【文章內(nèi)容簡介】 后開盤日期。 8000元的銷售均價曾經(jīng)是去年京城的主流銷售產(chǎn)品，而今年3月開始，就已經(jīng)在五環(huán)內(nèi)“絕跡”。根據(jù)中大恒基不動產(chǎn)研究中心的調(diào)研數(shù)據(jù)，8月份，均價在10000—15000元/平米的項(xiàng)目占比最高，%，15000元/%。8000元/%，且全部分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。 與房價高企形成對照，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積繼續(xù)呈下降趨勢。18月，，%%。與16月相比。其中，%；，%。 京城一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的經(jīng)理吳迪萊認(rèn)為，前兩年北京收緊土地供應(yīng)，結(jié)果是商品房有效供給不足；而相應(yīng)的住房保障體系卻沒有建立，強(qiáng)大的購房需求涌入市場，造成了供求關(guān)系的失衡。 目前，北京市商品房供應(yīng)量下滑的局面尚未扭轉(zhuǎn)。進(jìn)入下半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)市場有所回升。但代表供應(yīng)指標(biāo)的住宅施工面積和新開工面積繼續(xù)呈下降趨勢。由于市場供需結(jié)構(gòu)矛盾依然突出，房屋銷售價格指數(shù)繼續(xù)高位運(yùn)行。 永同昌集團(tuán)營銷總監(jiān)肖志剛認(rèn)為，去年以來實(shí)際入市的地塊較為稀少，為了防止企業(yè)運(yùn)作的鏈條脫節(jié)，開發(fā)商不得不放慢手中存量土地的開發(fā)速度。這就使得土地市場供不應(yīng)求的局面直接反映到了一手商品住宅市場。 除了土地層面的原因，業(yè)內(nèi)專家指出，去年“90平方米占七成”調(diào)控政策后，一部分項(xiàng)目面臨規(guī)劃變更而推遲入市，也是今年市場供應(yīng)走低的原因之一。 上海 “捂盤”捂出“量價齊升” 幾經(jīng)周折，馬先生7月份在上海萬科新里程購買了一套房屋，均價每平米1萬多，據(jù)說托關(guān)系拿到的內(nèi)部價。盡管這套房子耗盡了馬先生所有的積蓄并背上了一屁股債，但他還是很樂觀?！啊！彼?dāng)時神秘地告訴記者。 步入9月，他的話得到了驗(yàn)證，而此時，上海樓市的高燒，正愈演愈烈。受到開發(fā)商捂盤和強(qiáng)行拉升房價的影響，類似于馬先生的許多購房者涌入樓市，一種恐慌性的情緒正在許多待購房者中間蔓延。 盡管在官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，上海房價漲幅有限，如國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份房價漲幅，%，%。但從居民的切身感受來看，上海的房價已經(jīng)是漲瘋了。 一組新盤漲價數(shù)據(jù)可以令人直觀地了解這一點(diǎn)：萬科新里程今年3月份的均價是10000元/平米，7月份漲到14000元/平米，9月份新盤則預(yù)計(jì)漲到18000元/平米；上周新推出的房源虹橋綠景園報價高達(dá)45000元/平米，比其7月份的26000元/平米均價高出了19000元/平米，漲幅達(dá)73%...... 而令人詫異的是，房價瘋漲的同時，上海樓市的成交量也水漲船高。（華東）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上海成交面積高達(dá)3026020平米，環(huán)比增加30%以上，其中住宅類房源成交面積2669039平米，6月成交面積攀升至3474172平米，其中住宅類房源2968748平米，7月、8月成交面積則均維持在320萬平米以上。9月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出來，但日成交千套以上已屢見不鮮，購房者購房熱情絲毫不減。而2006年，上海樓市的月均成交面積不到200萬平方米。在瘋狂的購房熱潮中，上海的一手房可售面積近年來罕有地大幅下滑，從年初的1000多萬平米迅速下滑到600萬平米以下。 對于上海樓市近期的異常表現(xiàn)，無論是業(yè)內(nèi)人士還是普通購房者，幾乎一致地將矛頭指向開發(fā)商的“捂盤”。 捂盤，是開發(fā)商2004年房價暴漲時盛行的做法。而如今，這又成為大部分開發(fā)商牟取暴利的利器。從近幾個月的房價走勢來看，大部分樓盤的捂盤手法如出一轍：將手中房源分幾批出售，間隔時間在兩個月以上，而每新推出一批房源，開盤價就大幅提高一次，如果用K線描繪，這些樓盤的價格走勢就是一路飆升。 這種捂盤的結(jié)果就是，市場上的房子永遠(yuǎn)顯的不夠賣。而這種通過捂盤強(qiáng)行拉升價格的做法，給購房者以巨大的心理暗示：房價將會不斷上漲下去。于是，幾個月來，上海樓市就形成了一個捂盤——漲價——再捂盤——再漲價的怪圈，在怪圈的漩渦里，肥了開發(fā)商，苦了老百姓。 深圳 調(diào)控調(diào)出“縮量滯脹” 在深圳政府各部門的調(diào)控和銀行體系主動收縮房貸的雙重作用下，深圳樓市自7月份開始進(jìn)入了調(diào)整期，縮量滯脹特征明顯。從各月環(huán)比的新房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，7月份呈現(xiàn)價量齊跌的特征，8月份價創(chuàng)新高、量創(chuàng)地量，9月份的成交量看似有放大回暖跡象。有人稱，最近這三個月是深圳樓市難捱的三個月。在“買與不買、賣與不賣”徘徊中的人們，不只是普通的購房者和投資客，地產(chǎn)開發(fā)商的行為也頗耐人琢磨。 在“買與不買，賣與不賣”的抉擇中，很讓人傷腦筋。隨著政府調(diào)控樓市的力度加大，地產(chǎn)商的態(tài)度也悄然發(fā)生著轉(zhuǎn)變。 據(jù)建行某支行行長稱，最近一周主動前去銀行聯(lián)系房貸業(yè)務(wù)的地產(chǎn)商明顯增多了，架子比上半年低調(diào)了很多。與此同時，報紙上刊登的樓盤銷售廣告也多了起來；梅林關(guān)外兩個知名樓盤的銷售人員也開始了久違的主動電話銷售，一改前幾期開盤要提前兩天排號的形象。更值得關(guān)注的是，羅湖某樓盤5月底開盤即宣告售罄，而如今又放出新盤，承諾老客戶帶新客戶，成交即送冰箱和微波爐。銷售人員稱，之所以又放出新盤，是因?yàn)楫?dāng)初有人買了一層樓的20余套房，由于銀行貸款審批未能通過，此人只能按照規(guī)定購置6套，其余重新放盤。 房子還是那個房子，價格卻不再是那個價格。短短兩個月的時間。盡管無法斷定這是否是屬于“捂盤”行為，但獲益的肯定不是真正想要住房的人。 面對政府的行政調(diào)控，諸如打擊“捂盤”、規(guī)范合同文本、避免陰陽合同等等，總會有各種各樣措施加以應(yīng)對。在市場化的深圳，或許有效增加供給才是解決問題的根本。 根據(jù)深圳國土房產(chǎn)局每日新房銷售公示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月份截至23日的數(shù)據(jù)。但置身于市場的人都能感受到，房價絕對沒有如數(shù)據(jù)顯示般漲得那么離譜，甚至感覺房價有下降的趨勢。 實(shí)際上，上述矛盾都是由于新房市場未作進(jìn)一步細(xì)分惹的禍。8月份深圳新房成交量僅為21萬平方米，環(huán)比7月驟降50%。伴隨著成交量的下降，一批別墅、海景和山居等高檔住宅集中入市，一下子就推高了全市的均價。而9月份以來，市商業(yè)中心的華強(qiáng)廣場入市，雖屬商業(yè)地產(chǎn)，也同樣列入均價的計(jì)算范圍。這樣一來，房價看上去自然上漲，但實(shí)際上各片區(qū)的住宅價格并未發(fā)生大的波動?！胺€(wěn)中略有所降”，景田的地鋪經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)人如此總結(jié)。 數(shù)據(jù)產(chǎn)生的迷失感其實(shí)也是深圳住宅市場面臨的問題?？v觀香港和新加坡等地的經(jīng)驗(yàn)，把房地產(chǎn)市場細(xì)分了多種類型，既有滿足富人需求、價格令人咋舌的豪宅市場，也有普通中產(chǎn)階級的商品房市場、更有滿足低收入群體的廉租房。把所有人都推向同一個商品房市場，不僅僅所統(tǒng)計(jì)的購房均價數(shù)據(jù)無法說明問題、讓購房者和投資者頗感困惑，而且也根本無法滿足不同層次的人住房需求。在資本市場上，宣揚(yáng)“讓愿意承擔(dān)風(fēng)險的人去承擔(dān)風(fēng)險”，但在涉及民生的住宅市場上，買不起房子的人也還是要有房子住。深圳市政府已經(jīng)意識到此點(diǎn)的重要性。據(jù)悉，在今年年初政府承諾的6000套政策性保障住房中，已有4000余套已經(jīng)落實(shí)。220。 政策解讀40%首付+ “二套房”戴上“緊箍咒” 2007年9月28日 來源:中國證券報人民銀行、銀監(jiān)會昨晚發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》?！锻ㄖ穼用褓J款購房作出了較為詳盡的規(guī)定。而最引人注目的則是對購買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政普遍在市場預(yù)期之內(nèi)，旨在遏制投機(jī)，防范風(fēng)險。監(jiān)管部門將關(guān)注市場反應(yīng)，不排除出臺后續(xù)措施。 遏制投機(jī) 防范風(fēng)險 9月13日央行年內(nèi)第五次加息后，％。新規(guī)實(shí)施后，商業(yè)用房和居民“二套房”％。 對此，建行新聞發(fā)言人胡昌苗接受記者采訪時表示，近年來，全國固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)走高，其中房地產(chǎn)投資增長尤為突出，部分地區(qū)出現(xiàn)了投資過熱、地價和房價持續(xù)快速上漲；個人購買多套房產(chǎn)的情況也日益增多。對此，建行近期先后調(diào)整房貸政策，規(guī)定個人住房貨款重點(diǎn)支持一手自用住房，對第二套（含）以上住房貸款，逐步降低貸款成數(shù)，最高不超過六成。同時，對申請貸款購買第二套（含）以上住房且第一套住房貸款尚未還清的客戶，貸款利率不低于同期限同檔次貸款基準(zhǔn)利率。胡昌苗表示，政策調(diào)整的重要目的之一，就是使有限的信貸資源更好地集中用于改善中低收入居民的住房條件，遏制投機(jī)炒作。 業(yè)內(nèi)人士分析，今年二季度央行貨幣政策報告中，過去一年時間增加近萬億。有些地方房地產(chǎn)增貸款一度占到貸款總量的90%。而我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道長期單一，兩頭在銀行，一旦出問題，銀行會成為房地產(chǎn)最大的終結(jié)買單者。 多家地產(chǎn)商都表示，兩周前各銀行就對新政有所透露，稱“二套房”的首付比例會提高。此外，一些開發(fā)商也收到銀行通知，希望能提前準(zhǔn)備好調(diào)整利率和房貸首付比例相關(guān)的宣傳文件和合同文本。 北京師范大學(xué)教授鐘偉認(rèn)為，銀行信貸風(fēng)險直接指向各地方政府的儲備用地貸款，這其中就蘊(yùn)涵著相當(dāng)高的風(fēng)險，在未來房產(chǎn)市場調(diào)整之后，銀行信貸在這一塊可能會出現(xiàn)比較大的壞賬。 不排除后續(xù)措施 中國社會科學(xué)院金融研究所王松奇認(rèn)為，提高首付將減小銀行貸款集中度，但對抑制房價作用并不大。他認(rèn)為，房價居高不下主要是因?yàn)橥恋刭Y源是地方收入的主要來源，調(diào)控手段會有一定效果，但不能解決根本問題?！?北京聯(lián)達(dá)四方經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，業(yè)內(nèi)對監(jiān)管部門對提高房貸首付比例早就有此預(yù)期。他認(rèn)為，這輪房地產(chǎn)漲勢兇猛，政府和銀行也備有預(yù)案，只是考慮出臺的時機(jī)。如果在一些比較緩和的措施出臺之后，能使房產(chǎn)稍微降溫或能夠讓它變成可控狀態(tài)，可能后續(xù)動作不會推出。而如果溫和措施無效，有可能采取更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。 鐘偉認(rèn)為，該舉措的出臺會一定程度上打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，也會提高銀行抵御房產(chǎn)市場風(fēng)險的能力，但總體上來說，個人住房按揭貸款仍然是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因此這一政策未來可能出現(xiàn)一定反復(fù)。 不過，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶認(rèn)為，提高房貸首付，名義上似乎可以降低房貸風(fēng)險。但房貸首付20%%以下，再降低一些，在統(tǒng)計(jì)學(xué)上已經(jīng)沒有意義。但提高首付卻傷害了對房地產(chǎn)的正常需求，因?yàn)橐揽糠抠J購房的大多是普通百姓。央行、銀監(jiān)會解答商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整四大熱點(diǎn)問題 2007年9月28日 來源:新華網(wǎng)中國人民銀行、中國銀監(jiān)會２７日夜聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整。那么，此次對住房信貸政策究竟做了哪些調(diào)整？為什么不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款？為什么提高商業(yè)用房貸款的首付款比例和利率水平？為什么規(guī)定不得發(fā)放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款？為什么強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理？對此，央行和銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人回答了記者的提問。 不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款 《通知》在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。其中規(guī)定：不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。對此，央行和銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人說，針對近期房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》明確提出要加大對閑置土地的處置力度，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為，同時要求商業(yè)銀