【文章內(nèi)容簡介】 次買房是為了提高生活的質(zhì)量；有比較固定的媒體接觸，如《三聯(lián)生活周刊》、互聯(lián)網(wǎng)、鳳凰衛(wèi)視等？房交會期間一個月內(nèi)半年內(nèi)一年內(nèi)等等看情況 ？改善居住結(jié)婚購房拆遷購房投資置業(yè)其他 ，主要考慮哪些方面？房價戶型地理位置社區(qū)環(huán)境配套設施 ？ 普通住宅高檔公寓別墅商鋪寫字樓 ： 3000元以下3000~3500元3501~4000元4001~5000元5000元以上 一居室二居室（90平米和以下）三居室（90至130平米）四居室及以上（130平米以上），您覺得什么建筑形態(tài)比較合適呢？（多選不限） 別墅（獨棟、聯(lián)排）花園洋房高層小高層多層其他 、錯層還是躍層、復式樓呢？ 平層錯層（房間內(nèi)大約有1米以下的臺階）躍層（每戶上下兩層，其中客廳上部中空設計）復式樓（每戶上下兩層，但是客廳上部沒有中空設計） ？持續(xù)上漲持續(xù)下跌先漲再跌先跌再漲 ？ 房交會報紙朋友介紹電視雜志其它4項目產(chǎn)品定位案 名：楓丹麗舍 項目售樓地址：普蘭店市光明街229號（盛磷商廈5號門旁）。物業(yè)地址普蘭店海灣新區(qū)核心區(qū)域（海皮路以北，大坨山公園西側(cè)，202國道西側(cè)）物業(yè)類型：多層 小高層建筑形式：現(xiàn)澆剪力墻房屋現(xiàn)狀：期房裝修狀況：清水供 熱： 地熱物業(yè)費： 開盤時間：2012年6月30日入住時間：2012年11月30日，20012年12月30日占地面積：38553平方米建筑面積：59733平方米樓棟數(shù)： 7棟容積率： 綠化率： 39%得房率： 82%主力戶型：83平方米、87平方米、5平方米、102平方米：戶型結(jié)構(gòu)：戶型面積（㎡）二室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)配套設施：會所車 位： 630交通狀況：周邊公交線路：107路豐和電力站下車，輕軌三號線（規(guī)劃）在掛符橋站下車。 周邊環(huán)境：西臨輕軌站，東靠安盛購物廣場，南望麗嬌灣海擯浴場，北倚大黑山風景區(qū)。大商新瑪特，麥凱樂步行十分鐘即是。項目配套：中小學：三十八中（高中）、鐵西小學、職業(yè)高中、三十四中（初中）、光明幼兒園、樂哈哈幼兒園。距離均在23公里不等。綜合商場：大百大樓，錦龍商廈，家家福購物廣場只需十分鐘車程幼稚園：光明幼兒園、樂哈哈幼兒園。距離均在23公里不等銀行：工行儲蓄所、郵電儲蓄所、農(nóng)行，距離在23公里不等醫(yī)院：距離鐵西醫(yī)院、光明診所、第六人民醫(yī)院距離約2公里，周邊有規(guī)劃新建醫(yī)院一座。開發(fā)商:大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司:大連英邦物業(yè)管理物業(yè)顧問公司:大連英邦物業(yè)管理建筑單位:大連萬祥建設集團代理商:北京國邦地產(chǎn)景觀設計單位:大連風云設計有限公司建筑設計單位:大連市建筑設計研究院,大連理工大學規(guī)劃設計院整合推廣公司:大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按揭銀行:中國工商銀行,中國建設銀行,交通銀行周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如帕克嵐德、地拓重工、本德、固特異等，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，且多數(shù)是外來人口。據(jù)相關樓盤的成交客戶統(tǒng)計，大型企業(yè)員工購房集中于二房，講究舒適度，并對房屋使用有不同要求，個性化上與職業(yè)特點相一致。 年齡：3045歲\主力在3040歲之間職業(yè)：小型私營業(yè)主、當?shù)仄髽I(yè)職員、外來務工人員收入情況：月總收入在30005000元為主力生活方式：實用、適用、安逸喜歡的品牌：對高品位的東西存在較大的消費差異,注重實際現(xiàn)狀：生活及工作環(huán)境相對一般,沒有太大的生存壓力\希望舒適的生活環(huán)境。家庭背景：一家三口居多已經(jīng)完全能滿足現(xiàn)行的住房需求，對區(qū)域的發(fā)展有非常大的關注，考慮地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）的長線增值，租賃與固定投資并存。年齡：3555歲\主力在3545歲之間職業(yè)：自由職業(yè)、私營業(yè)主、外地人居多收入情況：年總收入在50萬元以上喜好：旅行\(zhòng)高爾夫\休閑運動\收藏\投資現(xiàn)狀：事業(yè)基礎良好\收入穩(wěn)定\閑散資金較多\享受型生活及壓力型生活雙重狀態(tài)家庭背景：一家三口或家族式生活 5項目定價本項目運用房地產(chǎn)評估中最重要、最常用的方法——市場比較法，對普灣新區(qū) 楓丹麗舍進行均價的制定。市場比較法就是在充分考慮競爭項目、市場供應和市場需求的基礎上，結(jié)合本項目的市場位置和項目特點制定房產(chǎn)價格的方法，該方法主要從市場實際出發(fā)，弱化個人觀點和開發(fā)商主觀意識以及項目開發(fā)目標，容易被市場接受，有利于項目的正常銷售，對于項目的最終定價具有較大的參考價值。本交易案例根據(jù)客觀性、全面性、多途徑性和累積性，選擇與本交易案例在同一供需圈、用途相同、目的相同、正常交易和結(jié)構(gòu)相同的三宗案例。所選的比較案例分別是森平安里、桂林苑和富貴南山。具體情況如下：為評價普灣新區(qū) 楓丹麗舍在2012年6月的正常的市場價格，今在同一地區(qū)或相鄰地區(qū)搜集了三宗類似房地產(chǎn)作為比較案例。 估價對象與可比案例房地產(chǎn)比較表宗類號嵩森平安里 海灣壹號富貴南山交易價格4400元/㎡5000元/㎡4600元/㎡交易情況+2%+5%3%交易日期...利用類型住宅住宅住宅區(qū)域因素交通條件+1+11基礎設施2+3+2環(huán)境條件+2+1+2微觀因素面積+101樓層+425朝向、形狀210注：1）表中價格單位為元，指人民幣；交易情況偏高或偏低時相對于正常交易情況而言的；2）區(qū)域因素、微觀因素中各因子的數(shù)字為各比較案例與估價對象比較時個因素的修整程度（%），“+”號表示因素條件較估價對象為好，“”號表示因素條件較估價對象為差。已知該類房地產(chǎn)價格指數(shù)，以2011年6月份為基準價格指數(shù)（100）具體價格指數(shù)如下：該類房地產(chǎn)2011年7月至2011年12月的價格指數(shù)：（環(huán)比價格指數(shù)） 月份9101112價格指數(shù)該類房地產(chǎn)價格指數(shù)自2012年1月份以來，%。1）交易情況修正嵩森平安里：100/（100+2）=100/102海灣壹號：100/（100+5）=100/105富貴南山：100/（100+3）=100/1032）時間差異修正嵩森平安里：（1+%）6=海灣壹號：（1+%）6=富貴南山：（1+%）4=3）區(qū)域因素修正：嵩森平安里：100/（100+12+2）=100/101海灣壹號：100/（100+1+3+1）=100/105富貴南山：100/（1001+2+2）=100/1034）微觀因素修正嵩森平安里：100/（100+1+42）=100/103海灣壹號：100/（100++021）=100/197富貴南山：100/（100+15+0）=100/94 可比項目匯總表樓盤本案：楓丹麗舍A嵩森平安里B海灣壹號C富貴南山時間...價格待估4400元/㎡5000元/㎡5600元/㎡交易情況10010210597交通條件10010110199基礎設施10098103102環(huán)境條件100102101102面積10010110099樓層1001049895朝向、形狀1009899100 各比較案例修正價格計算表項目嵩森平安里海灣壹號富貴南山交易價格（元/㎡）440050005600交易情況修正100/102100/105100/97時間差異修正區(qū)域因素修正100/101100/105100/103微觀因素修正100/103100/97100/94修正價格（元/㎡） 經(jīng)分析，各比較案例房地產(chǎn)與估價對象間的替代性較一致，且比較案例的修正價格較接近，故采用算術(shù)平均法計算試算價格。V=（++）/3=（元/㎡）根據(jù)以上計算，可知估價對象在2012年6月30日的價格為5200元/㎡對不同的位置與組區(qū)的物業(yè)，根據(jù)物業(yè)整體素質(zhì)的分析，確定影響項目價格調(diào)整的主要因素。根據(jù)經(jīng)驗和調(diào)查判斷其不同的權(quán)重，并根據(jù)判斷的權(quán)重調(diào)整總體均價，制定分棟均價。本項目的塔樓共有7座，根據(jù)經(jīng)驗和調(diào)查情況，在分析樓棟之間的差異。本項目確定影響因素有四方面：朝向，周邊景觀，噪聲，建筑面積適宜程度。 1號樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀1500噪聲204建筑面積適宜程度2000總計100總計得分：比較價格=均價（1+合計得分） 2號樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀1500噪聲204建筑面積適宜程度2000總計100總計得分：比較價格=均價（1+合計得分） 3號樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀153噪聲202建筑面積適宜程度202總計100總計得分：比較價格=均價（1+合計得分） 4號樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀15噪聲202建筑面積適宜程度202總計100總計得分：2比較價格=均價（1+合計得分） 5號樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向4500周邊景觀1500噪聲202建筑面積適宜程度202總計100總計得分：0比較價格=均價（1+合計得分） 6號樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向4500周邊景觀15噪聲2000建筑面積適宜程度2002總計100總計得分：比較價格=均價（1+合計得分） 7號樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀15噪聲202建筑面積適宜程度202總計100總計得分：7比較價格=均價（1+合計得分）影響垂直價差的因素主要是景觀分布因素。根據(jù)不同樓層的東、南、西、北方向的景觀差異調(diào)整。 1號樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素16層712層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．12200．12南面500．15500．15西面200．12200．24東面100．1 1100．11總計%100610012垂直價差=比較價格（1+合計得分） 2號樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素13層48層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．242000南面500．15500．15西面200．12200東面100．111002總計%10061007垂直價差=比較價格（1+合計得分） 3號樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素調(diào)整因素16層712層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．1220 0．12南面500．1550 5西面200．24200．12東面100．1110 0．11總計%10021006垂直價差=比較價格（1+合計得分） 4號樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素調(diào)整因素13層48層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．12202南面500．15500．15西面200．12200．12東面10