【文章內容簡介】 優(yōu)點：可減輕公司還本付息壓力、融資周期長，這樣可以以較低的成本獲得長期的資金；缺點：(1)融資難度大，證監(jiān)會對上市融資企業(yè)有嚴格的條件限制；(2)上市融資會稀釋房地產公司的股權；(3)成功與否容易受政策及市場行情的影響。雖然上市融資可以是企業(yè)降低融資成本，但是受融資條件的限制以及上市的風險，一些實力不夠強大的中小房地產企業(yè)就不能夠通過上市進行融資，所以目前上市融資并非房地產主要融資渠道。4．房地產投資信托房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。房地產投資信托REITs能夠有效地融合房地產、投資、資產證券化這三種市場工具，除了具有所有權和利益相分離、信托財產獨立性、安全性、有限責任和信托管理的連續(xù)性等一般信托特征外。除此之外還有以下特點:(1)REITs的投資對象主要是房地產。因其制度優(yōu)勢，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產企業(yè)融資的新熱點；(2)REITs是資金信托和實物財產信托的結合。信托可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業(yè)務；(3)可以在不同層次、不同品位上，為房地產業(yè)服務，相對銀行貸款而言，REITs不但可以降低房地產也整體的運營成本，節(jié)約財務費用，還有利于房地產資金的持續(xù)運營和公司的發(fā)展。(4)REITs持有者只享有收益權和知情權。(5)REITs價格形成依賴于其所擁有房地產價值。(6)REITs與整體股票市場的關聯(lián)性較低。(7)REITs的結構、資產運用和收入來源受法律約束。房地產信托的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監(jiān)會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因為受到信托法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業(yè)的信托資金將受到一定影響。　第3章 宜福地產融資現(xiàn)狀宜福房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱宜福地產）成立于2005年，是集房地產開發(fā)、房屋建筑施工和物業(yè)管理為一體的綜合性股份制企業(yè)，注冊資金1000萬元人民幣。公司從2008～2010年間的收入基本穩(wěn)定，主營業(yè)務收入在23,770,000 元左右。但由于其管理費用和財務費用的數(shù)額多年來居高不下，截止到2010年12月31日，%。下表為宜福地產2008～2010年基本財務數(shù)據： 表31 宜福地產2008～2010年基本財務數(shù)據 （單位：元）　200820092010貨幣資金29455477454794013261流動資產2586547747082193914310固定資產488653599471617969454582339總資產514519077526700162461668029流動負債283086846295532387230846979總負債283086846295532387230846979營業(yè)收入凈額244000002300000023770000利潤總額144487264455346725從宜福地產的基本財務數(shù)據中，我們可以初步分析出以下幾點問題：1．根據表31中的數(shù)據計算出2008~2010年貨幣資金占總資產的比例，%、%、%，可以看出宜福地產貨幣資金所占其資產總額的比例很少。2．根據表31中的數(shù)據另外計算出2008~2010年固定資產占總資產的比例，%、%、%。固定資產所占比例過大，企業(yè)資產的變現(xiàn)能力就差。3．從表31中可以看出，企業(yè)的負債均為流動負債，說明企業(yè)除自由資金外，借入資金均為短期，缺乏長期穩(wěn)定的資金來源。4．企業(yè)的利潤總額連年出現(xiàn)負值，這也就是說明企業(yè)在經營上遇到的一定的困難，下圖為宜福地產2008~2010年利潤總額走勢圖：圖31 宜福地產2008～2010年利潤總額走勢圖但單從企業(yè)的主營業(yè)務收入來看，數(shù)額還是很客觀的，那么我們來看下，為什么企業(yè)收入不錯的情況下，而利潤是負值。表35 宜福地產2008~2010年費用成本數(shù)據（單位：元）　200820092010主營業(yè)務收入244000002300000023770000主營業(yè)務稅金及附加429440040480004195405管理費用165453391873615818978270財務費用3704748480297913050從表35中可以看到，雖然每年宜福地產的收入都比較穩(wěn)定，但是其經營成果不算理想，管理費用和財務費用的數(shù)額很大，下表將具體分析財務費用與管理費用占收入的多少。表36 宜福地產2008~2010年費用占收入的比值　200820092010主營業(yè)務收入100%100%100%管理費用%%%財務費用%%%從表36中，可以看到費用支出占了收入的80%左右，如此巨大的費用支出，導致支出大于收入，利潤為負。公司的經營不善會對公司的聲譽帶來負面影響，從而影響到從外界融資。接下來，本文將通過流動比率和資產負債率分析宜福地產的短期產債能力和財務杠桿。從而發(fā)現(xiàn)宜福地產在償債能力上存在的問題。流動比率是最為常用的反映企業(yè)短期償債能力的指標。根據表31的數(shù)據，通過流動比率公式計算出表32的數(shù)據。根據表31的相關內容計算得到如下：流動比率=流動資產/流動負債2008年流動比率=25865477/283086846=2009年流動比率=47082193/295532387=2010年流動比率=914310/230846979=，如下：表32 宜福地產2008～2010年流動比率　200820092010行業(yè)均值流動比率表32顯示的是宜福地產2008~2010流動比率變化情況，根據表中統(tǒng)計數(shù)據，流動比率在2010年為下降趨勢，并跌至負值，可以看出宜福地產流動比率很低。一般認為流動比率為2較適宜，但由于地產業(yè)是個長期投資行業(yè)，宜福地產的流動性低于行業(yè)平均值，這說明其短期償債能力比較弱，并且這也可以說明宜福地產貨幣資金可能遇到嚴重短缺.所以下面將從其貨幣資金的持有量來進行分析。圖32 宜福地產2008~2010年貨幣資金走勢圖我們知道貨幣資金是企業(yè)中最活躍的資金，流動性強，是企業(yè)的重要支付手段和流通手段。圖32發(fā)現(xiàn)，在2010年間貨幣資金急劇下降，從2008年29455477元下降到2010年的3261元，說明企業(yè)在此期間遇到了資金緊缺的危機。同時，一個企業(yè)貨幣資金擁有量的多少，標志著企業(yè)償債能力和支付能力的大小，這也從另一方面說明宜福地產在償債能力上出現(xiàn)了問題。財務杠桿比率是反映企業(yè)通過負債籌資的規(guī)模和程度的財務指標。資產負債率又稱負債比率，是財務杠桿比率中一項重要的指標，它指企業(yè)負債總額對資產總額的比率，它表明企業(yè)資產總額中，債權人提供資金所占的比重，以及企業(yè)資產對債權人權益的保障程度。這一比率越小，長期償債能力越強。由表31中數(shù)據，結合相關公式計算如下：資產負債率=負債總額/資產總額100%2008年資產負債率=283086846/514519077=%2009年資產負債率=295532387/526700162=%2010年資產負債率=230846979/461668029=%歸納計算結果為下表：表37 宜福地產2008～2010年資產負債率　200820092010行業(yè)均值資產負債率%%%%從對資產負債率的分析中我們看到，%，%，%，這三年資產負債率都很高，并且比較穩(wěn)定。%，相比之下宜福地產對債務的控制很好。我將上述分析結果匯總成下表：表38 分析結果匯總分析項目 參照指標分析結果短期償債能力流動比率流動比率低，短期償債能力弱長期償債能力資產負債率資產負債率小，長期償債能力較好1．從表38中看到，宜福地產的短期償債能力、營運能力和盈利能力均低于行業(yè)均值，表現(xiàn)出的狀況不是很好。2．資產負債率較小，說明其長期償債能力較好，但對于宜福地產來說暫時并沒有長期負債。一方面說明企業(yè)缺乏長期資金的供應；另一方面，企業(yè)如果不舉債，或負債比例很小，說明企業(yè)畏縮不前，對前途信心不足，利用債權人資本進行經營活動的能力很差。綜合上述比率的分析可以看出，宜福地產的運營情況一般，各種財務指標均低于行業(yè)的平均值。雖然主營業(yè)務收入很好，但其經營中的費用過大，造成了虧損，與行業(yè)的平均值比較還是有很大的差距，需要改善。這些問題也會成為借款困難的因素之一。對于像宜福地產這樣的中小房地產企業(yè)，國家缺乏有效的擔保機制和其他融資機制平臺，使得他們的融資通道過于狹窄。下圖為宜福地產用來融資的主要渠道。圖33 宜福地產主要融資渠道1．從上圖中可以看到，宜福地產資金來源的55%是來自于售房預付款，這也就是說房屋的銷售業(yè)績對宜福資金的補充起到很重要的作用。2．自籌資金主要是來自于公司自身的積累和股東的出資，占資金來源的28%。從宜福地產的財務現(xiàn)狀中，我們了解到宜福地產的經營狀況并不樂觀，自身積累也不是很多，這樣自籌資金很大程度上就依賴于股東的出自，很容易受到人為因素的影響，造成投資決策的失誤。3．除自身積累外，宜福解決融資問題就是從銀行貸款，然而銀行對于中小型房地產企業(yè)的貸款條件極為嚴苛。從上圖，銀行直接貸款的比例上可以看出，這僅占了宜福投資資金的11%，比例并不是很大，也就是說宜福想從銀行獲得資金的支持還是有一定的困難的。4．其他來源主要就是從其他渠道的借款，如：一些關聯(lián)公司的借款。這種借款存在很大的風險，首先是利率比較高，其次是很難找到合適的貸方。融資渠道受限、融資成本過高，嚴重影響到宜福地產的生存和發(fā)展。，能夠看出企業(yè)的短期償債能力較弱。如果企業(yè)的短期償債能力出現(xiàn)的了問了，會產生如下問題：1．企業(yè)要具有充分的償還能力才能保證其債權的安全，按期還本付息，這樣才能夠取得債權人的信任，獲得必要的資金支持；2．如果企業(yè)的短期償債能力發(fā)生問題，就會牽制企業(yè)經營的管理人員耗費大量精力去籌集資金，以應付還債，還會增加企業(yè)籌資的難度，或加大臨時緊急籌資的