： 項目基本情況； 項目前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定收費標(biāo)準(zhǔn)； 項目前期物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)于停車場經(jīng)營約定； 《物業(yè)管理條例》 中華人民共和國國務(wù)院令第379號（自2003年9月1日起施行）； 《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（2004年1月1日起執(zhí)行，中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國建設(shè)部）； 《四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細(xì)則》（2004年1月1日起執(zhí)行，四川省物價局、四川省建設(shè)廳）； 成價費[2004]239號關(guān)于貫徹實施《四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細(xì)則》意見的通知。測算原則：由于項目前期物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)已在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確，本測算旨在通過項目的實際成本的相對準(zhǔn)確測算，探索項目的利潤空間和增收節(jié)支點及措施，不作項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核的依據(jù)。第二節(jié) 項目收入與支出測算………………略………………安全與消防知識教育綱要一、緊急避險與急救A、 避險交通首先，無論是機(jī)動車輛駕駛員，還是行人，都應(yīng)嚴(yán)格遵守交通規(guī)則。當(dāng)意識到車禍即將發(fā)生時，乘客應(yīng)雙手抱頭蹲下或躺下，或抓緊車輛拉手、座位跌腳、并雙腿用力蹬地，以免車禍發(fā)生時人彈跳、翻滾或摔出車外。遇有車輛失火，切忌大喊大叫，以免過多地吸入燃燒產(chǎn)生的有毒氣體，一旦車門因變形無法打開時，應(yīng)迅速咂爛車窗玻璃跳下。對車輛爆炸等事故不要圍觀，應(yīng)選擇堅固物體后躲避，以最小體表面積迎向危險方向，并注意保護(hù)頭部。在醫(yī)務(wù)人員尚未到達(dá)現(xiàn)場前，應(yīng)自救互救，包括臨時止血、包扎固定和搬運。防盜： 家庭應(yīng)安裝防盜門窗，窗最好能留走火口。陌生人來訪不要輕易開門，未預(yù)約的陌生人來訪要特別注意。室內(nèi)菜刀等器械要注意放好。外出時鎖好門、關(guān)好窗，如晚間外出、家中無人時，可開啟照明燈。（員工在宿舍也應(yīng)做好防盜措施）個人的金銀細(xì)軟及貴重量物品、現(xiàn)金不要存放在辦公室內(nèi)過夜，防止誘發(fā)犯罪。防劫： 一般外出不要帶過量現(xiàn)金和佩戴貴重飾物，防止路上遇劫。晚間盡可能減少外出，若外出最好兩人以上同行，遇事時相互保護(hù)。暴雨：暴雨期間如何做好自防自救，避免意外事故的發(fā)生？（1）及時、認(rèn)真收聽收看電視臺、廣播電臺等新聞有關(guān)暴雨信息的報道，以提高防護(hù)的自覺性；（2）暴雨期間最好不要出門，如果此時恰巧在戶外一時又無法趕回家，注意不要靠近可能危及自身安全的工地、高壓電線、廣告牌、霓虹燈；以免高空掉下雜物砸傷自己。此時應(yīng)找一個安全的地點避護(hù)。（3）發(fā)現(xiàn)電線落在地上時切勿走近，一般應(yīng)保持810米的距離，趟水時要仔細(xì)小心，以防電線落入水中觸電和路面低洼處踏空跌傷。觸電一