【正文】 的機(jī)制和相應(yīng)的制度安排，政府支持體系至關(guān)重要。(5)當(dāng)?shù)卣矫嬉矐?yīng)出臺(tái)保障性措施，減輕商業(yè)銀行對(duì)中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造一個(gè)良好的融資環(huán)境，使商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)公司融資的大門(mén)更加敞開(kāi)。目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目資金主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金積累和傳統(tǒng)的外部融資方式。致 謝在論文完成之際，我首先向李禹橋老師致以衷心的敬意和感謝。另外，我非常感謝我的同學(xué)們，在我的整個(gè)學(xué)習(xí)期間以及論文寫(xiě)作階段給予我的大力支持和幫助，使我度過(guò)了快樂(lè)充實(shí)的大學(xué)四年。對(duì)本研究提供過(guò)幫助和做出過(guò)貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體，均已在文中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書(shū)寫(xiě)，不準(zhǔn)用徒手畫(huà)3）畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁(yè)以上的雙面打印4）圖表應(yīng)繪制于無(wú)格子的頁(yè)面上5）軟件工程類(lèi)課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔1）設(shè)計(jì)（論文）2）附件：按照任務(wù)書(shū)、開(kāi)題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂3）其它38。：任務(wù)書(shū)、開(kāi)題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）。作者簽名： 日期： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。作者簽名：　　 　 　　 日　 期：　　 　 　　 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的研究成果。參考文獻(xiàn)[J]. 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005（11）：融資新方向[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)金融,2005(10) [J].金融論壇,2005(11)[M].四川：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003[M].清華大學(xué)出版社，2007[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社科版）,2007（4）[J].江漢石油職工大學(xué)學(xué)報(bào),2005（5）[J]. 湖南科技學(xué)院學(xué)報(bào), 2009(6)[J].華北金融,2008（1）[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2005[J]. 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2005(11)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融， 2008（6）[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社,2006[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2001[J]. 經(jīng)營(yíng)管理者, 2009 (18)[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2008（7）[J].黑龍江對(duì)外貿(mào)易，2008（7）[M].海天書(shū)版社,2009（8）[J].中國(guó)青年報(bào),2008（10）：世界經(jīng)濟(jì)的杠桿[J].粵港信息日?qǐng)?bào),2002（5）, Eugene F., Efficient Capital Merkets, A Review of Theory and Empirical Work[J], Journal of Finance 25 ,May 1970 Gordon,Corporate Debt , Division of Research[M], Harvard Business School, 1961. 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Strategic mangement accounting[M], Part of reed international books,1992畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說(shuō)明原創(chuàng)性聲明本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），是我個(gè)人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。老師治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)問(wèn)題敏銳的觀察力以及非常靈活的學(xué)術(shù)思想給我留下了很深刻的印象，使我受益匪淺。最重要的是在政策允許的條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資會(huì)密集使用、投資龐大的系統(tǒng)工程，如果沒(méi)有資金的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)履步維艱。(3)應(yīng)該健全金融監(jiān)管的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)及之間的協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)金融集團(tuán)和混合業(yè)務(wù)的監(jiān)管。3．完善融資的制度環(huán)境我將通過(guò)以下幾點(diǎn)來(lái)完善融資的制度環(huán)境：(1)要完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī)，為房地產(chǎn)融資方式多樣化的推行提供依據(jù)。由此可見(jiàn)，我們目前要做的是應(yīng)該大力發(fā)展新的融資渠道，建立結(jié)構(gòu)合理的多元融資模式。通過(guò)商會(huì)這個(gè)平臺(tái)促進(jìn)全省房地產(chǎn)企業(yè)交流合作、資源共享，有效抵御風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)整合資源，解決問(wèn)題。，并且提出了具體的改革意見(jiàn)，在接下來(lái)的兩節(jié)中，將對(duì)政府和相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)提出一些合理的改革意見(jiàn)。3．多方收集、學(xué)習(xí)各種融資手段，熟悉他們的運(yùn)用條件、操作模式和管理要求，并且多咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士和機(jī)構(gòu)，以提升企業(yè)對(duì)各融資手段掌握和運(yùn)作能力。3．形成戰(zhàn)略聯(lián)盟宜福地產(chǎn)可以根據(jù)自身的狀況，結(jié)合本地的其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，積極與他們形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的形式整和、提高公司實(shí)力，這樣就較容易滿(mǎn)足各類(lèi)融資手段的條件，這種操作模式即解決了融資問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)了企業(yè)做大做強(qiáng)。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，樹(shù)立以信用為本的經(jīng)營(yíng)理念，強(qiáng)化信用意識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本概算、預(yù)算及竣工決算，是確立工程造價(jià)，降低開(kāi)發(fā)成本辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù)，是理財(cái)管理的重要環(huán)節(jié)，必須抓實(shí)抓好。第5章 宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策建議1．打造優(yōu)質(zhì)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的品牌是企業(yè)實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等要素的綜合體現(xiàn)，又是核心能力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，所以不僅要通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段塑造品牌，更重要的是從企業(yè)內(nèi)核塑造品牌。國(guó)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的融通渠道、成本、數(shù)量等方面這在一定程度上妨礙了黑龍江房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)，也使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)檔次受到局限，培育不出具有全國(guó)影響力的知名企業(yè)。另一方面，近年來(lái)從國(guó)家到地方的人民銀行和各金融監(jiān)管部門(mén)一直將房地產(chǎn)行業(yè)列為重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，防止經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)上產(chǎn)生泡沫，各類(lèi)檢查和窗口指導(dǎo)政策不斷，這在一定程度上也抹殺了各金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新。我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)逃廢債務(wù)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，多不愿貸款給資信等級(jí)低、缺乏抵押資產(chǎn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)西方行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)看，到地區(qū)人均GDP達(dá)到3000美元，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。從上述宜福地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)狀況中存在的問(wèn)題中，我覺(jué)得宜福地產(chǎn)若想提高融資能力，首先要完善其內(nèi)部的管理，提高其營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力，提高其在市場(chǎng)上的知名度，從而提高信用等級(jí)，提高融資能力。宜福地產(chǎn)并沒(méi)有形成自身的企業(yè)發(fā)展文化，這讓企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。并且其中很大一部分的自有資金由商品房預(yù)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，而預(yù)售收入大部分來(lái)自購(gòu)房者的個(gè)人住房貸款，從另一角度來(lái)看，資金間接來(lái)源于銀行，這也給銀行帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力根本無(wú)法與大型房地產(chǎn)企業(yè)相提并論，不能及時(shí)得到銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的資金支持，在融資時(shí)處于弱勢(shì)地位。但由于受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，REITs發(fā)展并不是十分完善，宜福地產(chǎn)至今并未采取此類(lèi)融資方式。在第二章中，我們已經(jīng)提到了一些直接融資渠道的特點(diǎn)和要求，對(duì)比這些融資渠道進(jìn)行分析。2．短期借款占負(fù)債中的比例最少，銀行發(fā)放的流動(dòng)貸款大都投向大型房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)中小企業(yè)的信貸投入明顯偏少。，能夠看出企業(yè)的短期償債能力較弱。從上圖，銀行直接貸款的比例上可以看出，這僅占了宜福投資資金的11%，比例并不是很大，也就是說(shuō)宜福想從銀行獲得資金的支持還是有一定的困難的。圖33 宜福地產(chǎn)主要融資渠道1．從上圖中可以看到，宜福地產(chǎn)資金來(lái)源的55%是來(lái)自于售房預(yù)付款，這也就是說(shuō)房屋的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)對(duì)宜福資金的補(bǔ)充起到很重要的作用。雖然主營(yíng)業(yè)務(wù)收入很好，但其經(jīng)營(yíng)中的費(fèi)用過(guò)大，造成了虧損，與行業(yè)的平均值比較還是有很大的差距，需要改善。我將上述分析結(jié)果匯總成下表：表38 分析結(jié)果匯總分析項(xiàng)目 參照指標(biāo)分析結(jié)果短期償債能力流動(dòng)比率流動(dòng)比率低，短期償債能力弱長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率小，長(zhǎng)期償債能力較好1．從表38中看到，宜福地產(chǎn)的短期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力均低于行業(yè)均值，表現(xiàn)出的狀況不是很好。資產(chǎn)負(fù)債率又稱(chēng)負(fù)債比率，是財(cái)務(wù)杠桿比率中一項(xiàng)重要的指標(biāo)，它指企業(yè)負(fù)債總額對(duì)資產(chǎn)總額的比率，它表明企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供資金所占的比重，以及企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。圖32 宜福地產(chǎn)2008~2010年貨幣資金走勢(shì)圖我們知道貨幣資金是企業(yè)中最活躍的資金，流動(dòng)性強(qiáng)，是企業(yè)的重要支付手段和流通手段。流動(dòng)比率是最為常用的反映企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)。表36 宜福地產(chǎn)2008~2010年費(fèi)用占收入的比值　200820092010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%100%100%管理費(fèi)用%%%財(cái)務(wù)費(fèi)用%