【文章內(nèi)容簡介】 ，％，％。固定資產(chǎn)投資：（全年投資超過1000億元），％，其中， 億元，％ 。居民收入水平：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10850元左右，首次突破萬元，％，創(chuàng)近十年最好水平；居民收入“十五”％，比“九五”，是改革開放以來增長最快的時期之一。居民消費(fèi)：2005年1—11月，武漢市城市居民消費(fèi)平穩(wěn)增長，％，低于收入增長幅度。居民家庭消費(fèi)型之處呈“七升一降”態(tài)勢，所占比重與去年同期相比，相對穩(wěn)定，消費(fèi)結(jié)構(gòu)走向多元化。（二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析2005年，武漢市房地產(chǎn)市場價格及供求狀況平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)保持了理性的發(fā)展趨勢，為城市建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了積極有效的促進(jìn)作用。一級市場投資穩(wěn)步增長，二級市場成交量日益放大，市場日漸活躍。大型開發(fā)企業(yè)占領(lǐng)相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，小型企業(yè)面臨調(diào)整、淘汰出局的境地，行業(yè)洗牌趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)對中介服務(wù)營銷策劃的方式有較大突破，數(shù)十家外資和國內(nèi)著名的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐武漢?？傮w看來，武漢市房地產(chǎn)市場在發(fā)展中日趨成熟，已經(jīng)初步形成了一個適于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場體系，市場供需調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，為向更高層次的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。（1）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資在宏觀調(diào)控中得到較快增長。國家七部委《意見》下發(fā)以后，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回落，市場步入平穩(wěn)發(fā)展期。（含經(jīng)濟(jì)適用房），％。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加值約40億，創(chuàng)歷史最好水平；上繳稅金共計27億元，成為市財政收入的重要來源之一。（2）房地產(chǎn)開發(fā)市場供應(yīng)穩(wěn)定。，％；，％。，％。（含經(jīng)濟(jì)適用房），％；，％；，％、％。（3）市場成交總量呈增長態(tài)勢但增幅放緩。2005年共銷（預(yù)）（含經(jīng)濟(jì)適用房），%。，％；，％。由于消費(fèi)市場的平穩(wěn)，全市的商品房空置量與上年基本持平。（4）商品住宅銷售價格趨于平穩(wěn)。2005年全市商品住宅成交價格雖保持一定的增長，但增幅明顯放緩。據(jù)測算，全市商品住宅預(yù)售平均成交價格3416元/平方米，比上年上漲18％，％（其中七個中心城區(qū)和兩個開發(fā)區(qū)預(yù)售平均成交價格3861元/平方米），考慮成本增加和品質(zhì)提高等因素，商品住宅價格走勢趨于平緩。（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力進(jìn)一步增強(qiáng)。2005年全市有項目的開發(fā)企業(yè)605家，比2004年增加6％。其中年投資額在3億元以上的企業(yè)21家，％；年投資過一億元的企業(yè)100家，％；年投資額過5000萬元的190家，％。年銷售收入超過3億元的企業(yè)31家，同比增長55％；年銷售收入超過1億元的企業(yè)118家，同比增長18％，年銷售收入超5000萬元的企業(yè)204家，％。三、 武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析隨著國家2005年以及今年一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，表明房地產(chǎn)投資增長過快、房價上漲過快以及房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等圖的呼問題將會得到緩解，具體到武漢市場：1 市場秩序?qū)M(jìn)一步規(guī)范。 隨著《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價格管理問題的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)商品房廣告管理的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房項目竣工交付使用管理工作的通知》以及《關(guān)于辦理經(jīng)濟(jì)適用房項目預(yù)售許可有關(guān)事項的通知》等一系列規(guī)范文件的出臺，以及相關(guān)主管部門嚴(yán)格行業(yè)管理和社會信用體系的建立健全，全市房地產(chǎn)管理將會更加規(guī)范、透明，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展。2 住宅建設(shè)質(zhì)量將會得到顯著提高。近幾年，武漢市一直堅持創(chuàng)建“節(jié)能省地”型住宅，積極推進(jìn)環(huán)保、生態(tài)、綠色住宅的探索，取得了積極成效。對于2005年5月1日后規(guī)劃設(shè)計的住宅項目牽制進(jìn)行全保溫設(shè)計，其中以青山綠景苑、麗島花園四期為代表的一批項目成為全市住宅建設(shè)的標(biāo)竿。3 新區(qū)開發(fā)將逐漸得到遏制，舊城改造的浪潮將重新激起。由于郊區(qū)土地價格的大幅攀升，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位等因素的影響，加之近幾年城郊結(jié)合部的土地已基本投放完畢，遠(yuǎn)郊開發(fā)因市場因素暫時難以實施，可以預(yù)見經(jīng)歷了幾年城郊結(jié)合部的開發(fā)熱潮后，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的中心將會重新移到舊城區(qū)。4 商品住宅銷售價格將進(jìn)一步區(qū)域平穩(wěn)。隨著武漢國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，人均收入的持續(xù)增長，未來住房消費(fèi)市場還將有一個較長的平穩(wěn)發(fā)展期，在土地成本提高、中心城區(qū)改造、建筑成本增加、住宅品質(zhì)和綜合配套提升等因素帶動下，商品住宅價格將保持平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢。5 高層住宅將日益增多，營業(yè)用房和寫字樓前景看好。隨著地價大幅上升，尤其是舊城改造逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場，高層或者小高層住宅將成為開發(fā)商開發(fā)的主體，多層住宅將會逐步退出主城區(qū)。同時，武漢作為中部特大型城市的地位將會在全方位開放的格局中全面顯現(xiàn)，國內(nèi)外各類駐漢機(jī)構(gòu)將會給營業(yè)用房和寫字樓帶來勃勃生機(jī)。 6 市民消費(fèi)日趨理性戶型設(shè)計更加合理。隨著房價的上漲以及最近國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的實施，市民購房一次到位的心理將會得到遏制，開發(fā)商將會調(diào)整重新設(shè)計戶型，90平米普通住宅將會成為市場主流，住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理的局面將會緩解。四 漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目競爭優(yōu)勢分析項目市場競爭情況分析本項目南起江漢路、北至一元路路，東臨長江，西達(dá)中山大道，為漢口核心城區(qū)，占地面積1600多畝，總建筑面積465萬平方米。漢口城區(qū)類似物業(yè)出租、出售情況如下表所示：類型樓盤名稱區(qū)位售（租）價備注住宅類蘭陵大公館 勝利街5700 元/平米萬科香港路8號香港路5800 元/平米濱江苑(得意居） 黃浦路下段6800 元/平米武漢時代廣場沿江大道9890元/平米兆瑞國際香港路7300元/平米中僑觀邸臺北路5700元/平米天下。城市365臺北路7600元/平米辦公類福星國際新華路68 /平方米/月武廣寫字樓解放大道50元/平方米月建銀大廈建設(shè)大道100元/平方米月含物管費(fèi)新世界國貿(mào)建設(shè)大道80元/平方米月含物管費(fèi)瑞通廣場建設(shè)大道80元/平方米月含物管費(fèi)小南湖芬香園臺北路60元/平方米月國際企業(yè)中心關(guān)山二路8000元/平米世紀(jì)華庭漢口西北湖 8000元/平米新世界國貿(mào)建設(shè)大道12000元/平米萬商白馬13500元/平米同成廣場建設(shè)大道21000元/平米臨街商業(yè)門面類萬達(dá)商業(yè)廣場150～300元/平米月新民眾樂園150～300元/平米月江漢北路10000元/平米京漢大道10000元/平米漢正街20000～40000元/平米萬達(dá)廣場20000～40000元/平米本項目以“重建漢口核心城區(qū)”為指導(dǎo)思想進(jìn)行運(yùn)作，采用集歷史文物保護(hù)、國際金融業(yè)、特色商業(yè)運(yùn)作、高檔住宅開發(fā)等綜合一體的特大型復(fù)合地產(chǎn)項目的理念，總體規(guī)劃，分期實施，逐步推進(jìn)，差別定價，獲得差異化、扎堆效應(yīng)的競爭優(yōu)勢。項目競爭優(yōu)勢分析項目區(qū)位優(yōu)勢巨大漢口原租界區(qū)臨江而建，北有長江二橋與武昌相連，南有晴川橋與漢陽相接，東西兩側(cè)有沿江大道和中山大道平行伸展，漢口江灘公園沿江相伴，緊鄰江漢路步行街，歷來是武漢市的核心區(qū)域，具有巨大的區(qū)位優(yōu)勢。漢口江灘經(jīng)過改造，成為一條綠色長廊，是都市人旅游和休閑的最佳去處，周邊聚集了咖啡廳、酒吧、電影院、演藝廳、健身會館等一批休閑、娛樂場所。江漢路步行街是武漢市最繁華的現(xiàn)代商業(yè)街，沿江大道和中山大道沿線也是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，匯集了服裝、餐飲、攝影、書畫、通訊等各類經(jīng)營業(yè)態(tài)。武漢市的行政辦公區(qū)也位于漢口原租界區(qū)內(nèi)，市政府、市政協(xié)以及一批委辦局等行政機(jī)構(gòu)主要分布在沿江大道一帶。 原英租界曾是國際金融機(jī)構(gòu)的集中區(qū)，如當(dāng)時的英國匯豐銀行、美國花旗銀行、日本橫濱正金銀行等等，目前則成為本土金融機(jī)構(gòu)相對集中的區(qū)域，如民生銀行、光大銀行、中國銀行和湖北國際信托投資公司