【正文】 摘 要房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用。但目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多限制因素，使?jié)撛诘娜谫Y風(fēng)險(xiǎn)增大。近幾年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的限制，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資壓力加重，資金問(wèn)題已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。因此，解決房地產(chǎn)資金問(wèn)題不僅對(duì)改善我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本配置方式和提高整個(gè)社會(huì)的資源配置效率方面有重要的理論意義，同時(shí)對(duì)于在新時(shí)期如何提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力方面也具有一定的實(shí)際意義。本文在分析宜福地產(chǎn)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和融資現(xiàn)狀上發(fā)現(xiàn)了宜福地產(chǎn)融資所存在的諸多問(wèn)題，包括自身實(shí)力較弱，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展環(huán)境不佳，整個(gè)社會(huì)資金面有限，黑龍江金融市場(chǎng)發(fā)展遲緩等影響因素，結(jié)合這些影響因素提出了解決宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 融資 影響因素 資金ⅠAbstract The real estate industry is one of the supporting industries of China’s national economy, and it plays an important role on the development of our national economy．However, in the real estate market of China，there are many constraints，which increase the potential financing risks． Therefore, solving the problem of real estate funds not only to improve capital allocation way of the real estate enterprise and improve the whole social resource allocation efficiency, which have an important theoretical significance, but also it has practical meaning to how to improve the petitiveness of enterprises.Based on the analysis of YiFu financial status and financing status. In my opinion, YiFu exist many financing problems, including their own strength weakness, the regional economic development delay, the development environment of real estate industry is not good, the financing ways of the whole society is limited, Heilongjiang financial market is sluggish and so on. Combining these influence factors, I propose some methods to solve YiFu financing problems.Keywords real estate financing influence factors fundsⅡ目 錄摘 要 ⅠAbstract Ⅱ第1章 緒論 1 1 2 2 3 、意義及方法 4 4 5 5第2章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資概述 6 6 6 6 7 7 9 10第3章 宜福地產(chǎn)融資現(xiàn)狀 12 12 14Ⅲ 15 17 17 18 18 19第4章 宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題成因分析 21 21 21 21 22 22 23 23 23 23 24 24第5章 宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策建議 25 25 25 26 26 27 27結(jié)束語(yǔ) 29致謝 30參考文獻(xiàn) 31ⅣⅣ 第1章 緒論房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其發(fā)展能帶動(dòng)鋼材、水泥、木材等40多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，我國(guó)各個(gè)行業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，尤其是隨著我國(guó)加入世貿(mào)組織、美國(guó)次貸危機(jī)后，融資環(huán)境變得更為復(fù)雜，新的融資渠道和融資方式也相應(yīng)而生，融資問(wèn)題已經(jīng)成為影響行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。并且房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，所以有效地解決該行業(yè)的融資問(wèn)題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件。但房地產(chǎn)業(yè)與大企業(yè)相比仍是一個(gè)比較弱的群體，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，其生存和發(fā)展還存在不少的問(wèn)題，如房地產(chǎn)融資相關(guān)的政策、法律法規(guī)不健全，缺少一套完整的、科學(xué)的、有效的房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)體系；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的依存度過(guò)高；未建立規(guī)范成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，證券初級(jí)市場(chǎng)的不完善，缺乏活躍的二級(jí)證券市場(chǎng)，金融產(chǎn)品單一，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新等。作為典型的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自然對(duì)金融市場(chǎng)具有的高度的依賴(lài)，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)則會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)。為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱這一問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，各金融部門(mén)連續(xù)采取措施提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金“門(mén)檻”。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，資金瓶頸對(duì)企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策面前面臨著重新洗牌的危險(xiǎn)。從銀行貸款難度加大，房地產(chǎn)商紛紛將目光投向資本市場(chǎng)，更新房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作理念，多渠道融資模式成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。所以如何解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。與之相對(duì)的是，我國(guó)市場(chǎng)上有充足的資金，近年我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款逐年攀升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2008年已達(dá)到217885億元人民幣，同比增長(zhǎng)26．3％。市場(chǎng)上有錢(qián)而房地產(chǎn)企業(yè)卻缺錢(qián)，這種“臨水而渴的窘境，彰顯了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的缺陷。本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，深入分析我國(guó)房地產(chǎn)融資的問(wèn)題及原因所在，考察目前國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫融資困境提出一些建議。目前，美國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展得最為成熟，規(guī)模也最大，對(duì)房地產(chǎn)融資理論研究也最領(lǐng)先。美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)融資的研究主要是搜集了大量相關(guān)數(shù)據(jù)，建立數(shù)學(xué)模型，從多角度進(jìn)行定量分析。美國(guó)陳淑賢、約翰﹒埃里克森、王訶在他們?cè)凇斗康禺a(chǎn)投資信托—結(jié)構(gòu)、績(jī)效與投資機(jī)會(huì)》(Real Estate Investment Trusts：Structure，Performance，and Investment Opportunities)一書(shū)中系統(tǒng)地整合了已有的房地產(chǎn)投資信托研究成果，從理論和實(shí)踐相結(jié)合的角度，十分出色地對(duì)REITs市場(chǎng)進(jìn)行了綜合分析。Sirmans(1989)所著的《Real Estate Finance》從金融角度來(lái)研究房地產(chǎn)。包括金融財(cái)務(wù)基礎(chǔ)和外部環(huán)境分析、金融方法和工具、房地產(chǎn)融資決策三部分。Brown,Matysiak(2000)所著的《Real Estate Investment,a Capital MarketApproach》從投資角度研究房地產(chǎn)，包括貨幣的時(shí)間價(jià)值及現(xiàn)金流、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)及房地產(chǎn)投資組合管理。Brueggeman,Fisher(2001)對(duì)廣泛運(yùn)用的房地產(chǎn)金融工具作了分析和總結(jié)。研究了房地產(chǎn)融資中的法律因素。區(qū)分了住宅類(lèi)房地產(chǎn)、收益類(lèi)房地產(chǎn)和計(jì)劃中的項(xiàng)目融資類(lèi)的融資方案和程序。著重闡述了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)與證券，并根據(jù)投資組合來(lái)分析房地產(chǎn)投資業(yè)績(jī)。除了美國(guó)，歐洲國(guó)家也在積極從事房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)方面的研究。在亞洲，許多國(guó)家也在探索利用REITs來(lái)實(shí)現(xiàn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興。加坡證券交易所審核委員會(huì)提出舍利上市財(cái)產(chǎn)信托，即新加坡房地產(chǎn)投資信托基金，旨在增加市場(chǎng)投資品種和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。日本2000年修訂了《投資信托法》，于2001年上市首只REITs；韓國(guó)則是在頒布《房地產(chǎn)投資公司法》后并上市首只REITs。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資研究，我國(guó)還處于起步階段。1992年以后，商品房概念漸入人心，銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)逐步成熟與完善。這期間，我國(guó)政府和經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少在此領(lǐng)域進(jìn)行研究。1998年全面取消福利分房制度，使得數(shù)年積壓的購(gòu)買(mǎi)力到2000年以后迅速釋放，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)融資有了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金短缺的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)學(xué)者根據(jù)國(guó)外的成熟理論紛紛提出相應(yīng)的融資模式。廖俊平(1998)提出了保險(xiǎn)金在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要作用。劉絢(2001)認(rèn)為有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目債券的形式進(jìn)行融資，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。進(jìn)入新世紀(jì)后資產(chǎn)證券化成為眾多學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)，鄧子華和李化民(2004)、劉洪玉(2004)、易憲容、陳柳欽(2004)、郭光(2005)等在房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)域進(jìn)行了較好的研究。鄧偉利(2003)、王軍武(2005)、姚先霞(2005)等都比較系統(tǒng)地研究介紹了國(guó)外資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的機(jī)制完善和制度創(chuàng)新提出相關(guān)建議。夏嘉華 (2004)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資新方式進(jìn)行了研究，并考察了國(guó)外一些融資方式，包括房地產(chǎn)投資信托、國(guó)際銀團(tuán)貸款、物業(yè)證券化、房地產(chǎn)基金、過(guò)橋貸款五種融資方式。馬毅婕、王海燕、何平、劉麗學(xué)等人通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外諸多房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析，并結(jié)合我國(guó)國(guó)情，探討了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的融資渠道單一、金融工具缺乏等問(wèn)題。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所巴曙松、張旭、王森則提出了房地產(chǎn)企業(yè)采取個(gè)性化融資模式，認(rèn)為不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目金融創(chuàng)新方式的選擇，取決于市場(chǎng)發(fā)育程度和投資者的信心程度。雖然眾多的學(xué)者專(zhuān)家都在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域進(jìn)行了大量的研究，觀點(diǎn)眾多，但由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資理論起步較晚，企業(yè)依然存在融資方式單一,融資渠道狹窄的問(wèn)題,融資資金來(lái)源主要依賴(lài)于銀行貸款和預(yù)售房款。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資發(fā)展滯后,僅占融資總量的1/10,而隨著我國(guó)金融業(yè)門(mén)檻的提高,房地產(chǎn)融資將日益困難。金融市