【正文】 善。從上圖，銀行直接貸款的比例上可以看出，這僅占了宜福投資資金的11%，比例并不是很大，也就是說宜福想從銀行獲得資金的支持還是有一定的困難的。2．短期借款占負(fù)債中的比例最少，銀行發(fā)放的流動貸款大都投向大型房地產(chǎn)企業(yè)，對中小企業(yè)的信貸投入明顯偏少。但由于受到區(qū)域經(jīng)濟的影響，REITs發(fā)展并不是十分完善，宜福地產(chǎn)至今并未采取此類融資方式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)無形資產(chǎn)的競爭力根本無法與大型房地產(chǎn)企業(yè)相提并論，不能及時得到銀行等正規(guī)金融機構(gòu)的資金支持，在融資時處于弱勢地位。從上述宜福地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和經(jīng)營狀況中存在的問題中，我覺得宜福地產(chǎn)若想提高融資能力，首先要完善其內(nèi)部的管理，提高其營運能力和盈利能力，提高其在市場上的知名度，從而提高信用等級，提高融資能力。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)逃廢債務(wù)的現(xiàn)象屢見不鮮，銀行為規(guī)避風(fēng)險，多不愿貸款給資信等級低、缺乏抵押資產(chǎn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)。國內(nèi)其他經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的融通渠道、成本、數(shù)量等方面這在一定程度上妨礙了黑龍江房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強，也使房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)檔次受到局限，培育不出具有全國影響力的知名企業(yè)。房地產(chǎn)項目成本概算、預(yù)算及竣工決算，是確立工程造價，降低開發(fā)成本辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，是理財管理的重要環(huán)節(jié)，必須抓實抓好。3．形成戰(zhàn)略聯(lián)盟宜福地產(chǎn)可以根據(jù)自身的狀況，結(jié)合本地的其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，積極與他們形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過合作開發(fā)的形式整和、提高公司實力，這樣就較容易滿足各類融資手段的條件，這種操作模式即解決了融資問題，同時促進(jìn)了企業(yè)做大做強。，并且提出了具體的改革意見，在接下來的兩節(jié)中，將對政府和相關(guān)的金融機構(gòu)提出一些合理的改革意見。由此可見，我們目前要做的是應(yīng)該大力發(fā)展新的融資渠道，建立結(jié)構(gòu)合理的多元融資模式。(3)應(yīng)該健全金融監(jiān)管的專門機構(gòu)及之間的協(xié)調(diào)機制，加強對金融集團(tuán)和混合業(yè)務(wù)的監(jiān)管。最重要的是在政策允許的條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。參考文獻(xiàn)[J]. 財貿(mào)經(jīng)濟，2005（11）：融資新方向[J]. 中國房地產(chǎn)金融,2005(10) [J].金融論壇,2005(11)[M].四川：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2003[M].清華大學(xué)出版社，2007[J].北京工商大學(xué)學(xué)報（社科版）,2007（4）[J].江漢石油職工大學(xué)學(xué)報,2005（5）[J]. 湖南科技學(xué)院學(xué)報, 2009(6)[J].華北金融,2008（1）[M].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2005[J]. 財貿(mào)經(jīng)濟,2005(11)[J].中國房地產(chǎn)金融， 2008（6）[M].經(jīng)濟管理出版社,2006[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2001[J]. 經(jīng)營管理者, 2009 (18)[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2008（7）[J].黑龍江對外貿(mào)易，2008（7）[M].海天書版社,2009（8）[J].中國青年報,2008（10）：世界經(jīng)濟的杠桿[J].粵港信息日報,2002（5）, Eugene F., Efficient Capital Merkets, A Review of Theory and Empirical Work[J], Journal of Finance 25 ,May 1970 Gordon,Corporate Debt , Division of Research[M], Harvard Business School, 1961. 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Strategic mangement accounting[M], Part of reed international books,1992畢業(yè)設(shè)計（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說明原創(chuàng)性聲明本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計（論文），是我個人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。作者簽名： 日期： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書寫，不準(zhǔn)用徒手畫3）畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁以上的雙面打印4）圖表應(yīng)繪制于無格子的頁面上5）軟件工程類課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔1）設(shè)計（論文）2）附件：按照任務(wù)書、開題報告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂3）其它38。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。另外，我非常感謝我的同學(xué)們，在我的整個學(xué)習(xí)期間以及論文寫作階段給予我的大力支持和幫助，使我度過了快樂充實的大學(xué)四年。目前，我國大部分房地產(chǎn)項目資金主要來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金積累和傳統(tǒng)的外部融資方式。房地產(chǎn)金融是一個具有極大風(fēng)險的金融領(lǐng)域，必須設(shè)定一種有效的機制和相應(yīng)的制度安排，政府支持體系至關(guān)重要。1．政府努力建立和發(fā)展多元化的融資渠道鑒于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存的依賴銀行信貸的單一融資模式的種種弊端，應(yīng)采取多元融資模式來克服單一融資模式的缺陷以促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。同時提高融資的效率，不同的融資手段應(yīng)用的難易程度是大不相同的，企業(yè)要量力而為，確定最容易實現(xiàn)的方式。按照貸款合同規(guī)定的用途使用信貸資金，嚴(yán)格執(zhí)行與銀行約定的還款計劃，注重資信體系的建設(shè)。從宜福地產(chǎn)自身來講，首先通過打造良好內(nèi)部管理體系，建立完善的公司管理制度、財務(wù)制度和項目實施制度；(2)財務(wù)管理。內(nèi)外部雙重因素共同形成了黑龍江金融機構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新動力不足?？梢钥闯稣麄€社會財富有限，可供融通的資金也當(dāng)然不多，當(dāng)然提供給房地產(chǎn)企業(yè)的資金就更少，資金成本高獲取難度大是自然的事情。也就是說黑龍江的經(jīng)濟環(huán)境決定了房地產(chǎn)行業(yè)只能處在發(fā)展的起步階段。企業(yè)的管理者缺乏財務(wù)方面的基本常識，這樣他們就很難從財務(wù)報表等信息中獲得企業(yè)資金流向和動態(tài)，不能及時把握企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題。宜福地產(chǎn)近幾年的收益表現(xiàn)并不是十分良好，連續(xù)三年營業(yè)利潤為負(fù)值，并持續(xù)下降，造成宜福地產(chǎn)自有資金嚴(yán)重不足。房地產(chǎn)公司的無形資源主要包含信息資源(新技術(shù)、新材料的獲得渠道等)、政策資源、品牌資源(企業(yè)及產(chǎn)品的知名度、客戶的忠誠度)、組織資源、企業(yè)信譽、社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等，無形資源占優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)表明其具備良好的信用品質(zhì)和較高的還債能力，能爭取到更高的信用額度，融資能力就比較強。2．銀行貸款最看重的是企業(yè)現(xiàn)金流狀況和企業(yè)的信譽，宜福地產(chǎn)的運營情況并不是很好，也沒很成功的開發(fā)品牌所以從銀行方面一般獲得的都是短期的借款。宜福地產(chǎn)所取得的投資資金多為短期融資，主要由其他應(yīng)付款、應(yīng)收賬款和短期借款等組成，這樣的資金鏈?zhǔn)植环€(wěn)定，很容易造成資金短缺的現(xiàn)象。從宜福地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀中，我們了解到宜福地產(chǎn)的經(jīng)營狀況并不樂觀，自身積累也不是很多，這樣自籌資金很大程度上就依賴于股東的出自，很容易受到人為因素的影響，造成投資決策的失誤。一方面說明企業(yè)缺乏長期資金的供應(yīng)；另一方面，企業(yè)如果不舉債，或負(fù)債比例很小，說明企業(yè)畏縮不前，對前途信心不足，利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營活動的能力很差。同時，一個企業(yè)貨幣資金擁有量的多少，標(biāo)志著企業(yè)償債能力和支付能力的大小，這也從另一方面說明宜福地產(chǎn)在償債能力上出現(xiàn)了問題。接下來，本文將通過流動比率和資產(chǎn)負(fù)債率分析宜福地產(chǎn)的短期產(chǎn)債能力和財務(wù)杠桿。下表為宜福地產(chǎn)2008～2010年基本財務(wù)數(shù)據(jù)： 表31 宜福地產(chǎn)2008～2010年基本財務(wù)數(shù)據(jù) （單位：元）　200820092010貨幣資金29455477454794013261流動資產(chǎn)2586547747082193914310固定資產(chǎn)488653599471617969454582339總資產(chǎn)514519077526700162461668029流動負(fù)債283086846295532387230846979總負(fù)債283086846295532387230846979營業(yè)收入凈額244000002300000023770000利潤總額144487264455346725從宜福地產(chǎn)的基本財務(wù)數(shù)據(jù)中，我們可以初步分析出以下幾點問題：1．根據(jù)表31中的數(shù)據(jù)計算出2008~2010年貨幣資金占總資產(chǎn)的比例，%、%、%，可以看出宜福地產(chǎn)貨幣資金所占其資產(chǎn)總額的比例很少。(7)REITs的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用和收入來源受法律約束。4．房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。房地產(chǎn)企業(yè)債券是指由地