【正文】 本獲得長期的資金；缺點：(1)融資難度大，證監(jiān)會對上市融資企業(yè)有嚴(yán)格的條件限制；(2)上市融資會稀釋房地產(chǎn)公司的股權(quán)；(3)成功與否容易受政策及市場行情的影響。銀行對開發(fā)商提供貸款，最看重的是開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況、企業(yè)信譽和項目本身情況，一般對大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的住宅項目非常支持，同時為了保證貸款還款資金來源，銀行還要求獨家獲得該住宅項目的按揭貸款發(fā)放資格，成為開發(fā)商的按揭合作銀行。3．房地產(chǎn)金融創(chuàng)新品種和手段缺乏我國無論是房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是個人住房貸款，都離不開抵押和按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的意識薄弱。2．資金來源特點通過對上表1997～2008年房地產(chǎn)資金來源情況分析，可以看出：(1)在總體規(guī)模上，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入呈逐年快速增長勢頭，2008年的投資規(guī)模為2002年的4倍以上。(2)自籌資金。房地產(chǎn)行業(yè)特征決定了資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展及壯大的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運作以及整個房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展也起著重要的作用。這是房地產(chǎn)企業(yè)生存的基礎(chǔ)。所以本文將針對宜福地產(chǎn)具體的融資問題提出一套合理的多元化融資模式，以求解決企業(yè)的融資難題。它具有開發(fā)周期長、所需資金量大以及高風(fēng)險、高收益等特點。馬毅婕、王海燕、何平、劉麗學(xué)等人通過對國內(nèi)外諸多房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析，并結(jié)合我國國情，探討了我國房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的融資渠道單一、金融工具缺乏等問題。1998年全面取消福利分房制度，使得數(shù)年積壓的購買力到2000年以后迅速釋放，激活了房地產(chǎn)市場。著重闡述了房地產(chǎn)資本市場與證券，并根據(jù)投資組合來分析房地產(chǎn)投資業(yè)績。美國對房地產(chǎn)融資的研究主要是搜集了大量相關(guān)數(shù)據(jù)，建立數(shù)學(xué)模型，從多角度進(jìn)行定量分析。為了抑制房地產(chǎn)過熱這一問題，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機，我國采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，各金融部門連續(xù)采取措施提高國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金“門檻”。近幾年來，國家加強對房地產(chǎn)貸款的限制，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資壓力加重，資金問題已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 融資 影響因素 資金ⅠAbstract The real estate industry is one of the supporting industries of China’s national economy, and it plays an important role on the development of our national economy．However, in the real estate market of China，there are many constraints，which increase the potential financing risks． Therefore, solving the problem of real estate funds not only to improve capital allocation way of the real estate enterprise and improve the whole social resource allocation efficiency, which have an important theoretical significance, but also it has practical meaning to how to improve the petitiveness of enterprises.Based on the analysis of YiFu financial status and financing status. In my opinion, YiFu exist many financing problems, including their own strength weakness, the regional economic development delay, the development environment of real estate industry is not good, the financing ways of the whole society is limited, Heilongjiang financial market is sluggish and so on. Combining these influence factors, I propose some methods to solve YiFu financing problems.Keywords real estate financing influence factors fundsⅡ目 錄摘 要 ⅠAbstract Ⅱ第1章 緒論 1 1 2 2 3 、意義及方法 4 4 5 5第2章 房地產(chǎn)開發(fā)公司融資概述 6 6 6 6 7 7 9 10第3章 宜福地產(chǎn)融資現(xiàn)狀 12 12 14Ⅲ 15 17 17 18 18 19第4章 宜福地產(chǎn)融資問題成因分析 21 21 21 21 22 22 23 23 23 23 24 24第5章 宜福地產(chǎn)融資問題的對策建議 25 25 25 26 26 27 27結(jié)束語 29致謝 30參考文獻(xiàn) 31ⅣⅣ 第1章 緒論房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其發(fā)展能帶動鋼材、水泥、木材等40多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康的發(fā)展對我國經(jīng)濟發(fā)展起著重要的作用。所以如何解決房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。包括金融財務(wù)基礎(chǔ)和外部環(huán)境分析、金融方法和工具、房地產(chǎn)融資決策三部分。加坡證券交易所審核委員會提出舍利上市財產(chǎn)信托，即新加坡房地產(chǎn)投資信托基金，旨在增加市場投資品種和促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。廖俊平(1998)提出了保險金在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資發(fā)展滯后,僅占融資總量的1/10,而隨著我國金融業(yè)門檻的提高,房地產(chǎn)融資將日益困難。本文結(jié)合了具體的房地產(chǎn)公司，其研究目的在于借鑒國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題的研究成果，結(jié)合宜福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的具體情況，尋求適合本企業(yè)的新的融資方式，從而為減小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)其良性發(fā)展提出一些意見。第2章 房地產(chǎn)開發(fā)公司融資概述房地產(chǎn)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。3．持續(xù)經(jīng)營要求中國房地產(chǎn)市場起步晚，目前大多數(shù)開發(fā)商偏重住宅物業(yè)開發(fā)銷售，但土地資源稀缺性以及持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，要求開發(fā)商提高物業(yè)持有經(jīng)營比重。據(jù)不完全統(tǒng)計，在進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售過程中，房地產(chǎn)商利用的自有資金只占總資金的30% 左右，而其余70%左右的資金來源于金融系統(tǒng)的融資、外資以及消費者的預(yù)付款。2004 年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重呈上升趨勢。外商直接投資和利用外資合計只占4％，這主要因為外資不允許直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)項目。這造成組織架構(gòu)單一，融資渠道狹窄，由于缺乏大量可供選擇的金融工具，大大影響了房地產(chǎn)金融市場的拓展和對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。房地產(chǎn)企業(yè)債券的特點：發(fā)行總額大、票面利率較高、期限較長、較安全。房地產(chǎn)投資信托REITs能夠有效地融合房地產(chǎn)、投資、資產(chǎn)證券化這三種市場工具，除了具有所有權(quán)和利益相分離、信托財產(chǎn)獨立性、安全性、有限責(zé)任和信托管理的連續(xù)性等一般信托特征外。房地產(chǎn)信托的迅猛勢頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險，已受到有關(guān)部門重視。2．根據(jù)表31中的數(shù)據(jù)另外計算出2008~2010年固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例，%、%、%。從而發(fā)現(xiàn)宜福地產(chǎn)在償債能力上存在的問題。財務(wù)杠桿比率是反映企業(yè)通過負(fù)債籌資的規(guī)模和程度的財務(wù)指標(biāo)。綜合上述比率的分析可以看出，宜福地產(chǎn)的運營情況一般，各種財務(wù)指標(biāo)均低于行業(yè)的平均值。3．除自身積累外，宜福解決融資問題就是從銀行貸款，然而銀行對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件極為嚴(yán)苛。圖34 2008 ~2010年宜福地產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)1．從上圖看出，宜福地產(chǎn)的負(fù)債均為流動性負(fù)債，缺少長期穩(wěn)定的資金支持。3．房地產(chǎn)信托等其他直接融資方式是除了銀行貸款外較適合宜福地產(chǎn)這類中小型房地產(chǎn)企業(yè)所用。全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司很多，例如:萬科、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，他們的知名的開發(fā)案例也是比比皆是，但是像宜福地產(chǎn)這樣的中小型的房地產(chǎn)公司，可能是由于自身不善于宣傳，或者因為成立比較晚，開發(fā)范圍有限，所以沒有什么成功的開發(fā)案例并且在老百姓心中留下良好的口碑。并且從另一方面表現(xiàn)出了公司融資的風(fēng)險，使企業(yè)融資能力受到很大的影響。并且對財務(wù)不能的管理沒有很好的規(guī)章制度，很多制度都不夠完善，這些都會給企業(yè)的發(fā)展帶來制約性。起步階段意味著行業(yè)也面臨更多的問題，那么融資問題就更加不可避免，且會更加突出。通過上述分析我認(rèn)為黑龍江地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)融資存在渠道有限，間接融資占比較高，融資成本高，資金來源不穩(wěn)定等問題。從第三章的分析中我發(fā)現(xiàn)，宜福地產(chǎn)的財務(wù)狀況不是很好，存在很大的漏洞，所以宜福地產(chǎn)應(yīng)建立完善財務(wù)管理體系，合理分配財務(wù)人員，做到人盡其責(zé)，并且及時的進(jìn)行財務(wù)分析和財務(wù)監(jiān)督，以及時反饋財務(wù)方面存在的問題，制定適合的管理政策；(3)成本控制。找準(zhǔn)市場定位，就是找準(zhǔn)公司在市場中的立足點，針對投資開發(fā)地域的收入情況、消費情況和當(dāng)?shù)氐恼撸O(shè)計建設(shè)適合大部分人群的住房，這樣不僅可以提高企業(yè)抗風(fēng)險和融資方面的能力，而且還可以通過預(yù)銷售這一融資模式取得更多的資金。這并不是否定銀行貸款這種融資渠道，只是要將它所占的比重限定在合理的范圍之內(nèi)。一方面，政府能夠通過他來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的間接調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險；另一方面，政府能夠通過這些體系來貫徹自己的的政策，例如：保證低收入者擁有體面的住房的政策意圖。通過研究我認(rèn)為，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最后，祝福老師們身體健康，生活幸福；同學(xué)們前程似錦，事業(yè)有成。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人