中原產(chǎn)品策劃版本綱要(編輯修改稿)
2025-07-21 05:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高，銷(xiāo)售要領(lǐng)相對(duì)較大。有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)還須通過(guò)嚴(yán)格的管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行弱化，力爭(zhēng)達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。四、 建議針對(duì)影響項(xiàng)目投資額回報(bào)的關(guān)鍵性不確定因素，建議在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)資金采取如下措施： 強(qiáng)化對(duì)施工管理，降低工程成本，保證施工預(yù)期進(jìn)度，維護(hù)項(xiàng)目市場(chǎng)形象，促進(jìn)桉花銷(xiāo)售。 采取有效手段，嚴(yán)格控制土地綜合費(fèi)用，從而降低單位成本和開(kāi)發(fā)成本。 配合銷(xiāo)售計(jì)劃，加大宣傳進(jìn)度。根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整整個(gè)銷(xiāo)售策略，制訂詳細(xì)階段性銷(xiāo)售目標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行，加緊辦理按揭手續(xù)，以加速資金回籠，緩解資金壓力。 在資金寬松及銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)趨好的情況下，可以控制銷(xiāo)售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷(xiāo)售，從而大幅度提高整體銷(xiāo)售均價(jià)，獲取市場(chǎng)高額利潤(rùn)回報(bào)。 資金措施：我們將項(xiàng)目啟動(dòng)資金控制在一個(gè)最小值之內(nèi)，目的是從理論上測(cè)算實(shí)際投資歷回報(bào)率，而在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)金流量表，測(cè)算個(gè)階段投資回報(bào)率。資金措施包括：A、 對(duì)要求施工單位帶資建設(shè)，力爭(zhēng)主體封頂才開(kāi)始結(jié)付工程進(jìn)度款。B、 提早落實(shí)按揭貸款銀行，提早預(yù)辦有關(guān)手續(xù)，保證預(yù)售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。表一項(xiàng)目基本情況數(shù)據(jù)序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位一 基本情況（一） 建筑用地面積平方米（二） 總建筑面積平方米（三） 地上建筑面積平方米（四） 地下建筑面積平方米（五） 建筑容積率（六） 建筑覆蓋率（七） 建筑特征1 裙樓（計(jì)容積率）平方米2 幼托平方米3 塔樓2棟平方米4 地下室平方米5 車(chē)位個(gè)（八） 銷(xiāo)售部分平方米1 商鋪平方米2 商品房平方米3 車(chē)位（九） 出租部分1 生活配套用房（會(huì)所）平方米2 車(chē)位個(gè)（十） 不可銷(xiāo)售部分地下室平方米可變因素（一） 工程開(kāi)辦管理費(fèi)（占總造價(jià)）（二） 宣傳銷(xiāo)售管理銷(xiāo)費(fèi)（占總銷(xiāo)售額）（三） 材料漲價(jià)費(fèi)（占總造價(jià)）（四） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（占總造價(jià)）（五） 管理費(fèi)（占總造價(jià)）三 單位成本價(jià)元/平方米（一） 綜合樓面地價(jià)元/平方米（二） 工程造價(jià)元/平方米（三） 綜合費(fèi)用元/平方米（四） 銷(xiāo)售及廣告費(fèi)用元/平方米（五） 管理費(fèi)元/平方米（六） 占有資金利息元/平方米四 平均銷(xiāo)售價(jià)格元/平方米1 住宅元/平方米2 商鋪元/平方米五 月租金1 幼托元/平方米2 車(chē)位元/個(gè)六 稅金（一） 營(yíng)業(yè)稅加城建稅（占總銷(xiāo)售額）（二） 所得稅（占稅前利潤(rùn)）編制說(shuō)明 表中“基本情況”系由規(guī)劃指標(biāo)推算得出，需根據(jù)設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整表二項(xiàng)目總投資額概算序號(hào) 項(xiàng)目 單位成本元/平米 總 額萬(wàn)元 所占比例％ 備注一 綜合樓面地價(jià) 按占總投資比例二 工程造價(jià) 按占總投資比例1 工程土建造價(jià) 按占總投資比例其中 地上建筑 按占總投資比例樁基礎(chǔ) 按占總投資比例2 環(huán)境工程 按占總投資比例3 水電工程 按占總投資比例4 消防工程 按占總投資比例5 通訊工程 按占總投資比例6 電梯工程 按占總投資比例7 室外配套工程 按占總投資比例8 煤氣管道工程 按占總投資比例9 對(duì)講系統(tǒng)工程 按占總投資比例10 公用天線系統(tǒng) 按占總投資比例三 綜合費(fèi)用 按占總投資比例1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 占總投資額2 工程監(jiān)理費(fèi) ％3 工程質(zhì)安檢費(fèi) ％4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按總造價(jià)4％5 政府規(guī)費(fèi) ％四 銷(xiāo)售推廣費(fèi) 按總銷(xiāo)售額3％五 管理費(fèi) 按總造價(jià)3％六 占有資金利息 占總投資比例七 合計(jì)（一至六） 八 可銷(xiāo)售面積成本 說(shuō)明 1． 地價(jià)由發(fā)展商提供；2． 占有資金利息按年息7％；3． 其他測(cè)算成本價(jià)格參照2002年1月份政府頒布的價(jià)格信息。表三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析序號(hào) 項(xiàng)目 金 額（萬(wàn)元）一 銷(xiāo)售收入 其中住宅 商鋪 二 總投資 三 營(yíng)業(yè)稅 四 城建稅 五 增值稅 六 稅前利潤(rùn) 七 所得稅 八 稅后利潤(rùn) 九 理論投資回報(bào)率 十 實(shí)際投資回報(bào)率 十一 總建設(shè)周期 十二 總成本回收期 十三 利潤(rùn)回收期 盈虧平衡分析 一 保本銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米） 100％售完的保本銷(xiāo)售價(jià)格可售面積單位成本＋稅金 保本銷(xiāo)售比例 平均售樓價(jià)格 其中 住宅 商鋪 表四 資金投入表
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