【正文】 作者簽名： 日期： 年 月 日導(dǎo)師簽名： 日期： 年 月 日注 意 事 項(xiàng)（論文）的內(nèi)容包括：1）封面（按教務(wù)處制定的標(biāo)準(zhǔn)封面格式制作）2）原創(chuàng)性聲明3）中文摘要（300字左右）、關(guān)鍵詞4）外文摘要、關(guān)鍵詞 5）目次頁(yè)（附件不統(tǒng)一編入）6）論文主體部分：引言（或緒論）、正文、結(jié)論7）參考文獻(xiàn)8）致謝9）附錄（對(duì)論文支持必要時(shí)）：理工類設(shè)計(jì)（論文）正文字?jǐn)?shù)不少于1萬(wàn)字（不包括圖紙、程序清單等）。作 者 簽 名：　　 　 　　日　 期：　　 　 　　 指導(dǎo)教師簽名：　　 　 　　 日　　期：　　 　 　　 使用授權(quán)說(shuō)明本人完全了解 大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)?？梢圆捎糜坝?、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學(xué)?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉?jī)?nèi)容。在論文寫作過程中，老師多次審閱論文草稿，嚴(yán)格要求、督促按照預(yù)定的進(jìn)度進(jìn)行論文寫作，及時(shí)幫助我解決在論文寫作過程中遇到的各種困難，并給予了精心的指導(dǎo)和幫助。結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活密切相關(guān)的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)，它作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)行業(yè)和支柱行業(yè)之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用，其健康可持續(xù)發(fā)展關(guān)乎整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康。在完善貸款程序和數(shù)額的條件下，擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)，推進(jìn)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資產(chǎn)品上的創(chuàng)新，并且結(jié)合黑龍江的實(shí)際情況創(chuàng)造性的開發(fā)一些具有地方特色的金融產(chǎn)品。這種抱團(tuán)的一個(gè)很好的方式就是成立民間商會(huì)。2．公司融資能力的提高還體現(xiàn)在企業(yè)對(duì)資金的管理水平上，通過合理資金運(yùn)作和有效管理控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，確保當(dāng)前經(jīng)營(yíng)與后續(xù)開發(fā)的協(xié)調(diào)。2．提高信用等級(jí)公司業(yè)資信等級(jí)的高低直接決定融資方式的優(yōu)劣和融資額度的大小。黑龍江省金融市場(chǎng)發(fā)育程度不高，金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融產(chǎn)品和服務(wù)手段也十分有限。這一“公一“私”兩個(gè)渠道都沒有為大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展創(chuàng)造好環(huán)境，因此形成黑龍江本土房地產(chǎn)企業(yè)“弱的現(xiàn)狀。經(jīng)濟(jì)狀況與行業(yè)發(fā)展是一種正相關(guān)的關(guān)系，當(dāng)然對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。公司的文化是企業(yè)的靈魂與思想，可以讓企業(yè)智能化地自我運(yùn)轉(zhuǎn)，不會(huì)因突發(fā)事件或企業(yè)中某個(gè)關(guān)鍵性人物的離開而使企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。事實(shí)上，%。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，宜福地產(chǎn)有形資源實(shí)力明顯落后，自籌資金能力不足，不易得到外部資金的支持。 缺少直接的融資渠道宜福地產(chǎn)多采用像銀行貸款等這樣的間接融資渠道，缺乏直接從市場(chǎng)上獲得資金的手段。融資渠道受限、融資成本過高，嚴(yán)重影響到宜福地產(chǎn)的生存和發(fā)展。下圖為宜福地產(chǎn)用來(lái)融資的主要渠道。%，相比之下宜福地產(chǎn)對(duì)債務(wù)的控制很好。一般認(rèn)為流動(dòng)比率為2較適宜，但由于地產(chǎn)業(yè)是個(gè)長(zhǎng)期投資行業(yè)，宜福地產(chǎn)的流動(dòng)性低于行業(yè)平均值，這說(shuō)明其短期償債能力比較弱，并且這也可以說(shuō)明宜福地產(chǎn)貨幣資金可能遇到嚴(yán)重短缺.所以下面將從其貨幣資金的持有量來(lái)進(jìn)行分析。表35 宜福地產(chǎn)2008~2010年費(fèi)用成本數(shù)據(jù)（單位：元）　200820092010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入244000002300000023770000主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加429440040480004195405管理費(fèi)用165453391873615818978270財(cái)務(wù)費(fèi)用3704748480297913050從表35中可以看到，雖然每年宜福地產(chǎn)的收入都比較穩(wěn)定，但是其經(jīng)營(yíng)成果不算理想，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的數(shù)額很大，下表將具體分析財(cái)務(wù)費(fèi)用與管理費(fèi)用占收入的多少?！〉?章 宜福地產(chǎn)融資現(xiàn)狀宜福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宜福地產(chǎn)）成立于2005年，是集房地產(chǎn)開發(fā)、房屋建筑施工和物業(yè)管理為一體的綜合性股份制企業(yè)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元人民幣。(4)REITs持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)。股票上市融資屬于直接融資方式。銀行貸款具有審批效率較高、成本相對(duì)較低、一旦項(xiàng)目條件滿足，隨時(shí)都能發(fā)起申請(qǐng)等特點(diǎn)。2．銀行貸款條件高，限制多，靈活性不夠房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款必須在項(xiàng)目四證齊全、自有資金比例達(dá)到項(xiàng)目總投資的30％以上，并提供足夠的擔(dān)?；虻盅汉蟛拍芟蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)貸款審批，商業(yè)信貸融資方式靈活性缺乏。這部分資金占房地產(chǎn)投資的45％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20% 左右的水平。所以有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題有著十分重要的意義。房地產(chǎn)融資對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展主要有幾個(gè)方面：1．確保正常運(yùn)營(yíng)通過各種手段獲得充足的資金，以保證在建項(xiàng)目的日常資金運(yùn)轉(zhuǎn)，在銷售后獲得現(xiàn)金流入，物業(yè)交付后結(jié)轉(zhuǎn)收入，獲取利潤(rùn)，回報(bào)股東并用于持續(xù)經(jīng)營(yíng)。而宜福地產(chǎn)則是這種小型的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其融資方式更為單一，所以如何在有利的時(shí)機(jī)，以較低的融資成本、較小的融資風(fēng)險(xiǎn)籌措到企業(yè)發(fā)展及項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，已成為本企業(yè)發(fā)展壯大的戰(zhàn)略性問題。 研究目的、意義及方法房地產(chǎn)是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活密切相關(guān)的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。夏嘉華 (2004)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資新方式進(jìn)行了研究，并考察了國(guó)外一些融資方式，包括房地產(chǎn)投資信托、國(guó)際銀團(tuán)貸款、物業(yè)證券化、房地產(chǎn)基金、過橋貸款五種融資方式。這期間，我國(guó)政府和經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少在此領(lǐng)域進(jìn)行研究。區(qū)分了住宅類房地產(chǎn)、收益類房地產(chǎn)和計(jì)劃中的項(xiàng)目融資類的融資方案和程序。目前，美國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展得最為成熟，規(guī)模也最大，對(duì)房地產(chǎn)融資理論研究也最領(lǐng)先。作為典型的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自然對(duì)金融市場(chǎng)具有的高度的依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)則會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)。但目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多限制因素，使?jié)撛诘娜谫Y風(fēng)險(xiǎn)增大。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，我國(guó)各個(gè)行業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，尤其是隨著我國(guó)加入世貿(mào)組織、美國(guó)次貸危機(jī)后，融資環(huán)境變得更為復(fù)雜，新的融資渠道和融資方式也相應(yīng)而生，融資問題已經(jīng)成為影響行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。與之相對(duì)的是，我國(guó)市場(chǎng)上有充足的資金，近年我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款逐年攀升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2008年已達(dá)到217885億元人民幣，同比增長(zhǎng)26．3％。Brown,Matysiak(2000)所著的《Real Estate Investment,a Capital MarketApproach》從投資角度研究房地產(chǎn)，包括貨幣的時(shí)間價(jià)值及現(xiàn)金流、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)及房地產(chǎn)投資組合管理。日本2000年修訂了《投資信托法》，于2001年上市首只REITs；韓國(guó)則是在頒布《房地產(chǎn)投資公司法》后并上市首只REITs。劉絢(2001)認(rèn)為有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目債券的形式進(jìn)行融資，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。金融市場(chǎng)的變化也要求開拓房地產(chǎn)融資渠道,近年來(lái),我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴(yán)格,將使一大批沒有資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，自80年代起步以來(lái)，在90年代迅速進(jìn)入了成長(zhǎng)期，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用。從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資,融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集,運(yùn)用和清算。持有物業(yè)占用巨額資金，投資回收期長(zhǎng)，需要低成本長(zhǎng)期資金支持。1．資金來(lái)源渠道 中國(guó)1997年～2008年房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源 (單位：億元)年份國(guó)內(nèi)銀行貸款利用外資外商直接投資自籌資金其他資金 來(lái)源1997911461328973145519981,0533622591,167181219991,1122571801,3452,06320001,3851691351,6142,81920011,6921361062,1843,67120022,2201571242,7384,62020033,1381701163,7716,10620043,1582281435,2088,56320053,9182581687,00010,22220065,3574002988,59712,78120077,01664150311,77318,04920087,60672863515,31215,973合計(jì)38,5663,9672,99561,68288,134比例20%2%2%32%45% 從上表，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)渠道：(1)國(guó)內(nèi)貸款。(3)利用外資，指境外基金以及大量個(gè)人資金，通過直接購(gòu)買土地、房產(chǎn)，項(xiàng)目合作，直接參股房地產(chǎn)公司等方式集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。(3)從1997年至2008年，自籌資金的增長(zhǎng)幅度最快，銀行貸款雖為主流，但有下滑趨勢(shì)。1．銀行貸款對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行貸款是指商業(yè)銀行作為貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)的貸款，主要分為信用貸款和抵押擔(dān)保貸款。發(fā)行債券的要求較高，債券發(fā)行采用審批制，具有較強(qiáng)的政府主導(dǎo)的特點(diǎn)，要求符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。除此之外還有以下特點(diǎn):(1)REITs的投資對(duì)象主要是房地產(chǎn)。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始限制信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持。固定資產(chǎn)所占比例過大，企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力就差。流動(dòng)比率是最為常用的反映企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)。資產(chǎn)負(fù)債率又稱負(fù)債比率，是財(cái)務(wù)杠桿比率中一項(xiàng)重要的指標(biāo)，它指企業(yè)負(fù)債總額對(duì)資產(chǎn)總額的比率，它表明企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供資金所占的比重，以及企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。雖然主營(yíng)業(yè)務(wù)收入很好，但其經(jīng)營(yíng)中的費(fèi)用過大，造成了虧損，與行業(yè)的平均值比較還是有很大的差距，需要改