工程建筑公司承包人優(yōu)先受償權的法律適用(編輯修改稿)
2025-07-23 23:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 清償時，不得對建設工程折價或依法拍賣優(yōu)先受償?shù)模瑧J定該約定有效。建筑承包人未在法定或約定的期限內(nèi)行使的。建設工程的施工合同中，如果當事人已約定建筑承包人行使優(yōu)先權期限的，則根據(jù)前述當事人意思自治原則，應認定為有效。據(jù)此，作為承包人就應按約定期限行使優(yōu)先權。如若逾期不行使的，優(yōu)先權即消滅。承包人的工程價款由特種債權變?yōu)橐话銈鶛?，不再享有對工程折價、拍賣的優(yōu)先受償權。三、建筑承包人優(yōu)先受償權的行使（一）建筑承包人優(yōu)先受償權的行使期限關于行使權利期限的起算點，建筑承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。將建設工程竣工之日認定為建設工程款優(yōu)先受償權的權利起算點的立法理由自不待言，而將建設工程合同約定的竣工之日也認定建設工程款優(yōu)先權成立時間，主要是針對建設工程尚未竣工但已發(fā)生糾紛，即出現(xiàn)“爛尾工程”的情況而作出的規(guī)定。實踐中，建筑承包人建設工程款優(yōu)先受償權不僅僅可能在建設工程完成后發(fā)生，也可能發(fā)生在工程的建設之中。有時，因為發(fā)包人資不抵債而瀕臨破產(chǎn)，或者發(fā)包人與承發(fā)包雙方之間發(fā)生了訴訟等原因，都可能致使建設工程的停建、緩建，而合同法并未規(guī)定此種情形下建筑承包人的優(yōu)先受償權，這致使在不少“爛尾工程”中，建筑承包人的工程價款優(yōu)先受償權無法得以實現(xiàn)，嚴重損害其利益。為了彌補法律的這一漏洞，將合同約定的竣工之日也認定為建設工程款優(yōu)先受償權的權利起算點。據(jù)此，實踐中如果將爛尾工程整體拍賣時，應以拍賣所得款項優(yōu)先清償承包人的建設工程款項；當由新的開發(fā)商受讓該建設工程時，新的開發(fā)商應首先支付拖欠的工程款后方可受讓該建設工程。自合同法頒布至今，關于該條規(guī)定是否具有溯及力的爭論一直持續(xù)不斷。由于大量的拖欠工程款糾紛成立于合同法生效之前，有人因此主張合同法之規(guī)定應當具有溯及力，否則不能夠解決實踐中存在的問題。但是，筆者卻認為合同法中關于建筑承包人的優(yōu)先受償權的規(guī)定不應具有溯及力。理由如下：首先，法律具有前瞻性，是對未來的社會秩序進行的事前調(diào)整和規(guī)制。根據(jù)“法不溯及既往”的原則，除有特殊規(guī)定外，原則上不具有溯及力，合同法亦應如此。其次，根據(jù)“物權法定”的原則可知，物權的種類由法律明文規(guī)定，不得私自創(chuàng)設物權。建設工程款優(yōu)先受償權作為一項法定的優(yōu)先權，在合同法生效之前并不存在，法律自然也無法對并不存在的權利加以保護。所以，合同法中關于建筑承包人的優(yōu)先受償權的規(guī)定不應具有溯及力。（二）建筑承包人優(yōu)先受償權的行使方式根據(jù)合同法關于建筑承包人優(yōu)先受償權的有關規(guī)定，發(fā)包人不能按約支付工程款的，如無約定或法定限制優(yōu)先權行使情形的，建筑承包人可與發(fā)包人協(xié)議以建設工程折價。具體協(xié)議時，既可以將建設工程直接折價抵償給承包人，也可折價轉(zhuǎn)讓給第三人。只要雙方折價不損害其他第三人債權或有其它違法行為，其折價行為均受法律保護。如果在發(fā)包人外欠債務較多時，卻以明顯不合理的低價折價抵償債務的，其它債權人可以根據(jù)合同法有關規(guī)定，對折價抵償行為請示撤銷。發(fā)包人與承包人在就工程折價不能達成協(xié)議時，依據(jù)合同法第二百八十六條應由承包人申請人民法院依法委托拍賣機構拍賣變現(xiàn)，申請人既不能自己直接將工程拍賣，也不可自己委托拍賣機構拍賣。否則，由此造成損害應負民事賠償責任。四、建筑承包人優(yōu)先受償權的效力（一）建筑承包人優(yōu)先受償權所及的標的物的范圍關于標的物的范圍，合同法沒有規(guī)定，這里有幾個問題值得探討。(1)關于建設工程占用范圍內(nèi)的土地使用權。我國現(xiàn)行法律規(guī)定房產(chǎn)、地產(chǎn)在交易中必須共同作為交易的標的，但并未將建筑物視為土地的一部分在法律中加以規(guī)定。因此，筆者認為，建設工程占用范圍內(nèi)的土地使用權不應屬于擔保物的范圍。但是，在承包人行使建設工程優(yōu)先權而拍賣建設工程時，應當將建設工程與土地使用權一并拍賣，但就土地使用權的價值部分承包人不享有優(yōu)先受償權。(2)關于建設工程的從物，如組裝或固定于該建設工程上的動產(chǎn)。筆者認為，根據(jù)從物隨主物的原則，從物應為優(yōu)先權的標的物所及。(3)關于建設工程的附合物，如因裝潢而增值的部分。按照所有權取得的一般原理，附合物由擔保物的所有人或發(fā)包人取得所有權。因附合物與建設工程成為一體不可分，若分離會降低物之價值。但同時，建設工程因裝潢而增值的部分并不是建筑承包人所創(chuàng)造。（二）建筑承包人優(yōu)先受償權所擔保的債權范圍關于債權的范圍，臺灣學者認為包括三部分，即報酬、墊款和損害賠償。對此，合同法規(guī)定債權的范圍包括工人的報酬和材料款等，不包括違約損害賠償。第一，關于報酬，由于其中包含了職工的工資和勞動保險費用，因此屬于債權的范圍,當無疑問。第二，關于損害賠償，合同法明確規(guī)定建沒工程價款不包括建筑承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。第三，關于墊款，建設部、國家計委、財政部發(fā)布關于嚴格禁止在工程建設中帶資承
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