【正文】 信托資金將受到一定影響。 3．上市融資上市融資是指企業(yè)所有者通過(guò)出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)發(fā)展所需要的長(zhǎng)期資金，依靠資本市場(chǎng)輸血促使企業(yè)迅速擴(kuò)大資本積累。1．過(guò)度依賴(lài)銀行貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)難以化解由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，開(kāi)發(fā)投資資金有80％左右的資金依賴(lài)銀行的支持，其他融資形式的融資比重較小，這就使資金來(lái)源單一和資金融通效率低下產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)在銀行系統(tǒng)集中體現(xiàn)，一旦市場(chǎng)萎縮或遇到金融危機(jī)，必將對(duì)銀行系統(tǒng)造成危害。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。本文所指的房地產(chǎn)融資是狹義層面的融資。因此,如何發(fā)展房地產(chǎn)融資,是我國(guó)房地產(chǎn)企和金融行業(yè)所需要面對(duì)的一個(gè)重要課題。1992年以后，商品房概念漸入人心，銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)逐步成熟與完善。本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，深入分析我國(guó)房地產(chǎn)融資的問(wèn)題及原因所在，考察目前國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫融資困境提出一些建議。摘 要房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用。市場(chǎng)上有錢(qián)而房地產(chǎn)企業(yè)卻缺錢(qián)，這種“臨水而渴的窘境，彰顯了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的缺陷。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資研究，我國(guó)還處于起步階段。加之配套的法律法規(guī)不完善，還有許多理論問(wèn)題需要進(jìn)一步的探討和研究，還沒(méi)有一個(gè)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)融資理論在實(shí)踐中應(yīng)用和普及。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。主要是商業(yè)銀行直接貸款。從房地產(chǎn)資金的來(lái)源和特點(diǎn)可以看到房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀存在很多的不足。一般對(duì)于政府支持和提倡的政策性住房（廉租房、雙限房等)的建設(shè)資金融資支持力度比較大，基本只有優(yōu)質(zhì)公司才有發(fā)債的可能。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因?yàn)槭艿叫磐蟹ǖ南拗疲凶疃?00份的限額。根據(jù)表31的數(shù)據(jù)，通過(guò)流動(dòng)比率公式計(jì)算出表32的數(shù)據(jù)。這些問(wèn)題也會(huì)成為借款困難的因素之一。中小型房地產(chǎn)企業(yè)不僅權(quán)益資金的來(lái)源極為有限，而且很難獲得長(zhǎng)期債務(wù)的支持。本文通過(guò)分析認(rèn)為形成宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題主要的外部問(wèn)題及原因有如下幾個(gè)方面。手續(xù)繁雜、抵押擔(dān)保條件苛刻以及貸款成本高成為中小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的三大難題。所以要求財(cái)會(huì)人員掌握“ 三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)資金成本、質(zhì)量成本、投資成本、決策成本的管理與控制，通過(guò)成本的有效控制，降低宜福地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中成本過(guò)大這一問(wèn)題，提高企業(yè)自有資金儲(chǔ)備量；(4)產(chǎn)品質(zhì)量。提高黑龍江房地產(chǎn)公司的融資能力，除了官方的扶持外，民間的合作交流也是不可或缺的。(4)要加快建立健全市縣擔(dān)保體系和擔(dān)保補(bǔ)償機(jī)制，構(gòu)筑中小企業(yè)融資服務(wù)平臺(tái)。盡我所知，除文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過(guò)的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或?qū)W歷而使用過(guò)的材料。、圖表要求：1）文字通順，語(yǔ)言流暢，書(shū)寫(xiě)字跡工整，打印字體及大小符合要求，無(wú)錯(cuò)別字，不準(zhǔn)請(qǐng)他人代寫(xiě)2）工程設(shè)計(jì)類(lèi)題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計(jì)算機(jī)繪制，所有圖紙應(yīng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。同時(shí)，我還要感謝我的父母，和在黑龍江學(xué)院學(xué)習(xí)期間給我授課的所有恩師，承蒙各位老師辛勤無(wú)私、孜孜不倦的教誨和關(guān)愛(ài)，才使得我在財(cái)務(wù)管理理論知識(shí)的掌握上有了質(zhì)的飛躍。(2)要建立健全政府支持體系。4．注意融資過(guò)程中成本的控制，做到以“小成本融大資金”。(1)公司管理。2010年黑龍江國(guó)民生產(chǎn)總值僅有10235億元，人均水平在全國(guó)處于后列，固定資產(chǎn)投資雖然增速較高，但人均投資額還只相當(dāng)于全國(guó)人均水平的60％左右。3．忽視了財(cái)務(wù)方面的管理。如果企業(yè)的短期償債能力出現(xiàn)的了問(wèn)了，會(huì)產(chǎn)生如下問(wèn)題：1．企業(yè)要具有充分的償還能力才能保證其債權(quán)的安全，按期還本付息，這樣才能夠取得債權(quán)人的信任，獲得必要的資金支持；2．如果企業(yè)的短期償債能力發(fā)生問(wèn)題，就會(huì)牽制企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理人員耗費(fèi)大量精力去籌集資金，以應(yīng)付還債，還會(huì)增加企業(yè)籌資的難度，或加大臨時(shí)緊急籌資的成本，影響企業(yè)的盈利能力。2．資產(chǎn)負(fù)債率較小，說(shuō)明其長(zhǎng)期償債能力較好，但對(duì)于宜福地產(chǎn)來(lái)說(shuō)暫時(shí)并沒(méi)有長(zhǎng)期負(fù)債。公司的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)對(duì)公司的聲譽(yù)帶來(lái)負(fù)面影響，從而影響到從外界融資。(6)REITs與整體股票市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性較低。2．企業(yè)債券企業(yè)債券為中華人民共和國(guó)國(guó)內(nèi)具有法人資格的企業(yè)為籌集生產(chǎn)與建設(shè)資金，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。(2)資金來(lái)源構(gòu)成主要為其他資金、自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款。所以房地產(chǎn)資本運(yùn)作中資金籌集環(huán)節(jié)非常重要。本文研究運(yùn)用了一下兩個(gè)研究方法：一是定性分析法，第一章和第二章采用了定性分析法，根據(jù)實(shí)際的調(diào)查和所搜集的文獻(xiàn)內(nèi)容進(jìn)行研究總結(jié)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所巴曙松、張旭、王森則提出了房地產(chǎn)企業(yè)采取個(gè)性化融資模式，認(rèn)為不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目金融創(chuàng)新方式的選擇，取決于市場(chǎng)發(fā)育程度和投資者的信心程度。除了美國(guó)，歐洲國(guó)家也在積極從事房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)方面的研究。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，資金瓶頸對(duì)企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策面前面臨著重新洗牌的危險(xiǎn)。本文在分析宜福地產(chǎn)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和融資現(xiàn)狀上發(fā)現(xiàn)了宜福地產(chǎn)融資所存在的諸多問(wèn)題，包括自身實(shí)力較弱，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展環(huán)境不佳，整個(gè)社會(huì)資金面有限，黑龍江金融市場(chǎng)發(fā)展遲緩等影響因素，結(jié)合這些影響因素提出了解決宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策。Sirmans(1989)所著的《Real Estate Finance》從金融角度來(lái)研究房地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)學(xué)者根據(jù)國(guó)外的成熟理論紛紛提出相應(yīng)的融資模式。所以，如何拓寬房地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新融資方式，以緩解資金需求的壓力，從而分散和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)融資體制改革和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展資本市場(chǎng)，成為迫切需要研究的課題。隨著資源競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地出讓價(jià)格不斷攀升，再加上政府規(guī)定土地出讓金繳納期限縮短、首付比例提高，若沒(méi)有充足的資金來(lái)源，難以獲得土地儲(chǔ)備，企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略。多年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來(lái)充當(dāng)自有資金。4．尚未建立完整的房地產(chǎn)金融組織體系我國(guó)房地產(chǎn)金融組織體系不夠完善，僅有非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)，缺乏專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及向住房融資提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。4．房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。下表為宜福地產(chǎn)2008～2010年基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)： 表31 宜福地產(chǎn)2008～2010年基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) （單位：元）　200820092010貨幣資金29455477454794013261流動(dòng)資產(chǎn)2586547747082193914310固定資產(chǎn)488653599471617969454582339總資產(chǎn)514519077526700162461668029流動(dòng)負(fù)債283086846295532387230846979總負(fù)債283086846295532387230846979營(yíng)業(yè)收入凈額244000002300000023770000利潤(rùn)總額144487264455346725從宜福地產(chǎn)的基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，我們可以初步分析出以下幾點(diǎn)問(wèn)題：1．根據(jù)表31中的數(shù)據(jù)計(jì)算出2008~2010年貨幣資金占總資產(chǎn)的比例，%、%、%，可以看出宜福地產(chǎn)貨幣資金所占其資產(chǎn)總額的比例很少。同時(shí)，一個(gè)企業(yè)貨幣資金擁有量的多少，標(biāo)志著企業(yè)償債能力和支付能力的大小，這也從另一方面說(shuō)明宜福地產(chǎn)在償債能力上出現(xiàn)了問(wèn)題。從宜福地產(chǎn)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀中，我們了解到宜福地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀，自身積累也不是很多，這樣自籌資金很大程度上就依賴(lài)于股東的出自，很容易受到人為因素的影響，造成投資決策的失誤。2．銀行貸款最看重的是企業(yè)現(xiàn)金流狀況和企業(yè)的信譽(yù)，宜福地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況并不是很好，也沒(méi)很成功的開(kāi)發(fā)品牌所以從銀行方面一般獲得的都是短期的借款。宜福地產(chǎn)近幾年的收益表現(xiàn)并不是十分良好，連續(xù)三年?duì)I業(yè)利潤(rùn)為負(fù)值，并持續(xù)下降，造成宜福地產(chǎn)自有資金嚴(yán)重不足。也就是說(shuō)黑龍江的經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了房地產(chǎn)行業(yè)只能處在發(fā)展的起步階段。內(nèi)外部雙重因素共同形成了黑龍江金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新動(dòng)力不足。按照貸款合同規(guī)定的用途使用信貸資金，嚴(yán)格執(zhí)行與銀行約定的還款計(jì)劃，注重資信體系的建設(shè)。1．政府努力建立和發(fā)展多元化的融資渠道鑒于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)存的依賴(lài)銀行信貸的單一融資模式的種種弊端，應(yīng)采取多元融資模式來(lái)克服單一融資模式的缺陷以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目資金主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金積累和傳統(tǒng)的外部融資方式。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。作者簽名： 日期： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。最重要的是在政策允許的條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。由此可見(jiàn)，我們目前要做的是應(yīng)該大力發(fā)展新的融資渠道，建立結(jié)構(gòu)合理的多元融資模式。3．形成戰(zhàn)略聯(lián)盟宜福地產(chǎn)可以根據(jù)自身的狀況，結(jié)合本地的其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，積極與他們形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的形式整和、提高公司實(shí)力，這樣就較容易滿(mǎn)足各類(lèi)融資手段的條件，這種操作模式即解決了融資問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)了企業(yè)做大做強(qiáng)。國(guó)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的融通渠道、成本、數(shù)量等方面這在一定程度上妨礙了黑龍江房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)，也使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)檔次受到局限，培育不出具有全國(guó)影響力的知名企業(yè)。但由于受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，REITs發(fā)展并不是十分完善，宜福地產(chǎn)至今并未采取此類(lèi)融資方式。從上圖，銀行直接貸款的比例上可以看出，這僅占了宜福投資資金的11%，比例并不是很大，也就是說(shuō)宜福想從銀行獲得資金的支持還是有一定的困難的。資產(chǎn)負(fù)債率又稱(chēng)負(fù)債比率，是財(cái)務(wù)杠桿比率中一項(xiàng)重要的指標(biāo)，它指企業(yè)負(fù)債總額對(duì)資產(chǎn)總額的比率，它表明企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供資金所占的比重，