【文章內(nèi)容簡介】 0 萬人，是一個巨大的消費群體，而且京津地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)良好 ,居民消費觀念前衛(wèi) ,消費市場容量不可估量。作為河北省面向首都和天津的窗口，廊坊市的經(jīng)濟發(fā)展有良好的區(qū)位優(yōu)勢和堅實的后盾。隨著奧運概念的逐步深入 ,綠色健康生態(tài)的居住環(huán)境日益成為人們的追求熱點，久居鬧市的許多外地消費者都想擁有良好的居住和休閑環(huán)境，廊坊不僅能提供這樣的環(huán)境，而且還與京津地帶存在著較大的成本落差，因此，廊坊的房地產(chǎn)還有來自京津地區(qū)外來 需求。這一點已被廊坊市燕郊開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)及消費市場現(xiàn)狀所證實。因此，預(yù)計在今后的 35 年的時間里，廊坊的房地產(chǎn)市場仍然值得看好，仍然有廣闊的發(fā)展空間。 萬莊區(qū)域房地產(chǎn)需求分析預(yù)測 根據(jù)萬莊鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，目前，萬莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)總?cè)丝?41247 人（其中包括石油基地 29031人），到 2020 年，人口增加到 55000 人左右，這五年內(nèi)每年增加約 2800 人，到 2020 年，增加至 90000 人，后 10 年每年增加約 3500 人，到 2020年，初步形成具有一定規(guī)模、配套設(shè)施完善、功能齊全、適宜于居住并且具有特 色的北方著名的小鎮(zhèn)，并且成為北京城和廊坊市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，作為兩大城市的生活基地和農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。人口的增長也為住宅業(yè)的發(fā)展提供了一定的保障。 根據(jù)我們的調(diào)查，由于以往萬莊石油基地企業(yè)職工住房由企業(yè)直接提供，因此對市場提供的住宅需要量并不大。但隨著基地企業(yè)經(jīng)濟效益的下滑和住房產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整以及職工子女對住房的需要增長，萬莊石油基地的房地產(chǎn)供需目前有較大缺口。目前該區(qū)域房地產(chǎn)有以下幾個特點：①商品房銷售形勢良好，需求量大，平均銷售價格在 9001000 元 /平方米左右；變現(xiàn)速度快，購房客戶絕大部分選擇一次性付款 優(yōu)惠。②當(dāng)?shù)仄髽I(yè)經(jīng)濟狀況不盡相同，住房需求差異明顯，采油四廠、鉆井、測試公司等單位都有一定的需求量。③近年來，有許多萬莊鎮(zhèn)企業(yè)駐外職工遷回到萬莊鎮(zhèn)居住，形成了對住房的有效需求。 建設(shè)物貿(mào)中心的出發(fā)點是建設(shè)用于與萬莊鎮(zhèn)城市規(guī)劃發(fā)展構(gòu)想相適應(yīng)的大型物流基地。萬莊鎮(zhèn)目前第一、第三產(chǎn)業(yè)都比較發(fā)達，根據(jù)城市的發(fā)展規(guī)劃構(gòu)想，萬莊鎮(zhèn)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略是：穩(wěn)固發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)，加速推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，發(fā)展資源豐富、優(yōu)勢明顯的高科技農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)和商品流通業(yè)，實 現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的“兩增一高”，即農(nóng)產(chǎn)品種類增加、農(nóng)業(yè)效益增加，農(nóng)民生活水平提高，完成實現(xiàn)“農(nóng)業(yè)集約化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、第三產(chǎn)業(yè)為龍頭”的目標(biāo)，建立開放的市場經(jīng)濟體系，完善流通渠道，促進萬莊鎮(zhèn)的經(jīng)濟繁榮。因此，該市場的建設(shè)也是促成農(nóng)業(yè)集約化和產(chǎn)業(yè)化的重要因素之一。 第三章 項目規(guī)劃投資和建設(shè)內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)內(nèi)容 規(guī)劃構(gòu)想 項目 A區(qū)與 D區(qū)分別占地 小區(qū)，通過引進科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計理念和先進的物業(yè)管理模式，創(chuàng)造性的建設(shè)人性化的居住 空間，滿足“功能現(xiàn)代、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、管理規(guī)范、居住舒適”的現(xiàn)代化生活需求，通過引入管道天然氣等現(xiàn)代生活方式改善居民生活條件，提升萬莊鎮(zhèn)的住宅品位和城市檔次，引導(dǎo)消費潮流，帶動萬莊鎮(zhèn)的“居住空間”革命。 兩個小區(qū)規(guī)劃容積率 , 建筑層高 46層，建筑面積約 66 萬平方米 ,綠化率 38%。小區(qū)內(nèi)的配套項目包括幼兒園、綜合物業(yè)服務(wù)中心、沿街商業(yè)及小區(qū)中心會所等。 規(guī)劃指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 單位 開發(fā)規(guī)模 備注 方案特征 多層 用地面積 M2 510938 畝 建筑面積 M2 664220 平方米 多層住宅 M2 611820 4/6 層 商業(yè)配套面積 M2 30500 沿街一層底商 公建面積 M2 21900 物業(yè)管理用房（會所） M2 3600 鍋爐房 戶 2020 幼兒園 M2 9000 配電室及其它 M2 7300 總戶數(shù) 戶 5000 綠化面積 M2 202000 總建筑面積 M2 664220 容積率 公益項目建設(shè)內(nèi)容 萬莊城市中心廣場是多功能綜合性的城市廣場，是一個即現(xiàn)代又充滿文化內(nèi)涵的高品位、高水平的城市中心廣場，也是萬莊新區(qū)的城市客廳。夜幕下的廣場，各種造型的燈飾點綴其間，流光溢彩，絢麗多姿；大型旱地音樂噴泉伴隨著音樂不斷升騰變幻，時而生機盎然奮發(fā)向上，令人心曠神怡，她的建成將為萬莊居民提供一處絕好的休閑、集會、購物場所。更重要的是，她將成為一個城市的中心和展示城市品位的 窗口 ，體現(xiàn)獨具特色的區(qū)域文化，表達 了城市的個性和特征，她緊扣時代的脈搏，把握歷史與未來，值得人們?nèi)セ匚叮チ魬佟? 廣場占地面積 150 畝，建筑面積約 76000 平方米。本著“高品定位、超前設(shè)計、精心施工、構(gòu)思一流“的原則建設(shè)，主題表現(xiàn)可以呈現(xiàn)為以自然、文化、情趣融為一體的生態(tài)型廣場，即以綠化為主格調(diào)，適當(dāng)點綴一些品位較高的雕塑和建筑小品，匯集一些古樹作為襯托，凸顯廣場的品位。 在設(shè)計上，要因地制宜和諧統(tǒng)一，要突出萬莊行政辦公中心大樓，兼容兩側(cè)街景，以建筑分布構(gòu)成三塊區(qū)間，即東、中、西區(qū)。中區(qū)以集會、娛樂為主，廣場主入口設(shè)在廊京路中段；東 區(qū)以自然生態(tài)型為主，體現(xiàn)生活情調(diào)及歷史人文景觀，供市民休閑；西區(qū)內(nèi)構(gòu)建一個文化廣場，強調(diào)文化和自然的統(tǒng)一。三個區(qū)間用人工水渠相連接，以形成一種水蘊珠而珠媚水盈的立體景觀。 為適應(yīng)萬莊鎮(zhèn)快速發(fā)展需要，建立起高效、開明、舒適的辦公環(huán)境和辦公形象，根據(jù)項目規(guī)劃構(gòu)想，計劃在廊京路中端廣場對面建設(shè)萬莊鎮(zhèn)行政辦公中心。根據(jù)萬莊鎮(zhèn)政府辦公業(yè)務(wù)發(fā)展需要，需要建設(shè)辦公行政中心；其中包括主樓 56 層，需要進行高檔外裝；附樓為 34 層辦公樓。在滿足使用功能和效果的前提下，在建筑布局上要突破 傳統(tǒng)的兵營式布局結(jié)構(gòu)，要體現(xiàn)時代的特色；在建筑外觀上要有新的創(chuàng)新和突破，要使之與城市廣場相得益彰，成為兩道和諧美麗的景觀。 主要為項目實施范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如道路建設(shè)、管網(wǎng)建設(shè)、電訊基礎(chǔ)設(shè)施的延伸等。還包括為政府行政辦公中心、中心廣場提供照明動力、采暖（建設(shè)鍋爐房），為需要使用燃氣設(shè)備的項目建設(shè)燃氣供應(yīng)管網(wǎng)和調(diào)壓設(shè)備等基礎(chǔ)市政配套設(shè)施。 第三節(jié) 配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容 超市 總占地面積 畝，規(guī)劃建筑面積 7200 平方米 ，是萬莊鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的最大型的綜合倉儲式超市，它將不僅服務(wù)于萬莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的居民，也將為萬莊鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的行政村居民購物提供方便，解決萬莊鎮(zhèn)無大型超市居民購物必須到廊坊市區(qū)的困境。超市整體出租或自己經(jīng)營。 物貿(mào)中心 為了滿足萬莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策需要，建設(shè)萬莊物流基地，需要建設(shè)物貿(mào)中心。市場占地面積 畝，規(guī)劃建筑面積 5萬平方米，主要建設(shè)為二層商業(yè)用房的形式，并需要建設(shè)與之相配套的管理用房、動力用房等配套設(shè)施。 建設(shè)進度安排 第一節(jié) 項目總體進度安排 1 .前期論證和項目準(zhǔn) 備階段（ 2020 年 7 月 —— 2020 年 12 月） 主要工作內(nèi)容：對該項目的可行性進行詳盡論證；完成項目的報批審核通過，完成項目的總體規(guī)劃方案設(shè)計，完成 A1 區(qū)部分、 D6區(qū)以及鎮(zhèn)政府綜合行政辦公中心項目、超市和城市中心廣場土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；完成以上項目的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，為該項目進入前期施工階段作好準(zhǔn)備。 第一步：從 2020 年 10 月開始建設(shè)鎮(zhèn)政府綜合行政辦公中心工程、城市中心廣場、超市和A1 區(qū)、 D6 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。 整個工程預(yù)計從 202