【文章內(nèi)容簡介】 同的功能空間，體現(xiàn)多樣化的置業(yè)價值，滿足人們不同的需求。4．價格定位由于本項目包含住宅的開發(fā)成本，因此通過詳細(xì)市場調(diào)查后，在不超過消費者心理底線的情況下，制定合理價位，盡可能獲取最大利潤?？刹扇≈懈邇r位或者略高于周邊項目競爭對手價格。 5．項目形象定位 九克拉公館采取現(xiàn)代主義風(fēng)格，以大尺度樓間距的板式電梯洋房為主，視野開闊，光線充足。在充滿智慧的理性建筑特征下，通過豐富變化和多種層次的組合，構(gòu)筑外立面的豐富肌理，真石漆外立面，歷久彌新、長盛不衰，逐漸演變?yōu)榫⑷訉俜?。營造富于韻律感的層次變化，顯得低調(diào)而奢華，于繁華都市中創(chuàng)造經(jīng)典，見證永恒。九克拉公館的用心體現(xiàn)在園林設(shè)計上精致的格局，完美融合現(xiàn)代與古典的精髓。景觀系統(tǒng)中有三大三小景觀節(jié)點，一主軸三次軸。立面采用進口真石漆，富有大理石的尊貴質(zhì)感，歷久彌新。窗戶采用斷橋鋁合金，雙層中空玻璃，隔音效果俱佳，耐久不滲漏。防盜門為盼盼品牌，安全舒適無憂。隨著社區(qū)的逐漸成熟，將成為精英圈層專屬符號。整體建筑簡約而內(nèi)斂，低調(diào)而奢華，于繁華都市中創(chuàng)造經(jīng)典，見證永恒。戶型面積在 19131平方米 主力戶型8090平方米戶型：2室2廳1衛(wèi) 3室2廳2衛(wèi) 3室3廳1衛(wèi)6．發(fā)展商定位張家口市金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于2001年，是張家口成立較早的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一。自公司成立以來，始終堅持以人為本，客戶至上的經(jīng)營理念，把創(chuàng)金鑫品牌作為企業(yè)發(fā)展的生命，把改進、創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。不斷完善壯大自己，服務(wù)山城。作為一家相對成熟的房地產(chǎn)公司，企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進入“細(xì)分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異。結(jié)束語進入細(xì)分市場，緊抓客戶需求，有針對的推出符合白領(lǐng)、青年及部分投資者的項目，為后期的營銷奠定實物基礎(chǔ)。目錄概述………………………………35一、總體情況……………………35二、產(chǎn)品定位策略………………36三、規(guī)劃布局及建筑風(fēng)格定位…37四、主力戶型選擇………………38 五、藝術(shù)風(fēng)格及景觀綠化………38 六、道路交通及公共服務(wù)設(shè)施…38 概述 通過完整科學(xué)的投資策劃分析和項目明確的市場定位,進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。經(jīng)過多年的發(fā)展,房地產(chǎn)的市場需求發(fā)生了根本性的變化,消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高,他們追求實用美觀的商品房,這就要求開發(fā)商將“以人為本”的產(chǎn)品策劃是基于以上市場需求而設(shè)計的工作流程。產(chǎn)品策劃是以項目的市場定位為基礎(chǔ),以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點,確定總體規(guī)劃布局,確定建筑風(fēng)格,僅僅圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型,引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格,并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行規(guī)劃。一、總體情況（一）項目地塊概述項目地處火車南站附近，位于高新區(qū)鉆石南路和站前街交口處，九克拉位于世紀(jì)路以西，緯三路以南，站前西大街路北，項目東西規(guī)劃有垣豐西路和鉆石南路，鉆石南路將在2012年上半年開始修建，建成后將暢達通順全城。沿站前西大街向東瞬間可抵達機場，與火車南站僅150米，離長途汽車站僅400米。（二）項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀高新區(qū)位于張家口市區(qū)南部，整合后的高新區(qū)以緯一路作為與舊城區(qū)的分界線，新區(qū)的發(fā)展空間十分廣闊，目前作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展載體的三大園區(qū)和兩條商貿(mào)帶的產(chǎn)業(yè)定位與總體規(guī)劃基本完成。張家口市高新區(qū)從農(nóng)地荒坡發(fā)展成為一個欣欣向榮的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)，成為張家口市最具經(jīng)濟活力的地區(qū)之一。市政府確定努力把張家口高新區(qū)建設(shè)成為高新技術(shù)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，都市發(fā)達圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。（三）項目地塊情況分析 周圍環(huán)境景觀 ：地塊缺少良好的自然景觀，僅有站前西大街的隔離綠化花園有些許綠化植物，景觀資源評判幾乎為零。污染狀況 ：該地塊位于張家口市高新區(qū)，遠(yuǎn)離市中心，工廠相對較少，人流較少，項目緊臨站前大街和鉆石南路南頭，車流量適中，汽車尾氣排放在合理范圍內(nèi)，周圍建筑分布較稀疏，空氣流動快，空氣質(zhì)量受影響較小，噪音污染適中。社會治安狀況： 本項目靠近張家口市高新區(qū)的老鴉莊派出所，雖然位于交叉口，但是由于人口流動性適中且緊鄰派出所，所以治安狀況良好。 項目基本技術(shù)資料（1）項目總占地面積：27712平方米 （2）總建筑面積：47000 平方米 （3）容積率： （4）綠化率：30 % （5）物業(yè)類型：小高層二、產(chǎn)品定位策略本著“以人為本”的指導(dǎo)思想且產(chǎn)品定位應(yīng)符合項目定位，綜合分析市場，形象，價格等定位因素，著重考慮對目標(biāo)客戶需求的分析來進產(chǎn)品定位。此本案著重滿足公司職員工及青年兼顧房地產(chǎn)投資者的需求來作為主要客戶群體。以下是需求人群分析表。類型經(jīng)濟特點需求特點公司職員工有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)對居住要求較低，對工程質(zhì)量，價格比較在意私營業(yè)主有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)；對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。政府官員穩(wěn)定的收入對檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求中青年人收入較低無太多存款此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，這類客源主要選擇小戶型房地產(chǎn)投資者有富余的資金這部分客戶，對本地商業(yè)發(fā)展充滿信心，同時亦認(rèn)可項目的經(jīng)營理念，希望通過購買固定資產(chǎn)來達到資金增值的目的?；谝陨戏治?，本案側(cè)重對公司職員工推出產(chǎn)品。九克拉公館戶型面積區(qū)間79131平方米，主力戶型8090平方米，一梯兩戶，多種完美戶型多重考慮宜居環(huán)境，身份與生活皆適宜的空間尺度，起居室、臥室等各空間合理布局，確保使用上的獨立、私密、尊榮和華貴。精心設(shè)計了不同的多樣化靈動區(qū)隔空間，同時打造不同的功能空間，體現(xiàn)多樣化的置業(yè)價值，滿足人們的需求。三、規(guī)劃布局及建筑風(fēng)格定位經(jīng)過對問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)分析表明，目標(biāo)客戶青睞南北對流，注重通風(fēng)效果。故本案采用自由式布局。九克拉公館采取現(xiàn)代主義風(fēng)格，以大尺度樓間距的板式電梯洋房為主，視野開闊，光線充足。在充滿智慧的理性建筑特征下，通過豐富變化和多種層次的組合，構(gòu)筑外立面的豐富肌理，真石漆外立面，歷久彌新、長盛不衰，逐漸演變?yōu)榫⑷訉俜枴I造富于韻律感的層次變化，顯得低調(diào)而奢華，于繁華都市中創(chuàng)造經(jīng)典，見證永恒。四、主力戶型選擇戶型面積在 19131平方米 主力戶型8090平方米戶型：2室2廳1衛(wèi) 3室2廳2衛(wèi) 3室3廳1衛(wèi)一梯兩戶，多種完美戶型多重考慮宜居環(huán)境，身份與生活皆適宜的空間尺度，起居室、臥室等各空間合理布局，確保使用上的獨立、私密、尊榮和華貴。精心設(shè)計了不同的多樣化靈動區(qū)隔空間，同時打造不同的功能空間，體現(xiàn)多樣化的置業(yè)價值，滿足人們不同的需求。五、藝術(shù)風(fēng)格及景觀綠化整體建筑簡約內(nèi)斂，立面采用進口真石漆，富有大理石的尊貴質(zhì)感，歷久彌新，在園林設(shè)計上，格局精致，完美融合現(xiàn)代與古典的精髓。景觀系統(tǒng)中有三大三小景觀節(jié)點，一主軸三次軸。小區(qū)內(nèi)部綠化點、線、面相結(jié)合，沿街留出綠化圈，將整個住宅區(qū)團團圍住。居住區(qū)中央的集中綠地和宅間綠地相互滲透，組成住宅區(qū)的綠化系統(tǒng)，綠化率達到30%，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃組團式花園，家家見景，戶戶見綠，居住環(huán)境溫馨舒適。六、道路交通及公共服務(wù)設(shè)施道路規(guī)劃采用人車分流系統(tǒng)，主要車行道走向力求與上下班交通出行流向吻合。主要不行系統(tǒng)聯(lián)系綠地和公共中心，在居住組團和公共中心均設(shè)置相因規(guī)模的自行車和機動車停車場。同時把公交站33路引進小區(qū)門口，使居民步行五分鐘就可乘車，對居民的生活和工作都帶來很大方便。居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施集中布置在居住區(qū)端部。商業(yè)建筑有九克拉——都樂匯及商業(yè)風(fēng)情街，結(jié)合綠化、小品的組織，形成一個術(shù)士方便的購物環(huán)境。小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)有菜場、糧油副食等按服務(wù)半徑設(shè)置，使老人小孩不必穿越車行道。在居住組團入口處設(shè)置商店、活動站等公共服務(wù)設(shè)施，使居民出入就能得到日常生活中最必須的服務(wù)。目錄項目價格預(yù)測……………………42一、項目定價原則………………43二、項目可實現(xiàn)均價……………44三、價格調(diào)整總策略……………46四、關(guān)于付款方式………………47 項目價格預(yù)測（1）設(shè)計戶型九克拉公館戶型面積區(qū)間79131平方米，主力戶型8090平方米，一梯兩戶，多種完美戶型多重考慮宜居環(huán)境，身份與生活皆適宜的空間尺度，起居室、臥室等各空間合理布局，確保使用上的獨立、私密、尊榮和華貴。精心設(shè)計了不同的多樣化靈動區(qū)隔空間，同時打造不同的功能空間，體現(xiàn)多樣化的置業(yè)價值，滿足人們不同的需求。（2）價格定位 ① 總體思路：低開高走，小幅頻調(diào)。針對項目前期銷售狀況和項目周邊市場現(xiàn)狀分析，結(jié)合項目價格定位和張家口市房地產(chǎn)營銷市場的特點，建議本項目的入市定價采取低開高走的策略，使得本項目在日后的銷售過程中具有較大的市場彈性空間，較強的市場競爭力，實現(xiàn)先購者的物業(yè)升值，快速搶占市場份額，提高開發(fā)商的市場口碑。 ② 定價原則：首次開售一炮打紅，贏取市場的主動，滿足入市時市場消費者追求高性價比的需求，體現(xiàn)本項目不斷提升的產(chǎn)品及品牌形象。 ③ 價格定位：本物業(yè)價格確定的方法主要是市場比較法。項目所在區(qū)域是高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，在售樓盤較集中，本項目定位與綜合素質(zhì)與周邊樓盤具有可比性，因此在確定價格時，依據(jù)以下步驟確定項目的可實現(xiàn)均價。第一部分：項目定價原則項目特點分析項目位于世紀(jì)路以西，緯三路以南，站前西大街路北，項目東西規(guī)劃有垣豐西路和鉆石南路。沿站前西大街向東瞬間可抵達機場，毗鄰或陳南站和長途汽車站。由于新政府遷入高新區(qū)，南站商圈必將成為“未來中央高端居住區(qū)”。高新區(qū)作為張家口未來城市發(fā)展新磁極，2012即將成為新的商務(wù)、金融、商業(yè)、物流中心，新區(qū)建設(shè)已然進入高速發(fā)展期。京張城際鐵路建設(shè)接軌北京，潛力巨大的南站商圈效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)出能量。未來升值潛力巨大，地段成熟。本項目規(guī)劃了一條7000平米的風(fēng)情商業(yè)街，8000平方米國際精品酒店。公館位于南站商圈核心地帶，新一中、新一力幼兒園、新區(qū)中學(xué)、北方學(xué)院、機械工業(yè)學(xué)校等各類教育機構(gòu)。城市廣場即將建成，交通便利，勢將在未來迅速形成國際化、都市化氛圍濃厚的宜居版圖，配套設(shè)施完善。本項目采取現(xiàn)代主義風(fēng)格，以大尺度樓間距的板式電梯洋房為主，視野開闊，光線充足。戶型面積區(qū)間79131平方米，主力戶型8090平方米，一梯兩戶，多種完美戶型多重考慮宜居環(huán)境，身份與生活皆適宜的空間尺度，起居室、臥室等各空間合理布局，確保使用上的獨立、私密、尊榮和華貴。景觀系統(tǒng)中有三大三小景觀節(jié)點，一主軸三次軸。立面采用進口真石漆，富有大理石的尊貴質(zhì)感，歷久彌新。第二部分：項目可實現(xiàn)均價考慮本項目所在區(qū)域是張家口市高新區(qū)，項目周邊新樓盤多，競爭樓盤可比性較強。因此本次選擇市場比較法作為項目定價的方法：首先選擇市場可比案例通過價格影響因素對比調(diào)整確定物業(yè)比照價格，以最終確定本項目住宅可實現(xiàn)的均價。 調(diào)查案例選取選取原則：同一供需區(qū)域、位置接近、相似類型住宅物業(yè)，新站區(qū)具有代表性的樓盤，銷售時間接近、成交價格為正常實現(xiàn)的交易價格；根據(jù)以上原則我們選取高新區(qū)的3個樓盤作為調(diào)查分析案例，奧林清河壹號、京潤現(xiàn)代城和世方南華嘉園住宅物業(yè)價格影響因素：因素一：地理位置比較因素①環(huán)境②交通③配套因素二：樓盤基本素質(zhì)①規(guī)模②平面設(shè)計③設(shè)備④裝修程度⑤發(fā)展商⑥外觀 因素三：工程形象樓盤比較表內(nèi)容分項奧林清河壹號京潤現(xiàn)代城世方南華嘉園地理位置環(huán)境奧林清河壹號項目位于緯二路以北，清水河路以西，西苑南路以東，距新一中北門和清水河南路直線距離均在100米左右，環(huán)境良好。西側(cè)規(guī)劃的3萬平米市政公園由市政府出資建設(shè)，緊鄰清水河環(huán)境優(yōu)越。居住小區(qū)位于高新區(qū)茶榆路西側(cè)，茶榆云頂小區(qū)北側(cè)，周邊環(huán)境良好交通13336路可以到達10路公交車在項目北側(cè)已經(jīng)設(shè)站，離火車南站較近2路、3路、4路、11路、33路茶坊樓下車北行50米交通方便配套外圍：生活配套齊全（新一中、北方學(xué)院）。內(nèi)部：停車位外圍：高新區(qū)第一幼兒園、高新區(qū)小學(xué)、高新區(qū)中學(xué)、張家口一中、河北北方學(xué)院、河北建工學(xué)院、第二醫(yī)院、第四醫(yī)院。內(nèi)部：商業(yè)風(fēng)情街、超市、小學(xué)、幼兒園以及活動場所。配套設(shè)施完善外圍：小區(qū)配套設(shè)施完善。內(nèi)部：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)雅。樓盤本體素質(zhì)規(guī)模占地：建面10萬m2；占地627畝，建面105萬m2，規(guī)劃高層住宅樓41棟占地約50畝，建面6萬多m2，6幢多層，5棟11層高層、6棟多層住宅樓及臨街部分商業(yè)平面設(shè)計1/1/1/ 35455062m2（次），2/1/1/ 8088909298 m2（主），3/1/2 128 m22/1/1 ，2/2/1 ，3/2/1 ,3/2/2 2/2/，3/1/1 ， 3/2/1 ，4/2/2 設(shè)備電視、電話、寬帶、攝像頭安保、可視門禁、對講系統(tǒng)紅外線防盜系統(tǒng)電視、電話、寬帶、攝像頭安保、可視門禁電視、電話、寬帶、攝像頭安保、可視門禁裝修毛坯毛坯毛坯外觀三段式（灰、黃、白），涂料三段式（褐、黃、白），涂料兩段式（褐、黃），涂料發(fā)展商張家口新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司張家口京潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合肥市房地產(chǎn)開發(fā)公司，合肥安瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司工程形象潛在風(fēng)險在建中在建中在建