【文章內容簡介】 ，還沒有無國界的配置，你就OUT了，所以現在要有緊迫感，特別是現在我們處在中國房地產進入一個深度調整期，去庫存，去杠桿，去過剩產能的艱難跋涉之中，這個時候走出國門，開發(fā)兩個市場，開拓兩種資源，無疑是中國房地產商一個非常好的選擇，作為一個投資人也同樣如此。我們是實實在在走了這么一個過程，所以我們愿意來分享自己的經驗和教訓?，F在看來，走出國門已經成為中國房地產企業(yè)普遍的行為。有的房地產商說，看來中國的房企國際化是長遠的選擇。確實到現在為止，萬科、萬達、萬通，中海、綠地加上我們都走出去了，而且這個數字非常驚人，03到07年，三四年才十幾億美金，對美國房地產投資，08年以后起來，2013年120億美金，2014年140億美金，去年超過了200億美金，說明房企在走出去，房地產投資人在走出去，已經變成了世界性的潮流，變成標準化的配置。而且這里面很可能寄托著中國房地產企業(yè)未來、長期的發(fā)展前景。我們基金從09年開始籌備，做了小規(guī)模的實驗性的購買，那時候我們在佛羅里達，那是一個陽光州，旅游、會展、商業(yè)的州，但是受到08年金融危機影響，那時候真的白菜價，一套獨立屋八九萬美金，我們實驗一下，房地產無國界是不是可行，試了一下，確實美國的市長是無國界的，不管是中國人、外國人，美國人，要買價格面前人人平等，唯一的是你要出價，如果你要貸款，也是人人平等，后來我們五套十套的買，后來進入了中規(guī)模，大規(guī)模的購買、并購和建造。從2012年開始，正式組織了美元基金，走到現在我們已經購置了四千套，昨天算了一下，以盛世神州名義投的是3999套，還有一部分的其他基金投了200多套，加起來4000多套，我們愿意分享一下這其中的經驗和教訓。首先視野決定策略，自從有了房地產無國界的視野以后，我們的策略就不單純盯著國內市場，我們做強做大的人民幣的同時放眼國際，做了六個城市，十六個項目。房地產無國界，走向國際，其實我們面臨的選擇是無限多的，澳洲不錯，歐洲也不錯，美國也不錯，怎么選，我們?yōu)槭裁催x擇美國呢，我們基于這樣三個判斷：一個就是美元在相當長的時間內還是強勢貨幣，有經濟學家說在你投資的時候，應該毫不猶豫的擁抱美元；第二，美元在相當長的時間內還會保持比較低利率，做生意非常重要的一點，你可以加杠桿搞信貸，低利率就降低了你的投資風險；第三，美國的房地產市場還是全世界最優(yōu)的選擇市場。這三句話我分別說一下。第一，我們看匯率就可以看到，美元持續(xù)走強，其他的各國貨幣相對于美元持續(xù)走弱，主要的原因一個是美國經濟在發(fā)展，為他們美元強勢奠定了基礎；第二，美聯儲收緊貨幣的政策也是使得美元強勢奠定了政策基礎。這是被大家看到的，應該說美元的強勢在我們的記憶當中已經有一段時間了，今年以來美元基金，光從匯率差就多賺了五個點。第二點，美元的利率在相當長的時間內保持比較低的水平，綠色的是通貨膨脹率，藍色的是美國的國債，黃色的是美聯儲基金的圖像，美聯儲十年期的基金幾乎為零，美聯儲加息以后，雖然對世界經濟影響非常大的，但是小步走的，一年加四次才一個點，所以我們判斷相當長的時間美國的利率還是很低，好處就是我們加杠桿，所以我們在美國投資的房地產項目基本長都做到了本金1/3，甚至于25%到30%之間，借貸60%到70%，如果利率低使得我們的空間就很大，如果利率波動不是很厲害，就使我們的杠桿風險不是很大。第三點，相當長時間內美國的房地產市場仍然是全球投資的首選地。這是一張圖，把全世界可以稱得上有房地產市場的城市都以顏色標記起來，這個顏色是房價和收入之比，房價收入比越高越紅，越低越綠，我們可以看到，右手邊這一片紅的地方就是我們可愛的祖國，祖國山河一片紅，房價太高，收入太低，所以顏色是紅的，投資價值就比較小。左手是綠色的，美國，基本上一片綠，也有兩個市場，一個是紐約，放大可以看到是紅色的，還有一個是舊金山，也是紅色的。除了紐約和舊金山以外，投資的性價比都很高。這三個判斷，使得我們選定了美國市場。做基金還要考慮一個問題投資人有什么需求，投資人這方面的需求極其強烈，甚至井噴，最近我們碰到一個案例，最近這次人民幣兌美元匯率調整的時間段里面，許多投資人非常著急，早一天，晚一天都計較，盡早的把錢匯過去保持很好的匯率。這里面有幾個數字，05年底中國私人可以投資的資產規(guī)模接近120萬億，這個錢量非常大，大概等于20萬億美金，可以用來投資。還有一個數字，60萬到600萬的可投資者，大眾富裕階層，這樣的人群有1500萬，這兩個說明了市場上的需求人員基礎。出于這樣的考慮他們的資產全球化的配置，另外選擇投資的門類上面，股票的變現性比較好，所以股票第一，房地產第二。這次投美國房地產我們還再三斟酌，這輪美國房地產的上漲有一個非常堅實的基礎，最主要的是就業(yè)率提高，失業(yè)率下降了，到今年年初美國的失業(yè)率是最好的一年，而美國社會財富的分配相對均勻，就業(yè)率就是房地產市場非常堅實的基礎。另外這個圖表上可以看到，各類物業(yè)上漲都非?？?。從世界各國來說，2015年有一些數據，前12個月，702億美元的外匯資本進入美國市場，這也是世界上各個市場當中最大的，亞洲進入美國市場228億，可能接近200億進入房地產市場，世界各國都往美國市場跑，確實說明美國是首選。這些數據證明，我們選擇美國市場，投資美國市場是對的，我們現在有這樣一些市場收益都是比較豐厚的。下面我交流一下我們投入美國市場的經驗，第一個是開拓美國市場要學習美國規(guī)矩，不學習美國規(guī)矩肯定要碰壁，美國的稅務、法務、財務、金融，他們有200年的房地產市場歷史，積累了法律基礎。同時我有一個非常大的體會，中國功夫還是有用的，我們把美國市場也分成一二三線城市，這個辦法是行之有效的，我們把紐約和舊金山作為一線城市，因為他們的資本金已經很低了，售租比已經很低了，大概2%、3%，但是非常安全，只要你想賣就可以賣出去，據說紐約市場上房子在市場上周轉的時間不會超過三個月，你掛出去就有人買，這是一線城市的特點。二線城市就是后面的圓圈，我們看作是二線城市，從波士頓到亞特蘭，邁阿密，奧蘭多，鳳凰城，這樣的美國的口岸城市，我們看作是二線城市，這些城市都是中國人耳熟能詳的，我們要做中國式的美元基金，必須要有這樣的基礎。二線城市的好處是什么，資本利潤率到5和6%，風險也一般。第三，內陸的，芝加哥，華盛頓，包括拉斯維加斯這些城市。它的特點是什么，可能收益率很高，比如說8，但是你要顧及一些風險，拿下來以后，做商業(yè)買了就是為了賣，到時候能不能出去，一定要好好想想，學習美國的規(guī)則，要借用中國功夫。所以我們的項目池的分布也是沿著這樣的一二線城市的布局。第二個經驗，中國的開發(fā)經驗也是特別有效的，就是抓住剛需市場，萬科就是抓住剛需市場起來的。美國有一種產品出租式公寓和學生公寓，這個市場是美國最大眾的市場，美國60%人有房，40%人租房，60%里面包括農村和小城市，沒有租賃市場，40%是全國，所以租賃市場非常大，又穩(wěn)定，又有抗風險能力，出租率很高，經濟形勢好的時候，新就業(yè)的人多了，首先是的租房，經濟形勢不好，人們退出買方市場，所以我們抓剛需市場發(fā)現又對了。第三個，我們有一個盈利和風險控制的平衡。積極進取的盈利模式和嚴格謹慎的風險控制，我們隨時微調我們的戰(zhàn)略和策略，實現了經濟和收益性的平衡。這里面利率是我們時時關心的，第一，3最多了，我們測算的時候都放到4，算的時候不能算的太激進，要保守一些，還有我們買了利率保險，十年期的利率保險，4%以上，保險公司幫我賠，4%以下我來承擔，后來發(fā)現利率保險也是有意的，尤其是美聯儲加息之后。下行的時候主要是并購，購買，上行的只有開始建設，也建一些獨立屋，現在我們又是并購和建設兩方面結合?，F在我們實驗了一下，買的項目有退出的，第二個項目每年收益也在12%左右。最后說一下我們的愿望，我們希望和全國的房地產商聯合起來，在美國大資金可以獲得定價權，獲得非常多的優(yōu)惠，所以我們愿意和全國的開發(fā)商結合起來我們的切身體會，在美國投資房地產除了地段、地段、地段，還要有更多的人，選擇好我們的合作伙伴，我們現在就是和美國的開發(fā)商，TCR、HFF這些集團合作，同時也是國內的開發(fā)商聯合起來，上百人一起。最后我說一下，房地產無國界，要與美元共舞，實現開發(fā)企業(yè)或者投資人全球化的資產配置，抱團打天下，共同進軍美國房地產市場，要在美國房地產市場取得和我們第二大經濟體相匹配的市場份額。感謝張總的精彩演講，希望全世界都看到中國地產商的項目和中國地產人的身影，鳳凰人將追隨大家的腳步，為全球華人推薦大家的優(yōu)秀樓盤！鳳凰房產與北京今久簽訂合作協議鳳凰房產經過這幾年的長足發(fā)展，得到越來越多行業(yè)客戶的認可，也吸引到越來越多強有力的合作支持。北京今久廣告?zhèn)鞑ビ邢挢熑喂?，就是在今年開始與我們同行的伙伴，作為國內單體最大的房地產廣告公司，今久已專業(yè)從事地產廣告行業(yè)整20年。2016年，鳳凰房產與北京今久順利達成戰(zhàn)略合作伙伴關系，正式成為鳳凰房產的獨家廣告代理經銷商。下面，讓我們掌聲有請鳳凰房產嚴總與今久整合營銷集團田野先生上臺簽訂合作協議?，F在請我們的來賓朋友拿出手機，打開微信，在我們的對話框有一個+號，選擇添加群聊，有一個面對面建群，請大家共同輸出0115，我們按照這樣的流程操作好了之后，接下來這個群里面可以通過聊天互相了解，互通有無，共同發(fā)展。接下來，讓我們正式進入峰會主要環(huán)節(jié)。本次峰會共分三大部分：分別為““攪局者””、“Part2. 科技裂變未來”、“Part3. “雙創(chuàng)時代”的產業(yè)命題”，每一部分分設“大咖脫口秀”及“鳳凰開講”兩大環(huán)節(jié)。下面，讓我們一起進入Part1——資本“攪局者”鵬華資產管理（深圳）有限公司執(zhí)行副總裁鄭怡大咖脫口秀：中國地產“輕時代”當不動產插上現代金融的翅膀讓我們掌聲歡迎鵬華資產管理（深圳）有限公司執(zhí)行副總裁、中國REITs第一人——鄭怡女士為我們帶來大咖脫口秀——中國地產“輕時代”當不動產插上現代金融的翅膀。 非常感謝鳳凰網、鳳凰衛(wèi)視和鳳凰房產的邀請，剛才俞總和張總都分享了自己的經驗，我作為資本的攪局者，希望跟他們看看不動產這個行業(yè)大家進入了怎樣的時代。我個人認為已經進入了輕時代，為什么這么說，主要基于過去的十幾年不動產和金融結合的經驗做判斷，這也是為什么2013年我選擇回國和萬科這樣的行業(yè)龍頭花了兩年的時間研究，做出了中國第一個公募REITs資金，在2015年9月30是在深交所掛牌，其實現在的不動產金融行業(yè)已經有了質的變化。雖然我不是經濟上的專家，但是2015年中國不動產行業(yè)已經發(fā)生了很多故事，剛才俞博士講了宏觀經濟在調結構，反腐倡廉導致了很多的官員從膽大妄為到現在的不作為利率不斷的下行，銀行受到各種各樣的壓力把資金充分入市又很難跟好的資產對接。我們就看到保險資金大舉入市，2015年股市先往上后往下，這樣狀況使得目前我們面臨著很強的資本結構游戲規(guī)則的改變。在這樣的大背景下，我們從不動產行業(yè)來講確實是多事之年，我們可以看到綠城嫁入了央企，佳兆業(yè)受到反腐倡廉的一些壓力導致了很多的停售，萬達也出現的店鋪的關閉，各大浪潮出現了人員方面的故事，包括郭總，到了年底的時候我們看到非常精彩的寶萬之爭，到底什么使得我們2015年發(fā)生了故事。70年代到90年代之初美國出現了一定的經濟危機，出現了滯脹，通貨膨脹非常厲害，經濟有經濟的問題，但是作為從業(yè)人員，銀行不斷的跟著利率的攀升，參與到市場的投資，短期的利率上揚，小型銀行在美國那時候有一個SL協會，給很多的小行業(yè)進行貸款，在七十年代他們也要生存，政府類似于對仗的機構，相對放松了對銀行的管制，允許他們可以大舉的進行放貸，直接刺激的美國八十年代進入房地產的危機，很多洗牌開始了。那個過程中是非常痛苦的，八十年代出了兩個非常有意義的事情，一個是通過前期的努力以及到八十年代末，美國政府成立了一個RTC的機構，到目前為止也是歷史上最大型的也是最短暫的臨時性的資產處置的托管公司，RTC的努力過程中，整個八十年代我們看到他們對SL這樣的協會擁有的壞賬的資產進行了非常長時間的處置，在這個過程中，我們可以看到現代房地產業(yè)最有意義的兩個事情發(fā)生了，一個是八十年代中葉的時候，我們在美國的REITs六十年代就有，私募的，八十年代整個經濟形勢的變化，金融格局的變化，我們發(fā)現第一個REITs上市了，同時在市場上出現了專業(yè)的不動產資產管理投資公司的誕生，這兩個事件標志著美國的REITs從私募走向了現代化。第二個就是RTC不斷的處置資產的時候，希望可以加速資產的流動，后期的時候很多的資產也很難處置掉，他們非常有創(chuàng)意的去跟金融市場結合，直接導致了九十年代初CMBS把商業(yè)不動產按揭和資產對接的新的手段，我們可以看到九十年代后來，越來越多的REITs有1031的互換和UPREIT的方式，使得REITs不斷的進行資產處置變現，鼓勵房地產經營者和資本相結合的金融手段的產生。后面就是大家眾所周知的，九十年代一直到今天，在美國的市場上我們有各種各樣的商業(yè)不動產都已經REITs了，并為我們的投資者創(chuàng)造了很多的紅利以及長時期來看，這些REITs都是跑贏通脹的回頭來看，為什么中國已經進入了輕時代，但是路卻很長，我們?yōu)槭裁葱枰巡粍赢a進行證券化的處理。其實我們可以有很多的答案回答，比如說我們講為了房地產公司財務要進行優(yōu)化，有更多的手段對接資本市場，我們也同時需要，國家也鼓勵我們盤活資產，把很多的資產變現，又不失去一些控制力。還有一些人說，我們不動產是有資產，但是我一直沒有辦法向投資人證明我是一個非常，透明化操作的經營者。所以如果能夠證券化的話，我會做更多的公信力，但是這些都不是最根本的，其實我認為最根本的是生存。如果我們不動產行業(yè)不改變，那么我們這些不動產公司不熟悉現在面臨的格局，未來還有怎樣的手段幫助我們這個行業(yè)里面的公司能夠不斷的往前走，我們面臨的將是滅亡。2015年年底，我們看到的寶萬之爭，反過來證明了什么，即便我們是龍頭老大，現在的時代變了，我們面臨不動產和金融相結合的時代，市場速度非?？欤瑹o論你以前怎樣優(yōu)秀，或者我怎么小，為了我們不動產行業(yè)的生存時時都會變化，我希望通過不動產證券化，使得我們不動產行業(yè)展翅高飛，在不動產輕資產證券化的道路上到底有什么樣的金融手段可以做。固定收益類和股權收益類，兩個方面，作為房地產不動產行業(yè)，我希望大家記住這些名字，固定收益類有ABS、CMBS等固定收益類的產品，股權權益收益類里面最重要的兩個