【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，還沒(méi)有無(wú)國(guó)界的配置，你就OUT了，所以現(xiàn)在要有緊迫感，特別是現(xiàn)在我們處在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期，去庫(kù)存，去杠桿，去過(guò)剩產(chǎn)能的艱難跋涉之中，這個(gè)時(shí)候走出國(guó)門(mén)，開(kāi)發(fā)兩個(gè)市場(chǎng)，開(kāi)拓兩種資源，無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)商一個(gè)非常好的選擇，作為一個(gè)投資人也同樣如此。我們是實(shí)實(shí)在在走了這么一個(gè)過(guò)程，所以我們?cè)敢鈦?lái)分享自己的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。現(xiàn)在看來(lái)，走出國(guó)門(mén)已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍的行為。有的房地產(chǎn)商說(shuō)，看來(lái)中國(guó)的房企國(guó)際化是長(zhǎng)遠(yuǎn)的選擇。確實(shí)到現(xiàn)在為止，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)通，中海、綠地加上我們都走出去了，而且這個(gè)數(shù)字非常驚人，03到07年，三四年才十幾億美金，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)投資，08年以后起來(lái)，2013年120億美金，2014年140億美金，去年超過(guò)了200億美金，說(shuō)明房企在走出去，房地產(chǎn)投資人在走出去，已經(jīng)變成了世界性的潮流，變成標(biāo)準(zhǔn)化的配置。而且這里面很可能寄托著中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)、長(zhǎng)期的發(fā)展前景。我們基金從09年開(kāi)始籌備，做了小規(guī)模的實(shí)驗(yàn)性的購(gòu)買(mǎi)，那時(shí)候我們?cè)诜鹆_里達(dá)，那是一個(gè)陽(yáng)光州，旅游、會(huì)展、商業(yè)的州，但是受到08年金融危機(jī)影響，那時(shí)候真的白菜價(jià)，一套獨(dú)立屋八九萬(wàn)美金，我們實(shí)驗(yàn)一下，房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界是不是可行，試了一下，確實(shí)美國(guó)的市長(zhǎng)是無(wú)國(guó)界的，不管是中國(guó)人、外國(guó)人，美國(guó)人，要買(mǎi)價(jià)格面前人人平等，唯一的是你要出價(jià)，如果你要貸款，也是人人平等，后來(lái)我們五套十套的買(mǎi)，后來(lái)進(jìn)入了中規(guī)模，大規(guī)模的購(gòu)買(mǎi)、并購(gòu)和建造。從2012年開(kāi)始，正式組織了美元基金，走到現(xiàn)在我們已經(jīng)購(gòu)置了四千套，昨天算了一下，以盛世神州名義投的是3999套，還有一部分的其他基金投了200多套，加起來(lái)4000多套，我們?cè)敢夥窒硪幌逻@其中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。首先視野決定策略，自從有了房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界的視野以后，我們的策略就不單純盯著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，我們做強(qiáng)做大的人民幣的同時(shí)放眼國(guó)際，做了六個(gè)城市，十六個(gè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界，走向國(guó)際，其實(shí)我們面臨的選擇是無(wú)限多的，澳洲不錯(cuò)，歐洲也不錯(cuò)，美國(guó)也不錯(cuò)，怎么選，我們?yōu)槭裁催x擇美國(guó)呢，我們基于這樣三個(gè)判斷：一個(gè)就是美元在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)還是強(qiáng)勢(shì)貨幣，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)在你投資的時(shí)候，應(yīng)該毫不猶豫的擁抱美元；第二，美元在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)還會(huì)保持比較低利率，做生意非常重要的一點(diǎn)，你可以加杠桿搞信貸，低利率就降低了你的投資風(fēng)險(xiǎn)；第三，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是全世界最優(yōu)的選擇市場(chǎng)。這三句話(huà)我分別說(shuō)一下。第一，我們看匯率就可以看到，美元持續(xù)走強(qiáng)，其他的各國(guó)貨幣相對(duì)于美元持續(xù)走弱，主要的原因一個(gè)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，為他們美元強(qiáng)勢(shì)奠定了基礎(chǔ)；第二，美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣的政策也是使得美元強(qiáng)勢(shì)奠定了政策基礎(chǔ)。這是被大家看到的，應(yīng)該說(shuō)美元的強(qiáng)勢(shì)在我們的記憶當(dāng)中已經(jīng)有一段時(shí)間了，今年以來(lái)美元基金，光從匯率差就多賺了五個(gè)點(diǎn)。第二點(diǎn)，美元的利率在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持比較低的水平，綠色的是通貨膨脹率，藍(lán)色的是美國(guó)的國(guó)債，黃色的是美聯(lián)儲(chǔ)基金的圖像，美聯(lián)儲(chǔ)十年期的基金幾乎為零，美聯(lián)儲(chǔ)加息以后，雖然對(duì)世界經(jīng)濟(jì)影響非常大的，但是小步走的，一年加四次才一個(gè)點(diǎn)，所以我們判斷相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間美國(guó)的利率還是很低，好處就是我們加杠桿，所以我們?cè)诿绹?guó)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本長(zhǎng)都做到了本金1/3，甚至于25%到30%之間，借貸60%到70%，如果利率低使得我們的空間就很大，如果利率波動(dòng)不是很厲害，就使我們的杠桿風(fēng)險(xiǎn)不是很大。第三點(diǎn)，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全球投資的首選地。這是一張圖，把全世界可以稱(chēng)得上有房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市都以顏色標(biāo)記起來(lái)，這個(gè)顏色是房?jī)r(jià)和收入之比，房?jī)r(jià)收入比越高越紅，越低越綠，我們可以看到，右手邊這一片紅的地方就是我們可愛(ài)的祖國(guó)，祖國(guó)山河一片紅，房?jī)r(jià)太高，收入太低，所以顏色是紅的，投資價(jià)值就比較小。左手是綠色的，美國(guó)，基本上一片綠，也有兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是紐約，放大可以看到是紅色的，還有一個(gè)是舊金山，也是紅色的。除了紐約和舊金山以外，投資的性?xún)r(jià)比都很高。這三個(gè)判斷，使得我們選定了美國(guó)市場(chǎng)。做基金還要考慮一個(gè)問(wèn)題投資人有什么需求，投資人這方面的需求極其強(qiáng)烈，甚至井噴，最近我們碰到一個(gè)案例，最近這次人民幣兌美元匯率調(diào)整的時(shí)間段里面，許多投資人非常著急，早一天，晚一天都計(jì)較，盡早的把錢(qián)匯過(guò)去保持很好的匯率。這里面有幾個(gè)數(shù)字，05年底中國(guó)私人可以投資的資產(chǎn)規(guī)模接近120萬(wàn)億，這個(gè)錢(qián)量非常大，大概等于20萬(wàn)億美金，可以用來(lái)投資。還有一個(gè)數(shù)字，60萬(wàn)到600萬(wàn)的可投資者，大眾富裕階層，這樣的人群有1500萬(wàn)，這兩個(gè)說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求人員基礎(chǔ)。出于這樣的考慮他們的資產(chǎn)全球化的配置，另外選擇投資的門(mén)類(lèi)上面，股票的變現(xiàn)性比較好，所以股票第一，房地產(chǎn)第二。這次投美國(guó)房地產(chǎn)我們還再三斟酌，這輪美國(guó)房地產(chǎn)的上漲有一個(gè)非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，最主要的是就業(yè)率提高，失業(yè)率下降了，到今年年初美國(guó)的失業(yè)率是最好的一年，而美國(guó)社會(huì)財(cái)富的分配相對(duì)均勻，就業(yè)率就是房地產(chǎn)市場(chǎng)非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外這個(gè)圖表上可以看到，各類(lèi)物業(yè)上漲都非常快。從世界各國(guó)來(lái)說(shuō)，2015年有一些數(shù)據(jù)，前12個(gè)月，702億美元的外匯資本進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，這也是世界上各個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中最大的，亞洲進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)228億，可能接近200億進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，世界各國(guó)都往美國(guó)市場(chǎng)跑，確實(shí)說(shuō)明美國(guó)是首選。這些數(shù)據(jù)證明，我們選擇美國(guó)市場(chǎng)，投資美國(guó)市場(chǎng)是對(duì)的，我們現(xiàn)在有這樣一些市場(chǎng)收益都是比較豐厚的。下面我交流一下我們投入美國(guó)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，第一個(gè)是開(kāi)拓美國(guó)市場(chǎng)要學(xué)習(xí)美國(guó)規(guī)矩，不學(xué)習(xí)美國(guó)規(guī)矩肯定要碰壁，美國(guó)的稅務(wù)、法務(wù)、財(cái)務(wù)、金融，他們有200年的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史，積累了法律基礎(chǔ)。同時(shí)我有一個(gè)非常大的體會(huì)，中國(guó)功夫還是有用的，我們把美國(guó)市場(chǎng)也分成一二三線(xiàn)城市，這個(gè)辦法是行之有效的，我們把紐約和舊金山作為一線(xiàn)城市，因?yàn)樗麄兊馁Y本金已經(jīng)很低了，售租比已經(jīng)很低了，大概2%、3%，但是非常安全，只要你想賣(mài)就可以賣(mài)出去，據(jù)說(shuō)紐約市場(chǎng)上房子在市場(chǎng)上周轉(zhuǎn)的時(shí)間不會(huì)超過(guò)三個(gè)月，你掛出去就有人買(mǎi)，這是一線(xiàn)城市的特點(diǎn)。二線(xiàn)城市就是后面的圓圈，我們看作是二線(xiàn)城市，從波士頓到亞特蘭，邁阿密，奧蘭多，鳳凰城，這樣的美國(guó)的口岸城市，我們看作是二線(xiàn)城市，這些城市都是中國(guó)人耳熟能詳?shù)?，我們要做中?guó)式的美元基金，必須要有這樣的基礎(chǔ)。二線(xiàn)城市的好處是什么，資本利潤(rùn)率到5和6%，風(fēng)險(xiǎn)也一般。第三，內(nèi)陸的，芝加哥，華盛頓，包括拉斯維加斯這些城市。它的特點(diǎn)是什么，可能收益率很高，比如說(shuō)8，但是你要顧及一些風(fēng)險(xiǎn)，拿下來(lái)以后，做商業(yè)買(mǎi)了就是為了賣(mài)，到時(shí)候能不能出去，一定要好好想想，學(xué)習(xí)美國(guó)的規(guī)則，要借用中國(guó)功夫。所以我們的項(xiàng)目池的分布也是沿著這樣的一二線(xiàn)城市的布局。第二個(gè)經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也是特別有效的，就是抓住剛需市場(chǎng)，萬(wàn)科就是抓住剛需市場(chǎng)起來(lái)的。美國(guó)有一種產(chǎn)品出租式公寓和學(xué)生公寓，這個(gè)市場(chǎng)是美國(guó)最大眾的市場(chǎng)，美國(guó)60%人有房，40%人租房，60%里面包括農(nóng)村和小城市，沒(méi)有租賃市場(chǎng)，40%是全國(guó)，所以租賃市場(chǎng)非常大，又穩(wěn)定，又有抗風(fēng)險(xiǎn)能力，出租率很高，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候，新就業(yè)的人多了，首先是的租房，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，人們退出買(mǎi)方市場(chǎng)，所以我們抓剛需市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)又對(duì)了。第三個(gè)，我們有一個(gè)盈利和風(fēng)險(xiǎn)控制的平衡。積極進(jìn)取的盈利模式和嚴(yán)格謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)控制，我們隨時(shí)微調(diào)我們的戰(zhàn)略和策略，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)和收益性的平衡。這里面利率是我們時(shí)時(shí)關(guān)心的，第一，3最多了，我們測(cè)算的時(shí)候都放到4，算的時(shí)候不能算的太激進(jìn)，要保守一些，還有我們買(mǎi)了利率保險(xiǎn)，十年期的利率保險(xiǎn)，4%以上，保險(xiǎn)公司幫我賠，4%以下我來(lái)承擔(dān)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)利率保險(xiǎn)也是有意的，尤其是美聯(lián)儲(chǔ)加息之后。下行的時(shí)候主要是并購(gòu)，購(gòu)買(mǎi)，上行的只有開(kāi)始建設(shè)，也建一些獨(dú)立屋，現(xiàn)在我們又是并購(gòu)和建設(shè)兩方面結(jié)合?，F(xiàn)在我們實(shí)驗(yàn)了一下，買(mǎi)的項(xiàng)目有退出的，第二個(gè)項(xiàng)目每年收益也在12%左右。最后說(shuō)一下我們的愿望，我們希望和全國(guó)的房地產(chǎn)商聯(lián)合起來(lái)，在美國(guó)大資金可以獲得定價(jià)權(quán)，獲得非常多的優(yōu)惠，所以我們?cè)敢夂腿珖?guó)的開(kāi)發(fā)商結(jié)合起來(lái)我們的切身體會(huì)，在美國(guó)投資房地產(chǎn)除了地段、地段、地段，還要有更多的人，選擇好我們的合作伙伴，我們現(xiàn)在就是和美國(guó)的開(kāi)發(fā)商，TCR、HFF這些集團(tuán)合作，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商聯(lián)合起來(lái)，上百人一起。最后我說(shuō)一下，房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界，要與美元共舞，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者投資人全球化的資產(chǎn)配置，抱團(tuán)打天下，共同進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得和我們第二大經(jīng)濟(jì)體相匹配的市場(chǎng)份額。感謝張總的精彩演講，希望全世界都看到中國(guó)地產(chǎn)商的項(xiàng)目和中國(guó)地產(chǎn)人的身影，鳳凰人將追隨大家的腳步，為全球華人推薦大家的優(yōu)秀樓盤(pán)！鳳凰房產(chǎn)與北京今久簽訂合作協(xié)議鳳凰房產(chǎn)經(jīng)過(guò)這幾年的長(zhǎng)足發(fā)展，得到越來(lái)越多行業(yè)客戶(hù)的認(rèn)可，也吸引到越來(lái)越多強(qiáng)有力的合作支持。北京今久廣告?zhèn)鞑ビ邢挢?zé)任公司，就是在今年開(kāi)始與我們同行的伙伴，作為國(guó)內(nèi)單體最大的房地產(chǎn)廣告公司，今久已專(zhuān)業(yè)從事地產(chǎn)廣告行業(yè)整20年。2016年，鳳凰房產(chǎn)與北京今久順利達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，正式成為鳳凰房產(chǎn)的獨(dú)家廣告代理經(jīng)銷(xiāo)商。下面，讓我們掌聲有請(qǐng)鳳凰房產(chǎn)嚴(yán)總與今久整合營(yíng)銷(xiāo)集團(tuán)田野先生上臺(tái)簽訂合作協(xié)議?，F(xiàn)在請(qǐng)我們的來(lái)賓朋友拿出手機(jī)，打開(kāi)微信，在我們的對(duì)話(huà)框有一個(gè)+號(hào)，選擇添加群聊，有一個(gè)面對(duì)面建群，請(qǐng)大家共同輸出0115，我們按照這樣的流程操作好了之后，接下來(lái)這個(gè)群里面可以通過(guò)聊天互相了解，互通有無(wú)，共同發(fā)展。接下來(lái)，讓我們正式進(jìn)入峰會(huì)主要環(huán)節(jié)。本次峰會(huì)共分三大部分：分別為““攪局者””、“Part2. 科技裂變未來(lái)”、“Part3. “雙創(chuàng)時(shí)代”的產(chǎn)業(yè)命題”，每一部分分設(shè)“大咖脫口秀”及“鳳凰開(kāi)講”兩大環(huán)節(jié)。下面，讓我們一起進(jìn)入Part1——資本“攪局者”鵬華資產(chǎn)管理（深圳）有限公司執(zhí)行副總裁鄭怡大咖脫口秀：中國(guó)地產(chǎn)“輕時(shí)代”當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)插上現(xiàn)代金融的翅膀讓我們掌聲歡迎鵬華資產(chǎn)管理（深圳）有限公司執(zhí)行副總裁、中國(guó)REITs第一人——鄭怡女士為我們帶來(lái)大咖脫口秀——中國(guó)地產(chǎn)“輕時(shí)代”當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)插上現(xiàn)代金融的翅膀。 非常感謝鳳凰網(wǎng)、鳳凰衛(wèi)視和鳳凰房產(chǎn)的邀請(qǐng)，剛才俞總和張總都分享了自己的經(jīng)驗(yàn)，我作為資本的攪局者，希望跟他們看看不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)行業(yè)大家進(jìn)入了怎樣的時(shí)代。我個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)進(jìn)入了輕時(shí)代，為什么這么說(shuō)，主要基于過(guò)去的十幾年不動(dòng)產(chǎn)和金融結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)做判斷，這也是為什么2013年我選擇回國(guó)和萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭花了兩年的時(shí)間研究，做出了中國(guó)第一個(gè)公募REITs資金，在2015年9月30是在深交所掛牌，其實(shí)現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)金融行業(yè)已經(jīng)有了質(zhì)的變化。雖然我不是經(jīng)濟(jì)上的專(zhuān)家，但是2015年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了很多故事，剛才俞博士講了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)在調(diào)結(jié)構(gòu)，反腐倡廉導(dǎo)致了很多的官員從膽大妄為到現(xiàn)在的不作為利率不斷的下行，銀行受到各種各樣的壓力把資金充分入市又很難跟好的資產(chǎn)對(duì)接。我們就看到保險(xiǎn)資金大舉入市，2015年股市先往上后往下，這樣狀況使得目前我們面臨著很強(qiáng)的資本結(jié)構(gòu)游戲規(guī)則的改變。在這樣的大背景下，我們從不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)來(lái)講確實(shí)是多事之年，我們可以看到綠城嫁入了央企，佳兆業(yè)受到反腐倡廉的一些壓力導(dǎo)致了很多的停售，萬(wàn)達(dá)也出現(xiàn)的店鋪的關(guān)閉，各大浪潮出現(xiàn)了人員方面的故事，包括郭總，到了年底的時(shí)候我們看到非常精彩的寶萬(wàn)之爭(zhēng)，到底什么使得我們2015年發(fā)生了故事。70年代到90年代之初美國(guó)出現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，出現(xiàn)了滯脹，通貨膨脹非常厲害，經(jīng)濟(jì)有經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，但是作為從業(yè)人員，銀行不斷的跟著利率的攀升，參與到市場(chǎng)的投資，短期的利率上揚(yáng)，小型銀行在美國(guó)那時(shí)候有一個(gè)SL協(xié)會(huì)，給很多的小行業(yè)進(jìn)行貸款，在七十年代他們也要生存，政府類(lèi)似于對(duì)仗的機(jī)構(gòu)，相對(duì)放松了對(duì)銀行的管制，允許他們可以大舉的進(jìn)行放貸，直接刺激的美國(guó)八十年代進(jìn)入房地產(chǎn)的危機(jī)，很多洗牌開(kāi)始了。那個(gè)過(guò)程中是非常痛苦的，八十年代出了兩個(gè)非常有意義的事情，一個(gè)是通過(guò)前期的努力以及到八十年代末，美國(guó)政府成立了一個(gè)RTC的機(jī)構(gòu)，到目前為止也是歷史上最大型的也是最短暫的臨時(shí)性的資產(chǎn)處置的托管公司，RTC的努力過(guò)程中，整個(gè)八十年代我們看到他們對(duì)SL這樣的協(xié)會(huì)擁有的壞賬的資產(chǎn)進(jìn)行了非常長(zhǎng)時(shí)間的處置，在這個(gè)過(guò)程中，我們可以看到現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)最有意義的兩個(gè)事情發(fā)生了，一個(gè)是八十年代中葉的時(shí)候，我們?cè)诿绹?guó)的REITs六十年代就有，私募的，八十年代整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，金融格局的變化，我們發(fā)現(xiàn)第一個(gè)REITs上市了，同時(shí)在市場(chǎng)上出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理投資公司的誕生，這兩個(gè)事件標(biāo)志著美國(guó)的REITs從私募走向了現(xiàn)代化。第二個(gè)就是RTC不斷的處置資產(chǎn)的時(shí)候，希望可以加速資產(chǎn)的流動(dòng)，后期的時(shí)候很多的資產(chǎn)也很難處置掉，他們非常有創(chuàng)意的去跟金融市場(chǎng)結(jié)合，直接導(dǎo)致了九十年代初CMBS把商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)按揭和資產(chǎn)對(duì)接的新的手段，我們可以看到九十年代后來(lái)，越來(lái)越多的REITs有1031的互換和UPREIT的方式，使得REITs不斷的進(jìn)行資產(chǎn)處置變現(xiàn)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和資本相結(jié)合的金融手段的產(chǎn)生。后面就是大家眾所周知的，九十年代一直到今天，在美國(guó)的市場(chǎng)上我們有各種各樣的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)都已經(jīng)REITs了，并為我們的投資者創(chuàng)造了很多的紅利以及長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，這些REITs都是跑贏通脹的回頭來(lái)看，為什么中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了輕時(shí)代，但是路卻很長(zhǎng)，我們?yōu)槭裁葱枰巡粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行證券化的處理。其實(shí)我們可以有很多的答案回答，比如說(shuō)我們講為了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)要進(jìn)行優(yōu)化，有更多的手段對(duì)接資本市場(chǎng)，我們也同時(shí)需要，國(guó)家也鼓勵(lì)我們盤(pán)活資產(chǎn)，把很多的資產(chǎn)變現(xiàn)，又不失去一些控制力。還有一些人說(shuō)，我們不動(dòng)產(chǎn)是有資產(chǎn)，但是我一直沒(méi)有辦法向投資人證明我是一個(gè)非常，透明化操作的經(jīng)營(yíng)者。所以如果能夠證券化的話(huà)，我會(huì)做更多的公信力，但是這些都不是最根本的，其實(shí)我認(rèn)為最根本的是生存。如果我們不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)不改變，那么我們這些不動(dòng)產(chǎn)公司不熟悉現(xiàn)在面臨的格局，未來(lái)還有怎樣的手段幫助我們這個(gè)行業(yè)里面的公司能夠不斷的往前走，我們面臨的將是滅亡。2015年年底，我們看到的寶萬(wàn)之爭(zhēng)，反過(guò)來(lái)證明了什么，即便我們是龍頭老大，現(xiàn)在的時(shí)代變了，我們面臨不動(dòng)產(chǎn)和金融相結(jié)合的時(shí)代，市場(chǎng)速度非常快，無(wú)論你以前怎樣優(yōu)秀，或者我怎么小，為了我們不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的生存時(shí)時(shí)都會(huì)變化，我希望通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證券化，使得我們不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)展翅高飛，在不動(dòng)產(chǎn)輕資產(chǎn)證券化的道路上到底有什么樣的金融手段可以做。固定收益類(lèi)和股權(quán)收益類(lèi)，兩個(gè)方面，作為房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，我希望大家記住這些名字，固定收益類(lèi)有ABS、CMBS等固定收益類(lèi)的產(chǎn)品，股權(quán)權(quán)益收益類(lèi)里面最重要的兩個(gè)