房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作實(shí)務(wù)(供參考)(編輯修改稿)
2025-07-24 00:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 式樣公寓、合用的花園住宅聯(lián)接式一梯兩戶聯(lián)接式一梯多戶2%獨(dú)立式一梯多戶1%聯(lián)接式一梯兩戶0%獨(dú)立式一梯兩戶2％新式里弄單開間單開間0%指整幢建筑式樣雙開間5%舊式里弄普通石庫(kù)門新式石庫(kù)門2%普通石庫(kù)門0%廣式2%房型兩室一廳三室兩廳％無廳修正2%。假層、亭子間、底層車庫(kù)、輻房的修正系數(shù)指相對(duì)于兩室一廳正房單價(jià)的修正系數(shù)。三室一廳1％兩室兩廳1％兩室一廳0%一室一廳1%假層、亭子間5%底層車庫(kù)10%輔房10%煤衛(wèi)設(shè)備煤衛(wèi)2戶全合用煤衛(wèi)全獨(dú)用8%%改建全獨(dú)用5%煤衛(wèi)單項(xiàng)獨(dú)用3%煤衛(wèi)2戶全合用0%煤衛(wèi)3戶（含3戶）以上全合用1%倒便器5%無衛(wèi)生6% 基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)定中的其他具體要求如下：（1） 應(yīng)對(duì)基地內(nèi)和臨近區(qū)域內(nèi)的成交實(shí)例做全面調(diào)查，一般應(yīng)調(diào)查本拆遷基地一年內(nèi)全部成交案例，并經(jīng)分析剔除后，每一種類型的房屋應(yīng)選擇4或4個(gè)以上的正常案例作為可比實(shí)例進(jìn)行評(píng)估。（2） 可比實(shí)例應(yīng)優(yōu)先選用基地內(nèi)的成交實(shí)例；（3） 可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)比較修正后相差幅度應(yīng)不超過30％；（4） 應(yīng)取可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格的平均值作為典型房屋的價(jià)格。（5） 基準(zhǔn)價(jià)格關(guān)系到整個(gè)基地估價(jià)結(jié)果的可比性和合理性，評(píng)估得到各類別典型房屋的價(jià)格后，必需經(jīng)過平衡后確定各類別房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。分戶房屋估價(jià) 估價(jià)對(duì)象房屋分戶估價(jià)即在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，通過估價(jià)對(duì)象房屋具體條件與典型房屋條件的比較，根據(jù)《上海市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)規(guī)范》（試行）中規(guī)定的朝向、層次和其他因素修正標(biāo)準(zhǔn)，確定修正系數(shù)，評(píng)定具體房屋價(jià)格。（三）估價(jià)對(duì)象直接采用市場(chǎng)比較法時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng) 總體技術(shù)要求與建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》關(guān)于市場(chǎng)比較法的有關(guān)要求相同。 選擇成交案例不應(yīng)少于3個(gè)，成交日期不超過6個(gè)月，可比成交實(shí)例主要要求與估價(jià)對(duì)象在建筑結(jié)構(gòu)、房屋類別、建造年代和價(jià)格類別上相同或相近，并且應(yīng)優(yōu)先選用本拆遷范圍內(nèi)發(fā)生的成交案例。 修正系數(shù)可參考本文中有關(guān)修正系數(shù)表中列出的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。 要注意比較對(duì)象的一致性。（四）收益法及操作中的注意事項(xiàng) 不具備市場(chǎng)比較法估價(jià)條件但有租金收益的可采用收益法估價(jià)，即根據(jù)估價(jià)對(duì)象出租時(shí)正常情況下的年租金和該房屋的可使用年限，還原得到估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。 采用收益法估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮正常情況的空置率，并采用房屋出租純收益。出租純收益及費(fèi)用計(jì)算參考同類區(qū)域、同類房屋的社會(huì)平均水平。 還原率應(yīng)按照行業(yè)社會(huì)平均水平確定。（五）成本法及操作 既無成交實(shí)例又無租金收益的，可采用成本法估價(jià)，即分別評(píng)估出估價(jià)對(duì)象單位建筑面積的熟地樓面價(jià)格和建筑物現(xiàn)值，取二者之和作為估價(jià)對(duì)象價(jià)格。樓面地價(jià)按出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定；建筑物現(xiàn)值根據(jù)重置成本結(jié)合成新折舊評(píng)定。 具體操作中，樓面地價(jià)應(yīng)采用市場(chǎng)比較法和其他一種方法綜合評(píng)定?？筛鶕?jù)相同或相似區(qū)域相同用途、功能的物業(yè)的開發(fā)價(jià)值，根據(jù)合理確定的地價(jià)構(gòu)成，采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）評(píng)估樓面地價(jià)。 四、估價(jià)結(jié)果平衡拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果正式確定前，應(yīng)進(jìn)行評(píng)估價(jià)格的平衡。平衡包括拆遷地塊內(nèi)部各個(gè)類別、分戶之間和就近同類地塊之間的平衡。第二部分 估價(jià)成果內(nèi)容及格式拆遷補(bǔ)償估價(jià)成果包括估價(jià)匯總報(bào)告、分戶報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。一、 估價(jià)匯總報(bào)告 估價(jià)匯總報(bào)告又稱估價(jià)報(bào)告，是向拆遷委托方提交的經(jīng)過匯總的估價(jià)結(jié)果報(bào)告書。估價(jià)匯總報(bào)告一般由首頁、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書、附件四部分構(gòu)成。估價(jià)報(bào)告首頁由項(xiàng)目名稱、委托估價(jià)方（名稱）、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱）、簽發(fā)及估價(jià)人員（姓名）、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)構(gòu)成。獨(dú)立為一頁。估價(jià)師聲明是簽發(fā)及估價(jià)人員就估價(jià)報(bào)告的客觀、公正、公平性作出的承諾或聲明。要列明估價(jià)師姓名、注冊(cè)資格證書號(hào)。獨(dú)立為一頁。估價(jià)結(jié)果報(bào)告是報(bào)告書的主體。主要記載了估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)格定義、估價(jià)方法及技術(shù)要點(diǎn)、房屋分類、修正系數(shù)表和估價(jià)結(jié)果匯總表等。（參考規(guī)范格式見附件1）分戶報(bào)告可以作為匯總報(bào)告的附件，提交給委托方。 匯總報(bào)告的其他附件主要應(yīng)包括： 估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖（主要指拆遷地塊的地理位置） 估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明及有關(guān)資料 經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可的估價(jià)對(duì)象的實(shí)地踏勘、測(cè)繪記錄、現(xiàn)狀照片 可比實(shí)例的實(shí)地踏勘記錄及其它資料 其他相關(guān)依據(jù)資料 機(jī)構(gòu)資格證書 簽發(fā)及估價(jià)人員資格證書二、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告每個(gè)拆遷估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)有完整的估價(jià)技術(shù)報(bào)告，市場(chǎng)比較法、成本法、收益法的要求與《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式》（1997－06－09發(fā)布）中有關(guān)要求相同。主要應(yīng)闡述清楚估價(jià)的技術(shù)方法和方法選擇的依據(jù)、估價(jià)的過程、各參數(shù)、系數(shù)的取值標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的平衡情況和結(jié)果的確定方法等。采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的一般應(yīng)闡述清楚以下事項(xiàng)：① 應(yīng)闡述劃分房屋類別的依據(jù)、劃分結(jié)果、各類別房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、式樣、設(shè)備設(shè)施條件等特征標(biāo)準(zhǔn)；② 典型房屋的選擇條件、選擇結(jié)果；③ 可比實(shí)例的情況描述和類別基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)估及確定過程；④ 各估價(jià)對(duì)象修正因素和修正系數(shù)；⑤ 各估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果；采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的估價(jià)技術(shù)報(bào)告的具體內(nèi)容和參考格式見附件2。三、 分戶報(bào)告分戶報(bào)告一般包括以下內(nèi)容： 項(xiàng)
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1