【文章內(nèi)容簡介】 回收期短、投資金額大的行業(yè)，企業(yè)自身沒有足夠的資金進行項目的開發(fā)，只有大量舉債才能維持企業(yè)的正常運轉，但是企業(yè)應該對現(xiàn)金流風險做好管理，充分做好資金預算，在債務到期時能夠有足夠的資金可以償還，信達房地產(chǎn)償債能力的不足充分體現(xiàn)了該企業(yè)現(xiàn)金流風險管理存在著問題。2）企業(yè)獲取現(xiàn)金能力差通過對信達房地產(chǎn)企業(yè)獲取現(xiàn)金能力分析的兩個指標計算結果，%，%，，說明了信達房地產(chǎn)獲取現(xiàn)金能力低、資產(chǎn)利用效果不好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入少。房地產(chǎn)行業(yè)建設周期較長，資金占用的周期也相應拉長，各年的項目建設情況、項目建設階段等都會影響企業(yè)現(xiàn)金獲取能力，尤其在企業(yè)盲目擴張時表現(xiàn)突出，使得企業(yè)的現(xiàn)金流風險也增加。信達房地產(chǎn)未針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身特點進行現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不能照搬金融企業(yè)或制造企業(yè)等的現(xiàn)金流管理方法，要結合房地產(chǎn)企業(yè)高風險性、資金密集性、戰(zhàn)略決策頻繁的特點來進行現(xiàn)金流管理。而信達房地產(chǎn)一方面沒有充分結合企業(yè)自身特點沒有考慮到項目建設周期長、資金占用周期長而加快后續(xù)資金的回收；另一方面企業(yè)未足夠重視現(xiàn)金流管理，企業(yè)管理者認為在房地產(chǎn)企業(yè)普遍盈利的情況下，只有出納及融資人員等才應該關注現(xiàn)金流管理，把現(xiàn)金流管理簡單的認為是出納的日?，F(xiàn)金流核算和融資人員的籌資，沒有認識到現(xiàn)金在整個企業(yè)循環(huán)中的重要作用，也是企業(yè)價值管理活動的體現(xiàn)[7]。領導沒有及時和財務人員溝通了解企業(yè)現(xiàn)金流的流出流入情況，對于要付款的合同了解后便簽字，日積月累對以前付款內(nèi)容沒有了印象，像是一種有錢就花的趨勢，充分體現(xiàn)出管理著對現(xiàn)金流管理的不重視。通過對銷售現(xiàn)金比率、資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標的分析可知信達房地產(chǎn)獲取現(xiàn)金能力不強，現(xiàn)金流出大流入少，對于付出的成本不能回收相應的資金，導致企業(yè)獲取現(xiàn)金能力存在問題。 信達（阜新）房地產(chǎn)銷售風險管理存在的問題房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他工業(yè)等企業(yè)的地方就是期初需要投入大量資金，在后期時以銷售收入為主、成本支出為輔，房地產(chǎn)行業(yè)主要的資金來源就是后續(xù)的營銷收入，所以銷售質量的好壞直接影響到企業(yè)未來資金的回收，以及企業(yè)能否正常的繼續(xù)發(fā)展經(jīng)營下去，可見對于房地產(chǎn)企業(yè)而言銷售風險管理的重要性顯而易見了，以下對信達房地產(chǎn)的銷售風險管理現(xiàn)狀及發(fā)現(xiàn)其存在的問題進行分析。 信達房地產(chǎn)銷售風險管理存在的問題銷售風險管理是指在銷售預測的基礎上，結合企業(yè)生產(chǎn)能力，設定總體目標及不同產(chǎn)品的銷售目標額，進而為能實現(xiàn)該目標而設定具體營銷方案和實施計劃，以支持未來一定期間內(nèi)銷售額的實現(xiàn)。信達地產(chǎn)一期開發(fā)項目預計開發(fā)期為三年，預計平均銷售價格在4500元/平方米，現(xiàn)有一部分客戶已預交了房子的一部分定金，以及一部分房子已經(jīng)完工，考慮到成本問題在當?shù)馗浇伊艘患移胀ㄎ飿I(yè)公司做售后服務。在期初信達房地產(chǎn)只對東梁鎮(zhèn)地區(qū)初步做了調查，但是沒有進行具體的可行性分析及做銷售預算計劃。以信達房地產(chǎn)2010年成本費用數(shù)據(jù)為例，數(shù)據(jù)如表23所示。表23 信達地產(chǎn) 2010年成本費用表 單位：萬元 Table 23 cost of Xinda real estate in 2010 費用 金額 土地成本 8721 前期工程費 35586 建安費用 49624 銷售費用 7608 管理費用 5660 不可預見費用 1890 建設期利息 3016表中：銷售費用為銷售收入的4%。 管理費用為前期工程費用和綜合建安工程費用之和的5%。 不可預見費用為前期工程費用和綜合建安工程費用之和的2%。 建設期利息為前期工程費用和綜合建安工程費用之和的3%。由表23可知信達房地產(chǎn)的銷售風險管理可以從銷售保本量和現(xiàn)售價格兩個方面著手分析。1）企業(yè)銷售保本量方面存在的問題銷售保本量，又稱盈虧平衡點，是指使企業(yè)達到盈虧平衡狀態(tài)的業(yè)務量，即在該業(yè)務量水平上企業(yè)的銷售收入等于總成本[8]。實際上就是在這個銷售額的情況下，企業(yè)利潤為零，銷售保本量計算公式如（25）所示。銷售保本量=100%………………………………………………（25）公式中總成本費用為前期費用、土地費用、建安費用、間接費用之和，間接費用又為銷售費用單位成本、間接費用單位成本、不可預見費用單位成本之和再與銷售保本量的乘積。由表23可知前期費用為35586萬元，土地費用為8721萬元，建安費用為49624萬元，銷售費用為7608萬元，管理費用為5660萬元，不可預見費用為1890萬元，因項目可銷售面積264467 平方米，所以銷售費用單位成本=7608/264467=，間接費用單位成本為7676/264467=，不可預見費單位成本=1890/264467=。通過對銷售保本量的計算， / 264467=93%，也就是說，按4500元/ 平方米為單價，本項目需銷售出可銷售面積的93%。顯然該項目盈虧平衡點較高，銷售保本量數(shù)額過大。若該企業(yè)達不到此銷售量，即面臨著不僅不能盈利，甚至連本金都回收不回來，銷售風險相對較高。企業(yè)沒有對銷售預算做好充足的預算，導致銷售管理上存在弊病。2）盈虧平衡時單位面積售價方面存在的問題盈虧平衡時單位面積售價是指在盈虧平衡時總成本與可銷售面積的比，表現(xiàn)盈虧平衡時單位面積的平均售價。即在保本點銷售的最低售價，以保證在這樣的售價下，企業(yè)不虧本，盈虧平衡時單位面積售價計算公式如（26）所示。盈虧平衡時單位面積售價=100%…………………………………（26） 由表23可知土地成本、前期工程費、建安費用、銷售費用、管理費用不可預見費用、建設期利息之和為該企業(yè)總成本112105萬元，可銷售面積為264467平方米?？傻贸隹偝杀九c可銷售面積之比為112105 /264467=，即盈虧平衡時單位面積售價為4239元/平方米。通過對盈虧平衡時單位面積售價的計算分析可知該企業(yè)要想不虧本至少銷售價格定在4239元/平方米以上，該指標是在一定銷售量情況下,保證不虧本的最低售價，此最低售價雖然處于該項目所位于區(qū)域的3500—4500元范圍，但是已接近該區(qū)域的最高售價，定價較高，說明該企業(yè)在定價上存在較高風險，企業(yè)在銷售價管理盈虧平衡時單位面積售價方面上存在問題。 信達房地產(chǎn)銷售風險管理存在的問題分析 1）銷售保本量數(shù)額過大通過對信達房地產(chǎn)銷售保本量指標的分析，占可銷售面積264467平方米的93%，即當出售可銷售面積93%的商品才能保本，銷售壓力很大，風險較大。企業(yè)沒有定期對產(chǎn)品的區(qū)域銷售額、銷售計劃與實際銷售情況等進行層層分析和匯總，沒有根據(jù)銷售報告的分析情況，結合企業(yè)實際和市場情況，及時采取應對措施，確保銷售計劃的完成，在影響銷售的相關因素發(fā)生重大變化時，可能會涉及對銷售計劃的適當調整。阜新東梁鎮(zhèn)并不是阜新市區(qū)，對于東梁鎮(zhèn)這個地理位置并不是為阜新及周邊地區(qū)人民所了解，在該項目實施之前，應該做好可行性分析報告，充分對東梁鎮(zhèn)的地理環(huán)境，對當?shù)厝藗兿埠?，生活條件，周邊地區(qū)房價水平做細致調查，不能僅憑主觀臆斷進行營銷規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)本身是一項前期投資額大，回收期慢的行業(yè)，期初為了項目的順利實施進行而進行了大量的舉債，而后隨著客戶對房子預定而繳納的預交款為主要收入，進行到期償債以及后續(xù)的成本開發(fā)等支出。通過上述對信達房地產(chǎn)的銷售管理情況分析，該企業(yè)沒有做好銷售計劃，對于開始投入的成本在后續(xù)需要銷售93%的房子才能保證成本的回收，這對于銷售來講存在一定的壓力，如果企業(yè)不能完成93%的銷售量那對于企業(yè)的資金回收將出現(xiàn)大量問題，出現(xiàn)資金沉淀、成本升高、開發(fā)商形象受損等風險。2）盈虧平衡時單位面積售價較高通過上述對盈虧平衡時單位面積售價的計算分析，雖然在盈虧平衡時銷售價格定在4239元/平方米，沒有超出35004500元/平方米的范圍，但是這是在保證利潤不為負值情況下的定價，且已接近范圍之內(nèi)的最高價格，此價格定位高的話，意味著銷售壓力的加大和回收本金的困難。由于在一定的銷量下，盈虧平衡單位面積售價較高，該項目的市場定位銷售價格和拓寬銷售渠道采用方式不好，企業(yè)沒有采取較好的銷售手段。房地產(chǎn)行業(yè)是期初主要以投資為主，后期為收入為主支出為輔，而且因為銷售的產(chǎn)品特殊性，每筆金額均較大，如果沒有做好良好的預算和采取恰當?shù)匿N售方式，將導致產(chǎn)品大量積壓，樓房銷售不出去就意味著資金回收不回來，將對企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展產(chǎn)生很大的不利后果。所以盈虧平衡時單位面積的售價可以體現(xiàn)企業(yè)銷售水平的好壞，更間接說明企業(yè)風險管理的能力。3 信達（阜新）房地產(chǎn)風險管理的應對措施通過以上的分析，信達房地產(chǎn)的風險管理存在一定的問題，要想企業(yè)能夠正常的經(jīng)營發(fā)展，就必須采取相應的應對措施來解決企業(yè)風險管理存在的問題，來適應發(fā)展環(huán)境的變化和行業(yè)的競爭。因此，對信達房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理提出以下應對措施。 信達房地產(chǎn)現(xiàn)金流風險管理的應對措施針對上述對信達房地產(chǎn)現(xiàn)金流風險管理存在問題的分析及對其在現(xiàn)金流風險管理方面存在的問題分析的探討，信達房地產(chǎn)之所以會出現(xiàn)償債能力不強、獲取現(xiàn)金能力差的問題主要是因為該企業(yè)對現(xiàn)金流的管理上欠佳，沒有采取科學的管理方法和手段，對現(xiàn)金流的流出、流入信息不關注，沒有做好現(xiàn)金流預測管理。對企業(yè)償債能力及企業(yè)獲取現(xiàn)金能力存在的問題提出解決措施如下： 企業(yè)償債能力問題的應對措施 因為現(xiàn)金流預算管理方面的不足導致企業(yè)償債能力的不強，該企業(yè)應加強對現(xiàn)金流預算的重視，現(xiàn)通過加強三個部門現(xiàn)金流的預算而提高企業(yè)償債能力。 1）增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量 通過上述對企業(yè)償債能力中現(xiàn)金流動負債比和企業(yè)現(xiàn)金債務總額比兩個指標的計算結果看出，；，之所以導致現(xiàn)金流動負債比和企業(yè)現(xiàn)金債務總額比值的數(shù)額較小，其中一個主要原因是該企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量值過小，而導致企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量值過小的根源是企業(yè)沒有足夠重視現(xiàn)金流的預算，對現(xiàn)金流的流入、流出信息掌握不明確，導致現(xiàn)金流短缺，等到債務到期時沒有足夠的現(xiàn)金流可以償還，使企業(yè)償債能力不強。所以增加企業(yè)償債能力的方法之一就是增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量，也就是信達房地產(chǎn)應重視現(xiàn)金流的預算管理。具體措施為：該公司應編制月度、季度資金預算表；編制公司年度、半年現(xiàn)金流規(guī)劃以及動態(tài)預測報告；編制項目現(xiàn)金流總控管理計劃；組織、編制公司中、長期（年度、半年、季度）現(xiàn)金流規(guī)劃，并匯總、審核銷售部門、經(jīng)營成本部門、綜合部部門、項目部門上報的現(xiàn)金收、付計劃。通過對現(xiàn)金流的預算編制，可控制減少現(xiàn)金流的流出，增加現(xiàn)金流的流入，從而增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量，增強企業(yè)償債能力。 2）減少企業(yè)流動負債額 通過上述現(xiàn)金流動負債比和企業(yè)現(xiàn)金債務總額比兩個指標的計算結果分析，導致信達房地產(chǎn)償債能力的不強的第二個主要原因是該企業(yè)流動負債額過大。房地產(chǎn)行業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)和商業(yè)等企業(yè)性質不同，房地產(chǎn)行業(yè)是前期成本投入為主，后期經(jīng)營收入為主、投資支出為輔。房地產(chǎn)行業(yè)前期需要大量資金投入，土地成本的取得、前期工程費用、建安費用和不可預見等費用的支出涉及金額均較大，而企業(yè)自有資金有限就需要向銀行或是總部大量舉債。隨著企業(yè)項目的建設，陸續(xù)仍然需要大量資金的投入，資金一旦不足就會繼續(xù)貸款，導致企業(yè)流動負債數(shù)額過大，從而致使企業(yè)償債能力不強。減少企業(yè)流動負債額主要是對企業(yè)的現(xiàn)金缺漏加以控制，從而減少企業(yè)向外大量舉債。防止現(xiàn)金缺口主要措施為：各部門對各項目部門報送的現(xiàn)金流收、支計劃進行初審，并對現(xiàn)金流進行歸口管理，例如銷售部門歸口管理項目開盤時間、開盤周期、開盤批次、銷售資源的放量、銷售收款方式以及銷售單價的確定等；項目成本部門歸口管理各項目的主體、配套、景觀等工程的開工時間、開工周期以及工程付款時間、付款額度等；綜合管理部門負責歸口公司日常管理辦公用品采購、實物資產(chǎn)購買等[9]。通過各部門對現(xiàn)金流出的控制，減少成本的支出，減少企業(yè)資金的短缺，從而減少企業(yè)的大量舉債，既而提高企業(yè)償債能力。房地產(chǎn)行業(yè)建設周期較長，資金占用的周期也相應拉長，各年的項目建設情況、項目建設階段等都會影響企業(yè)現(xiàn)金獲取能力，該企業(yè)沒有充分考慮因項目建設周期長、資金占用周期長而加快后續(xù)資金的回收。因企業(yè)領導沒有對現(xiàn)金流管理加以重視，簡單的認為現(xiàn)金流管理是出納的日?，F(xiàn)金流核算和融資人員的籌資，而導致資產(chǎn)利用效果不好，從而導致企業(yè)獲取現(xiàn)金能力較差。以下提出兩點應對措施： 1）加強企業(yè)現(xiàn)金收入管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業(yè)具有較強的銷售變現(xiàn)能力和催收應收賬款兩個部分。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應協(xié)調各方關系，加快工程開發(fā)進度，使其盡早達到產(chǎn)品預售標準，取得預售許可證；在產(chǎn)品銷售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠；采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險。 2）加強企業(yè)現(xiàn)金支付管理 土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗：推遲購地首付款時間并合理拉長后續(xù)付款；依靠施工單位墊資，工程進度達到50%以上才能拿到部分款項[10]。 信達房地產(chǎn)通過資金集中管理，從