【文章內(nèi)容簡介】 帶來不同消費(fèi)群，商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留心深刻印象，豐富了項(xiàng)目整體的經(jīng)營特色。：有一些商戶不一定付得起很高的租金，但能吸引大規(guī)模的人流量，帶動項(xiàng)目購物消費(fèi)增長，必須對這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，如：知名餐飲店、KTV、足浴城等，它們所帶動的龐大人流將對整個項(xiàng)目吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。、異業(yè)互補(bǔ)：同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損項(xiàng)目整體的經(jīng)營特色。譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)找來兩家基本上都是經(jīng)營西式快餐的。核心品牌商戶同質(zhì)化無差異更是不能想像的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。譬如洗浴中心同KTV因?yàn)榻?jīng)營特色有異，可以互補(bǔ)。三、常規(guī)商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)對自營業(yè)主或承租商的管理統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)下的商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理服務(wù)條款，對承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商業(yè)經(jīng)營管理公司的形式對他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對于分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。也可以由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理?xiàng)l例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序。環(huán)境清潔管理商業(yè)物業(yè)環(huán)境清潔與否是衡量商業(yè)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔的現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，對清潔工作的要求就越高。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，加上可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部（如休閑餐飲娛樂），存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應(yīng)有專業(yè)人員負(fù)責(zé)流動保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保潔室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時(shí)還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)： 由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時(shí)間較長（營業(yè)時(shí)間長、且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)現(xiàn)兩班制，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位（如消防通道內(nèi)的設(shè)施）的保潔工作安排在白天巡視時(shí)完成，夜間主要對營業(yè)區(qū)域進(jìn)行清潔，包括地面、衛(wèi)生間、消防器具等公共設(shè)施。 商業(yè)物業(yè)的保潔重點(diǎn)在大堂及大門入口處。大堂、大門是人流出入口的必經(jīng)之地，且位于最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生清潔保潔，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過出入口放置防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應(yīng)組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。 商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身素質(zhì)及檔次來決定，物業(yè)檔次越高，巡視的內(nèi)容越單一，需配置的保潔人員越少；物業(yè)檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業(yè)物業(yè)，清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量，另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、理貨區(qū)及垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量及位置是否合理。 商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意的能力。在人員管理方面還涉及到防盜等情況，商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)合理安排保潔人員的作息時(shí)間、工作區(qū)域及作業(yè)方式，做到即要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，又要盡量避免因保潔作業(yè)對物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生不良影響。安全保衛(wèi)管理商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的安全保衛(wèi)和消防隊(duì)伍，并需要建立一套緊急情況下應(yīng)急措施體系。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。對于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 將商業(yè)物業(yè)管理的安全管理與商業(yè)經(jīng)營中防損要求結(jié)合起來。商業(yè)物業(yè)內(nèi)的人流構(gòu)成復(fù)雜，幾乎任何一家商業(yè)機(jī)構(gòu)都要面對商品防損的難題，采取包括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種安全防范措施力求杜絕商品流失。管理機(jī)構(gòu)的安全人員應(yīng)根據(jù)委托管理合同的要求，合理分工，明確責(zé)任。 將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)務(wù)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職（義務(wù)）消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。 將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營服務(wù)對象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，同其他類型物業(yè)的管理工作相比，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營管理工作更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。 緊急事故的應(yīng)急處理。住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而商業(yè)物業(yè)屬于開放型環(huán)境?，F(xiàn)代商業(yè)物業(yè)中的安全管理概念正在越來越復(fù)雜、嚴(yán)格化，已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)，還包括犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險(xiǎn)物等緊急事故造成的安全保護(hù)問題。對于高度密集型的商業(yè)物業(yè)，必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機(jī)械、交通和控制設(shè)備人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。任何一項(xiàng)安全計(jì)劃都應(yīng)有四個目標(biāo)：預(yù)防措施、問題檢測和報(bào)警、損壞遏制及防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。處理物業(yè)緊急事故最先進(jìn)的方法在于預(yù)防的措施，因此在設(shè)計(jì)保護(hù)計(jì)劃時(shí)必須盡可能地考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況，最大限度的作出反應(yīng)。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒拥闹饕胤?。對此，管理機(jī)構(gòu)有許多城要改造的地方，例如，增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感；人街道附近和停車場不應(yīng)有藏身之處；為顧客提供的哨崗安排在停車場最重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。消防安全管理現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)大多是立體性建筑，且機(jī)電設(shè)備較復(fù)雜，故其消防工作顯得難度較大，也更重要。消防工作的目的就是為了預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主、租戶及顧客提供安全環(huán)境，保障其生命財(cái)產(chǎn)安全。商業(yè)物業(yè)最常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以商業(yè)物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。設(shè)備設(shè)施管理商業(yè)物業(yè)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn)的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。因此在養(yǎng)護(hù)維修方面，必須有一支專業(yè)化隊(duì)伍，對物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、消防設(shè)備等。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域，空氣調(diào)節(jié)必須適宜，載人運(yùn)輸工具必須保證長時(shí)間安全運(yùn)行，因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率和故障率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。車輛道路管理商業(yè)類物業(yè)一般均位于本地商業(yè)旺區(qū)，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。一座較為成熟的商業(yè)物業(yè)，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4：1。由于停車面積供應(yīng)緊張，對往來車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損失和失竊，還應(yīng)注意將車輛與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓、配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序?？偨Y(jié)語：總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)、加強(qiáng)治安防范管理，加強(qiáng)消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清