【文章內(nèi)容簡介】 游整合而形成的相關(guān)結(jié)構(gòu)，其中第一是旅游房地產(chǎn)業(yè)，以度假結(jié)構(gòu)為依托，第二居所和第三居所等所體現(xiàn)的旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區(qū)等等形態(tài)；第二種是游憩型商業(yè)服務(wù)設(shè)施，體現(xiàn)為零售業(yè)、SHOPPING MALL、會所、俱樂部等形態(tài)。 3). 功能結(jié)構(gòu)(1). 生態(tài)功能 天鹿湖地區(qū)既是廣州市市政規(guī)劃的“東肺”，又是廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的“生態(tài)核心”。有保護自然資源、改善生態(tài)環(huán)境、調(diào)節(jié)地區(qū)小氣候、維持碳氧平衡、防害減災(zāi)、造福社會的生態(tài)防護功能。 (2). 游憩功能 天鹿湖地區(qū)位于廣州市東北部，區(qū)位條件優(yōu)越，自然資源豐富，是蘿崗區(qū)生態(tài)休閑、旅游休憩的重要組成部分。為居民及旅游者提供游山玩水、休閑健身以及徒步探幽提供活動場所。 (3). 景觀功能 天鹿湖地區(qū)自然條件好，森林水體景觀豐富，具有樹立廣州和蘿崗區(qū)形象、美化綠化廣州、創(chuàng)造健康優(yōu)美的生存空間的景觀形象功能。 (4). 科教功能 天鹿湖地區(qū)珍稀樹木多，古樹多，還有濕地資源和珍稀的野生動物，是一處天然的自然博物館，加上一些科普展館的建設(shè)，具有展現(xiàn)森林生態(tài)文化、了解自然、認識自然，增強德智育人的寓教于游功能。 (5). 休閑功能 天鹿湖地區(qū)有山有水，環(huán)境幽靜，空氣清新，空氣負離子高，具有為廣大市民和外來游客提供森林保健、休閑度假、休療養(yǎng)生的功能。 ．區(qū)域功能分區(qū)及項目內(nèi)涵研究. 開發(fā)與經(jīng)營模式1). 開發(fā)與經(jīng)營模式選擇原則項目開發(fā)的內(nèi)容和模式很多，小可以小到一個游樂設(shè)施，比如說一個可以觀賞的小型輪盤的項目運作；大可以大到一個片區(qū)、大到一個城市，一個旅游目的地整體。只要有一個主題可以持續(xù)性地開發(fā)運作，我們都可以把它看作一個項目來進行。針對項目特點，我們提出以下開發(fā)模式：(1). 保護是前提，資源是基礎(chǔ)，市場是動力傳統(tǒng)大眾旅游開發(fā)的導(dǎo)向模式有三種，一是資源導(dǎo)向模式；二是市場導(dǎo)向模式；三是資源與市場相結(jié)合導(dǎo)向模式。這些模式均缺乏“保護”的考慮，是資源與環(huán)境保護在旅游開發(fā)中難以落到實處的主要原因之一。為此，生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)，應(yīng)構(gòu)建一種新的導(dǎo)向模式，即將“保護”作為旅游業(yè)發(fā)展的首選導(dǎo)向因素來考慮，形成“保護＋資源＋市場”型綜合發(fā)展導(dǎo)向模式。(2). 資源投入，知識投入，資金投入多渠道生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)應(yīng)樹立兩個新的觀點：其一是“資源有價”，在旅游開發(fā)管理中，讓資源入股，并從旅游收入中回投資金，專項用于資源與環(huán)境保護；其二是“知識有價”，在旅游發(fā)展中，投入足夠的知識，以保證資源與環(huán)境的高效利用和有效保護。在資金的籌措與投入上，堅持國家、地方、外資、集體、個人等各種資金一齊上的原則。(3). 城市經(jīng)營，互動發(fā)展現(xiàn)代旅游的規(guī)?；l(fā)展需要與城市經(jīng)營密切結(jié)合。天鹿湖地區(qū)的開發(fā)要與周邊城鎮(zhèn)以及新農(nóng)村建設(shè)一體化考慮，開發(fā)要利用城鎮(zhèn)的道路、交通設(shè)施、污水設(shè)施、電力設(shè)施，同時旅游景區(qū)的發(fā)展為小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村z建設(shè)提供了很大的一個產(chǎn)業(yè)依托，比如與旅游直接相關(guān)的賓館酒店業(yè)、餐館業(yè)、運輸業(yè)、文化業(yè)、娛樂業(yè)等以及旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的旅游房地產(chǎn)業(yè)：旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區(qū)等等。這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營、城市運營結(jié)合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區(qū)旅游結(jié)合在一起，形成整個以旅游產(chǎn)業(yè)為依托的城市經(jīng)營的理念。 (4). 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離現(xiàn)代旅游區(qū)成功的關(guān)鍵是實現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，企業(yè)化經(jīng)營最關(guān)鍵的問題是如何出讓經(jīng)營權(quán)。目前出讓經(jīng)營權(quán)的方式很多，主要有租賃經(jīng)營、委托經(jīng)營以及買斷、拍賣等，具體操作沒有統(tǒng)一范本或標準，一般由各地自行界定。但是都須要制定相應(yīng)的保障措施和監(jiān)督制度，加強政府對旅游景區(qū)規(guī)劃監(jiān)督和政府部門監(jiān)管的力度，使旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)的出讓確實能夠促進旅游景區(qū)的開發(fā)，并在一定程度上制止旅游景區(qū)的經(jīng)營行為對生態(tài)環(huán)境和資源造成的破壞。(5). 循序開發(fā)，滾動發(fā)展天鹿湖地區(qū)生態(tài)旅游的開發(fā)應(yīng)堅持條件成熟一點開發(fā)一點、不成熟就先保護起來的循序開發(fā)模式，最終把整個景區(qū)做大做強；同時，旅游項目的開發(fā)，應(yīng)根據(jù)市場的需求，不斷推陳出新，增加吸引力，形成一種滾動發(fā)展的模式。只有“循序”與“滾動”相結(jié)合，才能保證各景區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，獲取最大整體效益。2). 開發(fā)模式類型根據(jù)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)關(guān)系分為：BOT模式 準BOT模式 TOT模式托管運營模式 一體化運作模式。根據(jù)功能定位、發(fā)展目標、發(fā)展目標以及地區(qū)實際情況，建議天鹿湖核心區(qū)域采用準BOT模式,黃麻片區(qū)采用一體化運作模式。(1). 準BOT模式此種模式是完全BOT模式的變形，其特點是項目操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分資金如國債，是項目公司的股東之一。此種方式可以提高投資者的信心，減輕投資者的資金壓力。針對本地區(qū)而言BOT模式可以理解為“在一個度假區(qū)內(nèi)，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，根據(jù)生態(tài)分析，劃定不同主題的開發(fā)區(qū)域，授權(quán)一家企業(yè)獨立建設(shè)、經(jīng)營、管理，但要保證其以生態(tài)建設(shè)為前提?！边@種導(dǎo)入旅游全新現(xiàn)代經(jīng)營管理觀念的模式好就好在它的核心——國家所有，企業(yè)經(jīng)營的有效投資即景區(qū)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的有效分離，運用現(xiàn)代企業(yè)管理手段經(jīng)營旅游品牌。這種模式體現(xiàn)了國有資源與企業(yè)資本的最佳結(jié)合?！罢w控制、獨家開發(fā)”不僅能夠優(yōu)化和創(chuàng)新旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時也體現(xiàn)了地方發(fā)展與企業(yè)創(chuàng)新的共同愿望，在保護自然資源的前提下，為地方培育了實現(xiàn)“多贏”的動力十足的全新經(jīng)濟增長點。(2). 一體化運作模式項目的策劃設(shè)計者、投資者、實施者、經(jīng)營者等參與整個項目的全過程。這種開發(fā)方式中，專家學者、政府職能部門、農(nóng)戶三方分別以知識、資金、文化及勞力作為投資投入到旅游開發(fā)中去，充分調(diào)動各方力量辦旅游。 市場開拓戰(zhàn)略1). 整體推廣：把天鹿湖生態(tài)旅游度假區(qū)旅游形象和特色旅游產(chǎn)品納入羅崗區(qū)和廣州市的旅游宣傳促銷計劃，充分整體促銷優(yōu)勢。2). 經(jīng)銷推廣：加強與廣州市等各級旅行社以及旅游經(jīng)銷商的聯(lián)系，使之成為天鹿湖生態(tài)旅游度假區(qū)旅游形象和旅游產(chǎn)品的重要推廣、營銷渠道。3). 網(wǎng)絡(luò)推廣：在電子商務(wù)日趨完善之際，天鹿湖生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)通過建立旅游信息網(wǎng)絡(luò)、舉行豐富多彩的網(wǎng)上聯(lián)誼活動等方式積極開展旅游形象推廣和旅游產(chǎn)品營銷。4). 宣傳推廣：精心設(shè)計天鹿湖生態(tài)旅游度假區(qū)旅游手冊、折頁、畫片、導(dǎo)游圖，制作反映天鹿湖生態(tài)旅游度假區(qū)的磁帶、錄像帶、光盤、電視和電影以配合旅游形象推廣和旅游產(chǎn)品促銷。5). 節(jié)慶推廣：舉辦旅游節(jié)慶活動可以將該旅游區(qū)的各種旅游要素圍繞節(jié)慶主題加以組織整合，營造與平時迥然不同的濃烈旅游氛圍，強烈吸引大眾媒體的注意力，使本旅游區(qū)在新聞媒體中頻頻出現(xiàn)，形成宣傳熱點，迅速提升舉辦地的知名度和美譽度，增加對旅游者的吸引力。把“禾雀花文化旅游節(jié)”、“天鹿小鎮(zhèn)藝術(shù)節(jié)”、“嶺南農(nóng)家文化節(jié)”等旅游節(jié)慶活動，辦成為宣傳本旅游區(qū)的亮點。―――――――――――――（上次圖表） 各功能區(qū)重點開拓的項目內(nèi)容 根據(jù)天鹿湖地區(qū)的自然生態(tài)條件和人文資源的特色，整體可以確定突出“山、水、農(nóng)”三種特色旅游的功能分區(qū)。各個分區(qū)根據(jù)自身特色選取合適的發(fā)展項目。1). 山——天鹿湖森林公園生態(tài)旅游區(qū)(1). 區(qū)域范圍 北至墓園村，北二環(huán)高速公路的南面；西北至水口水庫的南面邊緣；西至鳳凰山山頂；南至永紅村、木棉新村、聯(lián)合墟；東至牛頭山山頂。(2). 功能定位蘿崗區(qū)乃至全省知名的森林公園，最終建成廣東省獨具特色的國家級森林公園。(3). 開發(fā)方向依托該旅游片區(qū)豐富的森林、野生動植物、奇峰怪石，重點開發(fā)森林游憩活動、觀光、游覽、野餐、徒步、探險、野營、科學考察和文化教育等。(4). 項目策劃 水聲下綜合服務(wù)中心麻鷹嶺珍稀植物游賞牛頭山登高攬勝慕園生物多樣性體驗公園綜合服務(wù)區(qū)及青少年勵志拓展中心生態(tài)農(nóng)業(yè)科研中心北入口綜合服務(wù)區(qū)禾雀花文化旅游節(jié)―――――――――――――（三大片區(qū)分區(qū)圖）2). 水——天鹿湖濱湖休閑度假區(qū)(1). 區(qū)域范圍北二環(huán)高速公路的東南面；南至天鹿湖水庫邊緣；東至天鹿北路。(2). 功能定位以濱湖休閑、度假、生態(tài)旅游、健身活動為特色的濱湖度假小鎮(zhèn)。(3). 開發(fā)方向 依托天鹿湖水體資源，重點開發(fā)水上游憩活動、健身、露營、度假、濕地觀光、徒步、文化教育、會議交流等。(4). 項目策劃天鹿湖水上生態(tài)公園高爾夫景觀綠地會議會展中心生態(tài)濕地別墅法國風情小鎮(zhèn)體育健身及星級酒店山頂度假村山頂分時度假別墅國際青年旅社野外活動基地天鹿湖小鎮(zhèn)生態(tài)旅游資源科研中心天鹿湖小鎮(zhèn)藝術(shù)節(jié)―――――――――――――（三大片區(qū)分區(qū)圖）3). 農(nóng)——生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑觀光帶(1). 區(qū)域范圍森林公園以東；廣汕公路以北；北二環(huán)高速以西。 km2。(2). 功能定位 山澗溪流風光、農(nóng)家生態(tài)旅游(3). 開發(fā)方向 以山體溪澗和自然村落黃麻村為依托，開發(fā)以生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光、原生態(tài)農(nóng)家生活體驗、農(nóng)產(chǎn)品加工、生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)研究等。(4). 項目策劃 生態(tài)農(nóng)業(yè)研究中心 大型無機學有機農(nóng)場 管理服務(wù)中心 小型可持續(xù)發(fā)展社區(qū)（象點綴在山谷中珍珠一樣，通過果園竹林、茶園等體現(xiàn)各自的特征） 小型市場嶺南農(nóng)家文化節(jié)―――――――――――――（三大片區(qū)分區(qū)圖） 區(qū)域空間結(jié)構(gòu)研究 蘿崗中心區(qū)、科學城、黃陂片區(qū)與天鹿湖地區(qū)的發(fā)展關(guān)系（空間結(jié)構(gòu)分析圖）1). 利用自身生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢與周邊城市功能區(qū)聯(lián)動發(fā)展形成獨占性比較優(yōu)勢在全球化、知識經(jīng)濟、信息技術(shù)革命的背景下，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展更加依賴功能區(qū)產(chǎn)業(yè)群的創(chuàng)新動力，更加依賴由功能區(qū)作為載體的區(qū)域競爭力。由功能區(qū)形成的獨占性比較優(yōu)勢是區(qū)域競爭優(yōu)勢的核心。打造強勢經(jīng)濟功能區(qū)、確定地區(qū)經(jīng)濟在全球化經(jīng)濟體系中的地位，發(fā)揮比較優(yōu)勢，是后發(fā)展國家或地區(qū)尋求超常規(guī)經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。2).構(gòu)成城市聚集效應(yīng)的重點元素城市功能區(qū)的聚集效應(yīng)表現(xiàn)為與核心功能相關(guān)的社會資源的密集分布，即表現(xiàn)為對諸如人才、信息、資本、物質(zhì)要素、技術(shù)等社會資源的高勢能吸納和高效率利用，是城市集聚效應(yīng)的最集中的體現(xiàn)，可以在相對有限的地域空間中創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟產(chǎn)出。人才的吸納是城市科研區(qū)（科學城）、商務(wù)區(qū)（蘿崗中心區(qū)）發(fā)展中的重中之重。在目前珠三角各經(jīng)濟組團間的機會優(yōu)勢日趨同質(zhì)的情況下，生活質(zhì)量條件如生活品質(zhì)、環(huán)境品質(zhì)對于人才的吸納和留住日益凸顯重要性。如何提升天鹿湖地區(qū)和黃陂片區(qū)的高品質(zhì)生活性元素將成為架構(gòu)城市聚集效應(yīng)的重點課題?！^(qū)域空間結(jié)構(gòu)發(fā)展模式（示意圖）（中部核心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)解析圖）城市按“扇型模式”擴散生長。以蘿崗中心區(qū)為核心，依次經(jīng)由科學城、黃陂片區(qū)、向天鹿湖地區(qū)成楔狀發(fā)展。注１：扇形模式美國土地經(jīng)濟學家H－霍伊特通過對142個北美城市房租的研究和城市地價分布的考察得出，高地價地區(qū)位于城市一側(cè)的一個或兩個以上的扇形范圍內(nèi)，成楔狀發(fā)展；低地價地區(qū)也在某一側(cè)或一定扇面內(nèi)從中心部向外延伸，扇形內(nèi)部的地價不隨離市中心的遠近而變動。 城市的發(fā)展總是從市中心向外沿主要交通干線或沿阻礙最小的路線向外延伸。也就是說，城市地域的某一扇形方向的性質(zhì)一旦決定，隨著城市成長，扇形向外擴大以后也不會發(fā)生很大變化。 按照霍伊特的扇形理論，城市地域結(jié)構(gòu)被描述為：中央商務(wù)區(qū)位居中心區(qū)；批發(fā)和輕工業(yè)區(qū)沿交通線從市中心向外呈楔形延伸；由于中心區(qū)、批發(fā)和輕工業(yè)對居住環(huán)境的影響，居住區(qū)呈現(xiàn)為由低租金向中租金的過渡，高房租卻沿一條或幾條城市交通干道從低租金區(qū)開始向郊區(qū)成楔形延伸。注２：通勤區(qū)通勤區(qū)位于居住環(huán)境較好的郊區(qū)，分布著各種低層高級住宅和娛樂設(shè)施，高收入階