【文章內(nèi)容簡介】 這往往是到最后你做了變成一個套住的項目。我做醫(yī)院現(xiàn)在有套住20年的醫(yī)養(yǎng)項目，這是很慘的。養(yǎng)老我們會看到很多人會被套住，因為前面沒有很好的開發(fā)，具體原因前面一些老總都講過了。整個醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在大概分成兩類類型，這是美國一個醫(yī)療機構是從健康體檢這個概念，為什么我不做一個養(yǎng)老健康的設施呢，所以找了開發(fā)商大家一起做，做了5年還沒有做完，做不下去，不光是中國，國外也面臨同樣的問題。這種模式我也做過，在重慶改革開放十年前我們做十萬平方米的醫(yī)院八百張床的老年公寓健康中心全部規(guī)劃好，請了美國建筑師花了很多錢我們做了兩年設計最后不了了之，做不下去沒有人買單，目前做的話不知道多少人前赴后繼在槍林彈雨中倒下。這是廊坊國際醫(yī)療城，不知道在座有沒有華夏地產(chǎn)在北京現(xiàn)在也是億萬富翁，我是幫他做的項目，當時是30多萬平方米，有國際醫(yī)療中心、有養(yǎng)老中心、結果也沒有做起來。這是臨沂市人民醫(yī)院兩千張床養(yǎng)老中心，這有可能做起來但是一個專業(yè)的醫(yī)院我們既然要做就好好做，整個做成一個街，因為臨沂現(xiàn)在有一千萬個巨大的需求，這是做無錫市就是輕軌過去以后做了一個醫(yī)療城把養(yǎng)老、健康跟服務一起做，這是把社區(qū)的概念但是具體的項目是醫(yī)和養(yǎng)結合的項目，這是政府的項目，發(fā)改委一批錢到位就做了，這問題應該不大。這是烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)園這個概念非常好，而且資金落實、政府配合、準備朝著上市來做，這個概念很好，但是剛才講的你到底是醫(yī)養(yǎng)這樣的概念看上去是國際化的趨勢，因為我是從美國干了十幾年，我就是想好壞這是由歷史來講的，這個概念是很好，但是美國的模式是什么呢？它用了一個概念就是社區(qū)的概念，我們同樣的收入，同樣的生活標準人聚集在一起，黑人和白人他們種族里面有問題，所以別人看到黑人就躲，有錢人看到窮人怕就躲，老人說大家都不安全我們越跑越遠，所以他們愿意聚集在一起，這個模式就產(chǎn)生了就是老人堆積在一起住。這樣是一個生活的習慣，出現(xiàn)了這個社區(qū)，但是中國的社區(qū)沒有這個機制，因為美國醫(yī)院是跟著社區(qū)造的，你越遠服務越好，這些好的有錢的居住區(qū)他離醫(yī)院都不超過十分鐘，15分鐘，所以老人都沒有問題。但是在我們國家就是一個挑戰(zhàn)，如果老人得了心臟病，上海的老人遠離上海跑到這里，得了心臟病哪里有最好的心臟醫(yī)生嗎，如果到了75歲要住老年公寓肯定要住在上海，因為這樣我就可以保證我的病可以得到很好的解決。所以說這體制我們可以做，但是一定要考慮好很多的事件。另外一個項目這是韓國150萬平方米整個健康城市有三個醫(yī)學院，有各種研究中心，各種社區(qū)把它變成一個健康社區(qū)，這是一種模式。里面把自然、環(huán)境各方面都做起來，所以說這變成一個城市，就是有足夠的支撐力來支撐整個城市。這種做法像南京的養(yǎng)老社區(qū)，同仁在昆明做的，還有大連參與的70萬平米有一個國際醫(yī)院，不是一個小的康復醫(yī)院是真正一個國際醫(yī)院，有養(yǎng)老的設施一起做，最近保險公司看重這個項目投了12個億加入這個項目。不光是規(guī)劃、策劃，我們帶管理團隊進來本土化使它可以正常的運行，這是郴州他們聽了我們的建議以后這是醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，這是健康，這個健康產(chǎn)業(yè)就是一個商業(yè)，把健康國際診所，健康的商品都可以作為健康綜合體或者就叫商業(yè)綜合體。所有的與健康有關都是可以出租出售，政府也同意所以我們給它一個概念就是醫(yī)、養(yǎng)、健康綜合體。它把整個地用一個價格拿下來，用不同的情況來開發(fā)，這里面有很多高檔的住宅區(qū)把健康管理全部融在這里我們叫智慧化，所有老人的信息全部到這里作為一體化的開發(fā)。在成都我們也有醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)園有八個健康中心組成，這是一個抗衰老中心來做這些服務。這是9平方公里的我們叫國際醫(yī)養(yǎng)健康社區(qū)，在整個設計當中考慮了多半人居住的環(huán)境，考慮到旅游，考慮到學校，整個不同生活方式組成的社區(qū)，把不同需求的人，不同年齡的人都是以健康為目的聚集到9平方公里的開發(fā)，這環(huán)境特別好包括有一千張床的綜合醫(yī)院變成一個健康城市，因為現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的建設需要城市來進行發(fā)展。這是更大的項目，整個項目是600萬平方米其中有60萬平方米是醫(yī)養(yǎng)健康的產(chǎn)業(yè)，其中這里面有我們叫智慧醫(yī)療城把新的有600萬的天賦新城，所有社區(qū)的醫(yī)療全部接到這個醫(yī)療核心，承擔了政府的醫(yī)療中心的作用，同時各個小區(qū)都跟它連接變成一個智慧城市的典范。所以說這樣的開發(fā)政府給它很多的支持和很多的投資，使它能夠在這里面把醫(yī)跟養(yǎng)結合。這是把土地空出來往上建，我們參與了這樣的開發(fā)。最近我們跟中信集團就是嘉麗澤這個醫(yī)養(yǎng)領域，我們從服務設計包括產(chǎn)業(yè)示范的能力，服務的能力做整體的規(guī)劃和持續(xù)性發(fā)展的能力，我們做成一個健康版。從品質(zhì)、定位、管理一起進行策劃，我們不光是醫(yī)養(yǎng)，我們還有健康，這個健康是一個稱之為第五代產(chǎn)業(yè)浪潮，我們第一代是農(nóng)業(yè)革命，第二代是工業(yè)革命，第三代是信息革命，第四代是生態(tài)能源的革命，第五代就是健康的革命，養(yǎng)老是其中一部分，而且應該說是很小一部分，如果我們回想到剛才的電影，如果我們的老人，我們的父母今后都過這樣的生活那養(yǎng)老院就可以很少很少了。我們大家不要拼命再進養(yǎng)老院為養(yǎng)老來發(fā)愁，我們大家都有健康就更好了，謝謝大家！劉挺軍泰康之家有限公司總裁主持人：2012年注冊資本金達到22億的泰康之家，養(yǎng)老社區(qū)投資實體宣告成立，這是首個官方批準的養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目進入實施階段，專業(yè)從事養(yǎng)老設施建設和投資運營的泰康之家，在資本金融和養(yǎng)老地產(chǎn)的結合上一定有很多話要說，下面讓我們有請?zhí)┛抵矣邢薰究偛脛⑼娤壬鸀槲覀儙硭难葜v，保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)的解讀，有請！劉挺軍：今天來的都是業(yè)內(nèi)老朋友，和高總一樣我也不是特別愿意參加論壇，但是既然高總剛才很精彩的演講開了一個很務實的頭，我想把我們在養(yǎng)老行業(yè)中間這些年特別是作為一個保險公司進入這個行業(yè)一些觀點給大家做一些分享，也是我們自己的體會。剛才主持人說到我們是2010年泰康之家注冊，我們的起頭是2007年開始有了這樣的想法，當時的想法其實和今天很多位其實一樣，最初的源頭當時想是做養(yǎng)老地產(chǎn)。因為保險公司可以進入不動產(chǎn)行業(yè)以后，因為泰康歷來有一個基本做事的方法不愿意多做多元化，我們是很尊重專業(yè)的。你做房地產(chǎn)人家萬科干了20年，你憑什么有機會去追，我們?nèi)ふ乙恍┢鹾闲袠I(yè)的機會，這個過程中間就從如家的模式，當時最早的想法是把舊的設施給改造了，甚至是說養(yǎng)老院把它收購改造變成現(xiàn)代化的設施。我是2008年的時候來過樂成?恭和苑，那時候樂成?恭和苑的示范區(qū)還沒有完全開放，來這做過一次交流，那時候李老板跟樂成在這個行業(yè)里面真正做養(yǎng)老。如果回到2007年，2008年的時候這個世界發(fā)展很快，真正在2007年2008年的時候我更不愿意參加論壇，因為你一去基本是兩類人打交道，一類人是拿這個概念忽悠地產(chǎn)，圈地的，那時候非常多。但是至少今天我為什么很愿意來呢，我翻了一下名單，結果都是真正認認真真在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人。所以我覺得其實這6年時間變化是非常大，2013年是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的元年，其實也是很對的，為什么是對的呢？因為今年我們看有三多，第一個就是正宗的做養(yǎng)老的機構大家聚在一起開會多，想進來的機構也多，第二個是總算我們看到北京養(yǎng)老設施的用地了，總算看到過去寫在紙面上很多年的說民用的政策有可操作性了。我們看上海也在做實踐性的嘗試，包括在北京昌平這樣的養(yǎng)老社區(qū)被列入了北京的重點工程。務實的政策多了一點，不管是多少總比以前多了。所以某一種程度上我說元年是對的，包括北京和上海政府比如說我們經(jīng)常參與，政府在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的討論，甚至說一年之前2011年，2010年其實都還是務虛的多，2012年，2013年北京、上海政府真正說把這個當成一個任務每一個區(qū)必須要去干，所以我覺得作為一個元年是說的很對的。 我們現(xiàn)在也看到另外一種現(xiàn)象，就是很多人你在實踐操作和在外面看的時候是不一樣的，因為大概念大家都可以算，說中國現(xiàn)在有兩億多老人，再過若干年我們到4個億，比青少年人口還要多，大概算從這4個億里面每一年撈萬分之幾也可以成為一個產(chǎn)業(yè)，如果你把年齡圈一下，把支付能力再圈一下，再把設施的成本這三個要素疊加在一塊的時候不像大家想象那么大。在上世紀90年代曾經(jīng)在華爾街有過這樣的情況，大家探討?zhàn)B老的產(chǎn)業(yè)導致了一次供給的過剩，某一種程度上我不知道中國在未來幾年之內(nèi)會不會是這種情況，當然在這個行業(yè)里面可能保險資金特別是包括泰康在內(nèi)是最重要的推手。媒體喜歡把你放大，你到那里看一下就說你在圈地了，實話說圈這種地對我們來說是不劃算的，因為對于保險公司來講我們有更多更好的投資機會比如說商業(yè)地產(chǎn)，我盈利的周期會快很多，土地這種東西沒錯你圈了好像升值但是不能變成現(xiàn)金流的話對于金融機構這樣一個講究資本效率的公司來講是沒有什么意義的。所以反過來說泰康其實為什么進入這個產(chǎn)業(yè)，我一直說我不是做養(yǎng)老地產(chǎn)，我跟每一個媒體都會講這一句話，我們不是做養(yǎng)老地產(chǎn)的，如果做地產(chǎn)我們絕對不做這個行業(yè)。因為它的周期太長了。實際上作為泰康來說做養(yǎng)老社區(qū)是作為自己一個戰(zhàn)略性的投資，我們很清醒的知道這個行業(yè)的贏利周期是多長，不是說一算帳覺得非常好，也不是說你保險公司很牛，你錢很多所以你比別的投資者好。我們對資本匯報的要求其實是一樣的，只不過我現(xiàn)金流強一點我可以扛的時間更長一點，但是回報任何一個沒有回報的行業(yè)不能夠市場化的行業(yè)是一個不成立的行業(yè)。高總剛才談到時機運營，我們說現(xiàn)實比想象更難，實踐總是比你課本上的東西更重要，今天這個行業(yè)面臨的根本問題是什么呢？就是高總剛才講的我個人說是這個行業(yè)在幾大要素匹配之間現(xiàn)在處于一個焦灼的狀況，消費能力暫時還沒有拉上你是你要素的成本，兩大成本被推高了，一個是基礎勞動力，勞動訓練的程度產(chǎn)生效率還沒有高但是成本先上來了?，F(xiàn)在一個建筑工地用人一個月怎么也得6000塊錢，還有中國現(xiàn)在這種畸形的房地產(chǎn)市場，過渡的房地產(chǎn)的投機，實際上房地產(chǎn)成本很高，租金回報率很低，如果把我們今天跟美國比較的話是雙重的因素壓著這個行業(yè)暫時處于一個很困難的狀態(tài)。一個是消費力的問題，只要你把規(guī)模拉到一定的程度你市場擴大到一定程度以后你的消費力就會提高。第二個是房地產(chǎn)的成本過高，但是我們來看說到底為什么我們還堅持在這個行業(yè)里面去做，很簡單一個道理我說是戰(zhàn)略投資。因為其實做這個行業(yè)我自己看硬件、軟件、專業(yè)的積累包括高總提到的運營商的成本控制，這些東西就像你培育一棵樹苗一樣不可能說三年，五年就可以到位了。咱不說別的行業(yè)，就說一個酒店行業(yè)，其實酒店夠風光的吧，但是如果大家去看看賺錢的周期要多長呢，也沒有三年五年那么短時間就見效的，所以說作為一個戰(zhàn)略投資我們做8年，10年苦熬的準備，我們埋頭扎扎實實的去積累。從我來看，其實在軟件、硬件兩個方面我們國內(nèi)的水準，我們中國現(xiàn)在做面子文章還是很高的，裝飾的很好看，這些標準都可以做到但是反過來最大的問題是什么呢？怎么樣通過你的硬件設施跟軟件的運營流程去匹配，多一個流程就多四個人。其實在這些方面我不認為硬件好做，硬件做好的背后是你對運營深刻的了解，軟件同樣，一方面養(yǎng)老跟酒店行業(yè)不一樣，不光是給人提供服務者和被服務者的關系，其實真正塑造一個價值觀，塑造一個文化，因為其實任何的行業(yè)如果無限制的去做客戶滿意度的話僅僅靠投入去取得客戶的滿意度，而不是用其他更加智慧的方法讓他得到他的價值，你這個行業(yè)也不可能成為一個商業(yè)運營的模式。我個人的觀點一個行業(yè)太超前了，說你提前20年你會是先烈，如果提前10年你會很苦，但是你又可能去獲得成功，這是我們自己在這個行業(yè)里面的看法。就像保險行業(yè)大家今天看我們似乎資金規(guī)模也比較大，但是大家沒有想到我們大概在10多年之前進入這個行業(yè)的時候，其實這跟養(yǎng)老行業(yè)是一樣的，是很艱苦的，也是不掙錢的，差不多8年多的時間掙不到錢。有的時候還會有很大的虧損，我們最慘的是一年虧了兩個多億，所以我說做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我個人的體會就是方向其實是正確的，你不能期待它是一個暴利的行業(yè)，如果要去做的話你必須要耐心的做，當然我說的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和有一些比如說萬科或者是其他地產(chǎn)商所做的國內(nèi)老人AAC的市場和度假市場這兩個不是一個概念，我說的是真正后端服務這一部分。如果說是在地產(chǎn)這上面的機會不見得跟養(yǎng)老機構有太多的聯(lián)系，它只是細分市場的競爭，這個領域也許還是有一些機會的。這是我跟大家分享在養(yǎng)老行業(yè)里面我們自己的看法。第二方面我同樣也是希望談談公共政策的問題。其實公共政策我認為在很多方面如果說你想做地產(chǎn)，一般就會呼吁你給我土地的優(yōu)惠，我個人的看法其實真正的要害不在這個地方，真正造成現(xiàn)金流比如說你每一年現(xiàn)金流有一個比較好的現(xiàn)金流，投資回報率也會有比較好的投資回報率，實際上你的融資結構就會玩轉，今天玩不轉就是你的現(xiàn)金流都沒有辦法補上利息，你怎么融資呢。所以我看的真正中國現(xiàn)在成本高的地方是在運營環(huán)節(jié)的成本過高，土地再給你優(yōu)惠能優(yōu)惠到哪去，比如我們的項目建造成本都超過了土地成本。真正壓力大的我們的稅收人住在家里面，不收房產(chǎn)稅，到你這里房產(chǎn)稅給拿到1800，還有持有環(huán)節(jié)比如說能源的成本，如果按照商業(yè)的價格來做兩倍，一個幾百戶的你一年在能源上就千八萬的投資消耗。所以我個人認為如果說要呼吁政策，很重要一點實際是在持有的環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)，對于融資這方面改變更多政策的支持。你要讓大家統(tǒng)計優(yōu)惠直接從口袋里面掏當期的錢，如果我們擅長用稅收的杠桿其實這個效率是很大的。確實在這個行業(yè)里面我們面臨最大的挑戰(zhàn)就是專業(yè)化的運營人才，運營人才難在什么地方？我不認為他難是難在護理的技術和技能上，難是難在兩個方面，第一個方面是在這個行業(yè)里面的人缺乏社會的尊重和職業(yè)歸屬感。第二個我認為是缺乏管理的人才，管理的人才是什么呢？如果我們照著傳統(tǒng)的公立醫(yī)院辦事的方法來做永遠是跟你要最好的設備，我要這個手術室，我要那個CT，這是在服務的背后沒有經(jīng)營的思想。所以說能夠認同這個行業(yè)，懂得護理專業(yè)和這些專業(yè)同時又有很聰明經(jīng)營頭腦的人這樣的人很難找，這是我們存在的問題。其實任何一個行業(yè)你再牛，再好，你既然大膽去開創(chuàng)一個新的生活方式，新的養(yǎng)老價值觀，但是同時你如果不能夠給客戶有成本上的實惠，不管是中端還是高端的，只有一頭開心的事是不能成立的，一定是三頭開心，通常大家說的客戶、股東、員工。實際上經(jīng)營層面臨最大的壓力如何在這三個方面形成平衡。反過來說其實有時候很多后期運營的成本壓力又來自于什么方面呢？來自于我們前端對硬件設施的設計上，我們很多硬件的設施設計不是按照運營的要求去做的，所以我說硬件難是難在什么地方，不是說這個設施做的多光鮮，我們很多地產(chǎn)商熱情都是很高的，真正被迫說這個廚房兩道流線關系之間如何是最節(jié)約