【文章內(nèi)容簡介】 宏觀經(jīng)濟形勢的持續(xù)好轉(zhuǎn)。近年來經(jīng)濟的高速增長，帶來了居民收入水平的不斷提高，并在一定程度上提升了居民的購房能力。其次，按揭政策的深入人心，以及購房門檻的不斷降低，使越來越多的人加入到購房者隊伍中。另外，近兩年城市改造力度的加大，給城市形成了大量的拆遷戶，于是也為房地產(chǎn)市場帶來了新的需求。（2）、高層住宅近年價格變化情況20022004年高層住宅成交均價對比圖（注：以上所有數(shù)據(jù)均為住宅部分價格。）洛陽高層經(jīng)歷了2002年的的急劇升溫，此后便一直價格大跳水，再也未能回升，幾乎給所有當(dāng)初激情萬丈的開發(fā)商和投資者一記棒喝，可謂幾家歡喜幾家愁。但是到了2004年下半年，高層開發(fā)的浪潮被再次掀起。眨眼之間，數(shù)個高層住宅項目拔地而起，新區(qū)的高層項目更是來勢洶涌，形成了一個高層項目群，大有高層一統(tǒng)天下的霸氣。在政府規(guī)劃以及順馳、建業(yè)、中泰等外地和本地地產(chǎn)大鱷的介入下，新區(qū)高層住宅的價格開始走高，已知的元華國際公寓均價已經(jīng)達到2400，而其它非高層項目的“天價”價格同樣激起了無數(shù)人對新區(qū)的憧憬。據(jù)專家預(yù)測，如果這幾大高層項目能夠成功運作，勢必將啟動洛陽市場高端樓市和高層住宅的發(fā)展序幕，并將對未來洛陽樓市產(chǎn)生深遠的影響。（3）、現(xiàn)有部分住宅項目價格情況項 目 名 稱物 業(yè) 類 型起 價均 價最高價順馳第一大街多層、TOWNHOUSE、商業(yè)19702780——建業(yè)森林半島二期多層（疊加HOUSE）——3300——欣立元華國際公寓小高層、高層——2400——水榭王城左岸小高層、多層——2600——銀隆家178。高層商住樓中樓180019502100香榭里陽光多層、小高層——濱江金谷翠庭小高層，商住186524002800順馳城一、二期為多層，三期為高層，商品住宅待定，預(yù)計超過3000————美倫鳳凰城小高層，商住——2300——中僑水榭景園多層，商住——1860——文興陽光水岸多層、小高層——1598——帝景桃苑多層住宅——2050——富地國際財富中心高層，寫字樓+住宅24503000——奧陽康城2期多層，商住160017002100亞威金城多層商住，寫字樓——?。?360——（4）、整體房價及高層住宅房價預(yù)測隨著國家土地政策的不斷完善，以及土地資源不可改變的稀缺性，可以預(yù)計未來土地的價格將繼續(xù)上漲，而建筑成本和推廣費用都在增加，在很大程度上促使房價的不斷上漲。另外，洛陽的房地產(chǎn)產(chǎn)品格局也發(fā)生了很大的改變。近幾年來，該市的物業(yè)產(chǎn)品不斷豐富，多層、小高層、高層、TOWNHOUSE甚至別墅乃至各種豪宅“百花爭艷”，競爭的加大勢必也將推動房價的上漲。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，我們知道，決定價格的最終因素是市場供求關(guān)系：如果供大于求，則價格下降；如果供不應(yīng)求則價格上漲。而根據(jù)政府預(yù)測，未來高端住宅的需求市場還是較大的，因此高端住宅的價格可能會呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢。洛陽市房管局認(rèn)為，2005年高層商品房住宅的價格將仍然延續(xù)2004年的特點，會有小幅度的下跌，但具體到個別區(qū)域，情況又將有一定的差別。2004年，全市高層住宅的成交均價為1912元。如果新區(qū)的建設(shè)情況樂觀的話，那么借助政府的號召力，新區(qū)的高層住宅價格的上漲不是沒有可能的。特別是現(xiàn)在已經(jīng)知道的元華國際公寓的均價已經(jīng)達到了2400元/㎡，更加鼓舞了開發(fā)商的斗志，也在一定程度上刺激了高層住宅價格的上漲。戶型分析（1）、現(xiàn)有部分項目戶型展示項 目 名 稱戶 型面 積（㎡）順馳第一大街三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、四室二廳三衛(wèi)、疊加HOUSE、TOWNHOUSE聯(lián)排三室：四室：疊加HOUSE：TOWNHOUSE聯(lián)排：264/265建業(yè)森林半島2期疊加HOUSE一、 二層：150300三、四、五層：欣立元華國際公寓三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)三室：四室：美倫鳳凰城兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)、五室三廳兩衛(wèi)兩室：、三室：四室：五室：、水榭王城王城三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)三室：、四室：、五室：濱江金谷翠庭兩室二廳一衛(wèi)、三室兩廳一/兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)、兩室：三室：四室：香榭里陽光兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、樓中樓兩室：三室：樓中樓：九都春天兩室二廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)兩室：三室：奧陽康城兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)、含夾層復(fù)式兩室：三室：四室：復(fù)式：楓丹白露（多層部分）三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)一衛(wèi)：兩衛(wèi)：（2）、2004年高層戶型分析2004年高層住宅戶型比例圖（注：以上數(shù)據(jù)來自洛陽市房產(chǎn)管理局）結(jié)論：盡管目前洛陽人對戶型的要求越來越高，一房、兩房、樓中樓、復(fù)式、TOWNHOUSE甚至豪華別墅的需求人群都客觀存在且有一定數(shù)量，但是三房、四房的市場需求還是牢牢地占據(jù)了洛陽市場的最高點。在面積需求上，三房主要集中在120140㎡，四房則集中在140180㎡?？蛻舴治霰卷椖课挥诼尻栃聟^(qū)，處于高檔次住宅區(qū)，且是較大體量的高層住宅。項目定位為高檔社區(qū)。在消費者心目中，對項目價格的預(yù)期值也不會太低。所以本項目的目標(biāo)客戶群應(yīng)為：政府公務(wù)員（有灰色收入者）、收益較高的企、事業(yè)單位員工、本地有家族生意的老貴、中堅力量的新貴、周邊做生意的縣城客戶。以二次多次置業(yè)者占多數(shù)。片區(qū)功能定位分析片 區(qū)功 能 定 位西工區(qū)商貿(mào)中心區(qū)；物流中心區(qū)澗西區(qū)高端商務(wù)聚集區(qū)；科研院所；大廠老城區(qū)傳統(tǒng)型商貿(mào)興區(qū)；未來洛陽東部的商貿(mào)中心瀍河區(qū)專業(yè)型市場（家居、建材）新 區(qū)未來集政府辦公、居住、體育、休閑等多種功能于一體的現(xiàn)代化新都市城區(qū)高新區(qū)外商投資（招商引資），創(chuàng)業(yè)型企業(yè)集中地，現(xiàn)已有1000余家企業(yè)進駐片區(qū)資源分析片 區(qū)資 源 特 色 及 優(yōu) 勢西工區(qū)洛陽目前的城市核心區(qū)；占據(jù)經(jīng)濟、文化、商務(wù)中心優(yōu)勢；各種資源配套完善；市民生活習(xí)慣的養(yǎng)成。澗西區(qū)西苑路板塊以上海市場、廣州市場兩大傳統(tǒng)核心商圈輻射形成了中高端商住板塊。牡丹廣場板塊形成了高端商務(wù)聚集的氛圍。南昌路沿線因近年的亮化改造形成了高端、高層住宅項目群。老城區(qū)傳統(tǒng)商貿(mào)興區(qū)及傳統(tǒng)經(jīng)營底蘊；生活成本相對較低。瀍河區(qū)專業(yè)型市場（皮世界商貿(mào)城、百年家居建材城、法國風(fēng)情商業(yè)街、名車城初具規(guī)模）。新 區(qū)洛河（親水）；隋唐城遺址森林公園（樹林）、關(guān)林、龍門（古跡）；行政中心的進駐；大學(xué)城、體育中心、洛龍高新科技工業(yè)園；大型住宅區(qū)的建成；市政配套的不斷完善。高新區(qū)空氣清新；招商引資；1000余家企業(yè)進駐；南昌路輻射效應(yīng)。賣點包裝展示現(xiàn)在所有開發(fā)商都意識到項目賣點包裝的重要性，絕佳的廣告推廣語可以給項目的銷售帶來意想不到的效果。下面選取的是洛陽本地項目的包裝主題語，可在其中看到其他項目的推廣核心。項 目 名 稱賣 點 包 裝順馳第一大街新都市中心 低密度水院大宅順馳城洛河畔國際花園社區(qū)建業(yè)森林半島二期島居生活、生態(tài)豪宅——住在洛陽最美處欣立元華國際公寓中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點小區(qū)、新城中心國際品質(zhì)社區(qū)洛浦御博城2期洛河之北 富貴之城美倫鳳凰城學(xué)院仕林 知本名宅水榭王城左岸大洛陽城市中心 洛河北岸第一排觀水大宅銀隆家178。自由立體生活空間香榭里陽光中心匠心怡心 領(lǐng)舞大型歐式精品社區(qū)濱江金谷翠庭河南省節(jié)能示范工程 新都市園林主題健康社區(qū)奧陽康城都市精英專屬生活領(lǐng)地九都春天時尚生活魅力都市盛世唐莊2期上風(fēng)上水上生活文興陽光水岸洛河畔12萬㎡新貴族大社區(qū)建筑外觀特色洛陽是一個古老的歷史文化名城，但同時也是一座重工業(yè)城市，環(huán)境污染較大。目前絕大多數(shù)房子都是板式結(jié)構(gòu)，外墻的材料一般不用瓷磚，而是用涂料，且外墻的顏色相對較暗，顏色搭配不協(xié)調(diào)。涂料也不能長時間維持墻體的新鮮度，使用以后的維修費用也較多?！? 風(fēng)格：基本是多層、小高層的板式樓□ 外立面：暗色較多，如暗紅、紅褐色、深紅□ 外墻材料：涂料（美倫鳳凰城） （順馳第一大街）1營銷代理情況在洛陽樓市還是賣方市場的時候，樓盤銷售大都是開發(fā)商自己的銷售隊伍。隨著樓市的變化、競爭的日益激烈，對房地產(chǎn)銷售隊伍的專業(yè)要求越來越高。于是代理公司開始