【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ....................................................................................... 26 定價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ..................................................................................................................... 26 我國(guó)公共租賃住房定價(jià)中的問(wèn)題....................................................................................... 27 租金定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)化 ................................................................................................. 27 缺乏收入統(tǒng)計(jì)系統(tǒng) ..................................................................................................... 27 租金沒(méi)有進(jìn)行細(xì)分 ..................................................................................................... 27 本章小結(jié)............................................................................................................................... 285 公共租賃住房租金定價(jià)方法設(shè)計(jì) .........................................................................29 定價(jià)原則............................................................................................................................... 29 目前常用的定價(jià)方法........................................................................................................... 29 住房支付能力主導(dǎo)定價(jià) ............................................................................................. 29 成本加利潤(rùn)主導(dǎo)定價(jià) ................................................................................................. 30 市場(chǎng)租金主導(dǎo)定價(jià) ..................................................................................................... 31 考慮區(qū)位的差別定價(jià)法 ............................................................................................. 31 以上四種方法的區(qū)別和聯(lián)系 ..................................................................................... 32 公共租賃住房梯度租金定價(jià)方法設(shè)計(jì)............................................................................... 32 成本租金測(cè)算 ............................................................................................................. 32 住房支付能力對(duì)租金的調(diào)整 ..................................................................................... 33 租金的保障性檢驗(yàn) ..................................................................................................... 35 租金的動(dòng)態(tài)調(diào)整 ......................................................................................................... 36 本章小結(jié)............................................................................................................................... 366 重慶市“康莊美地”租金定價(jià)實(shí)證研究 .........................................................37 重慶市公共租賃住房建設(shè)情況........................................................................................... 37 “康莊美地”簡(jiǎn)介............................................................................................................... 37 租金計(jì)算............................................................................................................................... 38 相關(guān)指標(biāo)確定 ............................................................................................................. 38 成本租金測(cè)算 ............................................................................................................. 38 住房支付能力對(duì)租金的調(diào)整 ..................................................................................... 40 租金的保障性檢驗(yàn) ..................................................................................................... 44 案例分析結(jié)論 ............................................................................................................. 46 本章小結(jié)............................................................................................................................... 477 完善公共租賃住房定價(jià)的政策建議 ....................................................................48VII 公共租賃住房成本審查制度............................................................................................... 48 嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與審核制度....................................................................................... 48 嚴(yán)格的立法制度................................................................................................................... 508 結(jié)論與展望 .........................................................................................................................51 結(jié)論....................................................................................................................................... 51 展望....................................................................................................................................... 51致 謝.......................................................................................................................................53參考文獻(xiàn).......................................................................................................................................54附 錄.......................................................................................................................................5711 緒 論 研究背景、目的和意義 研究背景自 1998 年我國(guó)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)不斷探索完善住房保障體制，大力發(fā)展廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。經(jīng)過(guò) 20 多年的發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程加快，流動(dòng)人口增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了我國(guó)中低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力，這部分群體迫切的需要政府為其解決住房問(wèn)題，我國(guó)住房保障制度的不足之處凸顯：一方面，大批游離于住房保障制度之外的“夾心層”對(duì)住房保障制度的完善提出了新需求；另一方面，在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施過(guò)程中，由于制度設(shè)計(jì)的不完善，保障性住房建設(shè)進(jìn)程緩慢，違規(guī)操作頻現(xiàn)，許多城市都出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房成為“富人區(qū)”的現(xiàn)象。因此我國(guó)住房保障制度亟需完善。2010 年，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），是首部提出大力發(fā)展公共租賃住房以解決中低收入家庭住房困難的政策文件，標(biāo)志著我國(guó)住房保障體系改革的新轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從此，公共租賃住房正式進(jìn)入人們的視野，并在全國(guó)各大城市掀起了大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房的熱潮，這不僅是對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍的補(bǔ)充，更是我國(guó)“以售為主”的住房消費(fèi)模式向“以租為主”的住房消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)引導(dǎo)居民形成合理住房消費(fèi)觀念起到了積極的作用。公共租賃住房是政府提供的，旨在解決新就業(yè)人員、中低收入群體等“夾心層”住房困難的一種保障性住房，是政府所有，以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格通過(guò)租賃的方式提供給“夾心層”群體。公共租賃住房的政策核心是：以租賃為主，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，通過(guò)租賃的形式，保障“夾心層”群體的過(guò)渡型住房需求。這部分群體范圍比較廣，收入差異大，大多是暫時(shí)性的住房困難。然而，鑒于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，住房保障制度的成功必須要有一系列完善的配套制度做保障。在公共租賃住房推出的初期，深圳等城市就已經(jīng)出現(xiàn)了由于租金過(guò)高而遭到棄租的現(xiàn)象。如何避免公共租賃住房制度重蹈廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的覆轍，如何保證公共租賃住房資源得到最高效、最公平的分配，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房政策的可持續(xù)性，是目前亟需解決的問(wèn)題。公共租賃住房的定價(jià)機(jī)制的設(shè)計(jì)是直接關(guān)系到制度的公正性和可持續(xù)性的關(guān)鍵。因此，公共租賃住房應(yīng)該如何設(shè)計(jì)定價(jià)機(jī)制成為了社會(huì)各界普遍關(guān)注的問(wèn)題。公共租賃住房的價(jià)格是公共租賃住房政策的核心，也是老百姓最為關(guān)心的問(wèn)題，租金定得過(guò)高，超過(guò)中低收入群體的住房承受能力，難以體現(xiàn)其福利性；租2金定得過(guò)低，政府負(fù)擔(dān)過(guò)重，并且無(wú)法吸引社會(huì)資本投資，政策難以為繼。公共租賃住房的租金是政府發(fā)展公