【文章內容簡介】 臺？陽臺是戶外與戶內的過渡性空間，陽臺的本意是為觀景、透氣，令人不必下樓便可置身戶外，許多人還在陽臺上養(yǎng)花、喂鳥、曬晾衣服。后來，由于北方氣候干燥、寒冷、多風沙等原因，人們紛紛把陽臺封了起來。封閉式陽臺封起來的陽臺，其實已不能算做陽臺，而帶有了陽光室的味道。有人干脆拆掉了陽臺與居室之間的隔斷，使陽臺儼然成了起居室的一部分。目前在售的樓盤，大多數(shù)的陽臺都封閉起來，這是由于北方氣候使然，屬于不得已而為之。陽臺上的窗子應采用優(yōu)質塑鋼窗和雙層玻璃，以求密封性。專家告誡購房者從目前的技術條件來看，推拉式窗戶明顯不如平開式客房的密封性好。窗臺沒必要很高，以便視野更通透。近來上市的一些樓盤，采取弧形窗與拐角窗等新穎做法，既豐富了樓盤外立面，也能更好地接收陽光。目前，有些樓盤把熱水器與烯氣爐都放在了陽臺之上，這樣既節(jié)約了室內空間，又是比較安全的做法。開敞式陽臺未封閉的陽臺上，可采用鐵藝護欄，增加通盤感，強化裝飾效果，同時也能減輕陽臺的負重。但是，這樣的陽臺之上不能堆放雜物，否則有百觀瞻，因此，購房者一定要選擇帶有內部儲藏間的住宅。 休閑性陽臺陽臺不必太寬，一般來說，能夠滿足人的憑欄遠眺的要求即可。豪華型陽臺需要略寬一點，應容得下座椅、棋桌、健身器等，再安置一點花草便可，不必太寬，否則，易將陽光檔在室外，況且，買房人還要為此多花費數(shù)萬錢。 操作性陽臺有些樓盤在暖氣安裝到了陽臺上，并把上下水管也接到了陽臺上，居民可以陽臺上洗衣服。這種陽臺往往是住宅主體結構的延伸，和一般意義上的陽臺建筑材料與技術要求均不同。陽臺也可設在廚房之外，使廚房外增加一個操作性空間，可以把一些買回來未洗的菜放在那里。陽臺也可設在臥室之外，相當于在臥室外增加了一道保溫層。早晨起床，可以到陽臺上做健美操，同時觀景。陽臺并不一定要設在起居室外面，以一面通透性很好的飄窗來代替陽臺也很不錯，坐在起居室里便可感受到陽光在身邊流動。陽臺不是可有可無的，它對提升生活品質大有好處。關于陽臺的建議1) 專家建議，陽臺最好不要封閉，為住宅保留一個通風口。2) 未封閉的陽臺，按50%折算面積計入房價。而封閉的陽臺，則按100%計算房價。建議購房者考慮購買未封閉的陽臺，可省資金數(shù)萬元。3) 即使是全封閉的陽臺，也不要設置落地長窗，否則不安全，會使恐高癥或心臟病口才不適應，窗臺的高度應在60厘米以上。4) 陽臺不能隨意拆改，防止影響的結構安全。如何選玄關？玄關是連接室內與室外的過渡性空間，如今已成為住宅設計中不可缺少的一部分。充分發(fā)揮玄關功能的設計并不容易。玄關的來由 玄關，有些人叫它“門廳”是連接室內與室外的過渡性空間。舊式住宅的門里常設一道照壁，堂前擺一扇屏風，這些者帶有“玄關”的意味。隨著生活質量的提高，玄關已成為住宅設計中不可或缺的部分。客人進門來，先在玄關換上拖鞋，摘掉帽子，脫去大衣，然后再登堂入室。主人出門前，在玄關穿起外套，并可以照照鏡子，最后檢查一下自己的裝束，再從容出行。玄關另一個重要功能是避免來客開門見廳。玄關的屬性 從前，住宅設計忽略了以人為本，灰暗的門廳令人壓抑。這樣的住宅已不適應今天的要求。試想，如果一套住宅沒有玄關，客廳、餐廳里的人都面對著一扇入戶門，就像坐在“風道”里，感覺很不舒服。而外來客一進門，就看到了整個客廳、餐廳、也無法保證家庭的私密性。玄關的形態(tài)，取決于入戶門的位置。臺果入戶門設在起居室的頂端，則玄關往往是拐角形，而且比較，對對戶外的噪音和風塵能起到一個很好的緩解作用。如果入戶門設在起居室的中部，則玄關恰好將客廳與餐廳分開，起居室的完整性將受到影響。需要注意的是，前一種玄關，易與儲藏間、變電箱擠在一處，使用起來有些不便。更后一種玄關，適合大套型，若起居室的面積過小則會“露怯”。市場上的一些樓盤，設計了豪華的廚衛(wèi)、氣派的客廳、寬敞的陽臺，卻惟獨忽略了玄關，這是很不應該的。當然，玄關的品味并不在于面積大小，某些外銷住宅的玄關足可停滯不前放一輛桑塔納，連外人見了也直搖頭。玄關的尺度玄關的面積不能小于1。2平方米，否則很難容下衣櫥與鞋柜。若玄關的面積小于1。2平方米，則只能擺放一個鞋柜，而衣帽只好掛在門后，顯得十分凌亂。有些住宅在玄關處設計內置式壁櫥，上層掛衣帽，下層放鞋子，從而使玄關減少了擁堵之感，這種設計體現(xiàn)了對人的關懷。100平方米左右的兩居室套型，應該配備一個1。5平方米以上的玄關，在迎面的墻邊增設一個條形的幾案，上面擺一個花瓶，插一束花草，更能增填生活情趣。當然，鏡子位置是必不可少的，首度出門時，穿衣戴帽，可以照一照。150平方米以上的三居室套型，應該設計3平方米以上的玄關，除衣櫥與芏柜之外，還要容得下兩把座椅，能夠讓人坐下來換鞋、擦鞋，最好還能容下一株盆栽植物。保姆也可以站在那里為您開門，并接過您脫下的外套，替您掛進衣櫥。玄關的忌諱1) 玄關的尺度應盡量方正，過于狹長的玄關不便于使用，感覺就像一個“風道”。2) 玄關處要預留電源插座還要為電子門禁預留位置。同時，這里還應設有起居室的電燈開關，否則，晚歸的您就要摸黑走進起居室。3) 注意，有些精裝修住宅，在玄關與起居室的連接處設計了臺附，其實這并不好，尤其是有老人與兒童的家庭更不適宜。如何選臥室？住宅最重要的功能是什么？當然是睡覺；臥室里最重要的家具是什么？當然是床。所以，臥室的設計一定要以床為中心。臥室的尺度主臥室的面積不能小于10平方米，雙人床的頂端可以靠墻，但左面、右面與前面應留有足夠的走道，以便夫妻中的一方下床時不至于驚擾另一方。有些臥室過小，雙人床只能靠在墻邊的暖氣上，這樣會影響暖氣散熱。除了床之外，臥室中必備的設施還包括衣櫥、床頭柜、梳妝臺。若是兩居室以上的套型，則主臥室內還應配有一個衛(wèi)生間，這樣，臥室的面積至少應達到14平方米，墻角處還可增設一臺電視機。至于跑步機、躲椅等設施，則屬于20平方米左右的大臥室。臥室的電力雖然臥室的最主要功能是睡覺，但是隨著人們生活質量的提高，臥室里的電力配置水平一點兒也不能遜于客廳。目前，把彩電擺進臥室已成為時尚，所以臥室也應像客廳那樣留有閉路電視接口。電話接口也不可缺少。兒童臥室中還應留有電腦上網(wǎng)的寬帶接班口，以滿足兒童學習與游戲的需要。另外，男主人剃須、女主人吹風都需要電源插座。同時要注意，電源插座的高度應在1。2米以上，以免幼兒誤碰。臥室的忌諱臥室的墻與門要設隔音層，以確保安危入睡時不被其他房間的聲音打擾。倘若是精裝修的住宅，臥室的地面切忌不要鋪裝孔雀綠等天然石材，雖然看上去名貴，但礦物質的輻射性對人體有害，甚至會導致夫妻不孕，這絕非危言聳聽，此前已有先例。臥室的門不應朝向客廳，因為臥室屬于私密區(qū)，而客廳屬于公共區(qū)，兩者容易互相干擾。臥室的窗子宜采用雙層鍍膜下班一來隔間，二來保暖，三來防輻射。臥室的設計標準 臥室的面積低限：14至20平方米。 臥室的電氣設備：電源插座2至3組，電視天線接口1個，電話接口1個。 臥室照明：床關閱讀照明75至150LX。 主臥室的日照：冬至日的日照時間最好保證2小時。如何選廚房？居家過日子，最要緊的事情莫過于飲食，俗話說：民以食為天，因此，買房時千萬不能忽略了廚房，這是徇小康生活質量的重要指標。其實，廚房堪稱是住宅的心臟，技術最密集、設備最集中，施工與設計要求最嚴格，同時也是家庭生活的污染源。廚房的尺度廚房并非越大越好，基本要求是便于操作。專家建議，廚房的凈寬應不小于1。7米，面積應不小于5平方米，帶餐廳的廚房應不小于8平方米，其操作面延長線應不小于2。4米，而且還應為冰箱預留位置。廚房的布置廚房應盡量靠近住宅入口，以便于各種儀器及生活垃圾的運送，同時，廚房與餐廳應保持緊密聯(lián)系，二者與起居廳共同組成了住宅的公共區(qū)域。廚房的常見形狀I型、U型或L型。I型廚房屬于經(jīng)濟型，各種廚具沿一側排開；U型廚房屬于寬裕型，洗、切、燒等主要功能應集中于一側，而微波爐、洗碗機等輔助設施可放置在另一側，其中洗碗機要靠近水源與電源；L型廚房會使您操作起來更方便，但要保證2。4米的面寬才行。好的廚房應合理利用空間，設計緊湊、壁柜、吊櫥應有盡有。烯氣灶不能放置在窗下，以免被風吹來灶火。廚房的通風廚房的通風非常重要。廚房中不能有“口袋”現(xiàn)象，即門與窗不能安排在同一側，以錫空氣對流不暢。目前，尤其是高層住宅中，風道的設置一睦是薄弱環(huán)節(jié)，串味、串煙、串音的問題比較嚴重。相比較而言，直排式風道要好一些，可將油煙直接排到樓外。據(jù)介紹，洪臺等地大多數(shù)住宅者采用直排式風道。廚房的采光天然采光是十分必要的，不僅能節(jié)約電力能源，而且，家庭主婦在陽光明媚的環(huán)境中演繹“鍋碗瓢盆交響曲”，心情會格外舒暢。廚房的照明應以吸頂式具為宜，照度一般應為50至75LX。在王永民電腦有限公司的主要操作面也應配有局部照明。廚房中的電源程序插座不應少于3組。廚房的裝修廚房的墻面飾材應以便于擦拭的涂料或瓷磚為主，地面應以防滑、耐熱材料為主。整個廚房的色調最好是淺顯明快的。感覺很整潔。目前，一些樓盤設計了開放式廚房，應該說這種廚房不適應中式家庭的飲食特色，不僅會使污染加重，而且凌亂的廚房也會無所遮攔。廚房設計的5個誤區(qū)1) 廚房尺度不合理，不能滿足應有的功能要求，或者不得現(xiàn)代廚房設備的配套化安裝。2) 集中式管井的位置不當或未曾設計集中式管井的位置不當或未曾設計集中式管井，不利于管暗藏，使廚房的墻面雜亂。3) 未考慮烯氣爐或電熱水器的位置，線路的安裝不合理，造成安全隱患。4) 各種管道配件的配套化水平低，五金件的種類不多、檔次不高。5) 廚房排風道與管道的走向不科學相互干擾，不便維修。如何選衛(wèi)生間？從前的建筑師并不重視衛(wèi)生間的設計，在某些人看來，衛(wèi)生間只能滿足基本的生理需求便可。其實不然，隨著社會的發(fā)展，衛(wèi)生間已成為現(xiàn)代人休閑與享用的空間?？梢罁?jù)家庭收壯況選擇衛(wèi)生間及至住宅的檔次，但不論檔次高低，衛(wèi)生間的設計都應當合理。 經(jīng)濟型衛(wèi)生間經(jīng)濟型的衛(wèi)生間應為4平方米左右。配備有三件套，坐便器、洗手池和浴缸。機械排風與除濕設備萬萬不能少，尤其是暗衛(wèi)生間。如果整套住宅中僅有一個衛(wèi)生間，那么應做出于濕分離的設計，即里間放置浴缸與坐便器，外間放置洗手池與化妝臺，并預留洗衣機的位置，以便里間與外間各行其是，互不干擾。 舒適型衛(wèi)生間舒適型衛(wèi)生間的面積應在6平方米以上，增設淋浴和沖浪浴缸，可以寺壁上懸掛幾幅畫。主人既可在衛(wèi)生間里看新聞、聽音樂，也可接受保健按摩。同時，衛(wèi)生間可與更衣間相連。更衣間里設有化妝臺、穿衣鏡、貯衣柜等。設在主臥室之內的衛(wèi)生間，可以采取通透型設計，以磨砂玻璃做成隔斷，再配以預想和燈光，想念會增加很多生活情趣。 衛(wèi)生間的忌諱兩居室以上的住宅，應考慮設置兩個衛(wèi)生間，一個設在主臥室內，另一個靠近起居室。注意，衛(wèi)生間的門千萬不能開向客廳或餐廳。衛(wèi)生間的地面應強調防滑，若家中有老人，則尤其要重視這一點。衛(wèi)生音質門切忌不能向里開，若有老人或病人暈倒在里面，則會把門堵住，使外面的人無法進門施救。衛(wèi)生間的排隊風系統(tǒng)也很關鍵，否則人在里面洗澡會感覺胸悶。 衛(wèi)生間的管線老式住宅的衛(wèi)生間中管線集中，線路復雜，橫七豎八，十分難看，也便于裝修。近年來一些衛(wèi)生間內設計了集中式管道井，水、電、氣、暖等多條管道集中于此管道蟛中，不再橫向穿進鄰居家，也不再豎向穿越樓板，因為這是造成住宅滲漏的主要原因。集中式管式是現(xiàn)代住宅中一種新型做法，同時，各種壓力管道與計量表也應該一放置在室外。1) 衛(wèi)生間設計標準2) 衛(wèi)生間面積底限：4平方米及4平方米以上。3) 衛(wèi)生間設施標準：浴盆、沐浴器、洗面盆、坐便器、鏡箱、洗衣機門、排風道、機械排氣。4) 衛(wèi)生間電氣標準：電源插座3組，另設電話接口。5) 衛(wèi)生間照明標準：20至50LX6) 衛(wèi)生間數(shù)量標準：大套型宜設雙衛(wèi)生間，復式或躍層住宅應分層設置衛(wèi)生間。十二、房地產(chǎn)宏觀知識市場決定價格，國家建設針對全國各地區(qū)的情況確定不同的住宅銷售指導價格。用以規(guī)范和控制各地住房價格，讓老百性買得起房。 客戶投資理念分析我們說房地產(chǎn)投資有一條金科玉律：第一是位置，第二是位置，第三還是位置，我們大家都知道由于近兩年來商品房市場所需求的單位集團購買消退，（應該是從2000年中旬就取消了）市場需求一度大幅下跌，但是同時，新增的項目卻是有增無減，也就是說供大于求。但是由于受區(qū)域的影響，某些商品房前景依然被看好，因此位置的選擇就尤其重要?？头窟x擇物業(yè)的標準分析隨著商品房市場的日漸完善，客戶的要求不斷提高，單純考慮位置的好壞已不能成為選房的唯一條件，下面我給大家歸述幾類： 地區(qū)要上風上水這里指的并不是迷信，說白了還是位置，北京上風上水的方向是西北方向，不過也不確實有寫客戶比較迷信，找風水大師確實自己住哪個朝向比較適宜，甚至樓層數(shù)。 交通便捷常用的交通工具包括：步行、自行車、公交車、小汽車，這主要就是指從你的住所到工作地點或常去的地點或市中心，不超過可接受的時間并且有保障。如一家好幾口人，都有此要求時，盡可能都的照顧到，所謂少數(shù)服從多數(shù)，甚至他們會考慮將來有可能的變化，如工作調動，孩子升學、轉學等。 地區(qū)文化水平這主要是針對知識分子，或高干子弟而言，比如說工作生活在中關村一的帶的客戶群，就不會在南城選擇住房。 周邊配套設施齊全包括娛樂設施（歌舞廳、健身場所等）衛(wèi)生條件（醫(yī)院、診所等）便利條件（商場、便利店等） 自然景觀包括綠地、公園，環(huán)境宜人，空氣清新 安全條件指地區(qū)社會風氣（如浙江村）治安狀況需良好?？蛻暨x房的心理分析 看樓層一般客戶選房先看的是樓層（塔樓或板樓）樓的層次越高，采光就越好，同時高層能避開低層樓內外的噪音（指不臨主路的情況下），粉塵污染等。空氣質量也較低層好，但也不是絕對的，比如高層會給老年人帶來不便，低層可增加老人、孩子的戶外活動。因此，這也要視其家庭成員情況而定。又比如：首層采光較差，污水容易溢出，地面較潮濕，安全性差，但同時接地會老人喜歡，出入方便。高層（頂層）可能會有質量