【文章內(nèi)容簡介】 個(gè)建筑物的長、寬、高之比?！睒I(yè)內(nèi)專家指出，“從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長，南北短的建筑。板板樓的戶型應(yīng)該是南向面寬大，而進(jìn)深短，南北通透的格局。在南北開窗的情況下，可以通過自然通風(fēng)形成對流。而目前市場上有許多所謂板樓的戶型卻達(dá)不到南北通透，甚至有的板樓還有純北向戶型。這與塔樓其實(shí)沒有太大區(qū)別。有的戶型雖然做到了南北通透，但進(jìn)深卻達(dá)到了17米，甚至更大，使室內(nèi)出現(xiàn)了暗廳。這樣板樓通風(fēng)采光效果都大打折扣。 板樓以其通風(fēng)透氣、日照采光，特別是高得房率的優(yōu)勢，受到市場的認(rèn)可。板樓的進(jìn)深受限制一般不會超過15米，而塔樓則是邊長十幾米甚至是幾十米的圍合建筑，所以同一長度的樓體，由于厚度的不同，塔樓所出的面積要比板樓大得多，同時(shí)受樓間距和控規(guī)的影響，隨意加大覆蓋率也不現(xiàn)實(shí)。項(xiàng)目需要增加面積，增大容積率，塔樓是很好的選擇。此外，塔樓的方正使戶型設(shè)計(jì)的難度降低，更容易設(shè)計(jì)出優(yōu)秀的戶型。 建安成本的降低是開發(fā)商選擇塔樓的又一個(gè)主要原因。就塔樓而言，開發(fā)商獲得了更多的建筑面積，卻留給住戶過多的分?jǐn)偯娣e和更低的使用率，購房者的需求和開發(fā)商利益最大化之間的矛盾很難調(diào)和，而價(jià)格是調(diào)和這一矛盾的最有效、最直接方式。比板樓低得多的價(jià)格是塔樓最基本的生存之道。智能型寫字樓（5A級標(biāo)準(zhǔn)）：（BAS）樓宇管理自動化系統(tǒng)A. 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)B. 停車場管理系統(tǒng)C. 廣播音響系統(tǒng)（SA）保安自動化系統(tǒng)（FA）消防自動化系統(tǒng)（OAS）辦公自動化系統(tǒng)（CAS）信息自動化系統(tǒng)A. 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)B. 電視通訊系統(tǒng)C. 無線通訊系統(tǒng)D. 程控電話用戶交換系統(tǒng)五、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記個(gè)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。押金：承租人根據(jù)租賃合同，為擔(dān)保承租人義務(wù)的履行向出租人預(yù)付一定數(shù)量的現(xiàn)金或?qū)嵨锏盅?。押金有時(shí)亦被稱為押租和按金。過戶：即更換房屋承租人姓名。契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房價(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的一個(gè)專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅額最大的一次稅費(fèi)。六、與規(guī)劃有關(guān)的概念開間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 進(jìn)深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過大。（進(jìn)深一般限定在5米左右） 層高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。 居住區(qū)：是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。 居住小區(qū)：一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。 居住用地內(nèi)容：住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅帝旁綠地、宅間小路、家務(wù)院等）公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游憩活動場地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團(tuán)綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 住宅用地規(guī)劃設(shè)計(jì) （1）日照間距 住宅的日照間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。（3） 日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。 （2）住宅朝向 住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風(fēng)和日照。最佳朝向適宜朝向不宜朝向北京地區(qū)以正南至偏東30度以內(nèi)南偏東45度以內(nèi)，南偏西45度以內(nèi)北偏西30度60度（3）住宅群體的組合形式：行列式、周邊式、點(diǎn)群式、混合式 戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例。戶室比=某種戶型套數(shù)/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)*100% 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)的所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。1 房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)。一般按室外地坪以上計(jì)算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，,()以下的不計(jì)算層。地下室（）、附層（夾層）、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出層面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。層數(shù)按照一棟房屋的最高層數(shù)填寫。按照劃分棟號的原則，一棟房屋可以由同一結(jié)構(gòu)，不同的層次組成，但在認(rèn)定房屋層數(shù)時(shí)，一棟房屋只按層高一層確定層數(shù)。1 封頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。七、與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的概念：第一節(jié) 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的時(shí)常。出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。房地產(chǎn)三級市場：是指已獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換，轉(zhuǎn)租的市場。房地產(chǎn)三級市場通常是住房消費(fèi)者之間的交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置，常見有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。第二節(jié) 商品房預(yù)售1．房地產(chǎn)銷售經(jīng)營：是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的一種重要方式，根據(jù)銷售房地產(chǎn)時(shí)房屋是否建成，房地產(chǎn)銷售經(jīng)營分為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售兩種形式。l 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設(shè)活動，達(dá)到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未按照土地出讓合同的要求完成全部建筑任務(wù)時(shí)，將開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的行為。l 商品房銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋，包括房基地、院落土地和其他附屬用地，作為商品運(yùn)用不同的途徑，通過市場銷售給單位和個(gè)人，滿足生產(chǎn)和生活的需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值和價(jià)值，獲取最佳經(jīng)濟(jì)和社會效益的經(jīng)營活動。2．商品房預(yù)售：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加速資金周轉(zhuǎn)，將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。 3．商品房預(yù)售條件：l 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。l 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。l 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4．《商品房預(yù)售許可證》：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得該證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。5．預(yù)售合同：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。6．權(quán)屬登記：預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證件的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。5．預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓：2005年4月30日，為了抑制房價(jià)，國家七部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。該意見明確指出，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。也就是說，以前常見的“炒樓花”行被全面禁止了。根據(jù)規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明了預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)；商品房銷售實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。第三節(jié) 商品房現(xiàn)售：商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售條件：（1） 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。（2） 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。（3） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（4） 已通過竣工驗(yàn)收。（5） 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。（6） 供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。（7） 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房買賣合同商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（1） 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。（2） 商品房基本狀況。（3） 商品房銷售方式。（4） 商品房房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。（5） 交付使用條件及日期。（6） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。（7） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。（8） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。（9） 面積差異的處理方式。（10） 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。（11） 解決爭議的方法。（12） 違約責(zé)任。（13） 雙方約定的其他事項(xiàng)。第四節(jié) “五證兩書”五證《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設(shè)工程施工許可證》（開工證）：是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》：是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤。兩書“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的以商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。第五節(jié) 內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購是地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購”可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)格較低，通常會吸引眾多購房人士。然而，由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護(hù)的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。因此，購房者在進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購時(shí)應(yīng)慎重的考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否除了《商品房預(yù)售許可證》外其他證件都齊備，以免使自己的合法權(quán)益受到損害。目前，由于商品房內(nèi)部認(rèn)購吸引不少的法律糾紛，國家也采取了相關(guān)的政策對內(nèi)部認(rèn)購的銷售形式進(jìn)行限制與管理。第六節(jié) 格式條款格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。格式條款使當(dāng)事人訂立合同的過程得以簡化，提高交易效率。但是，格式條款一方當(dāng)事人往往會利用其優(yōu)勢地位，在條款中列入一些不公平的條款，而對方當(dāng)事人由于其自身地位的原因，只能被動接受，因此這樣的合同往往會違背公平原則，所以法律規(guī)定提供格式合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。第三章 房地產(chǎn)涉及的建筑知識一、建筑物的功能及構(gòu)造★建筑物的功能建筑物起到保溫、隔熱、隔聲、防風(fēng)、防雪、防雨、防火的作用?！锝ㄖY(jié)構(gòu)構(gòu)造是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系。一般的民用建筑通常由基礎(chǔ)、墻、樓板、地平層、樓梯、門窗、屋頂?shù)戎饕糠纸M成。地基：建筑物