【正文】 本人完全意識(shí)到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。通過(guò)研究我認(rèn)為，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。這并不是否定銀行貸款這種融資渠道，只是要將它所占的比重限定在合理的范圍之內(nèi)。通過(guò)上述分析我認(rèn)為黑龍江地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)融資存在渠道有限，間接融資占比較高，融資成本高，資金來(lái)源不穩(wěn)定等問(wèn)題。起步階段意味著行業(yè)也面臨更多的問(wèn)題，那么融資問(wèn)題就更加不可避免，且會(huì)更加突出。并且從另一方面表現(xiàn)出了公司融資的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)融資能力受到很大的影響。3．房地產(chǎn)信托等其他直接融資方式是除了銀行貸款外較適合宜福地產(chǎn)這類中小型房地產(chǎn)企業(yè)所用。3．除自身積累外，宜福解決融資問(wèn)題就是從銀行貸款，然而銀行對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件極為嚴(yán)苛。財(cái)務(wù)杠桿比率是反映企業(yè)通過(guò)負(fù)債籌資的規(guī)模和程度的財(cái)務(wù)指標(biāo)。2．根據(jù)表31中的數(shù)據(jù)另外計(jì)算出2008~2010年固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例，%、%、%。房地產(chǎn)投資信托REITs能夠有效地融合房地產(chǎn)、投資、資產(chǎn)證券化這三種市場(chǎng)工具，除了具有所有權(quán)和利益相分離、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性、安全性、有限責(zé)任和信托管理的連續(xù)性等一般信托特征外。這造成組織架構(gòu)單一，融資渠道狹窄，由于缺乏大量可供選擇的金融工具，大大影響了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的拓展和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。2004 年年初以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重呈上升趨勢(shì)。3．持續(xù)經(jīng)營(yíng)要求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商偏重住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)銷售，但土地資源稀缺性以及持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，要求開(kāi)發(fā)商提高物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)比重。本文結(jié)合了具體的房地產(chǎn)公司，其研究目的在于借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資問(wèn)題的研究成果，結(jié)合宜福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的具體情況，尋求適合本企業(yè)的新的融資方式，從而為減小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)其良性發(fā)展提出一些意見(jiàn)。廖俊平(1998)提出了保險(xiǎn)金在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要作用。包括金融財(cái)務(wù)基礎(chǔ)和外部環(huán)境分析、金融方法和工具、房地產(chǎn)融資決策三部分?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 融資 影響因素 資金ⅠAbstract The real estate industry is one of the supporting industries of China’s national economy, and it plays an important role on the development of our national economy．However, in the real estate market of China，there are many constraints，which increase the potential financing risks． Therefore, solving the problem of real estate funds not only to improve capital allocation way of the real estate enterprise and improve the whole social resource allocation efficiency, which have an important theoretical significance, but also it has practical meaning to how to improve the petitiveness of enterprises.Based on the analysis of YiFu financial status and financing status. In my opinion, YiFu exist many financing problems, including their own strength weakness, the regional economic development delay, the development environment of real estate industry is not good, the financing ways of the whole society is limited, Heilongjiang financial market is sluggish and so on. Combining these influence factors, I propose some methods to solve YiFu financing problems.Keywords real estate financing influence factors fundsⅡ目 錄摘 要 ⅠAbstract Ⅱ第1章 緒論 1 1 2 2 3 、意義及方法 4 4 5 5第2章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資概述 6 6 6 6 7 7 9 10第3章 宜福地產(chǎn)融資現(xiàn)狀 12 12 14Ⅲ 15 17 17 18 18 19第4章 宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題成因分析 21 21 21 21 22 22 23 23 23 23 24 24第5章 宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策建議 25 25 25 26 26 27 27結(jié)束語(yǔ) 29致謝 30參考文獻(xiàn) 31ⅣⅣ 第1章 緒論房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其發(fā)展能帶動(dòng)鋼材、水泥、木材等40多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用。為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱這一問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，各金融部門連續(xù)采取措施提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金“門檻”。著重闡述了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)與證券，并根據(jù)投資組合來(lái)分析房地產(chǎn)投資業(yè)績(jī)。馬毅婕、王海燕、何平、劉麗學(xué)等人通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外諸多房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析，并結(jié)合我國(guó)國(guó)情，探討了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的融資渠道單一、金融工具缺乏等問(wèn)題。所以本文將針對(duì)宜福地產(chǎn)具體的融資問(wèn)題提出一套合理的多元化融資模式，以求解決企業(yè)的融資難題。房地產(chǎn)行業(yè)特征決定了資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展及壯大的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展也起著重要的作用。2．資金來(lái)源特點(diǎn)通過(guò)對(duì)上表1997～2008年房地產(chǎn)資金來(lái)源情況分析，可以看出：(1)在總體規(guī)模上，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入呈逐年快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2008年的投資規(guī)模為2002年的4倍以上。銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商提供貸款，最看重的是開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流狀況、企業(yè)信譽(yù)和項(xiàng)目本身情況，一般對(duì)大型優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的住宅項(xiàng)目非常支持，同時(shí)為了保證貸款還款資金來(lái)源，銀行還要求獨(dú)家獲得該住宅項(xiàng)目的按揭貸款發(fā)放資格，成為開(kāi)發(fā)商的按揭合作銀行。(5)REITs價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)價(jià)值。表36 宜福地產(chǎn)2008~2010年費(fèi)用占收入的比值　200820092010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%100%100%管理費(fèi)用%%%財(cái)務(wù)費(fèi)用%%%從表36中，可以看到費(fèi)用支出占了收入的80%左右，如此巨大的費(fèi)用支出，導(dǎo)致支出大于收入，利潤(rùn)為負(fù)。我將上述分析結(jié)果匯總成下表：表38 分析結(jié)果匯總分析項(xiàng)目 參照指標(biāo)分析結(jié)果短期償債能力流動(dòng)比率流動(dòng)比率低，短期償債能力弱長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率小，長(zhǎng)期償債能力較好1．從表38中看到，宜福地產(chǎn)的短期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力均低于行業(yè)均值，表現(xiàn)出的狀況不是很好。，能夠看出企業(yè)的短期償債能力較弱。宜福地產(chǎn)并沒(méi)有形成自身的企業(yè)發(fā)展文化，這讓企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。第5章 宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策建議1．打造優(yōu)質(zhì)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的品牌是企業(yè)實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等要素的綜合體現(xiàn)，又是核心能力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，所以不僅要通過(guò)營(yíng)銷手段塑造品牌，更重要的是從企業(yè)內(nèi)核塑造品牌。3．多方收集、學(xué)習(xí)各種融資手段，熟悉他們的運(yùn)用條件、操作模式和管理要求，并且多咨詢專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)，以提升企業(yè)對(duì)各融資手段掌握和運(yùn)作能力。3．完善融資的制度環(huán)境我將通過(guò)以下幾點(diǎn)來(lái)完善融資的制度環(huán)境：(1)要完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī)，為房地產(chǎn)融資方式多樣化的推行提供依據(jù)。老師治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)問(wèn)題敏銳的觀察力以及非常靈活的學(xué)術(shù)思想給我留下了很深刻的印象，使我受益匪淺。：任務(wù)書(shū)、開(kāi)題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）。對(duì)本研究提供過(guò)幫助和做出過(guò)貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體，均已在文中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意。(5)當(dāng)?shù)卣矫嬉矐?yīng)出臺(tái)保障性措施，減輕商業(yè)銀行對(duì)中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造一個(gè)良好的融資環(huán)境，使商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)公司融資的大門更加敞開(kāi)。像宜福這樣的中小房地產(chǎn)商在黑龍江有很多，公司之間相互交流經(jīng)驗(yàn)，共同商討發(fā)展戰(zhàn)略，將會(huì)有助他們?cè)诩ち业母?jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督，大力提高產(chǎn)品質(zhì)量，并且加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)管理，建立完善的客戶關(guān)系管理體系，在市場(chǎng)上樹(shù)立良好的口碑，打造出好的品牌，這也是企業(yè)為自身創(chuàng)造良好的融資環(huán)境。2007年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金總額為11772億元，%，%。銀行即使為中小企業(yè)提供貸款，也只是提供短期流動(dòng)資金，很少提供長(zhǎng)期信貸。對(duì)于像宜福地產(chǎn)這樣的中小房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)家缺乏有效的擔(dān)保機(jī)制和其他融資機(jī)制平臺(tái)，使得他們的融資通道過(guò)于狹窄。根據(jù)表31的相關(guān)內(nèi)容計(jì)算得到如下：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債2008年流動(dòng)比率=25865477/283086846=2009年流動(dòng)比率=47082193/295532387=2010年流動(dòng)比率=914310/230846979=，如下：表32 宜福地產(chǎn)2008～2010年流動(dòng)比率　200820092010行業(yè)均值流動(dòng)比率表32顯示的是宜福地產(chǎn)2008~2010流動(dòng)比率變化情況，根據(jù)表中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，流動(dòng)比率在2010年為下降趨勢(shì)，并跌至負(fù)值，可以看出宜福地產(chǎn)流動(dòng)比率很低。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的