【正文】 信托資金將受到一定影響。 3．上市融資上市融資是指企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)發(fā)展所需要的長期資金，依靠資本市場輸血促使企業(yè)迅速擴大資本積累。1．過度依賴銀行貸款，金融風(fēng)險難以化解由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，開發(fā)投資資金有80％左右的資金依賴銀行的支持，其他融資形式的融資比重較小，這就使資金來源單一和資金融通效率低下產(chǎn)生的風(fēng)險在銀行系統(tǒng)集中體現(xiàn)，一旦市場萎縮或遇到金融危機，必將對銀行系統(tǒng)造成危害。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。本文所指的房地產(chǎn)融資是狹義層面的融資。因此,如何發(fā)展房地產(chǎn)融資,是我國房地產(chǎn)企和金融行業(yè)所需要面對的一個重要課題。1992年以后，商品房概念漸入人心，銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)逐步成熟與完善。本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，深入分析我國房地產(chǎn)融資的問題及原因所在，考察目前國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)擺脫融資困境提出一些建議。摘 要房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟保持快速增長起到了重要的支撐作用。市場上有錢而房地產(chǎn)企業(yè)卻缺錢，這種“臨水而渴的窘境，彰顯了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的缺陷。而對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資研究，我國還處于起步階段。加之配套的法律法規(guī)不完善，還有許多理論問題需要進一步的探討和研究，還沒有一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)融資理論在實踐中應(yīng)用和普及。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。主要是商業(yè)銀行直接貸款。從房地產(chǎn)資金的來源和特點可以看到房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀存在很多的不足。一般對于政府支持和提倡的政策性住房（廉租房、雙限房等)的建設(shè)資金融資支持力度比較大，基本只有優(yōu)質(zhì)公司才有發(fā)債的可能。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因為受到信托法的限制，有最多200份的限額。根據(jù)表31的數(shù)據(jù)，通過流動比率公式計算出表32的數(shù)據(jù)。這些問題也會成為借款困難的因素之一。中小型房地產(chǎn)企業(yè)不僅權(quán)益資金的來源極為有限，而且很難獲得長期債務(wù)的支持。本文通過分析認為形成宜福地產(chǎn)融資問題主要的外部問題及原因有如下幾個方面。手續(xù)繁雜、抵押擔(dān)保條件苛刻以及貸款成本高成為中小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的三大難題。所以要求財會人員掌握“ 三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對資金成本、質(zhì)量成本、投資成本、決策成本的管理與控制，通過成本的有效控制，降低宜福地產(chǎn)運營中成本過大這一問題，提高企業(yè)自有資金儲備量；(4)產(chǎn)品質(zhì)量。提高黑龍江房地產(chǎn)公司的融資能力，除了官方的扶持外，民間的合作交流也是不可或缺的。(4)要加快建立健全市縣擔(dān)保體系和擔(dān)保補償機制，構(gòu)筑中小企業(yè)融資服務(wù)平臺。盡我所知，除文中特別加以標注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機構(gòu)的學(xué)位或?qū)W歷而使用過的材料。、圖表要求：1）文字通順，語言流暢，書寫字跡工整，打印字體及大小符合要求，無錯別字，不準請他人代寫2）工程設(shè)計類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計算機繪制，所有圖紙應(yīng)符合國家技術(shù)標準規(guī)范。同時，我還要感謝我的父母，和在黑龍江學(xué)院學(xué)習(xí)期間給我授課的所有恩師，承蒙各位老師辛勤無私、孜孜不倦的教誨和關(guān)愛，才使得我在財務(wù)管理理論知識的掌握上有了質(zhì)的飛躍。(2)要建立健全政府支持體系。4．注意融資過程中成本的控制，做到以“小成本融大資金”。(1)公司管理。2010年黑龍江國民生產(chǎn)總值僅有10235億元，人均水平在全國處于后列，固定資產(chǎn)投資雖然增速較高，但人均投資額還只相當(dāng)于全國人均水平的60％左右。3．忽視了財務(wù)方面的管理。如果企業(yè)的短期償債能力出現(xiàn)的了問了，會產(chǎn)生如下問題：1．企業(yè)要具有充分的償還能力才能保證其債權(quán)的安全，按期還本付息，這樣才能夠取得債權(quán)人的信任，獲得必要的資金支持；2．如果企業(yè)的短期償債能力發(fā)生問題，就會牽制企業(yè)經(jīng)營的管理人員耗費大量精力去籌集資金，以應(yīng)付還債，還會增加企業(yè)籌資的難度，或加大臨時緊急籌資的成本，影響企業(yè)的盈利能力。2．資產(chǎn)負債率較小，說明其長期償債能力較好，但對于宜福地產(chǎn)來說暫時并沒有長期負債。公司的經(jīng)營不善會對公司的聲譽帶來負面影響，從而影響到從外界融資。(6)REITs與整體股票市場的關(guān)聯(lián)性較低。2．企業(yè)債券企業(yè)債券為中華人民共和國國內(nèi)具有法人資格的企業(yè)為籌集生產(chǎn)與建設(shè)資金，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。(2)資金來源構(gòu)成主要為其他資金、自籌資金和國內(nèi)貸款。所以房地產(chǎn)資本運作中資金籌集環(huán)節(jié)非常重要。本文研究運用了一下兩個研究方法：一是定性分析法，第一章和第二章采用了定性分析法，根據(jù)實際的調(diào)查和所搜集的文獻內(nèi)容進行研究總結(jié)。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所巴曙松、張旭、王森則提出了房地產(chǎn)企業(yè)采取個性化融資模式，認為不同開發(fā)項目金融創(chuàng)新方式的選擇，取決于市場發(fā)育程度和投資者的信心程度。除了美國，歐洲國家也在積極從事房地產(chǎn)證券化市場方面的研究。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，資金瓶頸對企業(yè)發(fā)展的嚴重制約日趨明顯，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策面前面臨著重新洗牌的危險。本文在分析宜福地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀和融資現(xiàn)狀上發(fā)現(xiàn)了宜福地產(chǎn)融資所存在的諸多問題，包括自身實力較弱，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展落后，房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展環(huán)境不佳，整個社會資金面有限，黑龍江金融市場發(fā)展遲緩等影響因素，結(jié)合這些影響因素提出了解決宜福地產(chǎn)融資問題的對策。Sirmans(1989)所著的《Real Estate Finance》從金融角度來研究房地產(chǎn)。國內(nèi)學(xué)者根據(jù)國外的成熟理論紛紛提出相應(yīng)的融資模式。所以，如何拓寬房地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新融資方式，以緩解資金需求的壓力，從而分散和規(guī)避風(fēng)險，推動我國房地產(chǎn)融資體制改革和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展資本市場，成為迫切需要研究的課題。隨著資源競爭加劇，土地出讓價格不斷攀升，再加上政府規(guī)定土地出讓金繳納期限縮短、首付比例提高，若沒有充足的資金來源，難以獲得土地儲備，企業(yè)無法實現(xiàn)規(guī)模擴張戰(zhàn)略。多年來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達到國家對房地產(chǎn)項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當(dāng)自有資金。4．尚未建立完整的房地產(chǎn)金融組織體系我國房地產(chǎn)金融組織體系不夠完善，僅有非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)，缺乏專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)及向住房融資提供擔(dān)?；虮ｋU的機構(gòu)。4．房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。下表為宜福地產(chǎn)2008～2010年基本財務(wù)數(shù)據(jù)： 表31 宜福地產(chǎn)2008～2010年基本財務(wù)數(shù)據(jù) （單位：元）　200820092010貨幣資金29455477454794013261流動資產(chǎn)2586547747082193914310固定資產(chǎn)488653599471617969454582339總資產(chǎn)514519077526700162461668029流動負債283086846295532387230846979總負債283086846295532387230846979營業(yè)收入凈額244000002300000023770000利潤總額144487264455346725從宜福地產(chǎn)的基本財務(wù)數(shù)據(jù)中，我們可以初步分析出以下幾點問題：1．根據(jù)表31中的數(shù)據(jù)計算出2008~2010年貨幣資金占總資產(chǎn)的比例，%、%、%，可以看出宜福地產(chǎn)貨幣資金所占其資產(chǎn)總額的比例很少。同時，一個企業(yè)貨幣資金擁有量的多少，標志著企業(yè)償債能力和支付能力的大小，這也從另一方面說明宜福地產(chǎn)在償債能力上出現(xiàn)了問題。從宜福地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀中，我們了解到宜福地產(chǎn)的經(jīng)營狀況并不樂觀，自身積累也不是很多，這樣自籌資金很大程度上就依賴于股東的出自，很容易受到人為因素的影響，造成投資決策的失誤。2．銀行貸款最看重的是企業(yè)現(xiàn)金流狀況和企業(yè)的信譽，宜福地產(chǎn)的運營情況并不是很好，也沒很成功的開發(fā)品牌所以從銀行方面一般獲得的都是短期的借款。宜福地產(chǎn)近幾年的收益表現(xiàn)并不是十分良好，連續(xù)三年營業(yè)利潤為負值，并持續(xù)下降，造成宜福地產(chǎn)自有資金嚴重不足。也就是說黑龍江的經(jīng)濟環(huán)境決定了房地產(chǎn)行業(yè)只能處在發(fā)展的起步階段。內(nèi)外部雙重因素共同形成了黑龍江金融機構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新動力不足。按照貸款合同規(guī)定的用途使用信貸資金，嚴格執(zhí)行與銀行約定的還款計劃，注重資信體系的建設(shè)。1．政府努力建立和發(fā)展多元化的融資渠道鑒于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存的依賴銀行信貸的單一融資模式的種種弊端，應(yīng)采取多元融資模式來克服單一融資模式的缺陷以促進我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。目前，我國大部分房地產(chǎn)項目資金主要來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金積累和傳統(tǒng)的外部融資方式。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。作者簽名： 日期： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。最重要的是在政策允許的條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。由此可見，我們目前要做的是應(yīng)該大力發(fā)展新的融資渠道，建立結(jié)構(gòu)合理的多元融資模式。3．形成戰(zhàn)略聯(lián)盟宜福地產(chǎn)可以根據(jù)自身的狀況，結(jié)合本地的其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，積極與他們形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過合作開發(fā)的形式整和、提高公司實力，這樣就較容易滿足各類融資手段的條件，這種操作模式即解決了融資問題，同時促進了企業(yè)做大做強。國內(nèi)其他經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的融通渠道、成本、數(shù)量等方面這在一定程度上妨礙了黑龍江房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強，也使房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)檔次受到局限，培育不出具有全國影響力的知名企業(yè)。但由于受到區(qū)域經(jīng)濟的影響，REITs發(fā)展并不是十分完善，宜福地產(chǎn)至今并未采取此類融資方式。從上圖，銀行直接貸款的比例上可以看出，這僅占了宜福投資資金的11%，比例并不是很大，也就是說宜福想從銀行獲得資金的支持還是有一定的困難的。資產(chǎn)負債率又稱負債比率，是財務(wù)杠桿比率中一項重要的指標，它指企業(yè)負債總額對資產(chǎn)總額的比率，它表明企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供資金所占的比重，