【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)的爭論甚至比房地產(chǎn)本身還要熱。其最終結(jié)果就是，中央政府政策在房地產(chǎn)政策上的猶疑和反復(fù)。但就在中央政府一陣猶疑反復(fù)之間，中國的房地產(chǎn)市場早已是烈日炎炎，熱火朝天。猶疑、反復(fù)顯露于外，內(nèi)里則是治理上的困境。檢視中央政府治理房地產(chǎn)的手段，我們就會發(fā)現(xiàn)，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器庫中已然空空如也。道德勸誡、利率調(diào)整、稅收變動、土地供給都已經(jīng)無法抑制中國房地產(chǎn)的一路狂奔。到這個時候，最后的政治手段已經(jīng)呼之欲出。這不啻于表明，中國歷經(jīng)26年的市場改革可能還遠遠沒有到位。 　　在一聲緊似一聲的宏觀調(diào)控聲中，中國房地產(chǎn)一路狂奔的姿態(tài)，不僅構(gòu)成了對宏觀調(diào)控的一種公然嘲笑，也急劇提升了中國金融系統(tǒng)的整體風(fēng)險。而后者則是中央政府念茲在茲的最大隱憂。 的確，中國房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險已經(jīng)相當(dāng)之高。根據(jù)央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6％急劇提升到2003年的21％。前央行金融穩(wěn)定局局長謝平就曾經(jīng)公開對這個數(shù)據(jù)表示了極大的困惑和擔(dān)憂。在2004年，這個比例有進一步上升的趨勢。在中國上海，2004年全部新增貸款中，有將近80％投入了房地產(chǎn)。如此高的貸款集中度，一旦行業(yè)趨勢逆轉(zhuǎn)，必然會給中國脆弱的金融系統(tǒng)帶來災(zāi)難性的沖擊。有人以房地產(chǎn)信貸短期的良好表現(xiàn)為依據(jù)駁斥房地產(chǎn)的金融風(fēng)險論，商業(yè)銀行也以此為理由大貸濫貸。但實際上，房地產(chǎn)貸款中中長期貸款比例相當(dāng)之高。而這些貸款的風(fēng)險絕非短期可以看出。國外關(guān)于個人住房貸款的經(jīng)驗也表明了這一點。 　　然而，客觀的數(shù)據(jù)遠不如事實那樣讓人膽戰(zhàn)心驚。在房地產(chǎn)界，搞假按揭，造假合同，早已經(jīng)是公開的秘密。河南鄭州房管局一位負責(zé)人曾經(jīng)非常坦率的承認，在2002年上半年的所有按揭貸款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取銀行貸款。這證明，中國房地產(chǎn)貸款中的確存在相當(dāng)系統(tǒng)性的欺詐。這一點，中國銀行北京分行的“森豪公寓騙貸案”表現(xiàn)得尤其充分。在這個在2004年4月披露的詐騙案件中，森豪公寓開發(fā)商利用員工名義虛構(gòu)買賣合同，提供虛假收入證明。但所有這一切，沒有中國國有商業(yè)銀行的體制性的“愚蠢”以及有意的合謀，是根本不可能發(fā)生的。在中國商業(yè)銀行一窩蜂紛紛將房地產(chǎn)貸款作為“優(yōu)質(zhì)貸款”的傾銷式競爭中，金融紀(jì)律松弛的現(xiàn)象比比皆是。筆者一位在南京某商業(yè)銀行供職的朋友，從2004年開始從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)。幾乎只用了四個月，他就神速地完成了全年的放款任務(wù)。他當(dāng)時對此的感慨是，“生意真是太好了?！倍搅?005年，他沮喪地告訴我，“騙子實在是太多了。”看著他前后不到一年但卻判若兩人的神態(tài)，實在讓人忍俊不禁。而這也表明，中國金融業(yè)在經(jīng)歷了1990年代初期創(chuàng)深痛巨的教訓(xùn)以及長時間調(diào)養(yǎng)、輸血之后，整體素質(zhì)依然讓人難以安枕。 　　中國房地產(chǎn)貸款中種種滑稽而又令人觸目驚心的事例，其實是在暗示，中國房地產(chǎn)貸款中所潛伏著的金融風(fēng)險可能要比數(shù)據(jù)顯示以及人們所想象的大得多。以中國地產(chǎn)商對貸款的依賴程度之高，購房者按揭首付比例之低，中國房地產(chǎn)看上去更像是一個在信貸支持基礎(chǔ)上建立起來的行業(yè)，或者我們索性說，它就是一個赤裸裸的金融行業(yè)。當(dāng)然，它是一個比金融業(yè)更缺乏監(jiān)管和規(guī)制的金融行業(yè)。在這個行業(yè)中，所謂“房地產(chǎn)”正在逐漸變成一場金錢游戲中的一個符號、一種籌碼。這實際上是中國房地產(chǎn)能夠在短期內(nèi)急劇膨脹的基礎(chǔ)。 　　由于中國金融體系的嚴(yán)重缺陷，中國的金融風(fēng)險高度匯聚于中央銀行和中央政府。為了挽救羸弱不堪的中國金融系統(tǒng)，從1998年開始到現(xiàn)在，中央政府已經(jīng)向金融體系挹注了數(shù)萬億之巨的財富。教訓(xùn)可謂刻骨銘心。如果中國房地產(chǎn)果真像人們所說的那樣泡沫巨大以至最終崩潰，那么不僅中央政府以前的努力會付之東流，中國危如累卵的金融體系也將雪上加霜。這種前景如果不幸成為現(xiàn)實，對中國經(jīng)濟將是毀滅性的。作為金融危機的終極責(zé)任人（當(dāng)然,最終的承擔(dān)者實際上是納稅人和全體國民），中央政府顯然要比旁人更多一份警覺。否則，他們就可能成為房地產(chǎn)盛宴中最大的輸家。正是出于這樣一種深重的憂患，中央政府才一再升高房地產(chǎn)的預(yù)警分貝，并在“國八條”中將房地產(chǎn)帶來的“金融風(fēng)險”放在第一醒目的位置。房地產(chǎn)雖然在拉動中國經(jīng)濟增長中居功厥偉，為中央政府帶來了某種政治上和經(jīng)濟上的收益，但當(dāng)它潛在成本開始超出甚至遠遠超出這個收益的時候，房地產(chǎn)就可能變?yōu)橐粍╋孁c止渴的毒藥。在這方面，曾經(jīng)制造過巨大財富幻覺的中國證券市場就是現(xiàn)成的例子。而在今天，中央政府正在被這個市場折磨得精疲力竭。一種普遍的書生之見認為，政府不應(yīng)該以行政的手段強行干預(yù)房地產(chǎn)市場，而應(yīng)該讓市場自我完善。但他們不知道的是，在中國，政府對市場是負有某種隱含性的擔(dān)保責(zé)任的。證券市場如此，房地產(chǎn)市場亦復(fù)如此。一旦市場自我完善的代價過于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會毫不猶豫的出場取代市場本身的邏輯。 　　種種跡象表明，房地產(chǎn)的成本和收益的倒掛正在迅速地越出中央政府忍受的極限。所以，在所有的經(jīng)濟手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段來約束房地產(chǎn)的瘋狂。這意味著，只要房地產(chǎn)進一步大幅波動，政治攤牌的局面隨時可能出現(xiàn)。從目前中央政府的目標(biāo)來看，是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，既不要大起，也不要大落。這當(dāng)然是一個美妙的設(shè)想，也是中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都能夠接受的博弈均衡點。不過，這種“平穩(wěn)”可能僅僅是設(shè)想。資產(chǎn)市場的歷史經(jīng)驗也一再表明，泡沫一旦被吹起，它將按照自我加強的邏輯持續(xù)膨脹，直至本身無法支持而破裂。到這個時候，政府可以作為的余地已經(jīng)非常狹窄。 4，隱蔽的輸家 　　(提要：在這一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。房地產(chǎn)不僅早就是，而且一直就是政治化的。 ) 　　2005年4月披露的一份由上海團市委編寫的《上海青年調(diào)查報告》顯示：住房問題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問題。而其他諸如就業(yè)，社會治安等歷年排名靠前的問題都退居其后。的確，對于那些尚未購房的人來說，飛漲的房價已經(jīng)構(gòu)成了一次災(zāi)難性的通貨膨脹，使他們的實際購買力嚴(yán)重貶值。當(dāng)那些擁有住房的人在為自己不斷升值的財富而快慰的時候，另外一部分人的住房之夢卻在變得越來越遙不可及。上面那分報告中上海青年對住房所表現(xiàn)出來的關(guān)注，表達的實際上就是這樣一種無奈、焦灼甚至絕望。對于一個對住房有著特殊情結(jié)的民族而言，住房上的差距可能是貧富差距的最好隱喻。無疑，在房地產(chǎn)的熱鬧之中，潛藏著一幅社會財富急劇再分配的真實圖景。房地產(chǎn)本身并不能制造貧富懸殊，但它可能卻是某種既有的分配結(jié)構(gòu)最終實現(xiàn)貧富懸殊的一條最佳途徑，而且，它也是最能夠以漫畫形式彰顯這種差距的方式?！皣藯l”將房地產(chǎn)所可能引發(fā)的“社會穩(wěn)定”隱患與金融風(fēng)險并列，看來絕非無的放矢。多少有些讓人狐疑的是，對居民生活質(zhì)量有如此重要影響的房地產(chǎn)價格竟然被以專業(yè)的理由拒斥于CPI（居民消費價格指數(shù)）的統(tǒng)計之外。“居者有其屋”雖然可能只是一種供人膜拜的理想，但它畢竟是一個合符正義的理想。作為對社會民意富有終極責(zé)任的中央政府，房地產(chǎn)價格飛漲在部分社會成員中間所激起的怨恨和不滿，是它急需征服的又一個敵人。像教育、醫(yī)療等必需品一樣，房地產(chǎn)作為一種缺乏價格彈性的商品，早在計劃經(jīng)濟時代就表現(xiàn)出它特殊的政治屬性。在那個時代，住房問題不僅是單位領(lǐng)導(dǎo)們最痛苦的工作之一，也是社會分配不公最顯著的象征之一。詭譎的是，在我們剛剛宣布中國住房制度改革取得了巨大成功之后，房地產(chǎn)的政治屬性就又以一種新的市場形式被凸現(xiàn)出來。 　　如果說房地產(chǎn)價格飛漲在無房者與有房者之間引發(fā)的財富再分配博弈，還是隱性的話，那么它在城市拆遷問題上引發(fā)的對抗則早已經(jīng)是火藥味十足。在這方面，南京鄧府巷的翁彪可能是最為知名的，但卻決不是最讓人絕望的。在翁彪事件過去僅僅一年多之后的2005年1月9日，上海麥其里拆遷區(qū)所發(fā)生的事情則將公眾情緒拉到了頂點。在麥其里 位于上海徐匯區(qū)的一個寸土寸金之地，上海城（ 查看地圖）開(集團)有限公司的下屬拆遷公司上海城開住宅安置有限公司副總經(jīng)理楊孫勤，職工王長坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。同樣是一把火，“麥其里之火”顯然更讓人感到驚怵與恐懼。按照市場的邏輯，城市拆遷本來是開發(fā)商與拆遷戶之間的談判和交易問題，但地方政府的利益以及陳舊的法規(guī)橫亙其間，使這個過程變得相當(dāng)荒謬。翁彪之后，中央、地方兩級政府的強力約束，多少平息了拆遷對抗的激烈性，拆遷變得越來越難。但如此一來，城市土地供應(yīng)量的減少，則刺激了房地產(chǎn)價格的進一步上漲。中央政府在房地產(chǎn)問題上顯然已經(jīng)陷入了某種動輒得咎的艱難處境。 　　不過，無房戶的抱怨和拆遷戶的憤怒還遠遠不是中央政府的全部憂慮。因為這一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。 　　與1990年代初期的那一輪僅止于炒地的房地產(chǎn)瘋狂相比，1990年代末期的這一輪地產(chǎn)熱的最大不同之處就在于：大量的終端消費者已經(jīng)加入其中。終端需求的加入，既是地產(chǎn)商據(jù)以樂觀的理由之一，也是中央政府始終難以判斷房地產(chǎn)是否真正過熱的原因之一。 　　從目前情況看，似乎所有的購房者都由于房地產(chǎn)價格的暴漲而成了贏家。但眾所周知的是，中國今天的購房者幾乎全部都是以銀行按揭的方式付款的。這意味著，如果長期利率上升或房地產(chǎn)價格暴跌，甚或這兩種壞情況同時出現(xiàn)，這些購房者就馬上可能淪為“負資產(chǎn)”一族，虛擬的贏家頃刻之間就變?yōu)閷崒嵲谠诘妮敿摇ＹY產(chǎn)市場的本性就是大起大落，所以，“負資產(chǎn)”一族出現(xiàn)的概率一點都不比那些自我安慰者想象的低。贏家和輸家的轉(zhuǎn)換經(jīng)常只在一夕之間。1997年香港地產(chǎn)泡沫崩潰之后，香港出現(xiàn)了人數(shù)極為壯觀的負資產(chǎn)一族，以至于有評論家嘲諷：馬克思發(fā)明了無產(chǎn)階級，香港卻發(fā)明了“負資產(chǎn)階級”。所謂階級，當(dāng)然是形容其人數(shù)之眾。以中國城市的購房者之多，一旦房地產(chǎn)市場趨勢逆轉(zhuǎn)，中國城市中的“負資產(chǎn)階級”隊伍恐怕要比香港嚇人得多。尤其值得注意的是，香港的屢次民意測驗表明，負資產(chǎn)問題在香港城市中產(chǎn)階級中所引發(fā)的強烈不滿，始終是董建華先生民望低迷的重要原因。負資產(chǎn)雖然對大陸人是一個陌生的話題，但事實上它離大陸人并不遙遠。2003年5月《香港明報》引述上海統(tǒng)計局公布的一項調(diào)查說，“今年上半年，已有三分之一的上海人資不抵債，淪為“負翁。”上海市統(tǒng)計局