【文章內(nèi)容簡介】 回收期短、投資金額大的行業(yè)，企業(yè)自身沒有足夠的資金進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，只有大量舉債才能維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但是企業(yè)應(yīng)該對現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)做好管理，充分做好資金預(yù)算，在債務(wù)到期時(shí)能夠有足夠的資金可以償還，信達(dá)房地產(chǎn)償債能力的不足充分體現(xiàn)了該企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在著問題。2）企業(yè)獲取現(xiàn)金能力差通過對信達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)獲取現(xiàn)金能力分析的兩個指標(biāo)計(jì)算結(jié)果，%，%，，說明了信達(dá)房地產(chǎn)獲取現(xiàn)金能力低、資產(chǎn)利用效果不好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入少。房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期較長，資金占用的周期也相應(yīng)拉長，各年的項(xiàng)目建設(shè)情況、項(xiàng)目建設(shè)階段等都會影響企業(yè)現(xiàn)金獲取能力，尤其在企業(yè)盲目擴(kuò)張時(shí)表現(xiàn)突出，使得企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)也增加。信達(dá)房地產(chǎn)未針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身特點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不能照搬金融企業(yè)或制造企業(yè)等的現(xiàn)金流管理方法，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性、資金密集性、戰(zhàn)略決策頻繁的特點(diǎn)來進(jìn)行現(xiàn)金流管理。而信達(dá)房地產(chǎn)一方面沒有充分結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)沒有考慮到項(xiàng)目建設(shè)周期長、資金占用周期長而加快后續(xù)資金的回收；另一方面企業(yè)未足夠重視現(xiàn)金流管理，企業(yè)管理者認(rèn)為在房地產(chǎn)企業(yè)普遍盈利的情況下，只有出納及融資人員等才應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)金流管理，把現(xiàn)金流管理簡單的認(rèn)為是出納的日?，F(xiàn)金流核算和融資人員的籌資，沒有認(rèn)識到現(xiàn)金在整個企業(yè)循環(huán)中的重要作用，也是企業(yè)價(jià)值管理活動的體現(xiàn)[7]。領(lǐng)導(dǎo)沒有及時(shí)和財(cái)務(wù)人員溝通了解企業(yè)現(xiàn)金流的流出流入情況，對于要付款的合同了解后便簽字，日積月累對以前付款內(nèi)容沒有了印象，像是一種有錢就花的趨勢，充分體現(xiàn)出管理著對現(xiàn)金流管理的不重視。通過對銷售現(xiàn)金比率、資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標(biāo)的分析可知信達(dá)房地產(chǎn)獲取現(xiàn)金能力不強(qiáng)，現(xiàn)金流出大流入少，對于付出的成本不能回收相應(yīng)的資金，導(dǎo)致企業(yè)獲取現(xiàn)金能力存在問題。 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他工業(yè)等企業(yè)的地方就是期初需要投入大量資金，在后期時(shí)以銷售收入為主、成本支出為輔，房地產(chǎn)行業(yè)主要的資金來源就是后續(xù)的營銷收入，所以銷售質(zhì)量的好壞直接影響到企業(yè)未來資金的回收，以及企業(yè)能否正常的繼續(xù)發(fā)展經(jīng)營下去，可見對于房地產(chǎn)企業(yè)而言銷售風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性顯而易見了，以下對信達(dá)房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及發(fā)現(xiàn)其存在的問題進(jìn)行分析。 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題銷售風(fēng)險(xiǎn)管理是指在銷售預(yù)測的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)能力，設(shè)定總體目標(biāo)及不同產(chǎn)品的銷售目標(biāo)額，進(jìn)而為能實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)而設(shè)定具體營銷方案和實(shí)施計(jì)劃，以支持未來一定期間內(nèi)銷售額的實(shí)現(xiàn)。信達(dá)地產(chǎn)一期開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)期為三年，預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)格在4500元/平方米，現(xiàn)有一部分客戶已預(yù)交了房子的一部分定金，以及一部分房子已經(jīng)完工，考慮到成本問題在當(dāng)?shù)馗浇伊艘患移胀ㄎ飿I(yè)公司做售后服務(wù)。在期初信達(dá)房地產(chǎn)只對東梁鎮(zhèn)地區(qū)初步做了調(diào)查，但是沒有進(jìn)行具體的可行性分析及做銷售預(yù)算計(jì)劃。以信達(dá)房地產(chǎn)2010年成本費(fèi)用數(shù)據(jù)為例，數(shù)據(jù)如表23所示。表23 信達(dá)地產(chǎn) 2010年成本費(fèi)用表 單位：萬元 Table 23 cost of Xinda real estate in 2010 費(fèi)用 金額 土地成本 8721 前期工程費(fèi) 35586 建安費(fèi)用 49624 銷售費(fèi)用 7608 管理費(fèi)用 5660 不可預(yù)見費(fèi)用 1890 建設(shè)期利息 3016表中：銷售費(fèi)用為銷售收入的4%。 管理費(fèi)用為前期工程費(fèi)用和綜合建安工程費(fèi)用之和的5%。 不可預(yù)見費(fèi)用為前期工程費(fèi)用和綜合建安工程費(fèi)用之和的2%。 建設(shè)期利息為前期工程費(fèi)用和綜合建安工程費(fèi)用之和的3%。由表23可知信達(dá)房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)管理可以從銷售保本量和現(xiàn)售價(jià)格兩個方面著手分析。1）企業(yè)銷售保本量方面存在的問題銷售保本量，又稱盈虧平衡點(diǎn)，是指使企業(yè)達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)的業(yè)務(wù)量，即在該業(yè)務(wù)量水平上企業(yè)的銷售收入等于總成本[8]。實(shí)際上就是在這個銷售額的情況下，企業(yè)利潤為零，銷售保本量計(jì)算公式如（25）所示。銷售保本量=100%………………………………………………（25）公式中總成本費(fèi)用為前期費(fèi)用、土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、間接費(fèi)用之和，間接費(fèi)用又為銷售費(fèi)用單位成本、間接費(fèi)用單位成本、不可預(yù)見費(fèi)用單位成本之和再與銷售保本量的乘積。由表23可知前期費(fèi)用為35586萬元，土地費(fèi)用為8721萬元，建安費(fèi)用為49624萬元，銷售費(fèi)用為7608萬元，管理費(fèi)用為5660萬元，不可預(yù)見費(fèi)用為1890萬元，因項(xiàng)目可銷售面積264467 平方米，所以銷售費(fèi)用單位成本=7608/264467=，間接費(fèi)用單位成本為7676/264467=，不可預(yù)見費(fèi)單位成本=1890/264467=。通過對銷售保本量的計(jì)算， / 264467=93%，也就是說，按4500元/ 平方米為單價(jià)，本項(xiàng)目需銷售出可銷售面積的93%。顯然該項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較高，銷售保本量數(shù)額過大。若該企業(yè)達(dá)不到此銷售量，即面臨著不僅不能盈利，甚至連本金都回收不回來，銷售風(fēng)險(xiǎn)相對較高。企業(yè)沒有對銷售預(yù)算做好充足的預(yù)算，導(dǎo)致銷售管理上存在弊病。2）盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)方面存在的問題盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)是指在盈虧平衡時(shí)總成本與可銷售面積的比，表現(xiàn)盈虧平衡時(shí)單位面積的平均售價(jià)。即在保本點(diǎn)銷售的最低售價(jià)，以保證在這樣的售價(jià)下，企業(yè)不虧本，盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)計(jì)算公式如（26）所示。盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)=100%…………………………………（26） 由表23可知土地成本、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用、建設(shè)期利息之和為該企業(yè)總成本112105萬元，可銷售面積為264467平方米。可得出總成本與可銷售面積之比為112105 /264467=，即盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)為4239元/平方米。通過對盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)的計(jì)算分析可知該企業(yè)要想不虧本至少銷售價(jià)格定在4239元/平方米以上，該指標(biāo)是在一定銷售量情況下,保證不虧本的最低售價(jià)，此最低售價(jià)雖然處于該項(xiàng)目所位于區(qū)域的3500—4500元范圍，但是已接近該區(qū)域的最高售價(jià)，定價(jià)較高，說明該企業(yè)在定價(jià)上存在較高風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在銷售價(jià)管理盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)方面上存在問題。 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題分析 1）銷售保本量數(shù)額過大通過對信達(dá)房地產(chǎn)銷售保本量指標(biāo)的分析，占可銷售面積264467平方米的93%，即當(dāng)出售可銷售面積93%的商品才能保本，銷售壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)較大。企業(yè)沒有定期對產(chǎn)品的區(qū)域銷售額、銷售計(jì)劃與實(shí)際銷售情況等進(jìn)行層層分析和匯總，沒有根據(jù)銷售報(bào)告的分析情況，結(jié)合企業(yè)實(shí)際和市場情況，及時(shí)采取應(yīng)對措施，確保銷售計(jì)劃的完成，在影響銷售的相關(guān)因素發(fā)生重大變化時(shí)，可能會涉及對銷售計(jì)劃的適當(dāng)調(diào)整。阜新東梁鎮(zhèn)并不是阜新市區(qū)，對于東梁鎮(zhèn)這個地理位置并不是為阜新及周邊地區(qū)人民所了解，在該項(xiàng)目實(shí)施之前，應(yīng)該做好可行性分析報(bào)告，充分對東梁鎮(zhèn)的地理環(huán)境，對當(dāng)?shù)厝藗兿埠?，生活條件，周邊地區(qū)房價(jià)水平做細(xì)致調(diào)查，不能僅憑主觀臆斷進(jìn)行營銷規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)本身是一項(xiàng)前期投資額大，回收期慢的行業(yè)，期初為了項(xiàng)目的順利實(shí)施進(jìn)行而進(jìn)行了大量的舉債，而后隨著客戶對房子預(yù)定而繳納的預(yù)交款為主要收入，進(jìn)行到期償債以及后續(xù)的成本開發(fā)等支出。通過上述對信達(dá)房地產(chǎn)的銷售管理情況分析，該企業(yè)沒有做好銷售計(jì)劃，對于開始投入的成本在后續(xù)需要銷售93%的房子才能保證成本的回收，這對于銷售來講存在一定的壓力，如果企業(yè)不能完成93%的銷售量那對于企業(yè)的資金回收將出現(xiàn)大量問題，出現(xiàn)資金沉淀、成本升高、開發(fā)商形象受損等風(fēng)險(xiǎn)。2）盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)較高通過上述對盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)的計(jì)算分析，雖然在盈虧平衡時(shí)銷售價(jià)格定在4239元/平方米，沒有超出35004500元/平方米的范圍，但是這是在保證利潤不為負(fù)值情況下的定價(jià)，且已接近范圍之內(nèi)的最高價(jià)格，此價(jià)格定位高的話，意味著銷售壓力的加大和回收本金的困難。由于在一定的銷量下，盈虧平衡單位面積售價(jià)較高，該項(xiàng)目的市場定位銷售價(jià)格和拓寬銷售渠道采用方式不好，企業(yè)沒有采取較好的銷售手段。房地產(chǎn)行業(yè)是期初主要以投資為主，后期為收入為主支出為輔，而且因?yàn)殇N售的產(chǎn)品特殊性，每筆金額均較大，如果沒有做好良好的預(yù)算和采取恰當(dāng)?shù)匿N售方式，將導(dǎo)致產(chǎn)品大量積壓，樓房銷售不出去就意味著資金回收不回來，將對企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展產(chǎn)生很大的不利后果。所以盈虧平衡時(shí)單位面積的售價(jià)可以體現(xiàn)企業(yè)銷售水平的好壞，更間接說明企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。3 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施通過以上的分析，信達(dá)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理存在一定的問題，要想企業(yè)能夠正常的經(jīng)營發(fā)展，就必須采取相應(yīng)的應(yīng)對措施來解決企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題，來適應(yīng)發(fā)展環(huán)境的變化和行業(yè)的競爭。因此，對信達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理提出以下應(yīng)對措施。 信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施針對上述對信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在問題的分析及對其在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在的問題分析的探討，信達(dá)房地產(chǎn)之所以會出現(xiàn)償債能力不強(qiáng)、獲取現(xiàn)金能力差的問題主要是因?yàn)樵撈髽I(yè)對現(xiàn)金流的管理上欠佳，沒有采取科學(xué)的管理方法和手段，對現(xiàn)金流的流出、流入信息不關(guān)注，沒有做好現(xiàn)金流預(yù)測管理。對企業(yè)償債能力及企業(yè)獲取現(xiàn)金能力存在的問題提出解決措施如下： 企業(yè)償債能力問題的應(yīng)對措施 因?yàn)楝F(xiàn)金流預(yù)算管理方面的不足導(dǎo)致企業(yè)償債能力的不強(qiáng)，該企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)金流預(yù)算的重視，現(xiàn)通過加強(qiáng)三個部門現(xiàn)金流的預(yù)算而提高企業(yè)償債能力。 1）增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量 通過上述對企業(yè)償債能力中現(xiàn)金流動負(fù)債比和企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比兩個指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果看出，；，之所以導(dǎo)致現(xiàn)金流動負(fù)債比和企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比值的數(shù)額較小，其中一個主要原因是該企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量值過小，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量值過小的根源是企業(yè)沒有足夠重視現(xiàn)金流的預(yù)算，對現(xiàn)金流的流入、流出信息掌握不明確，導(dǎo)致現(xiàn)金流短缺，等到債務(wù)到期時(shí)沒有足夠的現(xiàn)金流可以償還，使企業(yè)償債能力不強(qiáng)。所以增加企業(yè)償債能力的方法之一就是增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量，也就是信達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)重視現(xiàn)金流的預(yù)算管理。具體措施為：該公司應(yīng)編制月度、季度資金預(yù)算表；編制公司年度、半年現(xiàn)金流規(guī)劃以及動態(tài)預(yù)測報(bào)告；編制項(xiàng)目現(xiàn)金流總控管理計(jì)劃；組織、編制公司中、長期（年度、半年、季度）現(xiàn)金流規(guī)劃，并匯總、審核銷售部門、經(jīng)營成本部門、綜合部部門、項(xiàng)目部門上報(bào)的現(xiàn)金收、付計(jì)劃。通過對現(xiàn)金流的預(yù)算編制，可控制減少現(xiàn)金流的流出，增加現(xiàn)金流的流入，從而增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量，增強(qiáng)企業(yè)償債能力。 2）減少企業(yè)流動負(fù)債額 通過上述現(xiàn)金流動負(fù)債比和企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比兩個指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果分析，導(dǎo)致信達(dá)房地產(chǎn)償債能力的不強(qiáng)的第二個主要原因是該企業(yè)流動負(fù)債額過大。房地產(chǎn)行業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)和商業(yè)等企業(yè)性質(zhì)不同，房地產(chǎn)行業(yè)是前期成本投入為主，后期經(jīng)營收入為主、投資支出為輔。房地產(chǎn)行業(yè)前期需要大量資金投入，土地成本的取得、前期工程費(fèi)用、建安費(fèi)用和不可預(yù)見等費(fèi)用的支出涉及金額均較大，而企業(yè)自有資金有限就需要向銀行或是總部大量舉債。隨著企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，陸續(xù)仍然需要大量資金的投入，資金一旦不足就會繼續(xù)貸款，導(dǎo)致企業(yè)流動負(fù)債數(shù)額過大，從而致使企業(yè)償債能力不強(qiáng)。減少企業(yè)流動負(fù)債額主要是對企業(yè)的現(xiàn)金缺漏加以控制，從而減少企業(yè)向外大量舉債。防止現(xiàn)金缺口主要措施為：各部門對各項(xiàng)目部門報(bào)送的現(xiàn)金流收、支計(jì)劃進(jìn)行初審，并對現(xiàn)金流進(jìn)行歸口管理，例如銷售部門歸口管理項(xiàng)目開盤時(shí)間、開盤周期、開盤批次、銷售資源的放量、銷售收款方式以及銷售單價(jià)的確定等；項(xiàng)目成本部門歸口管理各項(xiàng)目的主體、配套、景觀等工程的開工時(shí)間、開工周期以及工程付款時(shí)間、付款額度等；綜合管理部門負(fù)責(zé)歸口公司日常管理辦公用品采購、實(shí)物資產(chǎn)購買等[9]。通過各部門對現(xiàn)金流出的控制，減少成本的支出，減少企業(yè)資金的短缺，從而減少企業(yè)的大量舉債，既而提高企業(yè)償債能力。房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期較長，資金占用的周期也相應(yīng)拉長，各年的項(xiàng)目建設(shè)情況、項(xiàng)目建設(shè)階段等都會影響企業(yè)現(xiàn)金獲取能力，該企業(yè)沒有充分考慮因項(xiàng)目建設(shè)周期長、資金占用周期長而加快后續(xù)資金的回收。因企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒有對現(xiàn)金流管理加以重視，簡單的認(rèn)為現(xiàn)金流管理是出納的日?，F(xiàn)金流核算和融資人員的籌資，而導(dǎo)致資產(chǎn)利用效果不好，從而導(dǎo)致企業(yè)獲取現(xiàn)金能力較差。以下提出兩點(diǎn)應(yīng)對措施： 1）加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金收入管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個部分。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進(jìn)度，使其盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證；在產(chǎn)品銷售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠；采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 2）加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金支付管理 土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強(qiáng)土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)：推遲購地首付款時(shí)間并合理拉長后續(xù)付款；依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達(dá)到50%以上才能拿到部分款項(xiàng)[10]。 信達(dá)房地產(chǎn)通過資金集中管理，從