【文章內(nèi)容簡介】 批各具特色的店鋪經(jīng)營。4層為數(shù)碼、音像產(chǎn)品、電影院、5層為特色餐飲，尤以王子概念廚房設(shè)計最為新奇，消費也近奢華?？傮w來說，中信城市廣場主要面向高端顧客，各方面做的十分精致到位，但是能領(lǐng)先其它競爭對手的方面的地方很少，據(jù)深圳至祥市場研究中心調(diào)查認為：龍崗世貿(mào)中心、華僑城SHOPPING MALL、中信城市廣場和南山海岸廣場只是購物中心的雛型，功能不夠齊全。華潤萬象城、龍崗的五洲風情MALL和鵬達MALL有望成為將來深圳真正意義上購物中心。所以這也提示我們在項目的操作過程中精益求精是一方面，如何做到人無我有、人有我奇，也是不可萬忽視的一方面。解放碑是重慶傳統(tǒng)商業(yè)繁華地區(qū)，該地區(qū)商業(yè)繁華，有聞名全國的解放碑步行商業(yè)街，是全中國最大的商業(yè)步行街。布局形式是一個典型的津森十字，由于商業(yè)的繁華，以及商業(yè)建筑的高度密集，解放碑還成為了一個旅游景點，平均每天人流量有40萬人左右，節(jié)假日高峰時有近每天120萬人流。根據(jù)重慶市中央商務(wù)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，解放碑為重慶中央商務(wù)區(qū)硬核，具體范圍為：東起小什字，北至滄白路、臨江路、民生路，西至金湯街，南至和平路、新華路。 1999年，渝中區(qū)政府成立解放碑商貿(mào)中心區(qū)。該中心區(qū)高樓林立，商賈云集，是重慶市集商業(yè)、金融、餐飲、娛樂、旅游、中介、信息服務(wù)于一體的最繁華的商貿(mào)中心區(qū)。該地區(qū)常住人口約7萬人，流動人口日均超過30萬人，重大節(jié)日最高日流量可達90余萬人。2003年，；，%，%。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商務(wù)類建筑面積92萬平方米，商貿(mào)類建筑面積83萬平方米，經(jīng)我們現(xiàn)場調(diào)查，各大型百貨店、專業(yè)店就有20多家，象重慶百貨、大都會、王府井百貨、協(xié)信百年廣場、太平洋百貨、新世紀百貨、中環(huán)銀座廣場、紐約★紐約、商社電器、錦陽數(shù)碼、新華書店等等。酒店、寫字樓約有20～30座。住宅類建筑面積127萬平方米，具有重慶市其它地區(qū)不可比擬的條件和得天獨厚的優(yōu)勢。解放碑還是眾多企業(yè)辦公的首選之地，集中了最高級的寫字樓在該區(qū)域。這一地區(qū)還集中了許多家國內(nèi)、國外銀行、保險公司、證券公司等金融機構(gòu)。其中有18家國內(nèi)外的銀行將其重慶分行或辦事處設(shè)立在解放碑地區(qū)。解放碑的步行街架構(gòu)組成明顯區(qū)別于哈爾濱、上海新天地、深圳老東門，它和北京的王府井、上海的南京路相類似，步行街主要又大型獨立的百貨店組成，其它形式的獨立店鋪較少。但目前，該模式在濟南實行難度太大。哈爾濱開發(fā)區(qū)餐飲街被哈爾濱本地人稱為“腐敗一條街”，該區(qū)域內(nèi)的店戶80％以上都是餐飲行業(yè)，單戶面積在200～2000㎡之間，餐飲店數(shù)目大致在100家左右。店戶多為獨立1～4層店鋪，主要是國內(nèi)及日韓的餐飲品牌如：小南國、上海私家菜、聚福隆、阿一鮑魚、梅龍鎮(zhèn)、美林閣、京橋鐵板燒（日本）、青瓦臺（韓國）、漢斯啤酒坊等。還有部分寫字樓、銀行、典當行、KTV、足浴城等店面相配套，使該區(qū)域形成了以餐飲為主題的休閑娛樂區(qū)，在中午和晚上該區(qū)域內(nèi)的停車位都爆滿。哈爾濱當?shù)厝说南M習慣大都以衣著和餐飲為主，政府機關(guān)腐敗消費嚴重，為“腐敗一條街”的成形奠定了深厚的基礎(chǔ)。考慮到濟南與哈爾濱極為相似，所以以餐飲為主題的休閑娛樂區(qū)在濟南市的前景也是比較令人樂觀的。中央大街步行街中央大街是哈爾濱市最繁盛、最有規(guī)劃的一條商業(yè)步行街，始建于1900年，街道建筑包羅了文藝復(fù)興、巴洛克等多種風格的建筑70余棟，總建筑面積30萬㎡左右。中央大街南北長1450米，寬：；～。東西向的次道路共20余條，沿中央大街呈錯口魚刺形排列，使東西向的人流及視線不會對穿，起到玄關(guān)的效果。東西長40～60米，寬7～9米。多為2～4層的建筑結(jié)構(gòu)。整條街區(qū)分為多個不同的段落，每段沿中央大街方向長50～90米。段落之間大都是休閑廣場，由附近的餐廳經(jīng)營或獨立經(jīng)營的冷飲小吃店，形成步行街的人流錨留區(qū)。人流量約在20～30萬人/日左右。整個步行街區(qū)業(yè)態(tài)主要包括商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、住宿。商業(yè)以中低檔次為主，主要是分布于沿街建筑的一～二層的服飾品牌店、音像店、工藝品店、藥店、鐘表店、化妝品店等；少量獨立的百貨店（3個已建成、1個在建）、高檔服飾店（1個）、書店（2個）等規(guī)模約占50～65％左右；餐飲在中央大街2個地段以獨立店面的形式聚集形成小的區(qū)域，還有一部分與其它業(yè)態(tài)混合分布，大都分布于2～3層，1層只保留門面入口，規(guī)模占20～30％左右；休閑娛樂主要分布余3層以上，與商業(yè)相結(jié)合，多數(shù)為：電玩、網(wǎng)吧、足浴等，約占5％左右，住宿多數(shù)分布于4層以上，規(guī)模不大但檔次較高，一層主要是商業(yè)，自己只留大堂，費用也較貴，規(guī)模占5～10％；其它如銀行、證券等金融機構(gòu)，主要是自己1層的店面，規(guī)模較大的獨立一棟樓座，規(guī)模占3～5％。總體感覺中央大街，商業(yè)氛圍濃郁，人流和駐留數(shù)量令人樂觀。但是商業(yè)檔次明顯偏低，且組合不盡合理缺少統(tǒng)一的管理。如西三道街上有兩個毗鄰的鞋店泰克名鞋、兄弟鞋城，前者的皮鞋價格在1200元/雙左右，而后者價格在60～200元/雙左右。檔次差別太大。 寧波天一廣場寧波天一廣場坐落在寧波最繁華的商業(yè)中心，東起日新街，西至開明街，北沿中山路，南臨藥行街，建筑面積22萬平米。有10 個商業(yè)區(qū)，分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū)，集中了大、中、小300多家商店。其中精品區(qū)匯聚了一批國內(nèi)品牌。天一廣場具備了“吃、行、娛、購、游”等基本旅游要素內(nèi)容，是寧波市中心最具活力、最時尚的商業(yè)廣場和最新的商業(yè)形態(tài)。廣場集購物、休閑、娛樂、文化、旅游于一體 ，被譽為寧波的商業(yè)航母。但現(xiàn)場觀察出租率在70～80％左右。天一廣場由美國摩爾莫達設(shè)計師事務(wù)所和寧波市建筑設(shè)計研究院設(shè)計，引入城市設(shè)計理念，注重整體效果與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)。廣場四周的主體建筑由22幢風格迥異，及具特色的低層建筑組成，氣勢恢弘，還使廣場周圍的高樓凸現(xiàn)出來。廣場上所有的建筑沿中心廣場環(huán)形布局，南北以中山路口為軸線呈對稱分布。西南斜軸線從開明街路口直通三江口，形成強烈的現(xiàn)代氣息。 在中山路1號門主入口上，種植著6棵樹齡約100年的來自澳大利亞的“加拿列海棗樹”，樹枝婀娜，形象生動，是廣場的迎賓樹。天一廣場有親水、綠色和現(xiàn)代等三個主題，廣場的綠化率為32%，由主入口進入后，、演繹中心廣場，廣場寬闊、壯麗、往南可以望見歌德式教堂的高聳屋頂。這座教堂是根據(jù)1702年法國傳教士郭中傳在靈橋門內(nèi)建筑的藥行街天主教堂，在1997年擴建2000年竣工，大廳脊高31米，鐘樓高66米采用頂尖造型和色彩窗玻璃，是一座典型的歌德式建筑。 進入廣場后跨過二座平行的小橋，便是亞洲最大的音樂噴泉和超大水幕電影?？偼顿Y4000萬元的水景系統(tǒng)呈“L”型，總長200米，主噴泉長達95米，與廣場的中心舞臺遙相呼應(yīng)，主噴泉的核心是兩座橋之間的號稱“擎天柱”的噴泉，中心的一支大口徑的噴嘴射出直徑達38毫米的水柱，噴高可達40米，形成一柱擎天之勢；整個音樂噴泉有2000個噴嘴，400多臺水泵，全部由電腦控制。有10 個商業(yè)區(qū)，分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū)，集中了大、中、小300多家商店。其中精品區(qū)匯聚了一批世界著名品牌。天一廣場具備了“吃、行、娛、購、游”等基本旅游要素內(nèi)容，是寧波市中心最具活力、最時尚的商業(yè)廣場和最新的商業(yè)形態(tài)就我們現(xiàn)場感覺整個天一廣場還是檔次較低，各個區(qū)域只是一個批發(fā)市場。整個廣場雖然也劃區(qū)分片，但是管理混亂，商業(yè)、廣告、物業(yè)管理就沒有統(tǒng)一的考慮，整體形象較差。業(yè)態(tài)組合和傳統(tǒng)商業(yè)差不多：1～2層作為批發(fā)零售業(yè)態(tài)的店面，3～4層為會館、電玩、家電、家具、美容美體、茶樓、書店、咖啡等或者作為倉庫或辦公，2座百貨店，2座電話批發(fā)城?？傮w感覺該區(qū)域的商業(yè)氛圍還是比較濃郁，同時也不能排除天一廣場區(qū)域本身就是寧波市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，周圍大型百貨店、專業(yè)店、酒店林立（現(xiàn)場觀察百貨店有8座：如銀太、聯(lián)華、新聯(lián)華等）造就了天一廣場的商業(yè)氛圍。，調(diào)腳樓形式比較多，主要入口的寬度在21米左右。老外灘 寧波老外灘總建筑面積8萬平方米 寧波老外灘體現(xiàn)了1853年的歷史風貌，建筑與上海新天地相似，屬于難得的建筑精品之一。分設(shè)餐飲娛樂區(qū)、商業(yè)會館區(qū)、個性商業(yè)區(qū)、酒店公寓區(qū)、城市公寓區(qū)、建筑展館區(qū)等六大功能區(qū)，主體工程于2003年5月份完成，合作方式可采取產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或局部合資方式。目前老外灘一期招租還未完成，但是就現(xiàn)場看由于過分強調(diào)對原建筑的保護、模仿，沒有考慮現(xiàn)代商業(yè)的要求，門窗設(shè)計不太適合現(xiàn)代商業(yè)櫥窗設(shè)計。另外，小區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)經(jīng)常出現(xiàn)雷同，也將對以后租戶經(jīng)營要求的差異性產(chǎn)生一定的影響。但總體說來，該項目前景我們還是比較看好的。 國內(nèi)考察總結(jié)結(jié)合前一段時間對全國先進商業(yè)城市的考察，以及針對濟南市部分商家的訪談，對于，作為一個綜合高檔商業(yè)中心，在目前濟南市還沒有形成成熟、完整的商業(yè)中心的狀況下，有很大的機會，但是也有很大還存在許多的風險。*注：鑒于商業(yè)保密，我們不便透露原項目的資料。一、商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形式組合模式：以大帶小模式： 在適當劃分業(yè)態(tài)組合區(qū)域的前提下，由少數(shù)幾個規(guī)模大的百貨店、專業(yè)店或購物中心做為吸引人流的主力店，帶動整個區(qū)域的商業(yè)氛圍。和其它數(shù)量較多但規(guī)模較小的獨立店鋪共同組成一個商業(yè)區(qū)域。主力店和散鋪基本上均分人流和營業(yè)額。這種模式典型代表是哈爾濱的中央大街。其主力店有：中央百貨、連卡佛、索非亞鞋城、東北虎皮草行、三聯(lián)家電等。散戶店鋪多數(shù)集中于1～2層及地下1層，多數(shù)是服飾、鞋帽、工藝品等零售業(yè)態(tài)。3層以上零售業(yè)態(tài)較少。這種模式的優(yōu)點在于：大大聯(lián)合模式： 整個區(qū)域由十幾個以上的百貨店、專業(yè)店或購物中心各據(jù)一方，業(yè)態(tài)組合區(qū)域劃分不明顯，規(guī)模較小的獨立店鋪數(shù)量較少難以形成氣候，主要的人流和營業(yè)額集中于大店中。這種模式典型代表是重慶的解放碑步行街，在不到1平方公里的范圍內(nèi)聚集了20多家5000㎡ 以上的大型商場、專業(yè)店。云集了重慶百貨、大都會、王府井百貨、百年廣場、太平洋百貨、商社電器等大型商場。另外，國內(nèi)著名的北京王府井、上海的南京路、徐家匯商圈也是這種模式的典型。這種模式對于地段的要求極為嚴格，一般都要在商業(yè)氛圍極為濃厚的省市級的商業(yè)中心，足夠的人流及消費能力。還需要多家實力雄厚經(jīng)驗豐富的商家共同打造。作為散戶的獨立店鋪在這中間所占的份量較小，很難和各個大商場抗衡，多數(shù)只是采取一種跟隨戰(zhàn)略。因此，所有散戶店鋪占的人流和營業(yè)額總和只是很少的一部分。 要想形成這種模式所需要的建設(shè)、經(jīng)營周期較長，一般沒有十幾年以上的時間磨合根本不可能打造出來。但是一旦形成，其在城市中商業(yè)地位一般難以被撼動，除非是城市發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展重心發(fā)生重大偏移（象濟南的西市場就是因為城市經(jīng)濟中心東移，而逐漸沒落，這在我們洪樓項目操作過程中也是需要我們注意的）。另外、這2種模式周邊還需要配備一些酒店、辦公、銀行等附屬業(yè)態(tài)，以滿足各種消費階層不同的消費需求。我們看到的各個商業(yè)區(qū)域，基本上都有這方面的組合。有些是商家根據(jù)市場需求單一經(jīng)營某一種附屬業(yè)態(tài)。近幾年興起許多商業(yè)地產(chǎn)項目，許多是一個項目同時包含上述所有業(yè)態(tài)，所以現(xiàn)在很多商業(yè)項目動輒幾十萬甚至上百萬平米，其實是包含了辦公、住宅的。 例如萬象城、正佳廣場、第一國際、港匯廣場。其實在國內(nèi)被視為商業(yè)地產(chǎn)成功典范的上海的新天地，對其開發(fā)商瑞安集團來說只是其太平橋舊城改造項目一部分，后期開發(fā)的住宅、辦公等工程反而被人們忽略了。但是從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看新天地，如果脫離開整個太平橋項目單獨來匡算，它其實是一個賠錢的項目。這一點是需要我們?nèi)娴膩砜创?。二、商業(yè)項目的選址模式：商業(yè)區(qū)域內(nèi)的各個商業(yè)項目，作為整個區(qū)域的組成部分，必然要依托該區(qū)域的商業(yè)氛圍。商業(yè)項目進入一個區(qū)域時選址的地點和時機，就我們考察的項目來說一般分為2種情況：跟市模式： 既在原有的商業(yè)氛圍、規(guī)模都比較成熟的的市場區(qū)域內(nèi)充分利用原有的設(shè)施、條件建設(shè)新的項目。多數(shù)是老城區(qū)或老的商業(yè)中心內(nèi)。這種選址模式為大多數(shù)的開發(fā)商和經(jīng)營商所采用，項目也比較多。象哈爾濱中央商場改建；上海港匯廣場、重慶的百年廣場、中環(huán)銀座廣場、紐約★紐約；寧波的天一廣場；深圳的萬象城；濟南的泉城路改造等等，基本上都是在現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)。 這種選址模式短期風險小、見效快，但是由于周圍的商業(yè)項目多