【正文】 通過，這也是我判斷五到十年內(nèi)也很悲觀的對不動產(chǎn)公司變成REITs公司，幾乎是不可能的。在中國如果我們把資產(chǎn)裝入這些天然的免稅載體當(dāng)中，事實(shí)上我們實(shí)現(xiàn)了國外REITs公司同樣的效果。在全世界我們可以看到除了美國之外，各大州、歐洲、美洲，亞洲都有REITs的存在。所以這個市場相當(dāng)大，我希望在座的不動產(chǎn)企業(yè)都可以抓住這個市場的機(jī)會，能夠在資本市場與不動產(chǎn)相結(jié)合的道路上找到自己的未來。但是寶萬之爭給我們最大的啟示是什么，這里面有三個問題，什么是資本市場，如何平衡道德和市場機(jī)會？如何回歸長期價值？資本市場說白了是最有效的運(yùn)用資金，對接資源的市場，在我們看市場機(jī)會中，是否考慮道德問題，什么是經(jīng)濟(jì)增長動力，人力、資本和技術(shù)，里面沒有道德，所以當(dāng)我們面臨一個市場機(jī)會的時候，我們必須通過非常專業(yè)的判斷去抓住市場機(jī)會，反過來一旦你抓住了以后，你沒有道德，你是走不長遠(yuǎn)的，你沒有文化底蘊(yùn)，你的企業(yè)最終還是會被資本市場淘汰的。最后我希望我們的不動產(chǎn)行業(yè)能夠插上現(xiàn)代金融的翅膀，像金鳳凰一樣展翅高飛，迎接美好的未來，謝謝大家。伴隨中國加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和社會轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，房地產(chǎn)市場發(fā)展也面臨著巨大的挑戰(zhàn)與分化。鳳凰開講：地產(chǎn)+金融的N種想象掌聲有請本環(huán)節(jié)的對話嘉賓：全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長，盛世神州基金董事長、創(chuàng)始人——張民耕陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁——范小沖漢富集團(tuán)副總裁——楊彬綠地集團(tuán)京津事業(yè)部副總經(jīng)理——李薊融創(chuàng)中國北京區(qū)域高級副總經(jīng)理——樓艷青有路創(chuàng)始人兼CEO——黃曉丹以及本場對話主持人鳳凰房產(chǎn)副總裁——張錦，掌聲有請。在經(jīng)濟(jì)增速放緩，通貨膨脹率低位運(yùn)行的大背景下，2015年貨幣政策寬松，房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)作上、跨界多種金融業(yè)態(tài)、利用金融資本推動企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不再是個體行為，行業(yè)發(fā)展趨勢的背后原因是什么？有帶來哪些影響？如何借助金融的因力量，提升投資效率？張民耕：現(xiàn)在的形勢下，房地產(chǎn)金融化已經(jīng)是不爭的事實(shí)，各種各樣的房地產(chǎn)企業(yè)要借助金融開展自己的事業(yè)，像萬達(dá)、萬科，中海，所有的大的房企，現(xiàn)在都是金融化，房地產(chǎn)重發(fā)展令企業(yè)不堪重負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)到底以什么安身立命，走到最后，大家就會發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該是以開發(fā)技能和技巧作為安身立命的基礎(chǔ)，資產(chǎn)不應(yīng)該成為安身立命的基礎(chǔ)，這樣就可以形象的說，我出一個鈕扣，社會給我配一個大衣，最后把這個大衣賣了，分配的時候我還多拿一點(diǎn)，資產(chǎn)的收益率就非常高，金融化、基金化會成為未來房地產(chǎn)深度調(diào)整的局面下各種各樣的房企，特別是大房企的重點(diǎn)。我們現(xiàn)在處在大轉(zhuǎn)型的時期，靠傳統(tǒng)的房地產(chǎn)本身的積累，買地，負(fù)債這樣的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大了，速度發(fā)展比較慢，而很難調(diào)動整個社會的資源，現(xiàn)在很多的開發(fā)商開始金融化，跟基金的合作分享整個發(fā)展的紅利。張錦：地產(chǎn)金融化趨勢日益明顯，已經(jīng)成為當(dāng)前階級向輕資產(chǎn)運(yùn)營的重要手段，漢富從金融跨界到產(chǎn)業(yè)，開辟了金融支撐產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營平臺創(chuàng)新路徑的探索，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融+模式給大家?guī)碓鯓拥男滤悸?，請問楊總。我十幾年前剛?cè)胄械臅r候，問我們當(dāng)時的總經(jīng)理，我是學(xué)機(jī)械設(shè)計(jì)的，我說什么專業(yè)在地產(chǎn)公司會有比較好的發(fā)展空間，當(dāng)時他想了半天說建筑學(xué)，九十年代剛開始做地產(chǎn)的時候，其實(shí)都是民建筑，說明什么呢，當(dāng)時也是單純的蓋房子已經(jīng)變成了發(fā)展商的思維，我要做產(chǎn)品，從營銷的角度看問題。轉(zhuǎn)過來到今天，三五年前，也一直在說地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，很多的基金開始出現(xiàn)，但是實(shí)際上看起來，那幾年也是實(shí)戰(zhàn)的幾年，真正原因促使到今天開始走向金融和地產(chǎn)、資本的結(jié)合呢？有很多的開發(fā)商經(jīng)常說一句話，一個項(xiàng)目做完了看著賺了很多錢，但是不夠買下一塊地的錢，九十年代土地成本占20%、30%甚至更低，如果我的項(xiàng)目50%的利潤，可以快速周轉(zhuǎn)，到了今天放十萬元的時候，歷史上沒有過這樣大勢，你的利潤壓縮到10%，再也不支持發(fā)展商的快速周轉(zhuǎn)了，而且也不是過去說的，拿到土地就可以賺錢的年代。這里面逼著發(fā)展商一定要和金融合作，各種形式的合作，例如證券化，REITs，漢富現(xiàn)在做的也是房地產(chǎn)股權(quán)基金。這樣才是一個地產(chǎn)商能夠在現(xiàn)在所謂的重資產(chǎn)的年代把自己玩輕的唯一的方法。包括藍(lán)城在內(nèi)都是我們的合作伙伴。張錦：2011年綠地開始涉足金融業(yè)，先后組建了控股集團(tuán)公司進(jìn)入了地產(chǎn)金融領(lǐng)域，隨著資本市場和各種金融工具的放開，地產(chǎn)企業(yè)與金融資本結(jié)合越來越顯著，李總，在您看來，房企變得熱衷于互聯(lián)網(wǎng)金融，究竟受到什么影響呢？李薊：我認(rèn)為主要的因素就是降低成本，做金融的話，我們資金來源會更多元化，以前主要借助銀行的開發(fā)貸為主，通過一些資產(chǎn)證券化，發(fā)債來實(shí)現(xiàn)融資成本的降低，這是一個方面。降低開發(fā)商的日常的重資產(chǎn)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，把有效的資金運(yùn)用的更加充分。這三個方面的原因。另外，我們也在去年提出了大金融，大基建，大消費(fèi)的概念，首先把金融放在第一要素考慮的問題。最終支持主業(yè)更良性的循環(huán)發(fā)展。但是九十年代初的時候做第一個項(xiàng)目，那時候付款方式就是兩種，一次性付款，分期付款，沒有按揭的概念，那時候買房的都是真正的有錢人，六十萬一套房子，非常非常貴，現(xiàn)在隨著地產(chǎn)和金融的結(jié)合，大大降低了門檻，讓地產(chǎn)和金融變得更加多元化。第三個，作為地產(chǎn)公司，把產(chǎn)品做好，把項(xiàng)目做好是根本，但是要用好基本的金融的力量，其實(shí)資本和金融對一個企業(yè)來說是一個助推器，用好了我相當(dāng)于你的企業(yè)插上的翅膀。這塊有幾個觀點(diǎn)，有路是做跨境房產(chǎn)平臺的，首先在海外，不管是房地產(chǎn)還是海外這塊，中國的中產(chǎn)用戶非常缺乏對產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識和對行業(yè)的了解，通過互聯(lián)網(wǎng)教育用戶應(yīng)該是最好的平臺，所以我認(rèn)為首先要跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行結(jié)合，資產(chǎn)來講，全球都有很多的好的產(chǎn)品，進(jìn)入到其他的國家，怎樣的途徑是最有效的，我認(rèn)為是互聯(lián)網(wǎng)。所以我認(rèn)為地產(chǎn)和金融一定要加上非常有效而且大規(guī)模的用戶，這是中國的新中產(chǎn)。這兩個產(chǎn)業(yè)如果和用戶的應(yīng)用場景結(jié)合，是非常大的一個市場。張錦：感謝各位的分享，眾所周知，地產(chǎn)+金融正在成為撬動房地產(chǎn)的重要杠桿，對資金高度密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極借助互聯(lián)網(wǎng)的東風(fēng)帶來哪些新的增長點(diǎn)呢？請各位嘉賓都回答一下。地產(chǎn)+金融確實(shí)可以把房地產(chǎn)做到世界去，我們現(xiàn)在考慮怎么樣把房地產(chǎn)無國界最后落實(shí)到網(wǎng)絡(luò)上，應(yīng)該很好做，而且我們特別想拉著一些國內(nèi)的伙伴到海外去，因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)美國在房地產(chǎn)，尤其是公寓的管理上非常古典，該有的都有了，但是像我們這種增值服務(wù)的東西很少，甚至于他在一個社區(qū)里面都沒有一個快遞箱，快遞來了就往門前一扔，好在美國社會也比較安全，如果把這些加進(jìn)去以后，租金和出租率就會提高很多，而我們的經(jīng)驗(yàn)是出租房價貴一百塊錢，賣出去的時候會以二十倍的收益回報(bào)。范小沖：房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)，使房地產(chǎn)由不動產(chǎn)變成可以移動的，可以分拆的，也可以組合的，就會使這個行業(yè)會有一個很大的顛覆，不管是開發(fā)上、持有上，包括利用上，我想這個行業(yè)會激發(fā)出非常多的想象力。黃曉丹：我認(rèn)為主要是兩點(diǎn)，一個是會進(jìn)一步的降低用戶投資門檻，也會讓用戶的視野得到全面的拓展，未來可能會產(chǎn)生出很多的新的增長點(diǎn)和市場，所以用戶的視野會被進(jìn)一步的拉寬。第二個我認(rèn)為這個市場會進(jìn)一步的增加消費(fèi)觀念，包括用戶的消費(fèi)升級理念，用戶在投資上，在消費(fèi)上會有更多的新的選擇和不一樣的思考。樓艷青：我覺得地產(chǎn)+金融和互聯(lián)網(wǎng)的概念，有兩點(diǎn)，第一個對用戶來說，買房子這個事情變得更加靈活，對于地產(chǎn)商來說，不管是融資還是企業(yè)的發(fā)展，路徑會非常多。張錦：最后請各位嘉賓一句話對去年的房地產(chǎn)市場做一個總結(jié)，或者也可以預(yù)見一下2016年地產(chǎn)+金融會有怎樣的趨勢？楊彬：地產(chǎn)發(fā)展到今天，地產(chǎn)+金融的轉(zhuǎn)變給了我們很好的機(jī)會，使得我們從金融的角度切入到房地產(chǎn)市場。李薊：地產(chǎn)一直在加金融，金融今后的作用會更強(qiáng)。范小沖：盤活和去庫存是一個很好的工具，像優(yōu)客工場就是把傳統(tǒng)的超市通過互聯(lián)網(wǎng)變成了共享空間。我覺得有這個可能，開發(fā)商是入口，金融才是真正賺錢的。 （對話結(jié)束）主持人：感謝剛才各位嘉賓的激烈討論和精彩發(fā)言，“攪局者”到此告一段落。科技進(jìn)步對于節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境，保證社會的可持續(xù)性發(fā)展意義重大。掌聲請出英特爾中國研究院智能互聯(lián)創(chuàng)新中心總監(jiān)、首席研究員——張益民先生為我們帶來本環(huán)節(jié)的大咖脫口秀“智能感知與未來家居”。然后再做出一個行動，計(jì)算機(jī)上面會有相應(yīng)的行動。目前是什么狀態(tài)，應(yīng)該說我們在五六十年來，已經(jīng)有很大的進(jìn)展，深入學(xué)習(xí)，模式識別，語音識別技術(shù)都有非常大的進(jìn)展。當(dāng)然跟人類智能相比還有一定的距離，但是我們認(rèn)為在真正的應(yīng)用上面會讓我們未來物聯(lián)網(wǎng)，智能家居等等智能的可穿戴設(shè)備方面變得更加精彩。我們在這中國的研究院也是總部以外最大的研究院，跟智能也是比較相關(guān)，一個是跟智能計(jì)算相關(guān)，包含大數(shù)據(jù)的分析。我們并不是做一些僅僅是一些算法，而是真正的在人們的生活當(dāng)中進(jìn)行適用。第三塊我們有無線互聯(lián)這塊。最開始的這個是我們可以想像，我們是把英特爾低功耗的芯片，愛迪生跟我們喝水的杯子結(jié)合起來，把芯片植入到杯子里面，這個杯子就變成具有智能的功能，在這個杯子上有一個觸摸屏，可以跟杯子進(jìn)行交互，杯子里面可以加入一些傳感器，對你喝水的行為進(jìn)行跟蹤，可以在你喝水不多的時候進(jìn)行智能的提醒?？梢韵胂裆厦娴倪@些應(yīng)用是可以不的擴(kuò)充的。我們研究院的同事在這個上面又接著把這個想法進(jìn)行擴(kuò)展，他們又想到了一個方法，最近的北京霧霾比較重，他們可能對于空氣方面非常關(guān)心?；ㄆ吭谶@個環(huán)境里面不僅僅是花瓶，對室內(nèi)一些環(huán)境的信息進(jìn)行感知。再加上聲音。我們在這里做了一個基本的原形測試，僅僅是其中一個，這個系統(tǒng)未來的機(jī)器人，我們首先認(rèn)為他要大規(guī)模的進(jìn)入市場，在家家戶戶使用的話，一個很重要的點(diǎn)，希望他的成本不斷的降低，因?yàn)樵谶^去的機(jī)器人，有不少成本是非常高的，一條胳膊幾萬美金，一個手一萬多美金，這樣的產(chǎn)品在家里面使用就比較困難。我們在上面加上三維實(shí)感攝像頭，加上感知和認(rèn)知的應(yīng)用，就變成了很有意思的機(jī)器人。最主要的問題，這個機(jī)器人在家庭里面會有什么應(yīng)用，我們就目前做了一些分析，覺得有幾類的應(yīng)用會非常重要，一個就是助手類的應(yīng)用，娛樂性的應(yīng)用，家里可以提醒您定時吃藥，這個跟手機(jī)應(yīng)用聽上去比較像，要手機(jī)上加一個鬧鈴就可以了，但是你的鬧鈴可能放在另外一個房間或者壓在被子下，手機(jī)鬧鈴的聲音沒法聽的非常清楚，我們有了機(jī)器人之后，他的方式是在家里找到你的老人，面對著你跟你說話，說主人你可能需要吃什么藥，這樣的話，你提醒的功能就不可能讓別人注意不到，這類的應(yīng)用會非常多。同時在少兒教育和老人康復(fù)里面應(yīng)用也非常多。要實(shí)現(xiàn)這些應(yīng)用，我們覺得很有趣，同時我們在這些方面進(jìn)行一些研究，三維保安定位，跟人的一些交互，跟著人走，找到一個特定的人等等。我們還用聲音和視覺結(jié)合起來，對人的情緒進(jìn)行識別，我們想象在未來的時候，為人服務(wù)的時候，更貼心一點(diǎn)，在你很煩燥的時候，可能就不會干擾米，這樣的機(jī)器人服務(wù)的時候會更加舒服。除了這個之外，我們還在想，未來你不太能說把每個設(shè)備加上電腦控制，成本比較高，也沒有必要。智能家居這塊未來會有不少的可能的想方設(shè)法，我們也希望跟房地產(chǎn)界的同仁進(jìn)行更多的交流。主持人：感謝張益民先生為我們帶來的精彩脫口秀，相信大家還意猶未盡。掌聲請出我們的對話嘉賓：當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼首席技術(shù)官——陳音；朗綠科技助理總裁——方瓏；華潤置地北京大區(qū)營銷管理部總經(jīng)理、品牌總監(jiān)——王簡；中國金茂新聞發(fā)言人——霍博寧；圖靈機(jī)器人COO——郭家；以及本場對話主持人鳳凰房產(chǎn)總編輯——陳萍麗，掌聲有請。我們今天活動的場地非常有未來感和科技感，正切合我們這個大環(huán)節(jié)“科技裂變未來”的主題。隨著地產(chǎn)行業(yè)的升級，科學(xué)技術(shù)越來越成為我們眾多企業(yè)尋找新的增長點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要動力。綠色建筑是科技地產(chǎn)非常重要的組成部分，今天我們論壇的場地非常的美輪美奐，中間也應(yīng)用了很多的綠色建筑的科技技術(shù)，例如雨水采集、采光、保溫方面都有非常好的技術(shù)含量。當(dāng)代現(xiàn)在也涉足了很多的科技領(lǐng)域，例如恐龍一號、恐龍二號為室內(nèi)空氣清潔提供了解決方案，當(dāng)?shù)仄煜碌墓疽怖锰摂M現(xiàn)實(shí)技術(shù)為看房提供便利。陳音：人和世界都是物質(zhì)性的，人是自然之子，但是大家想想，一天之中90%的時間都在室內(nèi)，所以我想把建筑和科技的話題狹義的說就是建筑本身，建筑為什么醞釀著突破呢，建筑節(jié)能是1986年推廣的，經(jīng)過三十年的技術(shù)發(fā)展，面臨著一個突破性的進(jìn)展，就在我們的面前，所有的發(fā)達(dá)國家都計(jì)劃2020年到2030年把建筑能耗降到零，那是一個建筑節(jié)能的終極目標(biāo)，不需要耗能了。陳萍麗：謝謝陳總。下一個問題我想問一下簡總，現(xiàn)在隨著地產(chǎn)行業(yè)的升級，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)、擁抱新技術(shù)，跨界聯(lián)姻不斷上演。去年華潤攜手互聯(lián)網(wǎng)家裝公司愛空間和小米公司，推出了“華潤盒子”，也引入了小米的智能系統(tǒng)，為居住著提供系列配套服務(wù)。在這個過程中，要解決什么問題呢，其實(shí)還是客戶的痛點(diǎn)問題，這個項(xiàng)目空間比較小，如何滿足兩代人的需求，這是我們第一個考慮。我們也起了個小名“華潤盒子”，大家一聽到就知道非常年輕，有活力，充滿互聯(lián)網(wǎng)想象色彩的一個元素。科技跟地產(chǎn)結(jié)合最早還比較遙遠(yuǎn)，客戶覺得是非?；ㄙM(fèi)時間和精力的元素，大家更多的在電影里面看到可以的力量，真正的生活當(dāng)中應(yīng)用的不是非常多。科技真正的應(yīng)用到我們生活當(dāng)中的科技，我們希望是得到買不起的產(chǎn)品和服務(wù)，也可以選擇合適的價格。第四點(diǎn)就是技術(shù)成熟，很多的技術(shù)都是無疾而終，我希望在相對成熟的情況下引入技術(shù)和服務(wù)，在硬件不改變的情況下，改變軟件，誰也不希望自己的房子兩三年設(shè)備淘汰掉，更好的是通過軟件和技術(shù)升級，長久的保有這個服務(wù)或者體驗(yàn)。陳萍麗：謝謝王總的分享，下面問一些方總，朗詩也是科技地產(chǎn)的代表企業(yè)之一，也是連續(xù)多年在中國綠色建筑的前十強(qiáng)的位置，朗詩科技是我們朗詩集團(tuán)下面的一員，被動式住宅，建行裝修，還有智能家居方面都有長期的研究和實(shí)踐，您覺得未來科技地產(chǎn)的發(fā)展方向是什么？方瓏：最近幾個詞特別流行，消費(fèi)認(rèn)知，供給則的改革。對于我們來講，目前在三個方面是關(guān)注的重點(diǎn)，也是未來一個行業(yè)的趨勢。被動式節(jié)能建筑，2014年德國認(rèn)證的被動房落成了，通過一年多結(jié)果來看，全年的耗電量是30度電，我舉兩個例子，2015年1月4日，當(dāng)天最低零下4度，房間里面26度，我們沒有開空調(diào)。第二個方面，健康舒適系統(tǒng)，是地產(chǎn)2014年恒溫恒濕住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上更進(jìn)了一步，我們希望交給業(yè)主的是非常舒適、健康的房子，在溫度、濕度，霧霾，以及VOC甲醛方面都進(jìn)行了有效的控制。但是慢慢的我發(fā)現(xiàn)這個其實(shí)你完全沒有解釋好這個系統(tǒng)