【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 次買房是為了提高生活的質(zhì)量；有比較固定的媒體接觸，如《三聯(lián)生活周刊》、互聯(lián)網(wǎng)、鳳凰衛(wèi)視等？房交會(huì)期間一個(gè)月內(nèi)半年內(nèi)一年內(nèi)等等看情況 ？改善居住結(jié)婚購(gòu)房拆遷購(gòu)房投資置業(yè)其他 ，主要考慮哪些方面？房?jī)r(jià)戶型地理位置社區(qū)環(huán)境配套設(shè)施 ？ 普通住宅高檔公寓別墅商鋪寫字樓 ： 3000元以下3000~3500元3501~4000元4001~5000元5000元以上 一居室二居室（90平米和以下）三居室（90至130平米）四居室及以上（130平米以上），您覺得什么建筑形態(tài)比較合適呢？（多選不限） 別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排）花園洋房高層小高層多層其他 、錯(cuò)層還是躍層、復(fù)式樓呢？ 平層錯(cuò)層（房間內(nèi)大約有1米以下的臺(tái)階）躍層（每戶上下兩層，其中客廳上部中空設(shè)計(jì)）復(fù)式樓（每戶上下兩層，但是客廳上部沒有中空設(shè)計(jì)） ？持續(xù)上漲持續(xù)下跌先漲再跌先跌再漲 ？ 房交會(huì)報(bào)紙朋友介紹電視雜志其它4項(xiàng)目產(chǎn)品定位案 名：楓丹麗舍 項(xiàng)目售樓地址：普蘭店市光明街229號(hào)（盛磷商廈5號(hào)門旁）。物業(yè)地址普蘭店海灣新區(qū)核心區(qū)域（海皮路以北，大坨山公園西側(cè)，202國(guó)道西側(cè)）物業(yè)類型：多層 小高層建筑形式：現(xiàn)澆剪力墻房屋現(xiàn)狀：期房裝修狀況：清水供 熱： 地?zé)嵛飿I(yè)費(fèi)： 開盤時(shí)間：2012年6月30日入住時(shí)間：2012年11月30日，20012年12月30日占地面積：38553平方米建筑面積：59733平方米樓棟數(shù)： 7棟容積率： 綠化率： 39%得房率： 82%主力戶型：83平方米、87平方米、5平方米、102平方米：戶型結(jié)構(gòu)：戶型面積（㎡）二室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)配套設(shè)施：會(huì)所車 位： 630交通狀況：周邊公交線路：107路豐和電力站下車，輕軌三號(hào)線（規(guī)劃）在掛符橋站下車。 周邊環(huán)境：西臨輕軌站，東靠安盛購(gòu)物廣場(chǎng)，南望麗嬌灣海擯浴場(chǎng)，北倚大黑山風(fēng)景區(qū)。大商新瑪特，麥凱樂步行十分鐘即是。項(xiàng)目配套：中小學(xué)：三十八中（高中）、鐵西小學(xué)、職業(yè)高中、三十四中（初中）、光明幼兒園、樂哈哈幼兒園。距離均在23公里不等。綜合商場(chǎng)：大百大樓，錦龍商廈，家家福購(gòu)物廣場(chǎng)只需十分鐘車程幼稚園：光明幼兒園、樂哈哈幼兒園。距離均在23公里不等銀行：工行儲(chǔ)蓄所、郵電儲(chǔ)蓄所、農(nóng)行，距離在23公里不等醫(yī)院：距離鐵西醫(yī)院、光明診所、第六人民醫(yī)院距離約2公里，周邊有規(guī)劃新建醫(yī)院一座。開發(fā)商:大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司:大連英邦物業(yè)管理物業(yè)顧問公司:大連英邦物業(yè)管理建筑單位:大連萬祥建設(shè)集團(tuán)代理商:北京國(guó)邦地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位:大連風(fēng)云設(shè)計(jì)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:大連市建筑設(shè)計(jì)研究院,大連理工大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院整合推廣公司:大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按揭銀行:中國(guó)工商銀行,中國(guó)建設(shè)銀行,交通銀行周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如帕克嵐德、地拓重工、本德、固特異等，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，且多數(shù)是外來人口。據(jù)相關(guān)樓盤的成交客戶統(tǒng)計(jì)，大型企業(yè)員工購(gòu)房集中于二房，講究舒適度，并對(duì)房屋使用有不同要求，個(gè)性化上與職業(yè)特點(diǎn)相一致。 年齡：3045歲\主力在3040歲之間職業(yè)：小型私營(yíng)業(yè)主、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職員、外來務(wù)工人員收入情況：月總收入在30005000元為主力生活方式：實(shí)用、適用、安逸喜歡的品牌：對(duì)高品位的東西存在較大的消費(fèi)差異,注重實(shí)際現(xiàn)狀：生活及工作環(huán)境相對(duì)一般,沒有太大的生存壓力\希望舒適的生活環(huán)境。家庭背景：一家三口居多已經(jīng)完全能滿足現(xiàn)行的住房需求，對(duì)區(qū)域的發(fā)展有非常大的關(guān)注，考慮地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）的長(zhǎng)線增值，租賃與固定投資并存。年齡：3555歲\主力在3545歲之間職業(yè)：自由職業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、外地人居多收入情況：年總收入在50萬元以上喜好：旅行\(zhòng)高爾夫\休閑運(yùn)動(dòng)\收藏\投資現(xiàn)狀：事業(yè)基礎(chǔ)良好\收入穩(wěn)定\閑散資金較多\享受型生活及壓力型生活雙重狀態(tài)家庭背景：一家三口或家族式生活 5項(xiàng)目定價(jià)本項(xiàng)目運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估中最重要、最常用的方法——市場(chǎng)比較法，對(duì)普灣新區(qū) 楓丹麗舍進(jìn)行均價(jià)的制定。市場(chǎng)比較法就是在充分考慮競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)位置和項(xiàng)目特點(diǎn)制定房產(chǎn)價(jià)格的方法，該方法主要從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，弱化個(gè)人觀點(diǎn)和開發(fā)商主觀意識(shí)以及項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，容易被市場(chǎng)接受，有利于項(xiàng)目的正常銷售，對(duì)于項(xiàng)目的最終定價(jià)具有較大的參考價(jià)值。本交易案例根據(jù)客觀性、全面性、多途徑性和累積性，選擇與本交易案例在同一供需圈、用途相同、目的相同、正常交易和結(jié)構(gòu)相同的三宗案例。所選的比較案例分別是森平安里、桂林苑和富貴南山。具體情況如下：為評(píng)價(jià)普灣新區(qū) 楓丹麗舍在2012年6月的正常的市場(chǎng)價(jià)格，今在同一地區(qū)或相鄰地區(qū)搜集了三宗類似房地產(chǎn)作為比較案例。 估價(jià)對(duì)象與可比案例房地產(chǎn)比較表宗類號(hào)嵩森平安里 海灣壹號(hào)富貴南山交易價(jià)格4400元/㎡5000元/㎡4600元/㎡交易情況+2%+5%3%交易日期...利用類型住宅住宅住宅區(qū)域因素交通條件+1+11基礎(chǔ)設(shè)施2+3+2環(huán)境條件+2+1+2微觀因素面積+101樓層+425朝向、形狀210注：1）表中價(jià)格單位為元，指人民幣；交易情況偏高或偏低時(shí)相對(duì)于正常交易情況而言的；2）區(qū)域因素、微觀因素中各因子的數(shù)字為各比較案例與估價(jià)對(duì)象比較時(shí)個(gè)因素的修整程度（%），“+”號(hào)表示因素條件較估價(jià)對(duì)象為好，“”號(hào)表示因素條件較估價(jià)對(duì)象為差。已知該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，以2011年6月份為基準(zhǔn)價(jià)格指數(shù)（100）具體價(jià)格指數(shù)如下：該類房地產(chǎn)2011年7月至2011年12月的價(jià)格指數(shù)：（環(huán)比價(jià)格指數(shù)） 月份9101112價(jià)格指數(shù)該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自2012年1月份以來，%。1）交易情況修正嵩森平安里：100/（100+2）=100/102海灣壹號(hào)：100/（100+5）=100/105富貴南山：100/（100+3）=100/1032）時(shí)間差異修正嵩森平安里：（1+%）6=海灣壹號(hào)：（1+%）6=富貴南山：（1+%）4=3）區(qū)域因素修正：嵩森平安里：100/（100+12+2）=100/101海灣壹號(hào)：100/（100+1+3+1）=100/105富貴南山：100/（1001+2+2）=100/1034）微觀因素修正嵩森平安里：100/（100+1+42）=100/103海灣壹號(hào)：100/（100++021）=100/197富貴南山：100/（100+15+0）=100/94 可比項(xiàng)目匯總表樓盤本案：楓丹麗舍A嵩森平安里B海灣壹號(hào)C富貴南山時(shí)間...價(jià)格待估4400元/㎡5000元/㎡5600元/㎡交易情況10010210597交通條件10010110199基礎(chǔ)設(shè)施10098103102環(huán)境條件100102101102面積10010110099樓層1001049895朝向、形狀1009899100 各比較案例修正價(jià)格計(jì)算表項(xiàng)目嵩森平安里海灣壹號(hào)富貴南山交易價(jià)格（元/㎡）440050005600交易情況修正100/102100/105100/97時(shí)間差異修正區(qū)域因素修正100/101100/105100/103微觀因素修正100/103100/97100/94修正價(jià)格（元/㎡） 經(jīng)分析，各比較案例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象間的替代性較一致，且比較案例的修正價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法計(jì)算試算價(jià)格。V=（++）/3=（元/㎡）根據(jù)以上計(jì)算，可知估價(jià)對(duì)象在2012年6月30日的價(jià)格為5200元/㎡對(duì)不同的位置與組區(qū)的物業(yè)，根據(jù)物業(yè)整體素質(zhì)的分析，確定影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的主要因素。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和調(diào)查判斷其不同的權(quán)重，并根據(jù)判斷的權(quán)重調(diào)整總體均價(jià)，制定分棟均價(jià)。本項(xiàng)目的塔樓共有7座，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和調(diào)查情況，在分析樓棟之間的差異。本項(xiàng)目確定影響因素有四方面：朝向，周邊景觀，噪聲，建筑面積適宜程度。 1號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀1500噪聲204建筑面積適宜程度2000總計(jì)100總計(jì)得分：比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 2號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀1500噪聲204建筑面積適宜程度2000總計(jì)100總計(jì)得分：比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 3號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀153噪聲202建筑面積適宜程度202總計(jì)100總計(jì)得分：比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 4號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀15噪聲202建筑面積適宜程度202總計(jì)100總計(jì)得分：2比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 5號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向4500周邊景觀1500噪聲202建筑面積適宜程度202總計(jì)100總計(jì)得分：0比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 6號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向4500周邊景觀15噪聲2000建筑面積適宜程度2002總計(jì)100總計(jì)得分：比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 7號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀15噪聲202建筑面積適宜程度202總計(jì)100總計(jì)得分：7比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分）影響垂直價(jià)差的因素主要是景觀分布因素。根據(jù)不同樓層的東、南、西、北方向的景觀差異調(diào)整。 1號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素16層712層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．12200．12南面500．15500．15西面200．12200．24東面100．1 1100．11總計(jì)%100610012垂直價(jià)差=比較價(jià)格（1+合計(jì)得分） 2號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素13層48層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．242000南面500．15500．15西面200．12200東面100．111002總計(jì)%10061007垂直價(jià)差=比較價(jià)格（1+合計(jì)得分） 3號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素調(diào)整因素16層712層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．1220 0．12南面500．1550 5西面200．24200．12東面100．1110 0．11總計(jì)%10021006垂直價(jià)差=比較價(jià)格（1+合計(jì)得分） 4號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素調(diào)整因素13層48層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．12202南面500．15500．15西面200．12200．12東面10