淺談珠三角經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變(編輯修改稿)
2025-07-22 11:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 解決居民住房問題究竟該走什么路子？在住房制度改革之前，城市居民從普通老百姓到高級(jí)干部都不買房，是實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的公房配給制度，即廉價(jià)的公租制。房改以后逐步形成了幾乎100%的商品房制度。這對(duì)改善人民居住條件、推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展乃至拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都做出了巨大貢獻(xiàn)。但實(shí)踐似乎已經(jīng)證明，完全依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房制度是走不下去了。因?yàn)榭傆邢喈?dāng)一部分中低收入群體、年青人是買不起商品房的，租住私人房租金又太貴難以承受。住房公積金需要積攢多少年后才能派上一些用場(chǎng)。故先住公租房對(duì)相當(dāng)一部分居民特別是年青人是不可避免的一個(gè)過渡階段。所以，實(shí)行商品房和公租房兩種制度共存，用兩條腿走路，是必然的選擇?！ ?．認(rèn)為今后相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)房價(jià)只會(huì)上升不會(huì)下降這個(gè)觀點(diǎn)也是值得斟酌的。雖然我國居民對(duì)住房需求的潛力還很大，而用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地的減少是剛性的，但是某種商品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過它的價(jià)值就會(huì)形成泡沫，而泡沫總會(huì)破滅的，泡沫吹得越大，破滅時(shí)損失就越慘重。日本、美國以及一些發(fā)展中國家都有過這方面的慘痛教訓(xùn)。中國決不可以重犯這樣的錯(cuò)誤。最近，英國《金融時(shí)報(bào)》總編巴貝爾撰文指出，在這場(chǎng)金融危機(jī)中，令銀行遭受重創(chuàng)的是一場(chǎng)押注于美國住宅與地產(chǎn)價(jià)格只漲不落的豪賭，監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行家和國會(huì)都曾自欺欺人地認(rèn)為，地產(chǎn)價(jià)格只會(huì)越來越高。每個(gè)人都有權(quán)居有其所，即使他們信用很差或毫無信用——這就是美國夢(mèng)的版本之一。 二、認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施。特別是1月7日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號(hào)文件）。這是一個(gè)非常重要的文件，關(guān)鍵在于有關(guān)部門和各級(jí)政府要狠抓落實(shí)，還要制定一系列具體、可操作的配套措施。例如，文件中規(guī)定，“對(duì)申請(qǐng)購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%”。在實(shí)際工作中，同一個(gè)城市、同一家銀行可以掌握購房者買二套房的資料，但同城異行或以親友的名義就很難判定是否屬于購買第二套房，客觀上很難執(zhí)行。這就需要建立一個(gè)全國聯(lián)網(wǎng)的官方房屋產(chǎn)權(quán)登記查詢系統(tǒng)。這對(duì)于加強(qiáng)我國房地產(chǎn)的管理有著非常重要的意義?！ ∪?、改革土地批租制度?？梢钥紤]借鑒香港土地管理制度，結(jié)合大陸的實(shí)際情況，實(shí)行批租制和年租制相結(jié)合的混合體制。現(xiàn)行的土地批租制把七十年的土地批租收益一次性地花完了，很不合理，缺乏財(cái)政收入的可持續(xù)性，也無法獲得未來土地升值的收益。把批租制和年租制結(jié)合起來是比較科學(xué)的，這樣就可以把首次拍賣的費(fèi)用降低，同時(shí)按年征收根據(jù)房地產(chǎn)租金市值評(píng)估值乘以固定租率確定的年租金。這樣，地方財(cái)政收入就可以持續(xù)，又可以降低當(dāng)前的地價(jià)。同時(shí)還可以參照香港的辦法建立土地基金制度，也就是說土地批租的收入一部分歸當(dāng)期政府使用，留下一部分給未來的政府使用?！ ∷?、實(shí)行住房制度的雙軌制。香港居民50%左右住的是公租房，新加坡大部分居民住的也是公租房，甚至五室兩廳的豪宅也可以租的?，F(xiàn)代社會(huì)人口流動(dòng)頻繁，何必拘泥于一地，當(dāng)終身房奴。從這個(gè)意義上說，也應(yīng)當(dāng)實(shí)行住房制度的雙軌制，即發(fā)展商品房與公租房相結(jié)合。關(guān)鍵是當(dāng)前公租房資源太少，應(yīng)該建更多的公租房，滿足人們的需求。公租房包括為低保戶提供的廉租房和為買不起或暫時(shí)不想買房的居民，包括中低收入群體、剛參加工作的年青人、符合條件的農(nóng)民工等提供租住的公房。等到有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力，隨時(shí)可以退租，去買商品房。即便是高收入者、大款也可租住。同時(shí)，取消現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度。在大力發(fā)展公租房方面，重慶市已經(jīng)有了較完整的思路并正付諸實(shí)施，讓人耳目一新，是很值得關(guān)注的。為了加快公租房的建設(shè)，可以考慮建立公租房基金。理性的投資者，不論金融機(jī)構(gòu)還是個(gè)人投資者，都不會(huì)把全部資產(chǎn)投向高風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域，如果有一部分資金如三分之一左右投向有長期穩(wěn)定可靠回報(bào)的，哪怕回報(bào)率低一些，安全系數(shù)高，都是愿意做的。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府，由基金會(huì)聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)行家經(jīng)營管理，承諾給基金的投資者一個(gè)合理穩(wěn)定的回報(bào)。目前國際國內(nèi)都有很多錢在找出路，公租房基金的資金來源根本不成問題，政府只要出土地，可以不花一分錢就能蓋起廣廈千萬間，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。同時(shí)，可使商品房的價(jià)格保持在比較合理的水平上?！ ∥濉⒃谶m當(dāng)時(shí)候開征物業(yè)稅。物業(yè)稅涉及原實(shí)行的土地拍賣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等復(fù)雜問題,為了順利推出，可以分步實(shí)施,要從照顧多數(shù)居民即中低收入群體的利益出發(fā)，實(shí)行區(qū)別對(duì)待的做法，不搞“一刀切”。也可以采取“老人老辦法、新人新辦法”的政策。 六、控制流動(dòng)性。特別要防范
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