【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7萬(wàn)元/平方米)和100元/平方米。長(zhǎng)堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道,而且長(zhǎng)堤一帶聚集了眾多的老字號(hào)，如愛(ài)群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨(dú)有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時(shí)的觀光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在500平方米以上，清吧經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的酒吧面積較小，一般為80~400平方米，如愛(ài)群爵士吧、清水居、馬田音樂(lè)咖啡廳；另外，長(zhǎng)堤一帶的酒吧經(jīng)營(yíng)范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉OK的酒廊占整體酒吧數(shù)量的50%，帶卡拉OK功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場(chǎng)13整層裙樓約3000平方米、ET太空城13層中空約1萬(wàn)平方米。流花地區(qū)服裝市場(chǎng)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有20多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶1萬(wàn)多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá)20萬(wàn)人次以上，貨流量達(dá)40多噸，年成交額愈100億元以上。濠畔街鞋材專業(yè)街，東起解放南路，西至海珠南路，全長(zhǎng)約650米，約有商鋪950間左右。主要經(jīng)營(yíng)的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機(jī)械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經(jīng)營(yíng)方式是批發(fā)，主要客戶是個(gè)體專業(yè)戶，所以并沒(méi)有形成如站西路那樣的專業(yè)市場(chǎng)。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材專業(yè)市場(chǎng)，雖然規(guī)劃及市政配套有局限性，市場(chǎng)配套也不足，但由于濠畔街名聲在外，現(xiàn)仍有不少客人前往，成交量都不錯(cuò)。四、荔灣區(qū)商鋪市場(chǎng)分析(一)分布特征：南北并駕齊驅(qū)荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場(chǎng)，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)、十甫名都、華寶廣場(chǎng)等綜合性購(gòu)物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。從區(qū)域商業(yè)分布來(lái)看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購(gòu)物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著“大廣州”及“廣佛都市圈”概念的形成，北面依托原有的專業(yè)市場(chǎng)，便利的交通，隨著新大新的進(jìn)入及大型娛樂(lè)休閑綜合場(chǎng)動(dòng)感小西關(guān)的即將開(kāi)業(yè)，加上已開(kāi)業(yè)的康王商業(yè)城和即將開(kāi)業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。(二)供求特征：“供”大于“求”荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無(wú)可動(dòng)搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開(kāi)發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量亦相對(duì)減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，%。；，%。另外，數(shù)據(jù)顯示，19982003年，而19982004年上半年，商鋪市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出“供大于球”的態(tài)勢(shì)。(三)價(jià)格特征：租售價(jià)格差距大荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價(jià)格呈現(xiàn)出“天壤之別”的特點(diǎn)：以步行街及專業(yè)市場(chǎng)最貴，如下九路步行街，其首層租賃價(jià)格在5001500元/平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價(jià)高達(dá)10多萬(wàn)元/平方米；專業(yè)市場(chǎng)如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，其首層的租賃價(jià)格亦在600元/平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)，首層的租價(jià)在200350元/平方米之間。另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價(jià)為21715元/平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)12556元/平方米高。綜觀荔灣區(qū)19982004年上半年的價(jià)格走勢(shì)，19982001年一走呈下跌趨勢(shì)；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自2002年開(kāi)始，商鋪成交價(jià)格止跌反彈，但受供應(yīng)影響，2004年上半年又呈直升趨勢(shì)，%。(四)經(jīng)營(yíng)特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點(diǎn)。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色?！笆吃趶V州、食在荔灣”，西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌，同時(shí)荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。因此，綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場(chǎng)的二、三、四、五樓及名匯廣場(chǎng)的六樓均設(shè)有美食城，同時(shí)在兩個(gè)綜合商場(chǎng)的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營(yíng)珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、火車站一帶的服裝批發(fā)市場(chǎng)，亦都秉承其由來(lái)已久的經(jīng)營(yíng)歷史，且不斷的“升級(jí)換代”。五、海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)分析(一)分布格局：由西向東海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷“由西向東”的發(fā)展趨勢(shì)，并已形成時(shí)尚購(gòu)物街和專業(yè)市場(chǎng)“齊頭并進(jìn)”的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會(huì)展中心為核心的東部商業(yè)板塊。海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。江南西路一直以來(lái)都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣(mài)店，是河南最高檔，發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得“全國(guó)購(gòu)物放心一條街”的美譽(yù)；江南大道北的“婚紗一條街”更是成行成市，遠(yuǎn)近聞名。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進(jìn)路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動(dòng)起來(lái)，如宏宇廣場(chǎng)裙樓商場(chǎng)招來(lái)“新一佳”入住，成為寶崗大道最高檔的購(gòu)物中心，前進(jìn)路的的萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)亦有“家樂(lè)?！睋窝?。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū)“酒吧一條街”。由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。在海珠區(qū)中部，地鐵二號(hào)線的開(kāi)通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙樓商場(chǎng)全部消化，中大布匹市場(chǎng)也升級(jí)換代；濱江中路一帶則由于連片開(kāi)發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍；廣州大道南則是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場(chǎng)，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。東部板塊，則由于“琶洲國(guó)際會(huì)展”的落成并投入運(yùn)營(yíng)而帶動(dòng)了整個(gè)海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。麗影華庭商業(yè)廣場(chǎng)則是目前海珠區(qū)東部最大的購(gòu)物場(chǎng)。除此之外，會(huì)展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。　　(二)供求態(tài)勢(shì)：供大于求歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔(dān)任著“工業(yè)區(qū)”的角色，區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來(lái)，隨著“大廣州”概念的確定及“城市化”進(jìn)城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量和成交量也一直居于較前列(見(jiàn)“對(duì)比分析”部分)。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，%%。1998至2004年上半的，形成“供大于求”的局面。2003年，%，%。(三)價(jià)格特征：波動(dòng)較大據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價(jià)格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價(jià)格為350650元/平方米之間，首層商鋪售價(jià)如江南西路潤(rùn)匯大廈為2700033000元/平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪?zhàn)赓U價(jià)格在150250元/平方米之間，售價(jià)在2000030000元/平方米之間?？傮w銷售價(jià)格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年,海珠區(qū)的商鋪成交均價(jià)為10141元/平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價(jià)的12556元/平方米，并且波幅較大。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來(lái)商鋪成交均價(jià)較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大的特點(diǎn)：%，%；%，%；%，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價(jià)格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷向邊緣地帶推進(jìn)，從而拉低了商鋪的成交均價(jià)。而2004年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價(jià)格迅速攀升，為10141元/平方注，%，%的增幅。(四)經(jīng)營(yíng)特色：專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街“齊頭并進(jìn)”海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費(fèi)極為不便，導(dǎo)致坊間流傳著“寧要河北一張床，不要河南一間房”的說(shuō)法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場(chǎng)亦蓬勃發(fā)展，形成專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街“齊頭并進(jìn)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道南布匹、汽配市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍；江南西路、信和廣場(chǎng)、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、新港城、麗影華庭等時(shí)尚購(gòu)物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡“河北”的法碼。如今的河南市民，購(gòu)物再也不用到“河北”了。六、白云區(qū)商鋪市場(chǎng)分析白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠(yuǎn)。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠(yuǎn)之地，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒(méi)有大型的、高檔次的消費(fèi)重心，其商鋪市場(chǎng)呈一個(gè)點(diǎn)狀的分布。以大型的專業(yè)市場(chǎng)為主要商業(yè)點(diǎn)，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補(bǔ)充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。(一)分布特征白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場(chǎng)為主，主要集中在以下幾個(gè)區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場(chǎng)群；黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的汽配、汽車用品特色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場(chǎng)；白云大道飲食長(zhǎng)廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會(huì)是未來(lái)白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對(duì)集中的地帶。不管是機(jī)場(chǎng)路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒(méi)有像北京路、天河城等相對(duì)集中的商業(yè)旺地?？梢?jiàn)，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說(shuō)明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動(dòng)的白云區(qū)遠(yuǎn)景路商業(yè)街項(xiàng)目，白云新城商業(yè)中心將會(huì)是白云區(qū)商業(yè)的一個(gè)凝聚點(diǎn)。(二)價(jià)格特征白云區(qū)商鋪的租金遠(yuǎn)比市區(qū)商鋪?zhàn)鈨r(jià)低，呈一個(gè)不規(guī)則的分布，每一個(gè)區(qū)域的租金價(jià)格根據(jù)每個(gè)區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會(huì)有很大的差別。并且市場(chǎng)的整體素質(zhì)都是無(wú)法跟市區(qū)商場(chǎng)相比的，基本上是沒(méi)有一個(gè)管理機(jī)制，所以這里很多市場(chǎng)的管理費(fèi)都明顯的低，或者并不用收繳管理費(fèi)，與市區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)相比顯得比較雜亂。機(jī)場(chǎng)路廣園路段的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)集散地，根據(jù)市場(chǎng)的興旺程度，其價(jià)格有很大的分別。汽配市場(chǎng)月租金在50元/㎡左右；做化妝品市場(chǎng)100元/㎡左右；文化精品城在60~100元/㎡左右；而音像城的內(nèi)鋪也要90元/㎡，臨街的超過(guò)100元/㎡。同和路臨街商鋪?zhàn)饨鹪?0~50元/㎡左右，機(jī)場(chǎng)生活小區(qū)群樓商鋪100~120元/㎡，天平架專業(yè)市場(chǎng)租金8